Дело № 2-321/2011 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 февраля 2011 года г.Димитровград
Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе
председательствующего судьи Володиной Л.А.,
при секретаре Манаховой Е.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гашнева В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Объединение строительных компаний "Град" о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, изменении договора купли-продажи квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Гашнев В.А. обратился в суд с данным иском. В обоснование исковых требований он указал, что между ним и ответчиком в * года был подписан предварительный договор купли-продажи *комнатной квартиры № * на этапе строительства в доме № * по ул.В* г.С*, на момент заключения договора данный адрес отсутствовал. В соответствии с условиями предварительного договора общая площадь квартиры должна была составлять * кв.м., оплата по предварительному договору в полном объеме в сумме * рублей по цене *руб. за 1 кв.м. была им произведена * 200* года.
* года он доплатил разницу в метраже в сумме * руб. По заявлению ответчика, основанием доплаты явились фактические замеры С* филиала ФГУП "Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ", общая площадь квартиры, по подписанному дополнительному соглашению составила * кв.м., из которых площадь лоджии – * кв.м. с коэффициентом 1.
В * года был подписан основной договор купли-продажи указанной квартиры, в * года им было получено свидетельство о праве собственности на указанную квартиру.
В * года ответчик передал ему технический и кадастровый паспорта на указанную квартиру, из которых следовало, что площадь квартиры составила * кв.м. с учетом понижающего коэффициента, предусмотренного для лоджий 0,5.
Продавец намеренно завысил коэффициент в договоре, заведомо зная о том, что площадь квартиры не будет соответствовать площади. установленной в ходе государственного учета, чем намеренно ухудшил его положение по сравнению с действующим законодательством.
Оснований учитывать площадь лоджии без понижающих коэффициентов в договоре не имелось.
* года он подал претензию ответчику с требованием о перерасчете стоимости лоджии и возврате излишне уплаченных денежных средств, однако ответа на претензию не последовало.
Считает, что ответчик ненадлежащим образом информировал его о качествах товара – купленной квартиры. Считает, что переданная ему квартира без учета понижающего коэффициента для лоджий не соответствует обычно предъявляемым к указанному товару требованиям.
Условия договора о том, что площадь лоджии при определении центы квартиры должна учитываться без понижающих коэффициентов, ущемляют его права потребителя в соответствии с правилами, установленными законами, иными правовыми актами РФ, а потому являются недействительными.
Поскольку ответчиком от него необоснованно получено в уплату за переданную ему квартиру * руб., просил указную сумму взыскать с ответчика, как неосновательное обогащение, также просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами на указанную сумму в размере * руб., в возмещение морального вреда * рублей, а также штраф в размере 50% от взысканных в его пользу сумм. Также просил изменить условие договора купли-продажи о цене товара.
В судебное заседание истец Гашнев В.А. не явился, направил в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие. Его представитель по доверенности Юрченко С.И. исковые требования поддержала и дала пояснения, аналогичные изложенному в иске. Дополнительно она пояснила, что при подписании договора купли-продажи спорной квартиры в * года в регистрационной службе у них с мужем не было времени для полного ознакомления с указанным договором, в том числе для осознания того, что площадь квартиры в договоре указана в меньшем размере, чем предусмотрено предварительным договором, а потому они не имели возможности отказаться от исполнения данного договора или потребовать изменения его условий в части цены квартиры. Просила удовлетворить иск в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "Объединение строительных компаний "Град" в судебное заседание не явился, направил в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика. В отзыве на иск исковые требования не признал, указав, что на этапе подписания предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что лоджии и балконы передаются покупателю за плату, стоимость квадратного метра лоджии равняется стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры, окончательная стоимость квартиры определяется по фактической площади квартиры при неизменной цене одного квадратного метра.
* года к договору от * года было подписано дополнительное соглашение о замене лица в обязательстве, вместо Юрченко права и обязанности покупателя по данному договору приобрел Гашнев В.А.
* года между ним и ответчиком было подписано дополнительное соглашение, приводящее в соответствие финансовые отношения сторон с фактической площадью квартиры. По замерам органа технической инвентаризации площадь квартиры составила * кв.м., из которых общая площадь * кв.м., площадь лоджий и балконов с коэффициентом 1 – * кв.м. В связи с увеличением площади квартиры по отношению к договорной на * кв.м. Гашнев принял на себя обязательство доплатить ответчику * руб., что свидетельствует о согласии с условиями договора от * года.
* года ответчик зарегистрировал свое право собственности на указанную в договоре квартиру. Поскольку лоджии и балконы в общую площадь жилого помещения не входят, площадь квартиры по свидетельству о праве собственности составила * кв.м.
* года между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи спорной квартиры, в котором площадь квартиры была указана * кв.м., стоимость ее – * рублей. При подписании договора истец осознавал, что фактическая площадь квартиры, с учетом лоджий и балконов, отличается от ее общей площади по свидетельству о регистрации права собственности. Заявление истца о том, что он увидел расхождение после получения кадастрового паспорта и технического паспорта квартиры, действительности не соответствует.
Инструкция Минземстроя, на которую ссылается истец, не регулирует гражданские отношения по купле-продаже недвижимости, регламентирует порядок технического учета недвижимости. Норм, регулирующих порядок учета площади квартир при заключении договоров купли-продажи, не имеется, а потому стороны имели право самостоятельно определить механизм определения стоимости квартиры в зависимости от ее площади. Этот механизм был определен четки и недвусмысленно, истец не мог заблуждаться о договорных условиях.
Ответчик в полном объеме выполнил свои обязательства по договору, а потому просил в удовлетворении иска отказать полностью.
Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что * года ответчик ООО "ОСК "Град" и Юрченко С.И. заключили между собой договор № * по жилому комплексу по М*, * км., в К* районе г.С*, в соответствии с которым они договорились заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (основной договор) на следующих условиях:
1. по окончании строительства жилого дома, ввода его в эксплуатацию и регистрации своего права собственности ответчик обязался передать в собственность Юрченко С.И. *комнатную квартиру площадью * кв.м., из них общая площадь – * кв.м., а также площадь лоджий и балконов с коэффициентом 1 – * кв.м. на * этаже жилого дома, расположенного по адресу М* * км, в К* районе г.С*, секция *.
2. Передача квартиры в собственность покупателя производится в момент подписания основного договора, который имеет силу акта приема-передачи.
3. Покупатель уплачивает за квартиру *рублей, исходя из цены 1 кв.м. * рублей на момент заключения предварительного договора, цена предварительного договора изменению не подлежит до подписания Основного договора. Окончательные расчеты между сторонами производятся до подписания основного договора по фактическим замерам С*городского отделения С* филиала ФГУП "Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ" исходя из вышеуказанной цены 1 кв.м. (л.д.21-23).
Юрченко С.И. * года по приходному кассовому ордеру № * от * года ответчику была внесена оплата по указанному договору в сумме * руб.(л.д.20).
В соответствии с дополнительным соглашением от * января 2010 года права покупателя по данному договору были переданы истцу Гашневу В.А. (л.д.17).
В соответствии с дополнительным соглашением от * года (л.д.15) по фактическим замерами вышеуказанного учреждения технической инвентаризации площадь *комнатной квартиры, подлежащей передаче истцу по вышеуказанному договору составила * кв.м., из которых общая площадь * кв.м., площадь лоджий и балконов с коэффициентом 1 – * кв.м., покупатель должен был доплатить разницу в метраже в сумме * рублей, цена договора была увеличена и составила * рублей.
Указанная в данном соглашении доплата была произведена истцом * года (л.д.16).
* года между ответчиком ООО "ОСК "Град" (продавцом) и истцом Гашневым В.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры - № * на * этаже общей площадью * кв.м., жилой площадью * кв.м., в г.С* по В* *, цена квартиры составляет * рублей, указанная цена оплачена покупателем полностью до подписания договора (л.д.19).
Право собственности истца на указанную квартиру было зарегистрировано * года, о чем истцу было выдано свидетельство (л.д.18).
В соответствии со ст.309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если при буквальном толковании договора невозможно определить его содержание, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Заявляя требование об изменении продажной цены спорной квартиры, снижении ее на * руб., истец свои требования обосновывал тем, что ему было предоставлено жилое помещение – квартира № * в доме № * по В* г.С* меньшей площадью, чем было предусмотрено условиями предварительного договора от * года и дополнительными соглашениями к нему, поскольку из технического паспорта на спорную квартиру следует, что площадь указанной квартиры составляет * кв.м., а не * кв.м.
Указанная позиция истца представленными материалами дела не подтверждается.
Из копии технического паспорта на спорную квартиру (л.д.6-9) следует, что общая площадь данной квартиры, рассчитанная в соответствии с ЖК РФ составляет * кв.м., прочая площадь квартиры - площадь лоджий без учета коэффициента составляет * кв.м., а общая площадь квартиры, с учетом прочей с коэффициентом составляет * кв.м.
В соответствии со ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Госстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37 (в редакции от 04 сентября 2000 года № 199) органами технической инвентаризации общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий-0.5.
Таким образом, с учетом вышеуказанных норм и содержания технического паспорта на квартиру суд приходит к выводу, что фактическая площадь переданной истцу квартиры составляет * кв.м. – * кв.м. общей площади квартиры, рассчитанной в соответствии с ЖК РФ, и * кв.м. – фактическая площадь лоджий квартиры. Таким образом, истцу ответчиком в собственность фактически была передана квартира с теми характеристиками ее (по площади), которые отражены в договоре от * года и дополнительных соглашениях к нему, а также в договоре купли-продажи.
То обстоятельство, что по приведенной Инструкции при учете жилищного фонда площадь лоджий учитывается с понижающим коэффициентом, для определения качества товара – квартиры - значения не имеет, поскольку в соответствии с п.3.34 приведенной Инструкции показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей, а не для характеристики потребительских свойств товара – квартиры.
Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Нормами действующего законодательства не предусмотрено, что порядок определения площадей квартир, установленный указанной Инструкцией, обязателен для применения при определении цены квартир при заключении договоров купли-продажи их.
Более того, договором от * года было прямо предусмотрено, что площадь лоджий при определении центы квартиры учитывается по фактическому их размеру без учета понижающего коэффициента (как указано в договоре – с коэффициентом 1). Условия указанного договора были соблюдены истцом и ответчиком и при заключении договора купли-продажи от * года.
Ссылка истца на то, что он при заключении дополнительных соглашений к договору от * года и при заключении договора купли-продажи спорной квартиры не был проинформирован о том, что площадь лоджий не будет указана в правоустанавливающих документах на квартиру, а в техническом паспорте будет учтена с понижающим коэффициентом, не может быть принята судом как основание для вывода о предоставлении ответчиком неполной информации о товаре. Информация о правилах учета товара в статистической отчетности и иных учетных данных не является обязательной в силу закона "О защите прав потребителей", никаким образом не влияет на потребительские свойства товара, а потому то, что истец не владел знаниями о порядке технического учета жилых помещений не может служить основанием для снижения покупной цены товара.
В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Так как судом установлено, что истцу ответчиком была передана квартира с теми показателями площади, которые были предусмотрены заключенными между ними соглашениями, цена указанной квартиры была согласована сторонами и соответствовала тому принципу расчета цены, который был предусмотрен договором от * года, суд приходит к выводу, что ответчиком не было допущено нарушения условий заключенных с истцом договоров, оснований для снижения цены товара по договору купли-продажи квартиры от * года не имеется.
Судом установлено, что ответчиком не нарушены права потребителя Гашнева В.А., а потому не имеется оснований и для удовлетворения его требований о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещения морального вреда, а также штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке претензии потребителя.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленного иска необходимо отказать.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Гашнева В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Объединение строительных компаний "Град" о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, изменении договора купли-продажи квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок со дня изготовления мотивированного решения – 5 марта 2011 года – в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд.
Судья Володина Л.А.
Вступило в законную силу 5 апреля 2011г.