Дело № 2-233/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Сухарева А.В.,
при секретаре Таран И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Анкалева Александра Петровича к обществу с ограниченной ответственностью «ПИК-Комфорт» об обязании предоставить документы о передаче дома, паспорта на приборы учета, отчеты, ответ на запрос, план-график работ, план ремонта, признании договора управления в части недействительным, взыскании убытков, неустойки, обязании произвести перерасчет, взыскании доходов от использования общего имущества, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Анкалев А.П. обратился в суд с иском (неоднократно уточнив его – в окончательном виде - т. 5 л.д. 216-226) к ООО «ПИК-Комфорт» об обязании предоставить документы о передаче дома в управление ответчику, паспорта на установленные в квартире приборы учета горячей и холодной воды, электросчетчик, отчеты о деятельности ответчика по управлению многоквартирным домом за 2008 и 2009 года, ответ на запрос от 26.11.2010 г., план-график работ и план ремонта многоквартирного дома, признании договора управления в части обязанности истца производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги до регистрации права собственности, обеспечить ввод индивидуальных приборов учета водоснабжения недействительными; взыскании убытков (уплаченной до регистрации права собственности платы за жилье и коммунальные услуги в сумме 103928.50 руб., платы за услуги по благоустройству в сумме 1853,81 руб., за услугу «охрана» в сумме 6388.56 руб., за услуги предподъездная система видеонаблюдения в сумме 351,42 руб., неправомерно начисленной платы за май 2008 года в сумме 1804.28 руб., платы за услуги по «ТО квартирных водосчетчиков» с августа 2008 года по июнь 2010 года в сумме 937,04 руб., платы за поставленную электроэнергию из-за неправильно примененного тарифа в сумме 1905,36 руб., платы за содержание домофона и системы телевидения (коллективная антенна) в сумме 2182,52 руб., платы за вывоз и утилизацию ТБО в сумме 5947,85 руб., за излишне уплаченных плату по статье «Дежурная по подъезду (консьерж) в сумме 3089,85 руб., платы за содержание и ремонт жилого помещения в сумме 246,90 руб., плату за горячее водоснабжение и отопление в сумме 23140,20 руб., плату за оказанные услуги по предоставлению Отчетов о выполнении договора управления за 2008 и 2009 года в сумме 5376,66 руб., необоснованной платы за содержание общего имущества в размере непропорциональном доли в праве на общее имущество дома в сумме 3704,92 руб. за 2008 год и 3381,17 руб. за 2009 год, излишне уплаченной платы за водоснабжение и водоотведение из-за ее расчете на по показаниям приборов учета за период с 18.01.2008 г. по 01.08.2008 г. в сумме 2313.27 руб., платы за ввод счетчиков в эксплуатацию в сумме 100 рублей, убытков из-за неисполнения обязанности по ремонту пола в лифтовых холлах и на первых этажах в сумме 13860 руб.); неустойки за нарушение указанных прав потребителей (связанных с причинением убытков); обязании произвести перерасчет (за услуги по благоустройству за период с 01.02.2010 г. по 31.12.2010 г. в сумме 606.55 руб., за услуги охрана за тот же период в сумме 2452,67 руб., платы за горячее водоснабжение за август 20010 года в сумме 315 руб., за услуги по содержанию домофона и системы телевидения за период февраль-декабрь 2010 года в сумме 1250 руб., плату за вывоз и утилизацию ТБО, платы по статье «Дежурная по подъезду (консьерж), платы за жилье и коммунальные услуги, плату за горячее водоснабжение и отопление, плату за услуги по «ТО квартирных водосчетчиков» за октябрь 2010 г. в сумме 257,68 руб.), взыскании доходов от использования общего имущества в сумме 5025,45 руб., компенсации морального вреда в сумме 15000 рублей.
В обоснование своих требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес>. Многоквартирный дом, в котором находится эта квартира, управляется ответчиком. Свои обязательства, связанные с управлением многоквартирным домом, ответчик исполняет не надлежащим образом. Так ответчик не предоставил ему (истцу) по обращению документы о приеме дома в управление от застройщика, не передал паспорта на приборы учета, не предоставляет отчеты о своей деятельности, не дал ответ на обращение от 26.11.2010 г. о предоставлении информации о выполняемых работах и оказываемых услугах, о выполнении обязательств по договору управления, сведений о привлечении к административной ответственности, информации о стоимости работ (услуг), тарифах. Также ответчиком не представлен план-график работ со сметой, план ремонта дома. Заключенный между истцом и ответчиком договор управления в части, обязывающий оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги до регистрации права собственности истца не соответствует требованиям ЖК РФ, а поэтому уплаченные истцом за период до регистрации его права собственности денежные средства являются убытками и подлежит взысканию с ответчика. Услуга «благоустройство» не предоставлялась истцу, поэтому уплаченные за нее средства являются убытками и наряду с неустойкой подлежат взысканию с ответчика. Также в этой части начисленная, но не уплаченная плата, за эту услугу за период с 01.02.2010 г. по 31.12.2010 г. подлежит перерасчету. Должны быть уменьшены в этой части и очередные начисления. Аналогичным образом не предоставлялась услуга «охрана», «ТО квартирных счетчиков». Истец уплатил средства в сумме 351,42 руб. за услуги по «предподъездной системе видеонаблюдения», которая фактически не была оказана. В мае 2008 года истцу было необоснованно начислено 1804.28 руб. Эта сумма с неустойкой в таком же размере должна быть взыскана с ответчика. В августе 2010 г. услуги по горячему водоснабжению оказывались ненадлежащего качества – вода была мутная, поэтому плата за эту услугу должна быть уменьшена. За услуги по электроснабжению применялся неправильный тариф, что повлекло увеличение платы за эти услуги. Плата за «Домофон» и «Система телевидения» фактически является платой за содержание общего имущества, которая уже взыскивается с истца, а поэтому требовать отдельно взыскания указанных платежей является неправомерным. В связи с этим уже уплаченные по указанным «статьям» средства являются убытками истца и подлежат взысканию с ответчика вместе с неустойкой. Еще не уплаченные средства должны быть пересчитаны. При осуществлении вывоза и утилизации ТБО привлечена организация с более дорогой ценой услуг, чем имеются на рынке, из-за этого имела место необоснованная переплата за данные услуги. Оплата за «Дежурного по подъезду (консьержа)» производилась из расчета за целые сутки. Однако, фактически дежурный по ночам спал, а поэтому оплачивать в этой части эти услуги оснований не имеется. Уже уплаченная плата с неустойкой должна быть взыскана, а в отношении еще не уплаченных платежей должен быть произведен перерасчет. Собственниками дома на общем собрании был утвержден тариф (ставка) на 2010 год за содержание и ремонт общего имущества. Однако, ответчик применял более высокую ставку, из-за чего произошла переплата. Излишне уплаченные средства с неустойкой должны быть взысканы, а в отношении еще не уплаченных платежей должен быть произведен перерасчет. Из-за неправильного применения тарифов на электроснабжение и газ, а также неправильной методикой произошло завышение платы за «отопление» и «горячее водоснабжение». Излишне уплаченные средства в этой части вместе с неустойкой должны быть взысканы, а в отношении еще не уплаченных платежей должен быть произведен перерасчет. Общим собранием собственников помещений в доме было решено все доходы, полученные от использования общего имущества, направлять на уменьшение текущих платежей. Однако, ответчик это не выполняет, поэтому эта плата (приходящаяся на долю истца) должна быть взыскана с ответчика. Поскольку услуги по управлению домом ответчиком выполняются ненадлежащим образом, плата за управление с неустойкой должна быть взыскана с ответчика. Ответчик не осуществлял сбор платы за содержание жилья с собственников нежилых помещений, поэтому он (истец) вносил эту плату несоразмерно своей доли в праве на общее имущество дома. Положения договора управления, предусматривающие обязанность истца обеспечить ввод в эксплуатацию приборов учета, ущемляют его (истца) права, как потребителя, поэтому являются недействительными. Взыскание платы не исходя из показаний приборов учета, является незаконным, плата за ввод приборов учета также является незаконной. Кроме того, дом был сдан с недостатками – не был проведен ремонт пола в лифтовых холлах и на первых этажах. Ответчик эти недостатки не устранил. Указанными нарушениями истцу причинен моральный вред.
В судебном заседании истец поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика с иском не согласился, указав, что требуемый истцом акт приема-передачи дома в управление отсутствует, а поэтому не может быть передан истцу. Со всеми иными документами, связанными с приемом домом в управления, истец ознакомлен, также они представлены для приобщения к материалам дела. Имеющиеся в квартире истца приборы учета устанавливались в ходе строительства дома, к чему истец отношения не имел. Поэтому в этой части обязанным лицом является застройщик. Требуемые истцом отчеты и иная информация об управлении домом (указана выше) предоставлена истцу и кроме того размещена на сайте ответчика. Оснований для признания договора управления в части недействительным не имеется, поскольку он не противоречит закону. Обязанности возникают не только из закона, но и из договора. Фактически истец стал пользоваться квартирой с января 2008 года, поэтому, несмотря на тот факт, что его право собственности было зарегистрировано позже, он (истец) обязан оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги. Услуги «Охрана», «Благоустройство», «дежурный по подъезду», «управление домом» оказывались в полном объеме. В установленном порядке не зафиксировано оказание этих услуг ненадлежащего качества. Также не фиксировалось и поставка горячей воды в квартиру истца в августе 2010 года ненадлежащего качества. Предподъездная система видеонаблюдения действительно не была установлена, хотя денежные средства за это были получены от истца. Поскольку договор с истцом был заключен 18.01.2008 г., а начисления производились помесячно, в мае 2008 года был произведено доначисление за период с 19 по 31 мая. Какие-либо работы по техобслуживанию квартирных счетчиков не проводились. При расчете за электроснабжение действительно применялся завышенный тариф – для иных (не для населения) групп потребителей. В ставку (тариф) за содержание общего имущества не входила плата за домофон и систему телевидения, поэтому оснований для освобождения истца от платы за указанные системы не имеется. С какими организациями вступать в правоотношения в связи с выполнением работ по обслуживанию дома и за какую цену – компетенция ответчика. Услуги за вывоз и утилизацию ТБО оплачивались истцом по действующему тарифу, поэтому оснований для перерасчета платы за эти услуги не имеется. Решение общего собрания собственников помещений, которым был установлено тариф на содержание общего имущества на 2010 год, является незаконным, поскольку не учло интересы управляющей компании (ответчика) (при этом данное решение ответчиком не обжаловано). В части требований о перерасчете платы за «горячее водоснабжение» и «отопление» ответчик согласился (за исключением неустойки) с суммой перерасчета. Собственниками не принималось решения о распоряжении средствами, собранными от использования общего имущества, в 2008-2009 годах, поэтому оснований для взыскания части этих средств в пользу истца не имеется. Плата за содержание общего имущества рассчитывается истцу согласно действовавшим тарифам, поэтому оснований для ее перерасчета, поскольку она, по мнению истца, не соразмерна его доли в праве на общее имущество, не имеется. К требованиям о признании в части недействительным договора управления представитель ответчика просил применить срок исковой давности. Ремонт пола в лифтовых холлах и на первых этажах должен производиться застройщиком, поскольку эти недостатки имели место в ходе строительства дома. Моральный вред истцом не обоснован.
Представители третьих лиц – ООО «Газпром межрегионгаз Москва» и ОАО «Мосэнергосбыт» - вопрос об удовлетворении иска оставили на усмотрение суда.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4 показал, что он проживает в одном подъезде с истцом. Он (Макаров) организовывал собрания собственников помещений в доме. Всем собственникам были направлены уведомления. Проголосовали более 50 процентов собственников. Результаты были оформлены решением.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Судом установлено, что истец является собственником квартиры по адресу: <адрес>. Его право собственности удостоверено свидетельством о государственной регистрации права от 09.10.2009 г. (т.2 л.д. 15). Многоквартирный дом, где находится квартира истца, находится в управлении ответчика на основании распоряжения генерального директора НП «<данные изъяты>» (застройщика жилого дома) от 30.05.2007 г., и в связи с тем, что до настоящего времени собственники помещений в доме не выбрали иной способ управления домом. До с 18.01.2008 г. до января 2010 года истец производил оплату за жилое помещение и коммунальные услуги, начиная с февраля 2010 года оплате им не осуществляется по причине, как указывает истец - в связи со спорами с ответчиком.
Требования, связанные с предоставление документов о приемке дома в управление от застройщика.
Как следует из объяснений ответчика при приемке дома в эксплуатацию акт приема-передачи многоквартирного жилого дома, где находится квартира истца, между застройщиком (подрядчиком) и ответчиком не составлялся. Дом принят в эксплуатацию на основании распоряжения генерального директора НП «<данные изъяты>» от 30.05.2007 г. При этом законом также не предусмотрено обязательное составление подобного акта. Доказательств обратного истец не представил. Соответственно акт приема-передачи не может быть передан истцу (в связи отсутствием такового). Исхода из указанного, с учетом положений ст. 56 ГПК РФ, оснований для удовлетворения исковых требований в этой части не имеется.
Требования, связанные с предоставление паспортов на приборы учета потребления воды и электроэнергии.
Как следует из объяснений сторон, а также Акта о приемке жилого дома в эксплуатацию (т.3 л.д. 237-239) ответчик не участвовал в строительстве жилого дома. В правоотношениях по возведению жилого дома, а также продаже квартиры истцу истец и ответчик не состояли. Приборы учета были установлены в ходе строительства жилого дома. Исходя из положений п. 5 и 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, указанные приборы учета не входят в состав общего имущества многоквартирного дома, ответственность за обслуживание которого несет ответчик. Тот факт, что ответчик по поручению застройщика (инвестора) участвовал в передаче квартир гражданам, в т.ч. и истцу, не возлагает непосредственно на него (ответчика) обязанностей по передаче документации на оборудование квартир в силу ст. 182 ГК РФ.
Исхода из указанного, оснований для удовлетворения исковых требований в этой части не имеется.
Требования, связанные с предоставлением отчетов за 2008 и 2009 года по предлагаемой истцом форме, а также уменьшение платы (взыскания убытков) за управление из-за непредоставление ответчиком отчетов.
Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Ответчик за указанные периоды представлял отчеты о реализации договора управления. Однако, истец полагает, что эти отчеты должны быть выполнены по предложенной им форме. Между тем применительно к 2008, 2009 годам ни законом, ни договором истца и ответчика не была установлена форма указанного отчета. Соответственно требования истца о предоставлении отчета в той или иной форме за указанные периоды не основаны ни на законе, ни на договоре и не могут быть удовлетворены. При этом суд учитывает, что отчеты за указанные периоды в иной форме предоставлялись ответчиком. С учетом этого не имеется оснований и для уменьшение платы (взыскания убытков) за управление из-за непредоставление ответчиком отчетов.
Требования, связанные с предоставлением истцу ответа на его обращение к ответчику от 26.11.2010 г., а также предоставление ему плана-графика работ со сметой их стоимости и плана ремонта.
26.11.2010 г. истец обратился к ответчику с просьбой предоставить информацию о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке и условиях оказания этих услуг, информацию о привлечении ответчика к административной ответственности, информацию о стоимости работ, тарифах.
Ответ на данное обращение было передан истцу представителем ответчика в судебном заседании. В этом ответе отражено, что указанная информация размещена на официальном сайте.
Истец, не оспаривая в судебном заседании факт размещения указанной (запрошенной) им информации на сайте, при этом полагает, что, несмотря на ее размещение там, информация и запрошенные документы должны быть на бумажном носителе предоставлены ему.
Согласно п. 3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (далее по тексту Стандарт), управляющая организация обязана раскрывать запрошенную истцом информацию.
При этом в силу п. 5 Стандарта раскрытие указанной информации возможно в том числе и посредством ее размещения на официальном сайте управляющей компании.
Согласно п. 17 Стандарта раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса и запроса в электронном виде. В случае если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.
Истец в судебном заседании признал факт размещения указанной информации на официальном сайте ответчика. Как следует из представленной ответчиком распечатки текста с сайта (его содержание не оспаривалось ответчиком) на нем опубликован в том числе и перечень работ с указанием их периодичности и данных о фактическом выполнении, а также фактическая смета. В связи с этим указание ответчиком на сайт, где размещена запрошенная информация, является правомерным, а поэтому оснований для удовлетворения требований в указанной части не имеется.
Требования, связанные с признанием договора управления в части, обязывающей истца производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги до регистрации его права собственности на квартиру (п. 4.15), недействительным, а также о взыскании указанной платы.
Между истцом и ответчиком 18.01.2008 г. был заключен договор управления № 34/64 (т.1 л.д. 63-76), который предусматривает обязанность истца производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора, в том числе (п. 4.15) за первые четыре месяца авансом.
Между тем, как уже ранее указано право собственности истца на квартиру зарегистрировано лишь 09.10.2009 г.
Согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (в редакции на момент 2008-2009 годов) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Однако согласно п. 2. ст. 307 ГК РФ обязательства возникают не только из закона, но и из договора. При этом в силу п. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Действовавшим на тот момент жилищным законодательством не регламентировался порядок оплаты жилого помещения в доме, который уже построен (введен в эксплуатацию), но на переданное гражданину жилое помещение еще не зарегистрировано его право собственности. Поэтому, исходя из указанных выше положений закона, участники гражданских правоотношений вправе в заключенном договоре самостоятельно регламентировать свои права в этой части.
Квартира приобреталась истцом у ЗАО «<данные изъяты>» посредством заключения 14.01.2008 г. предварительного договора купли-продажи (т.4 л.д. 128-130). Этим договором (п. 3.2.5 и п. 4.5.1) предусматривалось заключение с обслуживающей организацией (т.е. в данном случае с ответчиком) соглашения о несении расходов по содержанию дома и оплате коммунальных услуг, и соответственно с момента подписания этого соглашения несение этих услуг.
Согласно Акту приема-передачи от 17.01.2008 г. (т.4 л.д. 131) указанная квартира была передана истцу ЗАО «<данные изъяты>». Согласно п. 3.2 истец с этого момента принял на себя обязательства по оплате «эксплутационных и коммунальных расходов».
Согласно объяснениям сторон с февраля 2008 года истец приступил к проведению ремонта указанной квартиры, а в последующем до регистрации своего права собственности стал проживать в ней.
Таким образом, оснований для признания в указанной части договора управления недействительным не имеется. Соответственно не имеется и оснований для взыскания с ответчика уплаченных истцом средств в счет указанной платы до его регистрации права собственности на квартиру. Иное повлекло бы неосновательное обогащение истца, поскольку повлечет безвозмездное пользование им имуществом за счет иного лица.
Требования, связанные с перерасчетом платы (взысканием убытков) за не надлежаще (не полно) оказанные услуги «Благоустройство», «Охрана», «Горячее водоснабжение» за август 2010 года, «Дежурный по подъезду (консьерж)», а также взыскание неустойки за ненадлежащее оказание этих услуг.
Согласно п. 10 ст. 156 ЖК РФ изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В соответствии с п. 4 ст. 157 ЖК РФ при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В соответствии с п. 15 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Аналогичные положения применительно к коммунальным услугам содержаться в п. 71 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.
Таким образом, законом установлено, что надлежащим доказательством факта отсутствия тех или иных услуг, или их предоставление не в полном объеме или не надлежащего качества, являются указанные выше Акты.
При этом указанные акты могут быть составлены по инициативе граждан – собственников помещений в доме.
Истец в установленном порядке к ответчику для фиксации факта оказания услуг ненадлежащего качества не обращался. Соответственно указанные Акты не составлялись, в связи с чем не имеется оснований для перерасчета (взыскания) платы за эти услуги по этим основаниям и взыскания неустойки.
Суд в этой части учитывает, что по иным основаниям (в том числе применение неустановленного тарифа) истец не просит произвести перерасчет указанных платежей.
Требования о признании п. 3.2.1 договора управления недействительным.
Пунктом 3.2.1 договора управления предусматривается, что управляющая компания (ответчик) вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по договору.
Истец полагает, что порядок и способ выполнения ответчиком обязательств по договору должны быть согласованы с истцом и определены договором.
Данные доводы не основаны на законе, поскольку то - каким образом (самостоятельно или с привлечением иных лиц, в последнем случае – по какой цене, с применением каких технологий и прочее), ответчик будет выполнять взятые на себя обязательства в рамках договора управления является усмотрением ответчика. Иное означало бы вмешательство в его хозяйственную деятельность, что является недопустимым.
С учетом того, что обязанности ответчика по договору управления определены как самим договором, так и действующими в этой сфере нормативными правовыми актами (на что имеется ссылка в договоре), права истца, касаемые определения перечня оказываемых услуг, их качества, периодичности, не нарушены.
Требования, связанные со взысканием платы за услугу «Предъподъездная система видеонаблюдения».
Как следует из объяснений сторон, договора управления, квитанций, истец оплатил ответчику за услуги по установке предъподъездной системы видеонаблюдения 351, 42 руб. Однако, фактически данные услуги оказаны не были.
В связи с этим, на основании п. 1 и 5 ст. 28, п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать возврата уплаченных средств, а также требовать уплаты неустойки за нарушение сроков выполнения услуги (работы), а также нарушение сроков удовлетворения требований потребителей. При этом указанный истцом размер неустойки не соответствует последствиям нарушения обязательства и суд, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, снижает ее размер до 300 рублей.
Требования о взыскании необоснованно уплаченной суммы за жилье и коммунальные услуги за май 2008 года, а также неустойки.
Истец указывает, что ему необоснованно была начислена сверх уже уплаченной плата за жилое помещение и коммунальные услуги за май 2008 года.
При заключении договора управления истец произвел платеж за четыре месяца вперед за февраль-май 2008 года (т. 1 л.д. 175). Между тем, как уже ранее указывалось, обязанность по несению указанных расходов возникли у истца с 18.01.2008 г.
В связи с этим в квитанции за май 2008 года (т.1 л.д. 176) истцу обоснованно была начислена плата за указанный период (с 18.01.2008 по 31.01.2008 г.).
Исходя из указанного, оснований для удовлетворения требований в указанной части не имеется.
Требования по взысканию платы за услугу «ТО квартирных водосчетчиков» за период с августа 2008 года по июнь 2010 года, и по перерасчету начислений по этой плате за октябрь 2010 года.
Как уже ранее указывалось, приборы учета не входят в состав общего имущества многоквартирного дома, поэтому их содержание (обслуживание) осуществляется не за счет платы за содержание общего имущества, но за счет средств собственника помещений в доме.
Как установлено, истец производил оплату услуг по обслуживанию «квартирных водосчетчиков» ответчику в указанные периоды всего в сумме 937,04 рублей. Однако, фактически какие-либо услуги ответчиком в этой части истцу оказаны не были.
В связи с этим на основании п. 1 и 5 ст. 28, п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать возврата уплаченных средств, а также требовать уплаты неустойки за нарушение сроков выполнения услуги (работы), а также нарушение сроков удовлетворения требований потребителей. При этом указанный истцом размер неустойки не соответствует последствиям нарушения обязательства и суд, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, снижает ее размер до 600 рублей.
Также подлежит перерасчету начисленная плата в этой части за октябрь 2010 года.
Требования, связанные с перерасчетом (взысканием) излишне уплаченной платы за электроэнергию за период с 18.01.2008 г. по 31.01.2009 г.
Как следует из квитанций на оплату электроэнергии (т.1 л.д. 246-248) истец оплачивал электроэнергию по одноставочному тарифу. Между тем согласно объяснениям сторон в квартире истца установлен двухставочный счетчик учета потребления электроэнергии. В результате неприменения ответчиком двухставочного тарифа истец необоснованно уплатил сверх 1905,36 руб. Из указанной суммы 475,45 руб. ему (истцу) было перерасчитано ранее. Соответственно с ответчика в этой части подлежит взысканию 1430,91 руб. При этом, поскольку в данном случае имеет место спор относительно стоимости потребленной электроэнергии (а не ее качества, сроков поставки), оснований для взыскания неустойки (о чем просит истец) не имеется.
Требования, связанные с перерасчетом (взысканием) излишне уплаченной платы за «Домофон» и «Система телевидения (коллективная антенна)» за период с 18.01.2008 г. по 31.01.2010 г., а также о перерасчете этой платы за февраль-декабрь 2010 года.
Истец указывает, что система домофона и коллективная антенна входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Поскольку плата за содержание этого имущества уже установлена, отдельно начислять плату за обслуживание указанных систем является необоснованным. Кроме того тарифы на эти услуги не установлены.
Ответчик, возражая против иска в указанной части, пояснил, что ставкой за содержание общего имущества не охватывается содержание указанных систем, поэтому расходы на их обслуживание начисляются отдельно.
Согласно договора управления обслуживание систем домофона и коллективной антенны являлось обязанностью ответчика. Как следует из объяснений ответчика (и это не оспаривается истцом) фактически расчеты за содержание общего имущества в 2008-2010 г. производились по тарифам, утвержденным органами местного самоуправления. При этом применение этого тарифа в 2008-2009 годах (в 2010 году тариф был установлен общим собранием) соответствовало п. 4 ст. 158 ЖК РФ. Между тем, как следует из ответа администрации г. Долгопрудного на запрос суда (т.3 л.д. 236) при утверждении указанного тарифа в состав расходов, которые он покрывает, не вошли расходы на содержание домофона и телевизионных антенн.
В связи с изложенным, отдельное начисление платы за домофон и антенну является правомерным.
Согласно приложению № 2 к договору сторонами был согласован размер платежей за «телевидение» - 43 рубля в месяц. В 2009 и 2010 годах году иной размер платежа собственниками помещений не устанавливался, органами местного самоуправления не утверждался. Поскольку иной тариф между сторонами не согласован (а в установленном порядке не утвержден), суд считает, что в указанный период подлежит применению ранее установленный тариф – 43 рубля. Между тем, ответчик начиная с января 2009 года стал применять тариф 55 рублей. Истцом до января 2010 года производились платежи по указанному тарифу. В связи с этим требования истца в части взыскания излишне уплаченной платы за обслуживание коллективной антенны в результате применения ненадлежащего тарифа (период январь 2009 г. – январь 2010 г.) и проведения перерасчета подлежат удовлетворению.
Тарифы на обслуживание домофона ни собственниками помещений, ни органами местного самоуправления, ни соглашением между истцом и ответчиком установлены не был. Между тем согласно заключенному между ответчиком и ООО «<данные изъяты>» договору от 01.11.2007 г. с последующими дополнительными соглашениями (т.5 л.д. 149-155) определена стоимость обслуживания домофона, которая рассчитывается на каждую квартиру. Собранные ответчиком денежные средства в качестве платы за домофон перечислялись ООО «<данные изъяты>» (т.5 л.д.156-169). С учетом положений п. 1 ст. 156 ЖК РФ о том, что плата за жилое помещение должна покрывать расходы на содержание общего имущества, а также принимая во внимание, что обоснованность установленной договором между ответчиком и ООО «<данные изъяты>» платы за домофон не была оспорена истцом, оснований для перерасчета этой платы не имеется.
Требования по взысканию убытков, обусловленных привлечением организаций имеющих более высокие рыночные цены на услуги по сбору и утилизации ТБО.
Истец указывает, что ответчик, организуя вывоз и утилизацию ТБО, привлек организацию ООО «<данные изъяты>» (т. 5 л.д.22-29) с более высокими, чем рыночные, ценами на услуги. При этом для истца данные услуги оказывались в пределах действующих тарифов, т.е. оказание этих услуг с привлечением ООО «<данные изъяты>» не привело к увеличению начисленной истцу платы.
Согласно п. 1 и 2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается в том числе и на свободе договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Таким образом, как (т.е. с привлечением какой организации, по какой цене за услуги этой организации) выполнять взятые на себя перед истцом обязательства – является усмотрением ответчика. Иное означало бы вмешательство в хозяйственные дела коммерческой организации, что является недопустимым. Поскольку привлечение указанной организации не повлекло увеличение установленной для истца платы за услуги, а услуги при этом были оказаны, права истца в данном случае не нарушены.
Требования, связанные с неприменением в 2010 году установленной общим собранием собственников ставкой (тарифом) на содержание и ремонт жилого помещения.
Как следует из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 110-113) от 11.01.2010 г. была установлена ставка за содержание и ремонт жилого помещения на 2010 год в размере 29.15 руб.
Согласно п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме
Ответчик, не оспорив указанное решение в установленном порядке, в нарушения указанной нормы, тем не менее, применял установленную органами местного самоуправления, а не общим собранием, ставку (тариф) – 32,15 руб.
В результате истец переплатил за январь 2010 года 3 руб. (разница в ставках)*82,3 кв.м (площадь квартиры) = 246,9 руб.
Эта сумма должна быть взыскана с ответчика в пользу истца. Произведенные ответчиком истцу за период с февраля по декабрь 2010 года начисления в этой части должны быть перерасчитаны с учетом утвержденной общим собранием ставкой.
При этом, поскольку в данном случае имеет место спор относительно размера платы за услуги (а не об их качества, сроках оказания), оснований для взыскания неустойки (о чем просит истец) не имеется.
Требования о взыскании излишне уплаченной платы за «горячее водоснабжение» и «отопление» вследствие неправильного определения ее размера.
Как следует из объяснений сторон в многоквартирном доме, где находится квартира истца, установлена котельная, которой осуществляется подогрев воды для горячего водоснабжения и отопления. В этом случае, исходя из раздела 3 действовавших на период спорных правоотношений Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307, размер платы за указанные услуги определяется с учетом всех произведенных расходов, понесенных для подготовки этих услуг.
Истец указывает, что ответчик при определении себестоимости услуг применял тарифы на газ и электроэнергию не для населения, а для промышленных предприятий, которые более высокие. Кроме того, из-за неприменения надлежащих коэффициентов эта плата также увеличилась. В итоге за период с 18.01.2008 г. по 31.01.2010 г. он переплатил 23140,20 руб.
Представитель ответчика согласился с требованиями в указанной части, в том числе и с сумой переплаты.
Третьи лица ООО «Газпром межрегионгаз Москва» и ОАО «Мосэнергосбыт» также пояснили, что для населения (в т.ч. и для управляющих компаний) при расчете платы за указанные услуги за газ и электроэнергию действительно установлены тарифы, отличные от тарифов для иных групп потребителей. В указанные истцом периоды применялись тарифы не для населения.
С учетом согласия с иском в указанной части ответчика суд считает, что исковые требования в этой части должны быть удовлетворены. Излишне уплаченные истцом денежные средства в указанном размере должны быть взысканы с ответчика в пользу истца. В отношении начисленной, но не уплаченной платы за услуги за период с февраля по декабрь 2010 года должен быть произведен перерасчет.
При этом, поскольку в данном случае имеет место спор относительно размера платы за услуги (а не об их качества, сроках оказания), оснований для взыскания неустойки (о чем просит истец) не имеется.
Требования о взыскании доли в доходах, полученных от использования общего имущества многоквартирного дома.
Истец указывает, что ответчик получал доходы от предоставления имущества многоквартирного дома иным лицам. Часть этого дохода истец просит взыскать в свою пользу.
Согласно п. 14 протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 110-113) принято решение все доходы, полученные ответчиком с 01.01.2010 г. ежеквартально направлять в уменьшение платежей собственников за содержание и ремонт помещений, коммунальные и дополнительные услуги.
С учетом указанного решения собственников помещений в доме оснований для взыскания указанных платежей (их доли приходящейся на истца) не имеется. Истец в этой части вправе требовать направления этих средств в счет текущих платежей (осуществления перерасчета).
Требования, связанные с компенсацией затрат (убытков) на содержание общего имущества вследствие оплаты непропорционально доли истца в праве на общее имущество.
Истец указывает, что он вносил плату за содержание общего имущества. Однако, иные лица (в отношении нежилых помещений) эту плату не вносили. В результате его расходы были непропорциональны его доли.
Между тем, как уже ранее указывалось, указанная плата должна начисляться истцу, исходя из установленных (действующих) тарифов и площади жилого помещения. Законом не предусматривается оснований для уменьшения этой платы в случае, если иные лица, обязанные ее также вносить, не исполняют эту обязанность. В связи с этим нет основания для удовлетворения требований в указанной части.
Требования, связанные с признанием п. 3.1.21 Договора управления недействительным, взысканием убытков за начисление платы за водоснабжение и водоотведение не по приборам учета, а также платы за ввод счетчиков в эксплуатацию.
Согласно п. 3.1.21 указанного выше заключенного выше между истцом и ответчиком Договора управления по истечении четырех месяцев с момента заключения этого договора и окончания ремонтно-строительных работ, обеспечить ввод в эксплуатацию установленных в помещении истца индивидуальных приборов учета холодной и горячей воды, путем составления акта ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета, форма которых утверждена в приложении № 3 к Договору.
Исходя из положений п. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых в установленном порядке.
Таким образом, законодательством допускается расчет платы за указанные услуги исходя из показаний приборов учета.
При этом с целью исключения неучтенного потребления коммунальных услуг действующим законодательством предусмотрена установка на приборы учета пломб и в случае отсутствия (или целостности) пломб - расчет платы по нормативу (п. 31 Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307).
С учетом изложенного, и учитывая положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора, включение в Договор управления условия о необходимости ввода в эксплуатацию счетчиков, нельзя признать как противоречащее требованиям закона.
На основании указанных положений договора управления 06.08.2008 г. между истцом и ответчиком был составлен Акт ввода приборов учета (счетчиков) в эксплуатацию (т.1 л.д. 251). За ввод в эксплуатацию двух установленных в квартире истца счетчиков истец уплатил ответчику 100 рублей (т.2 л.д. 252). Как пояснил ответчик эти сумма была уплачена в счет проведения оплаты выхода специалиста в квартиру истца, опломбирования счетчиков, снятие с них контрольных (первоначальных) показаний. С учетом того, что установленные в квартире истца (после первого запорного устройства) счетчики не входят в систему общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем обязанность по содержанию счетчиков лежит на истце, уплата им (истцом) ответчику 100 рублей за проведение указанных работ (ввод счетчиков в эксплуатацию) является правомерной.
При этом с учетом приведенных выше положений закона, оснований для начисления платы за коммунальные услуги по показаниям приборов учета до ввода их в эксплуатацию не имеется.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части не имеется.
Требования о возмещении убытков, связанных с неисполнением ответчиком обязательств по проведению ремонта бетонного пола в лифтовых холлах и на первых этажах.
Как следует из объяснений сторон, в ходе строительства жилого дома не были в полном объеме выполнены работы по обустройству покрытия пола в лифтовых холлах и на первых этажах дома. Истец в обоснование данных требований указывает, что ответчик должен выполнить данные работы, поскольку является управляющей организацией.
Между тем как уже выше указывалось, из объяснений сторон, а также Акта о приемке жилого дома в эксплуатацию (т.3 л.д. 237-239) следует, что ответчик не участвовал в строительстве жилого дома. В правоотношениях по возведению жилого дома, а также продаже квартиры истцу истец и ответчик не состояли, в связи с чем отсутствуют установленные законом основания для возложения ответственности за указанные недостатки на ответчика. Эти требования истец вправе предъявить продавцу, либо застройщику.
Требования о компенсации морального вреда.
Как установлено (выше указано) ответчик допустит нарушение прав истца как потребителя. В связи с этим истец на основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» вправе требовать компенсации морального вреда. Его сумму суд, с учетом степени нарушения прав истца, определяет в размере 2000 рублей.
Оснований для применения срока исковой давности, о чем просит представитель ответчика, не имеется, поскольку таковой не пропущен.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Анкалева Александра Петровича удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПИК-Комфорт» в пользу Анкалева Александра Петровича излишне уплаченную плату за услуги охраны за 2009 год в сумме 553,08 руб.; уплаченные денежные средства за не оказанную услугу «Предподъездная система видеонаблюдения» в сумме 351,42 руб., неустойку за нарушение сроков выполнения указанной услуги и за нарушение срока удовлетворения требований потребителя всего в сумме 300 рублей; уплаченные денежные средства за не оказанную услугу «ТО квартирных счетчиков» в сумме 1194,72 руб., неустойку за нарушение сроков выполнения указанной слуги и за нарушение срока удовлетворения требований потребителя всего в сумме 600 рублей; излишне уплаченную плату за электроснабжение в сумме 1430,91 руб.; излишне уплаченную плату за домофон за 2009 год в сумме 144 руб.; излишне уплаченную плату за содержание и ремонт общего имущества в сумме 246,90 руб.; излишне уплаченную плату за «Горячее водоснабжение» и «Отопление» в сумме 23140,20 руб.; компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителей в сумме 2000 рублей, а всего 29961 рубль 23 копейки.
В удовлетворении остальной части исковых требований Анкалева Александра Петровича отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПИК-Комфорт» в доход бюджета государственную пошлину в сумме 1098 рублей 84 копейки.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Долгопрудненский городской суд в течение 10 дней со дня подготовки мотивированного решения.
Судья