Дело №2-829/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Нагдасёва М.Г. с участием адвоката Харитоновой С.Н. при секретаре судебного заседания Аболениной Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бутовецкого А. И. и Кривчикова Н. Т. к обществу с ограниченной ответственностью «Зенит» о понуждении заключить договор аренды земельного участка и иску общества с ограниченной ответственностью «Зенит» к Бутовецкому А. И. и Кривчикову Н. Т. об изменении условий договора аренды нежилого помещения,
У С Т А Н О В И Л:
Истцы обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Зенит» об обязании заключить на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка площадью 348 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях, определённых в проекте договора от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование иска ссылаются на то, что являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка общей площадью 348 кв.м., на котором расположена часть здания, принадлежащего им на праве собственности; ответчик пользуется данным нежилым помещением на основании договора аренды; истцы, как собственники земельного участка, направили ответчику проект договора аренды земельного участка, однако он подписать его отказался, представил протокол разногласий, с которыми истцы не согласились и обратились в суд с иском о понуждении ответчика к заключению договора на условиях представленного ими проекта.
Общество с ограниченной ответственностью «Зенит» обратилось в суд с иском к Бутовецкому А. И. и Кривчикову Н. Т. об изменении условий договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № и обязании зарегистрировать изменения, в частности, указания в преамбуле договора других сторон; изменении предмета аренды и указания конкретных помещений, передаваемых в аренду; изменение подведомственности споров. В обоснование иска ссылаются на то, что изменился правообладатель нежилого помещения, а фактическое занятие ООО «Зенит» площади меньшей, чем указано в договоре.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ данные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.
В судебном заседании истец Бутовецкий А. И., представляющий также интересы соистца Кривчикова Н. Т. по доверенности, заявленные требования поддержал, в дополнение пояснил, что ответчик выразил несогласие по двум пунктам договора: пункту 1.2. договора – о размере земельного участка – предлагает указать площадь земельного участка как составляющую 160 кв.м.; пункту 3.3. – размер годовой арендной платы – предлагает указать <данные изъяты> рублей, ежеквартальной – <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек; данные предложения истцами не приняты, так как передача в аренду части земельного участка не предусмотрена законодательством; изменение размера арендной платы не соответствует положениям договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. В отношении иска ООО «Зенит» представил письменный отзыв, пояснил, что внесение изменений в договор возможно исключительно путём подписания сторонами дополнительного соглашения; в силу положений статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды; каких-либо возражений в изменении преамбулы и указания на разрешение споров в Дмитровском городском суде нет, однако они должны быть оформлены дополнительным соглашением; в части изменения площади возражают, так как в настоящее время договор аренды зарегистрирован, на имущество наложено обременение, и дополнительное соглашение также подлежит регистрации в уполномоченном органе, однако изготовление кадастрового паспорта на нежилое помещение площадью 205 кв.м., которое предлагает указать в договоре ООО «Зенит» невозможно, что подтверждается письмом <данные изъяты> – <данные изъяты> филиал, так как обременение распространяется на весь объект недвижимости; раздел здания также невозможен, так как имеет место обременение на всё помещение.
Представители ответчика – ООО «Зенит» в судебном заседании в заключении договора аренды земельного участка не возражали, но с учётом позиций, изложенных в протоколе разногласий; всего ответчик занимает часть нежилого помещения площадью 205 кв.м., а остальные помещения переданы в аренду другим лицам, при этом раньше договора аренды были заключены у данных арендаторов с ООО «Зенит», с тех пор ничего не изменилось, они продолжают занимать те же помещения; с учётом того, что ответчик занимает только часть помещения, размер земельного участка должен также исчисляться пропорционально, что составляет 160 кв.м.; арендная плата должна быть меньше, исчисляться также должна пропорционально. В отношении своего иска требования уточнили, исключили требование об обязании зарегистрировать договор, в остальной части иск поддержали, ссылаясь на то, что ООО «Зенит» занимает по факту площадь 205 кв.м. и изменение сторон договора.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, находит иск Бутовецкого А. И. и Кривчикова Н. Т. подлежащим удовлетворению и не усматривает оснований для удовлетворения иска ООО «Зенит».
Судом установлено, что истцам на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 445,4 кв.м. и земельный участок площадью 348 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.32-33,84,85). Данное нежилое помещение обременено правом аренды ООО «Зенит» на срок до ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Зенит» был заключен договор аренды № нежилого помещения, находящегося на тот период в муниципальной собственности, общей полезной площадью 445,4 кв.м.; договор в установленном законом порядке прошёл государственную регистрацию (л.д.34-39,84,85).
Истцы ДД.ММ.ГГГГ направили ООО «Зенит» проект договора аренды земельного участка площадью 348 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> для подписания, при этом также представили кадастровый план земельного участка, отчёт об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы (л.д.40-52). Проект договора получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д.43). ООО «Зенит» направило в адрес истцов протокол разногласий, в котором выразил несогласие по двум пунктам договора: пункту 1.2. договора – о размере земельного участка – предлагает указать площадь земельного участка как составляющую 160 кв.м.; пункту 3.3. – размер годовой арендной платы – предлагает указать <данные изъяты> рублей, ежеквартальной – <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек (л.д.53).
В ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ решениями Дмитровского городского суда Московской области (от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ) по искам Бутовецкого А. И. и Кривчикова Н. Т. ООО «Зенит» обязывалось заключить договора аренды земельного участка на условиях, аналогичных условиям проекта договора от ДД.ММ.ГГГГ, при этом размер годовой арендной платы в ДД.ММ.ГГГГ составлял <данные изъяты> рублей (л.д.8-12), в ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей (л.д.15-18), в ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей (л.д.24-24). Данные решения обжалованы ответчиком в кассационном порядке, определениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ решения суда оставлены без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения (л.д.13-14,25-26).
В силу положений статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (часть 1); если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (часть 4).
В данном случае судом установлено, что сторонами соблюдена досудебная процедура урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, однако стороны не смогли согласовать условия по двум пунктам договора, в связи с чем истцы обратились в суд.
Согласно положений статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с требованиями статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (часть 1); законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (часть 3).
В силу положений части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу положений пункта 2.3. заключенного между сторонами договора аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по окончании его действия стороны обязуются заключить договор аренды земельного участка сроком на один год, за исключением случая окончания срока действия договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, который в настоящее время действует. В исполнение данного пункта договора аренды земельного участка истцами в адрес ответчика направлен проект договора аренды земельного участка сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ с изменением стоимости годовой суммы арендной платы, что соответствует п.3.2. и 4.1.4. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.3.2. договора расчёт арендной платы производится на дату заключения договора и пересматривается ежегодно арендодателем с учётом изменения рыночной стоимости годовой арендной платы, что подтверждается соответствующим отчётом о рыночной стоимости годовой арендной платы, изготовленном за счёт арендодателей специализированной организацией, обладающей соответствующим правом на осуществление работ по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки.
Таким образом, ответчик принял на себя обязательство по истечении договора аренды на ДД.ММ.ГГГГ заключить новый договор на ДД.ММ.ГГГГ, при этом стороны предусмотрели порядок изменения размера арендной платы.
В данном случае суд учитывает, что вышеуказанные положения договора сторонами ни в ДД.ММ.ГГГГ, ни в рамках настоящего судебного заседания не оспаривались, разногласия по их содержанию не заявлялись, в связи с чем они подлежат исполнению как установленные сторонами.
В судебном заседании установлено, что в течение ДД.ММ.ГГГГ существующие между сторонами правоотношения не изменялись, - изменения в заключенные договора не вносились, а сами договора не расторгались, что сторонами не оспаривается.
При таких обстоятельствах, суд не принимает доводы ответчика о том, что размер годовой арендной платы должен определяться в ином порядке, так как это противоречит положениям заключенного между сторонами договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
В данной части суд принимает во внимание, что ответчиком не оспаривался отчёт об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за указанный земельный участок, подготовленный <данные изъяты> и представленный истцами (л.д.54-57), не заявлялись какие-либо доводы о нарушении требований при его изготовлении и подготовке.
В части доводов ответчика о том, что занимаемая ими площадь нежилого помещения фактически представляет собой 205 кв.м., в связи с чем на их долю приходится часть земельного участка площадью 160 кв.м., то они судом также не принимаются. В данном случае суд учитывает, что по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ ответчику передано находящееся на тот период в муниципальной собственности помещение с подвалом общей полезной площадью 445,4 кв.м., что установлено решениями суда от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением <данные изъяты> №-П от ДД.ММ.ГГГГ истцам в аренду предоставлен земельный участок площадью 348 кв.м. на котором расположена часть здания – помещение фотоателье и подвала, при этом в дальнейшем данные объекты приобретены истцами в собственность.
Таким образом, каких-либо доказательств того, что под находящимся в аренде у ответчика по договору № от ДД.ММ.ГГГГ помещением с подвалом общей полезной площадью 445,4 кв.м. находится земельный участок меньшей площади, чем 348 кв.м., в суд не представлено.
В данной части суд не принимает доводы ответчика о наличии в его фактическом пользовании помещения площадью 205 кв.м., как и ссылки на решение Дмитровского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в котором имеется указание на то, что в пользовании ООО «Зенит» помещение площадью 445,4 кв.м. никогда не находилось, так как размер фактически занимаемого ответчиком помещения не имеет юридического значения для разрешения настоящего спора, так как договор № от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, а обременение в отношении имущества истцов зарегистрированы на всё помещение.
Суд в данной части принимает во внимание объяснения представителя ООО «Зенит» о том, что в период, когда арендодателем являлся Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес>, они заключали с другими лицами договора субаренды в отношении площадей, превышающих занимаемую ими площадь в 205 кв.м., то есть указанные обстоятельства подтверждают факт передачи им в аренду именно помещений площадью 445,4 кв.м., а не в иных размерах.
Таким образом, суд не усматривает в редакции проекта договора от ДД.ММ.ГГГГ положений, не соответствующих требованиям закона, а возражения ответчика судом не принимаются по вышеизложенным основаниям, в связи с чем суд находит законным и обоснованным обязать общество с ограниченной ответственностью «Зенит» заключить с Бутовецким А. И. и Кривчиковым Н. Т. на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка площадью 348 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, арендная плата вносится обществом с ограниченной ответственностью «Зенит» в порядке и на условиях, определённых договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, общая сумма годовой арендной платы составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, основания расторжения и изменения договора аренды предусмотрены п.6.1.-6.3. договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
В отношении иска ООО «Зенит» к Бутовецкому А. И. и Кривчикову Н. Т. об изменении условий договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований в связи с тем, что в силу положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, оснований для изменения договора в связи со сменой собственника не имеется, при этом преамбула не является существенным условием договора, а ООО «Зенит» производит уплату арендных платежей в пользу Бутовецкого А.И. и Кривчикова Н.Т., то есть договор исполняется и споров в части смены собственника не имеется. В отношении указания на подведомственность споров, то в связи с принадлежностью доли нежилого помещения физическому лицу – Бутовецкому А.И. подведомственность спора изменилась в силу закона и для этого не требуется внесения каких-либо изменений в заключенный ранее между юридическими лицами договор в силу статьи 617 ГК РФ. Суд также учитывает, в части указанных обстоятельств спор между сторонами фактически отсутствует, а разногласия возникли по иным вопросам, в связи с чем дополнительное соглашение не подписано Бутовецким А.И. и Кривчиковым Н.Т.
В данном случае требования ООО «Зенит» заявлены на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ со ссылкой на то, что ООО «Зенит» фактически занимает меньшую площадь, и арендую плату вносит за 205 кв.м.
В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).
Согласно статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1); изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4).
Из доводов представителей ООО «Зенит» следует, что всю площадь помещения, указанного в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Зенит» никогда не занимало, в связи с чем не имеет место существенное изменение обстоятельств, так как при заключении договора аренды, согласно позиции ООО «Зенит», оно не занимало площадь 445,4 кв.м., однако заключило договор в отношении всей площади и предоставляло другие помещения в субаренду.
При таких условиях, для ООО «Зенит» обстоятельства, при которых оно заключало договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, и которые существуют на сегодня, не изменились, при этом их права ничем не нарушены, так как они производят оплату за фактически занимаемое помещение, а не за всю площадь нежилого помещения.
Таким образом, ООО «Зенит» не представлено в суд доказательств, подтверждающих существенное изменение обстоятельств, то есть их изменения настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В данной части суд также находит обоснованной позицию Бутовецкого А.И. и Кривчикова Н.Т. о невозможности изменения договора аренды в части указания иной площади – 205 кв.м., то есть изменении предмета договора, так как не представляется возможным изготовить кадастровый паспорт на помещение площадью 205 кв.м., которое является частью помещения площадью 445,4 кв.м., а реальный раздел помещения является прерогативой собственников и также невозможен в данном случае в силу наличия обременения на всё нежилое помещение.
С учётом отказа в иске ООО «Зенит», не имеется и оснований для взыскания в его пользу расходов по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,309,421,425,445,446,450-452,607,614,617,653 ГК РФ, ст.ст.56,98,194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Бутовецкого А. И. и Кривчикова Н. Т. удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Зенит» заключить с Бутовецким А. И. и Кривчиковым Н. Т. на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка площадью 348 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, арендная плата вносится обществом с ограниченной ответственностью «Зенит» в порядке и на условиях, определённых договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, общая сумма годовой арендной платы составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, основания расторжения и изменения договора аренды предусмотрены п.6.1.-6.3. договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Зенит» к Бутовецкому А. И. и Кривчикову Н. Т. об изменении условий договора аренды нежилого помещения – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Дмитровский городской суд в течение десяти дней.
Судья
Дмитровского городского суда М.Г. Нагдасёв