Дело №2-978/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
05 июля 2010 года г.Димитровград
Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Жоровой И.А., при секретаре Витушкиной А.О. с участием прокурора Салахутдиновой Г.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Борисова Игоря Ивановича к Авдояну Джалладу Кярамовичу о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, встречному иску Авдояна Джаллада Кярамовича к Борисову Игорю Ивановичу о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения, убытков, компенсации морального вреда,
У С Т А Н О В И Л:
Борисов И.И. обратился в суд с иском в Авдояну Д.К., уточненном в ходе судебного разбирательства, о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что с ответчиком 10 сентября 2009 года он заключил договор найма жилого помещения, расположенного в г.Димитровграде, ул.Барышева, 39. Согласно условиям договора найма жилого помещения наниматель выплачивает наймодателю плату за пользование жилым помещением ежемесячно в размере 4170 руб. Кроме того, наниматель выплатил наймодателю 43000 руб. в счет оплаты за пользование жилым помещением. Также в соответствии с условиями договора найма жилого помещения наниматель должен вносить платежи за электроэнергию по счетчику, начисляемые со дня заключения договора в установленном порядке не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца, однако ответчик не выполняет указанное условие договора с момента вселения в жилое помещения. Поскольку ответчик систематически не исполнял свои обязанности по договору, он обратился к ответчику с требованием о расторжении договора найма и выселении, на что ответчик ответил отказом. Просил расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного в г.Димитровграде, ул.Барышева, 39, заключенный между ним и ответчиком, выселить Авдояна Д.К. из указанного жилого помещения, обязать ответчика передать ключи от указанного домовладения.
Авдоян Д.К. предъявил к Борисову И.И. встречное исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения от 10 сентября 2009 года, взыскании с ответчика упущенной выгоды в сумме 138000 рублей, затраты на покупку перца в сумме 7200 рублей, неосновательное обогащение в сумме 1905 рублей, оплату доверенности представителя в сумме 500 рублей, оплату юридических консультаций в размере 900 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей. В обоснование заявленных требований Авдоян Д.К. указал на то, что в конце августа 2009 года он решил снять дом для своей семьи и договорился с Борисовым И.И. заключить договор найма жилого дома, расположенного в г.Димитровграде, ул.Барышева, 39 с ежемесячной оплатой за наем 2500 рублей, они договорились о предоплате за 4 месяца вперед и заключении договора найма. Однако позже ответчик потребовал с него 20000 рублей за 8 месяцев, и он был вынужден отдать эти деньги. Указанные деньги ответчик с женой отдали за коммунальные услуги, но документов в подтверждение получения ими этих денег ему не выдали. На следующий день Борисов отказался заключать с ним договор на условиях ежемесячной оплаты в 2500 рублей, и сказал, что, если он откажется заключать договор найма на условиях оплаты за наем 4170 рублей в месяц, он не вернет ему деньги в размере 20000 рублей. Он побоялся потерять эти деньги, и был вынужден согласиться на заключение договора найма на его условиях, в связи с чем передал еще 23000 рублей в качестве платы по договору найма. Утром 10 сентября 2009 года они подписали договор найма жилого помещения, причем договор был составлен в 1 экземпляре и на русском языке, а он не может читать по-русски. Ему был передан только акт передачи. Еще до подписания договора он договаривался с Борисовым о том, что Борисов очистит сливную яму, починит крышу и потолок в кухне, и он (истец) думал, что эта информация была внесена в договор. О том, что указанные условия не внесены, он узнал только, когда получил копию иска с приложенными к нему документами из суда. В доме 39 по ул.Барышева сливная труба была забита, и он был вынужден ее заменить и почистить туалет. Крыша в доме сильно протекала. В доме есть баня, но в ней мыться невозможно, поскольку в кладке имеются щели, и дым из печи выходит в баню. В результате неготовности дома трое его дочерей часто болели простудными заболеваниями. Считает, что наймодатель предоставил его семье не готовый для проживания дом, в связи с чем просил расторгнуть договора найма жилого дома. Осенью 2010 года он планировал собрать хороший урожай с огорода, поэтому весной высадил много саженцев. Ожидаемый доход от продажи плодов и ягод составил 138000 рублей, указанная выгода им упускается. Просил взыскать указанную сумму с Борисова, а также просил взыскать 7200 рублей, затраченных им на покупку саженцев перца. Первый платеж он произвел не в сумме, установленной договором - 4170 рублей а в сумме 43000 рублей, т.е. наймодатель неосновательно обогатился на 43000 рублей и пользовался этой суммой в течение месяца. Просил взыскать с ответчика по встречному иску сумму процентов неосновательного обогащения 1905 рублей, а также судебные расходы в размере 1400 рублей, и 10 000 рублей в возмещение морального вреда.
В ходе судебного разбирательства Авдоян Д. К. уточнил свои требования, просил суд расторгнуть договор найма жилого помещения от 10.09.2009г., взыскать с Борисова И.И. в свою пользу 62100 руб., затраты на покупку перца в размере 7200 руб., сумму неосновательного обогащения в размере 1905 руб., в возмещение расходов по оплате доверенности на представителя 500 руб., за юридические услуги 900 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей и расходы по госпошлине в размере 2578 руб.15 коп.л.д.60-61).
В судебном заседании истец по основному иску, ответчик по встречному иску Борисов И.И. свои исковые требования поддержал в полном объеме, встречный иск не признал, суду пояснил, что является собственником жилого дома 39 по ул.Барышева г.Димитровграда. 10 сентября 2009 года между ним и Авдояном заключен договор найма жилого помещения на указанных в нем условиях. В апреле 2010 года его супруга зашла в указанный дом и увидела, что в доме очень грязно. Кроме того, выяснилось, что Авдоян не оплачивает ежемесячно электроэнергию, чем нарушает условия договора найма. С момента вселения Авдояна в указанный дом 10 сентября 2009 года оплата за электроэнергию не производилась, и 30 апреля 2010 года он погасил задолженность по электроэнергии по март 2010 года. 26 апреля 2010 года он устно обратился к ответчику с требованием погасить задолженность по электроэнергии, но тот потребовал возврата 43000 рублей, переданных при заключении договора найма. 20000 рублей из указанной суммы им были внесены в счет оплаты коммунальных платежей за год, а электроэнергию ответчик должен был оплачивать сам. При подписании договора ответчик не высказывал каких-либо претензий к договору, подписал его добровольно. Они с ответчиком не обговаривали право пользования земельным участком и придомовой территорией указанного жилого дома, но устно он не запрещал Авдояну пользоваться ими. В настоящее время Авдоян препятствует пользоваться ему его же домом: он хотел помыться в бане, но отец ответчика не впустил его туда. Договоренности о пользовании баней между ними не было. При заключении договора найма счетчик работал исправно, он ежемесячно платил за потребленную энергию, трудностей при этом не возникало. В апреле 2010 года он заменил старый счетчик на новый. О том, что договор между ними будет заключаться 10 сентября 2009 года, он договорился с Авдояном накануне вечером, Авдоян видел дом и он его устроил, и утром 10.09.2009г. договор был заключен из-за его(истца) спешного отъезда в г.Санкт-Петербург к дочери. Никакой договоренности о ремонте дома самим Борисовым не было. В конце апреля он предупредил Авдояна о том, чтобы тот не засаживал земельный участок по ул.Барышева, 39 и о своем намерении обратиться в суд. Настаивает на удовлетворении иска, при этом не возражает, чтобы Авдоян собрал свой урожай, выращенный на его (истца) огороде. Он предлагал ответчику решить вопрос миром, предлагал возместить расходы по электроэнергии и выплатить оставшиеся 7000 рублей по договору найма за плату за жилье и в этом случае он не настаивал бы на досрочном расторжении договора найма, но Авдоян категорически отказался оплачивать электроэнергию и вносить оставшуюся плату за пользование домом.
Ответчик по основному иску, истец по встречному иску Авдоян Д.К. в судебном заседании исковые требования Борисова не признал, встречный иск поддержал, суду показал, что 10 сентября 2009 года он заключил договор найма указанного жилого дома с Борисовым. Договоренность между ними была о том, что плата за проживание будет составлять 30000 рублей в год, а также о том, что он будет проживать в спорном доме и строить теплицу. Первоначально супруга истца сказала ему, что плата за наем будет составлять 20000 рублей за 8 месяцев, и он отдал эти деньги. Но позже Борисов сказал ему, что сумма будет составлять 60000 рублей в год, на что он попросил вернуть 20000 рублей. Он подписал договор, где оплата устанавливалась 50000 рублей в год, так как боялся потерять переданные ранее истцу 20 000 рублей. Позже он передал дополнительно Борисову 23000 рублей, а 7000 рублей Борисов оставил ему на ремонт слива. Когда он пошел вносить платеж за электроэнергию, кассир сказала ему о том, что необходимо оплатить 8 рублей, что не соответствовало количеству потребленной электроэнергии, нужно сменить счетчик и платежи приниматься не будут. Он не отказывался вносить платежи за энергию. О необходимости смены счетчика он поставил в известность жену Борисова. 26 апреля 2010 года Борисов действительно предлагал ему выехать из спорного жилого дома, он не согласился, сказал, что выселится после того, как получит свои деньги, переданные за наем жилого дома. Указал, что договор он подписал вынужденно, чтобы не потерять 20000 рублей, однако ни насилие, ни угрозы к нему не применялись. После смены в апреле 2010года электросчетчика платежи также не вносил, так как не знал показаний нового счетчика. В июле 2010 года он эти показания узнал и произвел оплату электроэнергии за июль 2010 года. Не согласен возместить Борисову расходы по электроэнергии и оплачивать 7000 рублей за пользование жилым помещением, поскольку полагает, что и так понес дополнительные затраты на ремонт дома, слива, на рассаду. В иске Борисову И.И. просил отказать.
Выслушав пояснения сторон, представителя Борисова И.И. Башкирова Э.Н., поддержавшего доводы истца, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, выслушав заключения прокурора, полагавшей необходимым исковые требования Борисова И.И. удовлетворить, в удовлетворении встречного иска Авдояна Д.К. отказать, суд приходит к следующему.
Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии ч.1 ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Статьей 674 ГК РФ предусмотрена письменная форма договора найма жилого помещения.
Судом установлено, что 10.09.2009 году между Борисовым И.И., являющимся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г.Димитровград, ул. Барышева,39 л.д.14), и Авдояном Д.К. был заключен письменный договора найма указанного жилого дома сроком на 1 год по 10.09.2010 года л.д.5).
При этом условиями договора, заключенного между сторонами, была предусмотрена обязанность Авдояна Д.К. вносить плату за жилое помещение в установленные договором сроки (п.2.8), своевременно вносить платежи по оплате коммунальных услуг (п.2.9). Кроме того предусмотрена обязанность Авдояна (нанимателя жилого помещения) вносить платежи за электроэнергию по счетчику, начисляемые со дня заключения настоящего договора в установленном порядке не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца (п.3.2).
Согласно ч.4 ст.154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя, в том числе, и плату за электроснабжение.
Из пояснений сторон, а также содержания самого договора следует, что Авдоян Д.К. во исполнение указанного договора найма жилого помещения от 10.09.2009г. передал Борисову И.И. плату за пользование жилым помещением в размере 43 000 рублей, остаток долга составил 7000 рублей.
При этом доводы Авдояна Д.К. о том, что договор найма жилого помещения от 10.09.2009г. подлежит расторжению в связи с существенным нарушением Борисовым условий договора, поскольку до подписания договора Борисов обещал очистить сливную яму, починить крышу и потолок на кухне, но этого не сделал, в результате чего дом был передан, не готовый к проживанию, суд находит несостоятельными, поскольку доказательств обоснованности этих доводов суду не представлено.
В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Условиями заключенного между сторонами договора найма от 10.09.2009г. предусмотрено, что обязанность по текущему ремонту лежит на нанимателе Авдояне Д.К., что соответствует и положениям ст.681 ГК РФ.
Согласно акту передачи жилого помещения по договору найма от 10.09.2009г. л.д.16) Авдоян Д.К. принял жилой дом от истца для проживания в нем по договору найма жилого помещения без каких-либо дополнительных обязательств со стороны собственника дома Борисова И.И. по его ремонту.
Доводы Авдояна о том, что со стороны Борисова существенно нарушены условия договора найма жилого помещения, в связи с чем Авдояну причинены убытки в виде затрат на покупку рассады, а также упущенной выгоды, являются несостоятельными, поскольку как следует из пояснений сторон еще в апреле 2010 года в связи с требованием Борисова досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения, Авдоян был предупрежден о том, чтобы он не проводил работы по посадке овощей на огороде собственника жилого дома. Данное обстоятельство подтвердила в судебном заседании свидетель Рябинова Н., а также не оспаривалось и самим ответчиком.
Доводы Авдояна о том, что он подписал договор найма жилого помещения, не читая его текст, кроме того, он плохо знает русский язык, не могут быть приняты во внимание судом как основание для удовлетворения встречных исковых требований Авдояна, поскольку согласно паспорту, выданному 14.01.2009г. межрайонным отделом УФМС России по Ульяновской области в г.Димитровграде л.д.62), Авдоян Д.К. является гражданином Российской Федерации, соответственно обязан знать русский язык, встречное исковое заявление и ходатайства изложены Авдояном на русском языке, как указал сам Авдоян Д.К. в судебном заседании, в услугах переводчика он не нуждается.
Таким образом оснований для расторжения договора найма жилого помещения от 10.09.2009г. по основаниям, указанным Авдояном Д.К., и взыскания с Борисова в пользу Авдояна упущенной выгоды, затрат на покупку перца не имеется.
Не могут быть удовлетворены и требования Авдояна о возмещении морального вреда, поскольку доказательств того, что по вине Борисова И.И. Авдояну Д.К. причинен вред здоровью, суду не представлено, нравственные страдания Авдояна связаны с переживаниями за возможность утраты урожая, неполучения дохода, т.е. с имущественными правами Авдояна.
Кроме того, суду не представлено доказательств виновных действий Борисова И.И. в причинении Авдояну морального вреда (физических или нравственных страданий), который подлежал бы компенсации в соответствии со ст.151 ГК РФ.
Требования Авдояна Д.К. о взыскании с Борисова И.И. 1905 руб. в качестве неосновательного обогащения, суд находит также не подлежащими удовлетворению.
В обоснование данных требований Авдоян указал на то, что по условиям договора найма жилого помещения должен был производить плату за пользование жилым помещением ежемесячно в размере 4170 рублей, однако фактически выплатил Борисову сразу 43 000 рублей.
В соответствии с ч.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно п.1 ст.1109 ГК РФ не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное.
Как указано выше, стороны в дополнительных условиях договора найма жилого помещения от 10.09.2009г., сами предусмотрели единовременную передачу платы за пользование жилым помещением в размере 43000 рублей, т.е. указанные денежные средства были получены Борисовым на основании договора и доводы Авдояна о том, что со стороны Борисова имело место неосновательное обогащение, суд находит необоснованными.
Поскольку встречные исковые требования Авдояна Д.К. удовлетворению не подлежат, то в соответствии со ст.98 ГПК РФ не могут быть удовлетворены и требования Авдояна Д.К. о возмещении ему судебных расходов.
Разрешая требования Борисова И.И. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении ответчика, суд исходит из следующего.
Согласно ст.678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Пунктом 5.2.3 договора найма жилого помещения, заключенного между сторонами, предусмотрена возможность досрочного расторжения договора найма по требованию наймодателя в случае, если наниматель не внес платежи, указанные в п.п. 2.9,2.10, в течение двух месяцев.
Из пояснений сторон, а также материалов дела следует, что 03.09.2009г. ОАО «УСК» была проведена проверка узла учета электроэнергии и контрольного освидетельствования потребления электрической энергии собственником индивидуального жилого дома и составлен соответствующий акт, согласно которому прибор учета, находящийся в жилом доме по ул.Барышева,39 в г.Димитровграде, не соответствовал требованиям, предъявляемым к расчетным приборам учета электрической энергии, так как истек срок государственной проверки электросчетчика и указывалось на то, что до момента устранения Потребителем выявленных нарушений (составления акта приемки узла учета электроэнергии представителем ОАО «УСК») расчеты с Потребителем за потребленную электроэнергию будут производиться по действующим нормативам потребления л.д.17-18).
С учетом изложенного, доводы Авдояна о том, что до замены Борисовым электросчетчика он не имел реальной возможности производить оплату электроэнергии по показаниям счетчика, суд находит обоснованными.
Вместе с тем, судом установлено, что 01.04.2010г. электросчетчик был заменен, что подтверждается копией акта № 246 от 01.04.2010г. л.д.87), копией реестра замены приборов учета по г.Димитровград л.д.82), соответственно с 1.04.2010года у Авдояна имелась реальная возможность производить оплату за потребленную электроэнергию по показаниям счетчика, однако он этого не делал и первый платеж электроэнергии был им произведен за июль 2010года 02.07.2010г. во время судебного разбирательства л.д.90).
Указанное обстоятельство подтверждается также справкой о начислениях и оплате по лицевому счету жилья № 391251 (л.д.83-8), квитанцией по оплате коммунальных услуг за июнь 2010 года, представленной Борисовым И.И., в подтверждение произведенной им самим оплаты за электроэнергию за июнь 2010г. в размере 302 руб.40 коп.л.д.89).
Таким образом, поскольку Авдоян Д.К. в нарушение п.2.9, 3.2. договора не произвел оплату электроэнергии за апрель, май, июнь 2010 года, т.е. за период более двух месяцев, договор найма жилого помещения, расположенного по ул. Барышева, 39 в г.Димитровграде, заключенный между Борисовым И.И. и Авдояном Д.К. 10.09.2009г., подлежит досрочному расторжению по инициативе наймодателя Борисова И.И.
В соответствии со ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Поскольку требования Борисова И.И. о расторжении договора найма жилого помещения от 10.09.2009г. судом удовлетворены, Авдоян Д.К. подлежит выселению из жилого помещения, расположенного по адресу: г.Димитровград, ул.Барышева,39, и Авдояна Д.К. надлежит обязать передать Борисову И.И. ключи от указанного жилого помещения.
В связи с удовлетворением исковых требований Борисова И.А. с ответчика Авдояна Д.К. в пользу истца Борисова И.И. в соответствии со ст.98 ГПК РФ надлежит взыскать в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 200 рублей.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Борисова И.И. удовлетворить.
Расторгнуть договор найма жилого помещения от 10.09.2009г., заключенный между Борисовым Игорем Ивановичем и Авдояном Джалладом Кярамовичем на жилое помещение, расположенное по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Барышева, д.39.
Выселить Авдояна Джаллада Кярамовича из жилого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Барышева, д.39.
Обязать Авдояна Джаллада Кярамовича передать Борисову Игорю Ивановичу ключи от жилого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Барышева, д.39
Взыскать с Авдояна Джаллада Кярамовича в пользу Борисова Игоря Ивановича в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 200 рублей.
В удовлетворении встречного иска Авдояна Джаллада Кярамовича к Борисову Игорю Ивановичу о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения, убытков, компенсации морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения- 12 июля 2010 года.
Судья И.А.Жорова