Дело № 2-499/2012

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

с.Дивеево. ДД.ММ.ГГГГ

Резолютивная часть решения объявлена ДД.ММ.ГГГГ

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Дивеевский районный суд Нижегородской области в составе:

председательствующего – судьи Нагайцева А.Н.,

при секретаре Масловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Востриковой В. Ф. к Афанасьеву Ю. С. о понуждении исполнить условия договора,

У С Т А Н О В И Л:

Вострикова В.Ф. обратилась в суд с иском и просит обязать Афанасьева Ю. С. установить и подключить газовый котел в ее квартире по адресу: <адрес>, и подключить водопровод в указанную квартиру, минуя квартиру Зиякаевой С.С.

Вострикова В.Ф. обосновывает свои требования следующим образом:

ДД.ММ.ГГГГ она по договору купли-продажи приобрела квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Афанасьева Ю. С., за которого по доверенности действовала и подписывала договор ФИО1.

Согласно п.5 договора ей был продан газовый котел, электро- и иное оборудование, канализация.

Кроме того, согласно п.8 договора продавец взял на себя обязанность в случае обнаружения каких-либо прав и притязаний на недвижимость, возникновения по ней споров и конфликтов урегулировать их своими силами и средствами, неся все необходимые издержки, вызванные спорами.

Дом, в котором истица купила квартиру, состоит из двух квартир. Вторую квартиру под №1 Афанасьев Ю.С. подарил Зиякаевой С. С..

Вместе с тем квартира истицы отапливалась от газового котла, который был куплен ей, но находился в квартире №1, принадлежащей в настоящее время Зиякаевой С.С. Через ее квартиру проходил водопровод, свет и канализация в квартиру истицы.

Однако при дарении квартиры Зиякаевой С.С. Афанасьев Ю.С. не урегулировал вопрос с Зиякаевой С.С. о порядке пользования водопроводом, электричеством, газовым отоплением и канализацией между Востриковой В.Ф. и Зиякаевой С.С. Она заключила договор на газоснабжение без учета Востриковой В.Ф., на электричество и воду также. В связи с чем между Востриковой В.Ф. и Зиякаевой С.С. возник конфликт о порядке оплаты за газоснабжение, воду. Вследствие чего Зиякаева С.С. отрезала водопровод, а отапливать квартиру истицы стала так, что в квартирке стало холодно. Таким образом, купив у ответчика газовый котел и квартиру с отоплением от него, истица фактически оказалась без отопления и без водопровода, который также указан в плане, техническом паспорте.

На основании п.8 договора истица просила ответчика урегулировать возникший конфликт. Однако он никаких мер не принял.

В судебном заседании Вострикова В.Ф. свой иск поддержала, просила его удовлетворить.

Ответчик Афанасьев Ю.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие (лд 77).

Представитель Афанасьева Ю.С. по доверенности ФИО1 (она же третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора) иск не признала, пояснила, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с Востриковой В.В. от имени продавца Афанасьева Ю.С. по доверенности заключала она. На момент заключения договора в квартире №2, которую купила Вострикова, газового котла не было, эта квартира отапливалась от газового котла, который находился в квартире №1. Востриковой об этом было известно, против чего она не возражала, и согласилась купить квартиру, которая отапливается из соседней квартиры газовым котлом. ФИО1 считает, что по договору купли-продажи Вострикова получила право пользования газовым котлом, который находится в соседней квартире, однако газовый котел не подлежал передаче ей в собственность. После неоднократного предварительного осмотра, квартира была принята Востриковой по акту приема-передачи. Теперь претензия к продавцу неуместна.

Третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Зиякаева С.С., в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, и в иске Востриковой В.Ф. отказать (лд 102).

Заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлены следующие обстоятельства.

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на основании разрешения на реконструкцию от ДД.ММ.ГГГГ (лд 84) был реконструирован Афанасьевым Ю.С. под двухквартирный жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и дом по указанному адресу был введен в эксплуатацию как двухквартирный (лд 85).

ДД.ММ.ГГГГ Афанасьев Ю.С. продал квартиру №2 в указанном доме Востриковой В.Ф. Право собственности Востриковой В.Ф. на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ Афанасьев Ю.С. подарил квартиру №1 в указанном доме Зиякаевой С.С. Право собственности Зиякаевой С.С. на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

В договоре купли-продажи квартиры и земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Афанасьевым Ю.С. (Продавец) и Востриковой В.Ф. (Покупатель) (лд 60) имеются следующие условия:

П.5 Продавец обязуется передать указанную квартиру Покупателю в том качественном состоянии, как она есть на момент подписания настоящего договора, пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания договора электро- и иным оборудованием, а именно газовым котлом, канализацией.

П.8 В случае обнаружения каких-либо прав и притязаний на Недвижимость, возникновения по ней споров и конфликтов, Продавец обязуется урегулировать их своими силами и средствами, неся все необходимые издержки, вызванные этими спорами.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.309, 310 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При заключении договора купли-продажи квартиры №2 от ДД.ММ.ГГГГ Востриковой В.Ф. и Афанасьеву Ю.С. было известно, что газового котла в ней нет. Квартира отапливалась от газового котла, который находился в соседней квартире №1, которая на тот момент находилась в собственности Афанасьева Ю.С. Однако по соглашению сторон в п.5 договора было указано, что Продавец обязуется передать квартиру Покупателю в пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания договора газовым котлом.

Указанные обстоятельства подтвердили как истец, так и представитель ответчика, а также допрошенная в качестве свидетеля работник агентства недвижимости ФИО8, которая пояснила, что она составляла проект договора, а указание на наличие в квартире газового котла, было включено по требованию Востриковой В.Ф.

После того как квартира №2 была продана Афанасьевым Ю.С. Востриковой В.Ф., он подарил соседнюю квартиру №1, из которой осуществлялось отопление квартиры №2, Зиякаевой С.С.

Из сообщения ОАО «Нижегородоблгаз» и плана домового газопровода следует, что газовый котел находится только в квартире №1, которая принадлежит Зиякаевой и договор на техническое обслуживание газопроводов и внутреннего газового оборудования заключен только с ней (лд 78-79).

Зиякаева С.С. не пожелала отапливать газовым котлом, который находится в ее квартире, еще и квартиру Востриковой В.Ф., поскольку в этом случае ей приходится увеличить расход природного газа, за который она платит согласно показаниям газового счетчика. В результате параметры микроклимата в квартире Востриковой не соответствуют нормативам по температуре и относительной влажности воздуха, что подтверждается заключением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучие человека (лд 104).

Кроме того, вступившим в законную силу решением Дивеевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Востриковой В.Ф. к Зиякаевой С.С. установлены следующие обстоятельства (лд 93):

Согласно проекту-схеме на водоснабжение дома водопровод подведен только к квартире №1, при этом он принадлежит абоненту Зиякаевой С.С., что подтверждается схемой определения границ балансовой принадлежности по обслуживанию водопроводных и канализационных сетей. Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ о технической характеристике объекта капитального строительства, в квартире Зиякаевой находится подполье, где расположены коммуникации для данной квартиры. В материалах дела имеется договор на отпуск питьевой воды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Коммунальные системы» и Зиякаевой С.С., согласно которому ООО «Коммунальные системы» взяло на себя обязательство отпускать питьевую воду в квартиру Зиякаевой. При этом в материалах дела отсутствуют какие-либо данные, свидетельствующие о том, что Зиякаева обязана подключить к принадлежащему ей водопроводу квартиру, находящуюся в собственности Востриковой.

Вострикова В.Ф. утверждает, что в настоящее время Зиякаева С.С. отрезала ее квартиру от своего водопровода, поэтому ее квартира не обеспечивается водой. ФИО1также подтвердила, что Зиякаева С.С. отрезала квартиру Востриковой от своего водопровода.

В деле имеется сообщения из ООО «Коммунальные системы» от ДД.ММ.ГГГГ на имя Востриковой В.Ф. в котором ей сообщается следующее: вода у вас отсутствует, так как Ваша квартира не подключена к центральному водопроводу. Порядок подключения и обустройства индивидуальной врезки Вам разъяснены ранее (лд 70).

В деле также имеется сообщения из ООО «Коммунальные системы» на запрос суда, в котором указано, что вода в квартиру Востриковой В.Ф. подавалась через врезку на квартиру №1 (лд 82).

Из указанных документов и объяснений сторон следует, что Зиякаева действительно отрезала квартиру Востриковой от находящегося в ее собственности водопровода, поэтому для обеспечения ее квартиры водой необходима индивидуальная врезка, поскольку Зиякаева не брала на себя обязательства обеспечивать водой квартиру Востриковой от принадлежащего ей водопровода, через свой счетчик учета расхода воды.

Согласно условиям договора квартира была передана Востриковой в пригодном для проживания состоянии. Таковой она оставалась до того времени пока соседняя квартира находилась в собственности ответчика ФИО10 и он обеспечивал теплом и водой квартиру Востриковой от принадлежащих ему источников тепла и воды. Однако после того как квартира, в которой находятся эти источники, была подарена Афанасьевым Ю.С. Зиякаевой С.С., ситуация изменилась. Зиякаева не желает обеспечивать квартиру Востриковой теплом и водой, микроклимат в квартире перестал соответствовать нормативам.

Из буквального толкования условий п.5 договора следует, что квартира была приобретена Востриковой с находящимся в ней газовым котлом. Однако фактически газового котла в ней не было, отопление осуществлялось от газового котла, находящегося в соседней квартире. Данное условие договора привело к возникновению спора и конфликта между Востриковой и Зиякаевой.

Аналогичная ситуация сложилась и с обеспечением квартиры водой.

Зиякаева обращалась в суд с иском к Зиякаевой о возложении обязанности восстановить подачу воды, возобновить отопление, не чинить препятствий в пользовании водопроводом и отоплением от газового котла находящегося в ее квартире. Однако решением суда от ДД.ММ.ГГГГ Востриковой в иске было отказано (лд 92-101).

Действительная общая воля сторон договора, заключенного между Востриковой и ФИО10 с учетом цели договора заключалась в том, что Вострикова приобретает по договору квартиру в пригодном для проживания состоянии. Однако квартира перестала быть пригодной для проживания после отключения ее от источников тепла и воды, что явилось следствием конфликта между Востриковой и Зиякаевой.

Согласно п.8 договора в случае возникновения по квартире споров и конфликтов Продавец обязуется урегулировать их своими силами и средствами, неся все необходимые издержки, вызванные этими спорами.

Суд считает, что данное условие договора в сложившееся конфликтной ситуации между Востриковой и Зиякаевой, обязывает ФИО10 урегулировать его за счет собственных сил и средств. В данном случае ФИО10 обязан создать условия для проживания в квартире Востриковой пригодными для проживания, что предусмотрено договором. Для создания таких условий квартиру необходимо обеспечить независимыми от соседней квартиры источниками тепла и воды. При таких обстоятельствах исковые требования Востриковой об установке и подключении в квартире газового котла, а также подключении квартиры к водопроводу, минуя квартиру Зиякаевой, являются обоснованными, поскольку соответствуют условиям заключенного между Востриковой и ФИО10 договора. Поэтому иск Востриковой подлежит удовлетворению.

Возражая против иска, ответчик указывает, что в п.8 договора речь идет только о недвижимости, а не о газовом котле и водопроводе, поэтому Продавец не должен урегулировать конфликты, связанные с отоплением и водоснабжением квартиры.

Данный довод судом отклоняется по следующей причине.

Согласно ч.2 ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно п.12,13 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47 жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

Из указанных правовых норм следует, что системы отопления и водоснабжения являются инженерными системами жилого помещения и входят в состав жилого помещения.

Поэтому к спорам и конфликтам по недвижимости в данном случае относятся также споры и конфликты, связанные с системой отопления и водоснабжения, как с неотъемлемой частью жилого помещения, поскольку только с их нормальным функционированием возможно создать условия в квартире пригодными для проживания.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Афанасьева Ю. С. установить и подключить газовый котел в квартире Востриковой В. Ф. по адресу: <адрес>.

Обязать Афанасьева Ю. С. подключить водопровод в указанную квартиру, минуя квартиру Зиякаевой С.С.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Дивеевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Н.Нагайцев