РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 07 июля 2011 г. г. Домодедово Домодедовский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Титовой Е.Н. при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3, ФИО1 к ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» о признании права собственности, УСТАНОВИЛ: ФИО3, ФИО1 обратились в суд с иском к ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» о признании права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект в виде <адрес>, по ? доле за каждым. В обоснование своих требований указали, что 07 июля 2008 г. между истцами и ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи № 114-0707/НПД-479. В соответствии с его условиями, ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» приняло решение продать, а ФИО3, ФИО1 приняли решение купить квартиру с вышеуказанными характеристиками, стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Истцы также указали, что в производстве Арбитражного суда г. Москвы находится дело о признании несостоятельным (банкротом) ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС». При таких обстоятельствах был подан настоящий иск. Истцы в судебное заседание не явились, их интересы представлял ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д. 79). Представитель истцов в судебном заседании подтвердил обстоятельства, изложенные в иске, настаивал на удовлетворении заявленных требований. От ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» поступило заявление, в котором ответчик признает исковые требования ФИО3, ФИО1 в полном объеме и просит суд рассмотреть дело в отсутствие его представителя. Представители Домодедовского отдела Росреестра по Московской области, Администрации городского округа Домодедово Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области, ЗАО «Бэл-Ар», привлеченные в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились. От Администрации городского округа Домодедово поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя. Суд, выслушав представителя истцов, исследовав и оценив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования законны, обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Судом установлено, что 24 марта 2005 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Домодедовского района Московской области, ЗАО «Бэл-Ар», ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» заключен инвестиционный контракт № 77/28-05 на строительство объекта недвижимости, а именно многоэтажного жилого дома с медицинским центром, на земельном участке по адресу: Московская область, г. Домодедово, пересечение ул. Советская, ул. Дачная и 1-го Московского проезда общей площадью 7 862 кв.м. Инвестором по данному контракту является ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС». В соответствии с инвестиционным контрактом по итогам реализации контракта инвестору переходит 93% общей площади квартир. Согласно контракту инвестор обязуется обеспечить за счет Согласно дополнительным соглашениям к инвестиционному контракту № 1 от 20 апреля 2005 г. и № 2 от 02 сентября 2005 г. ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» является «застройщиком-инвестором». Инвестиционный контракт явился основанием для привлечения денежных средств истца в строительство указанного в контракте жилого дома. 07 июля 2008 г. между истцами и ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи Предварительный договор купли-продажи № 114-0707/НПД-479 (л.д. 11 – 16), По Договору стороны решили заключить в будущем основной договор купли-продажи, согласно которому ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» обязуется продать, а ФИО3 ФИО1 – купить <адрес> Стороны подписали Соглашение об обеспечении исполнения обязательств № 114/479 от 07 июля 2008 г., в соответствии с которым истцы взяли на себя обязательства предоставить в обеспечение исполнения обязательств по Предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 9049068 рублей 00 копеек. В соответствии с п. 1.3 Кредитного договора № 100010820, заключенного между сторонами (л.д. 22 – 32), кредит предоставляется для приобретения в собственность истцами спорной квартиры. 07 июля 2008 г. ФИО5, ФИО1, ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» заключили Договор залога прав (л.д. 33 – 37) по которому истцы передают ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» в залог принадлежащие им имущественные права требования к ответчику на заключение в будущем договора купли-продажи квартиры. Согласно справке ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» (л.д. 39) 15 февраля 2009 г. истцы оплатили 2985000 рублей 00 копеек по Кредитному договору. Ответчик до настоящего времени не исполнил свои договорные обязательства. Дом не построен и не сдан в эксплуатацию, не проведены обмеры БТИ, истице не передана приобретенная ей квартира. В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ к договору применяются условия по его содержанию, но не названию. «К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила». Из имеющихся в деле документов следует, что заключая предварительный договор, стороны преследовали цель по инвестированию и строительству дома, в соответствии с коброй ответчик как Застройщик-Инвестор осуществляет организацию строительства дома, а истец вкладывает денежные средства и по результатам строительства приобретает на праве собственности квартиру. В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами. Окончательные данные об объекте в целом, а также о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции. Как следствие, до момента окончания строительства не представляется возможным установить объект недвижимости, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Организации, привлекающие денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не могут заключать с гражданами договоры купли-продажи, так как они не являются собственниками ни самих строящихся зданий, ни квартир в них. Между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей». Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Заключенный между сторонами предварительный договор не соответствует действующему законодательству и не может регулировать отношения, сложившиеся между сторонами, которые должны регулироваться Законом о защите прав потребителей, законами об инвестиционной деятельности, гражданским законодательством, регулирующим возникновение права собственности за лицами на новый возведенный объект за счет их денежных средств. Истцы, подписав предварительный договор, стали участниками инвестиционной деятельности, результатом которой должно стать приобретение права собственности на квартиру в указанном выше доме в силу Закона РФ «О защите прав потребителей» и ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно ст. 8 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. В силу ст. 4 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. В силу ст. 6 закона, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений результатами осуществленных капитальных вложений. Суть любого предварительного договора заключается в принятом на себя сторонами обязательстве по заключению основного договора в будущем. Передача имущества по предварительному договору купли-продажи квартиры, заключенному между сторонами, не происходит, а значит, основания для передачи денег отсутствуют, поскольку в рамках предварительного договора не происходит встречное имущественное предоставление. В рассматриваемом споре ФИО3, ФИО6 передали ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» денежные средства, а ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» приняло оплату, которая полностью соответствует объекту недвижимости. В связи с заключением предварительного договора, нарушены права истцов, так как по предварительному договору не возникает право на имущество, а лишь возникает право на заключение договора в будущем. Предварительный договор купли-продажи подтверждает, что истцы произвели оплату именно за квартиру. Ответчиком никаких доказательств в опровержение доводов истицы не представлено. На основании ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» своих обязательств перед ФИО3, ФИО1, являющихся участниками инвестиционной деятельности, не исполнило, квартиру не передало. В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов зашиты гражданских прав является признание права. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда. Истцы, надлежащим образом исполнившие свои обязательства путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска с требования о признании права. Судом учитывается и тот факт, что в Арбитражном суде г. Москвы возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом) ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС», так как в соответствии со ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В случае банкротства ответчика в конкурсную массу будет включен незавершенный строительством объект, за счет реализации которого, будут удовлетворены требования кредиторов ответчика. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования ФИО3, ФИО1 удовлетворить. Признать за ФИО3 право собственности на ? долю незавершенного строительством объекта в виде <адрес> Признать за ФИО1 право собственности на ? долю незавершенного строительством объекта в виде <адрес> Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Домодедовский городской суд. Председательствующий судья Титова Е.Н.
собственных или привлеченных средств финансирование и реализацию
инвестиционного проекта в объеме доли, причитающейся ему по условиям
контракта.