РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 17 июня 2011 год Динской районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего Костюк А.А. при секретаре Никифоровой Л.Н. с участием представителя истца Баранникова Р.Г. представителя ответчика Динского отдела управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Погороднего И.В. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Тищенко В.Н. к Овчинниковой Н.В. и Динскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о государственной регистрации перехода права собственности УСТАНОВИЛ Истец обратился в суд с иском к ответчикам о регистрации перехода права собственности от ЗАО птицефабрика «Кубанская» к Тищенко В.Н. на объект недвижимого имущества: пруд (очистные сооружения), площадью 18 330 кв.м., расположенный по адресу: Динской район, пос. Южный, ул. <адрес>. В обоснование иска указал, что в ходе процедуры банкротства ЗАО птицефабрика «Кубанская», по результатам проведения торгов, 07 июня 2005 г. между Тищенко В.Н. (в лице представителя Лысакова В.Н.) и ЗАО птицефабрика «Кубанская» (в лице конкурсного управляющего Овчинниковой Н.В.) был заключен договор купли-продажи пруда (очистные сооружения), расположенного по адресу: 08 июня 2005 г. имущество было передано от продавца покупателю. 20 июня 2005 г. на счет ЗАО птицефабрика «Кубанская» были перечислены денежные средства в сумме 413 352 рубля во исполнение договора купли-продажи. Согласно технического паспорта, выданного на пруд (очистные сооружения), указанный объект недвижимости принадлежит ЗАО птицефабрика «Кубанская» на основании плана реорганизации № 183 от 25 января 1994 г. При этом регистрация права собственности на данный объект не производилась. В соответствии с планом реорганизации № 183 от 25 января 1994 г. государственного сельскохозяйственного предприятия птицефабрика «Кубанская» в ЗАО птицефабрика «Кубанская» путем приватизации, основные средства предприятия, движимое и недвижимое имущество предприятия, в том числе и пруд (очистные сооружения) включены в балансовую стоимость основных средств, тем самым переданы в собственность ЗАО птицефабрика «Кубанская». 15 мая 2007 г. определением Арбитражного суда Краснодарского края завершено конкурсное производство в отношении ЗАО птицефабрика «Кубанская», общество ликвидировано. Согласно истребованных сведений из Динского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Едином Государственном реестре прав записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на объект недвижимости - пруд (очистные сооружения), расположенный по улице <адрес> пос. Южного Динского района отсутствуют. Согласно сведений филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризаия - Краевое БТИ» по Динскому району, вышеуказанный объект недвижимости - пруд (очистные сооружения), принадлежит на праве собственности ЗАО птицефабрика «Кубанская» согласно плану реорганизации № 18З от 25 января 1994 г. Однако в регистрации права собственности было отказано, помимо других оснований, в связи с тем, что у ЗАО птицефабрика «Кубанская» (продавца) на отчуждаемый им объект недвижимого имущества права собственности не возникло. Истец считает, что переход права собственности на вышеуказанное имущество подлежит регистрации на основании следующего. 1. У Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не было оснований для отказа в регистрации. 1.1. В предмете договора отсутствуют разночтения. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В п. 1 договора купли-продажи от 07 июня 2005 г. подробно указано, какой объект недвижимости передается в собственность. Характеристики объекта соответствуют данным технического паспорта, а также плану приватизации. Таким образом, договор соответствует требованиям, предусмотренным ст. 554 ГК РФ. 1.2. Регистрации права собственности продавца на отчуждаемый объект недвижимости необязательна. Право собственности на перечисленный в договоре объект недвижимого имущества возникло у продавца в результате приватизации государственного имущества до введения в действие Федерального закона от Согласно п. 1 ст. 6 названного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу упомянутого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Следовательно, ссылка па отсутствие регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, необоснованна. 2. В случае, если продавец недвижимого имущества ликвидирован право собственности может быть зарегистрировано на основании судебного решения. В том случае, когда продавец недвижимого имущества ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена на основании решения суда о государственной регистрации перехода права собственности по иску покупателя применительно к правилам установленным п. 3 ст. 551 ГК РФ. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании заявления только одной стороны (покупателя) в случае ликвидации второй стороны (продавца). В этом случае подлежит применению аналогия закона. Ст. ст. 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Поэтому в том случае, когда продавец недвижимого имущества ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена на основании решения суда. Представитель ответчика Динского отдела управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска. Ответчица Овчинникова Н.В. в судебное заседание не явилась. Дело рассмотрено в её отсутствие. Из объяснений ответчицы, данных в ходе предварительного судебного заседания, следует, что спорный пруд был продан на торгах в установленном законом порядке. Денежные средства за пруд истец в полном объеме оплатил. Представитель третьего лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - в судебное заседание не явился. По его ходатайству дело рассмотрено в его отсутствие. Изучив исковое заявление, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям: В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи. Судом установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 8 декабря 2004 года ЗАО «Птицефабрика «Кубанская» признано несостоятельным. Введено конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначена Овчинникова Н.В. В рамках конкурсного производства на основании произведенной оценки происходила реализации недвижимого имущества ЗАО, в том числе и спорного пруда с торгов. В установленном законом порядке на основании решения была сформирована аукционная комиссия. О проведении торгов подано извещение в газете. По результатам проведения торгов составлен итоговый протокол от 27 мая 2005 года, подписанный членами комиссии и истцом, который стал победителем, предложивший наиболее высокую цену за лот № 6 пруды, расположенные в пос. Южном. На основании итогового протокола между ЗАО птицефабрикой «Кубанской», в лице конкурсного управляющего Овчинниковой Н.В., и истцом 7 июня 2005 года заключен договор купли-продажи пруда (очистные сооружения), общей площадью 18 330 кв.м., расположенный по адресу пос. Южный ул. <адрес>. Денежные средства в сумме 413 352 руб. по договору истец перечислил на расчетный счет ЗАО птицефабрики «Кубанской», что подтверждается платежным поручением № 504 от 20.06.2005 года /л.д. 23/. Право собственности ЗАО птицефабрики «Кубанской» на пруд (очистные сооружения) подтверждается планом реорганизации птицефабрики «Кубанской» /л.д. 7 - 20/. По данным ФГУП «Краевая Техническая Инвентаризация-Краевое БТИ» по Динскому району пруд (очистные сооружения), расположенные в пос. Южном ул. <адрес>, (инв. №) числится за ЗАО «Птицефабрика «Кубанская». В федеральной регистрационной службе данный объект не зарегистрирован, что следует из выписки из ЕГРП. Факт принадлежности пруда ЗАО птицефабрика «Кубанская» также подтверждается материалами проверки по заявлению Тищенко в СО по Динскому району СУ СК РФ о противоправных действиях конкурсного управляющего ЗАО птицефабрики «Кубанской» Овчинниковой, по результатам котором следователем 19 февраля 2011 года вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Овчинниковой по ч. 3 ст. 159 УК РФ, за отсутствием в её действиях состава преступления. По данным Департамента имущественных отношений Краснодарского края сведениями о спорном имуществе департамент не располагает, данный спор не затрагивает интересы Краснодарского края. В установленном законом порядке на спорный объект недвижимости изготовлен технический паспорт, в котором указана площадь участка 18 330 кв.м., что соответствует данным вышеуказанного плана реорганизации. Постановлением главы Южно-кубанского сельского поселения от 8.02.2006 года земельному участку и расположенному на нем пруду в пос. Южном присвоен почтовый адрес. На момент заключения договора купли-продажи от 7.06.2005 года обособленные водные объекты относились к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ (в редакции федерального закона от 30.12.2004 года № 213 -ФЗ). Впоследствии федеральным законом от 3.06.2006 года № 73 - ФЗ из статьи 130 ГК РФ слова «обособленные водные объекты» - исключены. Частью 2 ст. 4 ГК РФ предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса. Статья 422 ГК РФ гласит, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Вышеуказанный договор купли-продажи от 7.06.2005 года соответствует требования гражданского законодательства в момент его заключения. В настоящее время истец не может зарегистрировать переход права собственности на спорный объект, поскольку ЗАО птицефабрика «Кубанская» ликвидировано, в связи с чем и обратился в суд. В том случае, когда продавец недвижимого имущества ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена на основании решения суда о государственной регистрации перехода права собственности по иску покупателя применительно к правилам установленным п. 3 ст. 551 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании заявления только одной стороны (покупателя) в случае ликвидации второй стороны (продавца). В этом случае подлежит применению аналогия закона. Ст. ст. 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Поэтому в том случае, когда продавец недвижимого имущества ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена на основании решения суда. При таких обстоятельствах суд полагает иск обоснованным. Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ Иск Тищенко В.Н. к Овчинниковой Н.В. и Динскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о государственной регистрации перехода права собственности - удовлетворить. Зарегистрировать переход права собственности от ЗАО птицефабрика «Кубанская» к Тищенко В.Н. на объект недвижимого имущества: пруд (очистные сооружения), площадью 18 330 кв.м., расположенный по адресу: Динской район, пос. Южный, ул. <адрес>. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение 10 дней. Председательствующий:
Краснодарский край, Динской район, пос. Южный, ул. <адрес>.
21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».