Дело № 2- 2633\10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ
Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Хорьковой Л.А.,с участием адвокатов Адаменко А.Ф. и Харитоновой С.Н. при секретаре Коноплиной В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уткина А.Б. к Букинину М.П., Александровой Е.Н. о признании договора действительным и признании права собственности на земельный участок и по встречному иску Александровой Е.Н. к Уткину А.Б., Букинину М.П., Волощук О.И., ООО «Мордовия-Авто» о признании договора залога и договора купли – продажи земельного участка не заключенными и по этому основанию недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с уточненным иском к ответчику Букинину М.П. о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на земельный участок, площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>, ссылаясь на то, что между сторонами был заключен договор купли - продажи земельного участка, площадью 2000 кв.м. расположенного по вышеуказанному адресу, однако ответчик Букинин М.П. уклоняется от регистрации сделки.
Судом в качестве соответчика, с согласия истца в дело привлечена собственник земельного участка Александрова Е.Н., которая исковые требования не признала, заявила встречные исковые требования к Уткину А.Б., Букинину М.П., Волощук О.И., ООО «Мордовия-Авто» о признании договора залога и договора купли – продажи земельного участка не заключенными и по этому основанию недействительными, мотивируя свои требования тем, что не уполномочивала Букинина М.П. от ее имени производить какие либо сделки, считает что при заключении сделок имело место превышение полномочий, следовательно заключена не уполномоченным лицом.
Истец Уткин А.Б. - встречные исковые требования признал частично в части признания договора залога спорного земельного участка недействительным, поскольку таких полномочий Букинину М.П. предоставлено не было.
Ответчик Букинин М.П. и его представитель исковые требования Уткина А.Б. и встречные исковые требования Александровой Е.Н. не признали, в судебном заседании показал, что договор купли- продажи земельного участка он подписывал, но не знал что это договор купли – продажи, поскольку его ввели в заблуждение.
Ответчик по встречному иску и третье лицо по основному иску – представитель ООО «Мордовия –Авто», исковые требования не признали, в судебном заседании показали, что указанный спорный земельный участок является предметом залога по договору займа ООО «Мордовия – Авто» с ООО «<данные изъяты>» в лице Букинина М.П.
Ответчик – представитель Волощук О.И. – встречные исковые требования признала частично в части договора купли –продажи действительным, в части договора залога исковые требования не признала, поскольку в доверенности, которую она передоверила Букинину М.П. в части залога имущества ни каких полномочий ни кому не передавала.
Третье лицо – представитель управления Росеестра по Московской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Третье лицо – нотариус Дмитровского нотариального округа, в судебное заседание не явилась, представила письменное объяснение, просила рассмотреть в ее отсутствие, решение по делу оставляет на усмотрение суда.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает исковые требования Уткина А.Б. о признании договора купли – продажи действительным и признании права собственности - удовлетворить, встречные исковые требования Александровой Е.Н. о признании договоров залога и купли –продажи не заключенными и не действительными – оставить без удовлетворения.
В судебном заседании установлено, что между Уткиным М.Б. и Букининым М.П., действующего на основании доверенности от Волощук О.И., которая действовала от имени Александровой Е.Н. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли - продажи земельного участка площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный <адрес>, принадлежащего на праве собственности Александровой Е.Н.
Договор составлен в простой письменной форме, также составлен акт приема – передачи спорного земельного участка, однако регистрацию указанный договор не прошел из-за того, что ответчик Букинин М.П. не является в органы регистрационного учета для регистрации указанной сделки.
Вместе с тем, в судебном заседании также установлено, что Букинин М.П. до совершении указанной сделки купли – продажи спорного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ заключил договор залога указанного участка в обеспечение договора займа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мордовия Авто» и ООО «<данные изъяты>» в лице Букинина М.П. на сумму <данные изъяты>. К указанному договору займа ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мордовия Авто» и Букининым М.П. был заключен договор поручительства и договор залога земельного участка, принадлежащего Александровой Е.Н. (л.д.39-44). При заключении договора залога земельного участка Букинин М.П. действовал по доверенности от имени Волощук О.И., которая в свою очередь действовала по доверенности от Александровой Е.Н.. Однако договор залога также не прошел государственную регистрацию.
В судебном заседании также установлено, что Александровой Е.Н. ДД.ММ.ГГГГ была выдана генеральная доверенность на имя Волощук О.И. по вопросам оформления в собственность любого земельного участка, находящегося в <адрес>, и всех необходимых зарегистрированных документов с правом получения свидетельства о государственной регистрации права, с правом продажи указанного имущества и правом получения денег. Доверенность выдана сроком на три и года с правом передоверия. (л.д. 36).
Право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).
ДД.ММ.ГГГГ Волощук О.И. передоверила свои полномочия по указанной выше доверенности Букинину М.П. (л.д.35). который как указано выше ДД.ММ.ГГГГ по договору купли –продажи, заключенного между ним и Уткиным А.Б. распорядился спорным земельным участком.
Из содержания ст. 153 ГК РФ следует, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и в этом смысле указанные действия могут быть только правомерными, не противоречащими законодательству. В случае же несоответствия сделки требованиям закона или иных правовых актов она ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, либо не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК).
В силу части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 2 ФЗ РФ № 122 от 17 июня 1997 года № О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что государственная регистрация права на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Основаниями для государственной регистрации прав, указанными в ст. 17 данного Закона являются… договоры и другие сделки.
Совершенная представителем сделка непосредственно создает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности у представляемого при условии, что у представителя имелись полномочия. Полномочие - это право, предоставленное в установленном законом порядке одному лицу, совершать сделки от имени и в интересах другого лица в качестве его представителя. Полномочия представителя могут быть определены в доверенности. Так, в соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Доверенность является односторонней сделкой, поскольку для ее выдачи достаточно выражения воли одной стороны - доверителя (п. 2 ст. 156 ГК РФ применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит одностороннему их характеру и существу сделки.
По содержанию и объему полномочий, которыми наделен представитель Волощук О.И. – на совершение сделки и получение денег с правом передоверия. Доверенность удостоверена нотариально в соответствии со ст. 185 ГК РФ (л.д.37)
Ответчиком Александровой Е.Н. не представлено доказательств подтверждающих, что она не имела намерений продать спорный земельный участок, поскольку не отозвала доверенность после того, как Волощук О.И. уведомила ее о передоверии своих полномочий Букинину М.П., который в свою очередь распорядился указанным имуществом. Закон не предусматривает форму уведомления, однако каких либо возражений о ее не уведомлении суду также не представлено.
Волощук О.И. в судебном заседании пояснила, что оформление указанного участка было предусмотрено его последующей продажей.
Чтобы доверенность являлась действительной, она с учетом нормы ст. 432 ГК РФ должна содержать существенные условия, к которым законодатель прежде всего отнес предмет. Поскольку необходимость упоминания предмета, относительно которого выдается полномочие, не противоречит одностороннему характеру доверенности как сделки, суд полагает, что при выдаче любой доверенности она должна содержать в себе правомерное, конкретное и осуществимое полномочие. Согласно ст. 183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 1 ст. 187 ГК РФ лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, либо вынуждено к этому силой обстоятельств для охраны интересов, выдавшего доверенность.
Передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшего полномочия ответственность за действия лица, которому он передал полномочия, как за свои собственные.
Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 185 настоящего Кодекса.
Как следует из материалов дела, выданная доверенность от имени Волощук О.И. Букинину М.П. соответствует требованиям, предусмотренным ст. 187 ГПК РФ, поскольку как указано выше, Волощук О.И. поставила в известность Александрову Е.Н. о намерении передоверить свои полномочия Букинину М.П., так как последний является ее родным дядей и изначально было оговорено, что оформляемый ею земельный участок должен быть продан, а поскольку продажей она не занимается, то передала свои права Букинину М.П.
Вместе с тем, действуя от имени Волощук О.И.. представляющий интересы – Букинин М.П. совершил сделку по продаже указанного земельного участка, подписал договор купли- продажи, и акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Возражения ответчика Букинина М.П. о недобровольном подписании указанного договора ни чем не подтверждены.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статьей 235 ГК РФ предусмотрены основания прекращения права собственности на принадлежащее собственнику имущество. Из указанной нормы видно, что для отчуждения собственности, за исключением предусмотренных данной статьей случаев, необходимо волеизъявление собственника.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая закону, ничтожна. Следовательно, сделка по отчуждению имущества лицом, собственником которого оно не является и не имеющим соответствующих полномочий, ничтожна.
Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.
В спорной доверенности от имени Александровой Е.Н. на Волощук О.И. указано ее волеизъявление на право продажи и право получение денег за любой земельный участок, находящийся в <адрес>.
Таким образом, суд не усматривает оснований, что сделка заключена неуполномоченным лицом и положения ст. 183 ГК РФ к ней применяться не могут.
Вместе с тем, оспариваемый ответчиком ( истцом по встречному иску) договор залога (как обеспечивающее обязательство) непременно должен рассматриваться во взаимосвязи с кредитным договором (основным обязательством).
В данном случае оба обязательства (и основное, и обеспечивающее) были заключены в интересах заемщика – ответчика Букинина М.П.. Между тем, выдавая доверенность на распоряжение земельным участком, гражданин - собственник земли уполномочивал другую сторону Волощук О.И. действовать в его, собственника, интересах с правом передоверия.
Заложив доверенное ему чужое имущество исключительно в своих интересах, представитель (заемщик) нарушил известное правило п. 3 ст. 182 ГК РФ - представитель не может совершать сделки от имени представляемого в своих личных целях.
Сделка, противоречащая закону, является ничтожной и не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. ст. 167, 168 ГК РФ). Поэтому земельный участок не может быть предметом залога в указанных правоотношениях Букинина М.П. с ООО «Мордовия-Авто» с указанными полномочиями, к тому же договор залога заключен был спустя шести месяцев, после заключения договора займа.
Как усматривается из материалов дела, доверенность по которой действовал Букинин М.П. была выдана на оформление земельного участка с право продажи и правом получения денег за земельный участок, а полномочий передавать имущество в залог в доверенности не - не указано.
Таким образом, принимая во внимание заявленные ответчиком встречные требования, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в части признания договора купли - продажи и договора залога спорного земельного участка недействительным. Каких либо других оснований о признании договора купли -продажи недействительным ответчиком не заявлено.
С учетом изложенного и руководствуясь ФЗ РФ № 122 от 17 июня 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. ст. 153, 166-170, 182-183, 185- 187, 432, 434, 454 ГК РФ, ст. 193-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Уткина А.Б. к Букинину М.П., Александровой Е.Н. о признании договора купли – продажи действительным, признании права собственности на земельный участок - удовлетворить.
Признать договор купли - продажи земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Уткиным А.Б. и Александровой Е.Н., в интересах которой действовал Букинин М.П. - действительным.
Признать за Уткиным А.Б. право собственности на земельный участок площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>.
Указанное решение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРП.
Исковые требования Александровой Е.Н. к Уткину А.Б., Букинину М.П., Волощук О.И., ООО «Мордовия-Авто» о признании договора залога земельного участка и договора купли –продажи земельного участка недействительными – удовлетворить частично.
Признать договор залога земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного <адрес>, заключенного между ООО «Мордовия-Авто» и Букининым М.П., действующего от имени Волощук О.И., которая действовала по доверенности от Александровой Е.Н. – недействительным.
В остальной части встречного иска о признании действительным договор купли - продажи земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в 670 м. по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира <адрес>, заключенного между Уткиным А.Б. и Александровой Е.Н., в интересах которой действовал Букинин М.П. от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.
Запрещение, наложенное определением Дмитровского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ на отчуждение земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, отменить по вступлении решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение 10 дней со дня оглашения через Дмитровский городской суд.
Судья