РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 15 сентября 2011 года Динской районный суд Краснодарского края в составе судьи Максименко О.А. при секретаре: Ермоленко Т.С. с участием представителей сторон Бодрухина И.Ю., Вахнова А.Е.; рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу на решение мирового судьи судебного участка № 141 Динского района Краснодарского края Марновой Н.Ю. от 12 июля 2011 года по иску ООО «МИКСС» к о взыскании суммы задолженности; УСТАНОВИЛ: ООО «МИКСС» обратилось в суд с иском к Кальницкой Г.Г. о взыскании задолженности по оплате за техническое содержание и обслуживание жилого дома, в котором указало, что ответчица имеет на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: ст. Динская, <адрес> Динского района Краснодарского края. ООО «МИКСС» является управляющей компанией по обслуживанию многоквартирного жилого <адрес> в ст. Динской Динского района. Управляющая компания согласно решению общего собрания собственников жилого дома от 06.03.2010 года предоставляет услуги по техническому содержанию и обслуживанию жилого дома, стоимость услуги составляет в месяц 13,85 руб. за 1 кв. м общей площади квартиры (за минусом площади лоджии ). Квартира, принадлежащая ответчице имеет общую площадь 39, 5 кв. м, без учета лоджии площадь квартиры составляет 36, 1 кв. м, оплата за месяц составляет 13,85 руб. х 36,1 руб. = 499,99 руб. Кальницкая оплату за техническое содержание и обслуживание жилого дома не производит с мая 2010 года, т.е. 13 месяцев, в связи с чем задолженность по оплате составила 6499, 87 руб. ( 499, 99 руб. х 13 месяцев), которую истец просит суд взыскать с ответчицы, а также возместить судебные расходы по оплате госпошлины в доход государства при подаче иска в суд в размере 400 руб.. Решением мирового судьи судебного участка № 141 Динского района Краснодарского края Марновой Н.Ю. от 12 июля 2011 года исковые требования ООО «МИКСС» удовлетворены и с Кальницкой Г.Г. в пользу Общества взыскана задолженность по оплате за техническое содержание и обслуживание жилого дома по состоянию на 01.06.2011 г. в сумме 6499,87 руб. и государственная пошлина в сумме 400 руб. В апелляционной жалобе Кальницкая просит отменить решение мирового судьи и принять новое решение, указав, что суд, удовлетворяя исковые требования, руководствовался нормами жилищного законодательства, устанавливающие права и обязанности собственников многоквартирных домов, а также ссылался на протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 06.03.2010 года и соглашение № 58, заключенного между истцом и ответчиком. Однако, суд не определил при рассмотрении дела момент приобретения права собственности участниками спорного отношения: продавцом и покупателем квартиры, участниками собрания «собственников» помещений многоквартирного <адрес> в ст.Динской. Наделив произвольно, в нарушении гражданского законодательства, правами и обязанностями собственников лиц, не являющихся таковыми, суд неправильно применил нормы жилищного и гражданского законодательства, регулирующие отношения сторон спора. Между ответчиком Кальницкой Г.Г. (Покупателем) и ФИО2 (Продавцом) 11апреля 2008 года был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно п.5 которого «стороны договорились о том, что «Продавец» обязуется закончить общестроительные работы до 01 марта 2009 года, сдать объект в эксплуатацию и передать указанную однокомнатную квартиру… до 01.06.2009 года… путём подписания основного договора купли-продажи.». В нарушении предварительного договора купли-продажи многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию лишь 29 июня 2010 года, после чего застройщик ФИО13 продал квартиру, за которую она заплатила в июне 2009 года и которая должна была ей быть передана согласно предварительного договора после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию путём составления основного договора купли-продажи, своей дочери ФИО2, заключив с ней договор купли-продажи недвижимости №58 от 31.08.2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 24.09.2010 года. 03 ноября 2010 года ФИО2 заключила с ней договор купли-продажи недвижимости (однокомнатной квартиры)№58/1. 01.12.2010 года право собственности на купленную у ФИО2 квартиру было зарегистрировано за ответчицей. В соответствии со ст.219 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, право собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ст.Динская, <адрес> неё возникло лишь 01.12.2010 года. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ст.Динская, <адрес> был введён в эксплуатацию 29 июня 2010 года, согласно Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 23508302-24. В соответствии с п.10 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ и п.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки объекта капитального строительства на государственный учёт и регистрации права собственности на него. Для приобретения субъективного права собственности на оконченные строительством жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме требуется государственная регистрация, которая, в свою очередь, невозможна до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то есть до 29.06.2010 года. Исходя из анализа вышеприведённых норм гражданского законодательства и фактических обстоятельств дела следует, что ни один из участников собрания «собственников» многоквартирного дома от 06.03 2010 года не обладал правом собственности на жилые и нежилые помещения, а значит не имел полномочий по управлению общим имуществом дома, выбора способа управления общим имуществом многоквартирного дома и.т.д. Она не принимала участия в том собрании, так как её никто не приглашал. Решения собрания граждан, не обладающих правом собственности на жилые и нежилые помещения многоквартирного дома, не могут иметь никаких правовых последствий для неё. 14.04.2010 года ООО «МИКСС» навязало ей Соглашение № 58 об оказании коммунальных услуг по обслуживанию жилого дома в предэксплуатационный период, утверждая, что без него многоквартирный дом не может быть сдан в эксплуатацию, а значит, не может быть заключён договор купли-продажи квартиры. Согласно п.5.2. заключенного соглашения, оно действует до сдачи дома в эксплуатацию. В дальнейшем, после сдачи дома в эксплуатацию, договор об управлении многоквартирным жилым домом с ООО «МИКСС» она не заключала. Ст. 153 ЖК РФ императивно устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст.421, 422 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрения сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения. Ст.168 ГК РФ устанавливает, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Ввиду того, что она на момент заключения соглашения №58 и до окончания его действия не обладала правом собственности на квартиру, то данное соглашение является ничтожной сделкой в силу того, что противоречит императивному требованию закона(ст.153 ЖК РФ). В соответствии, со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключения тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. В судебном заседании представитель Кальницкой Г.Г. - Вахнов А.Е. настаивал на удовлетворении жалобы. Представитель ООО «МИКСС» - Бодрухин И.Ю. просил в удовлетворении жалобы отказать, решение мирового судьи оставить без изменения, указав, что по предварительному договору был составлен передаточный акт и квартира была передана Кальницкой. Она подписала соглашение об оказании услуг с истцом. Считает, что договор не противоречит закону. Сумма соответствует размеру платы установленной общим собранием собственников помещений. Задолженность образовалась с мая 2010 года. Проверив законность и обоснованность решения мирового судьи, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение мирового судьи судебного участка № 141 Динского района Краснодарского края Марновой Н.Ю. от 12 июля 2011 года подлежащим отмене по следующим основаниям: В соответствии со ст. 362 ГПК РФ несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права является основанием для отмены решения суда. Удовлетворяя исковые требования ООО «МИКСС», мировой судья пришёл к выводу, о том, что 14.04.2010 г. между собственником квартиры Кальницкой и истцом заключено соглашение об оказании коммунальных услуг и услуг по обслуживанию жилого дома, в силу чего у Кальницкой Г.Г. возникли обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, оказываемые управляющей компанией. Однако с данным выводом мирового судья согласиться нельзя. Как видно из материалов дела Кальницкая Г.Г. заключила в апреле 2008 года со ФИО2 предварительный договор о приобретении после завершения строительных работ квартиры в жилом <адрес> ст. Динской Краснодарского края. После ввода данного дома в эксплуатацию между ними в ноябре 2010 года был заключен договор купли-продажи <адрес>, площадью 36,1 кв.м. в жилом <адрес> ст. Динской Краснодарского края, В дальнейшем Кальницкая Г.Г. осуществила 01.12.2010 г. государственную регистрацию своего права на данную квартиру. Таким образом, Кальницкая Г.Г. стала собственником указанной выше квартиры с 01.12.2010 года. Как видно из имеющегося в деле протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 06.03.2010 года в качестве управляющей компании выбрано ООО «МИКСС», установлена стоимость размера платы за обслуживание, содержание и ремонт помещений за 1 кв. м общей площади составившая 13,85 руб. за 1 кв. м общей площади. По соглашению от 13.04.2010. между Кальницкой Г.Г., именуемой собственником <адрес> в ст. Динской и истцом, последним оказываются коммунальные услуги и услуги по обслуживанию жилого дома, а потребитель (Кальницкая Г.Г.) принимает их и оплачивает в соответствии с условиями договора. Основываясь на существовании вышеназванного соглашения и протокола собрания собственников, мировым судьёй был сделан ошибочный вывод о существовании у Кальницкой Г.Г. перед управляющей компанией задолженности за оказанные услуги. При этом мировой судья не учёл, что в момент заключения соглашения и проведения собрания собственников, Кальницкая Г.Г. собственником жилого помещения в вышеуказанном доме, не являлась, и в силу положений ст. 209 ГК РФ не могла владеть и пользоваться каким-либо жилым помещением в данном жилом доме, в том числе не обладала полномочиями по управлению общим имуществом жилого дома и выбору управляющей компании. Статьёй 153 ЖК РФ установлена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение либо у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Согласно положений ст. 162 настоящего Кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Таких обстоятельств по делу установлено не было, после ввода жилого дома в эксплуатацию застройщиком квартира Кальницкой Г.Г. не передавалась, не была ответчица и собственником вышеназванной квартиры по состоянию на май 2010 года, с которого по утверждению истца у неё возникла обязанность оплату услуг управляющей компании. Как видно из материалов дела вышеназванная квартира была приобретена Кальницкой Г.Г. в ноябре 2010 г. у ФИО7, которая и должна нести бремя оплаты услуг по управлению настоящим жилым домом. Не может считаться легитимным и решение так называемых собственников помещений указанного выше дома от 06.03.2010 г. по выбору управляющей компании и утверждению размера платы за обслуживание, содержание и ремонт помещений жилого дома, поскольку на момент проведения собрания дом в эксплуатацию сдан не был, следовательно, собственником данного незавершенного строительством строения мог быть только застройщик. На основании вышеперечисленных положений доводы истца о том, что квартира была передана ответчице и именно она должна оплачивать коммунальные платежи, суд оставляет без внимания. С учётом положений ст. 168 ГК РФ, суд считает соглашение между ФИО8 и ООО «МИКСС» от 13.04.2010 г. ничтожным, заключенным с нарушением ст.ст. 153, 162 ЖК РФ, поскольку на момент заключения настоящего соглашения жилой дом не был сдан в эксплуатацию, а Кальницкая Г.Г. не являлась собственником квартиры. При таких обстоятельствах, соглашение, в силу своей ничтожности, не имело для сторон никаких правовых последствий, следовательно, каких-либо правовых оснований у Общества для предъявления Кальницкой Г.Г. требований по оплате задолженности по оплате за техническое обслуживание и содержание жилого дома, не имеется. РЕШИЛ: Решение мирового судьи судебного участка № 141 Динского района Краснодарского края Марновой Н.Ю. от 12 июля 2011 года по иску ООО «МИКСС» к о взыскании суммы задолженности отменить. Исковые требования ООО «МИКСС» к о взыскании суммы задолженности оставить без удовлетворения. Решение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию в кассационном порядке не подлежит. Судья :