Дело № 2-1155/2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2012 года г.Димитровград

Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе

председательствующего судьи Володиной Л.А.,

при секретаре Петренковой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Вариант-Недвижимость" к Марьенковой Л.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего **, о взыскании оплаты по договорам оказания посреднических услуг и неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО Вариант-Недвижимость" обратился в суд с данным иском. В обоснование исковых требований истец указал, что Общество с ограниченной ответственностью агентство недвижимости «Недвижимость-Вариант» в лице директора **, действующей на основании Устава, с одной стороны, и Марьенкова Л.Н., с другой стороны заключили договоры от **.2011 года № ** «на оказание посреднических услуг по подбору недвижимого имущества» (далее - Договор № **) и от **.2011 года № ** «на оказание посреднических услуг по отчуждению объекта недвижимости с оформлением документов для органов опеки».

Согласно п. 9.1. Договора № ** «на оказание посреднических услуг по подбору недвижимого имущества» настоящий договор вступает в законную силу с момента подписания и действует до момента исполнения.

В соответствии с п.l.l. Договора № ** Исполнитель обязуется за вознаграждение совершать по поручению Заказчика действия по подбору объекта недвижимого имущества, действуя в интересах Заказчика и за его счет, при этом Заказчик обязуется оплатить услуги Исполнителя, что также следует из ст. 1006 ГК РФ, в соответствии с которой Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и порядке, установленных в агентском договоре.

В рамках исполнения обязательств по Договору № ** Исполнитель подобрал Заказчику объект недвижимого имущества (квартиру), расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, П**, д.**, кв.*.

**.2011 г. Марьенкова Л.Н. (Покупатель), действующая от имени своего несовершеннолетнего сына **, и кредитный потребительский кооператив «Деловые деньги» в лице С* (Продавец) заключили предварительный договор на покупку квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, **, д. **, кв. **.

В соответствии с п. 4 указанного предварительного договора Покупатель выплатил Продавцу аванс в сумме ** руб. 00 коп. Согласно п. 2 данного договора стороны пришли к соглашению о том, что основной договор купли-продажи квартиры будет заключен в срок до 15.10.2011 г.

Исполнитель в полном объеме исполнил условия Договора № **. Заказчику Исполнителем была оказана посредническая услуга по подбору недвижимого имущества, в результате чего **.2011 г. был заключен предварительный договор купли-продажи, а в последующем и основной договор купли­-продажи указанной квартиры, на основании которого в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области был зарегистрирован переход права собственности на **, что подтверждается выпиской из ЕГРП от **2011.

Ответчик обязан был оплатить услуги по указанному договору в момент заключения предварительного договора купли-продажи указанного имущества с продавцом, либо за 5 дней до заключения основного договора купли-продажи подобранного объекта недвижимости. Стоимость услуг по договору составляет ** рублей. Несмотря на исполнение истцом всех обязанностей по указанному договору, оплата произведена не была, таким образом, ответчики не выполнили своих обязательств перед истцом, а потому обязан выплатить истцу обусловленную договором сумму оплаты за услуги и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Согласно п. 5.5. Договора № 91 «на оказание посреднических услуг по отчуждению объекта недвижимости с оформлением документов для органов опеки», настоящий договор вступает в законную силу с момента подписания его сторонами и действует до момента исполнения.

В соответствии с п. 1.1. Договора № 91 Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется оказать услуги по поиску и подбору покупателя для продажи ему принадлежащего Заказчику объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Димитровград, ул. *, д.**, кв.* именуемый в дальнейшем Объект.

Пунктом 1.2. Договора № 91 Заказчик предоставляет Исполнителю исключительное право на поиск покупателя (покупателей) и продажу указанного объекта.

Согласно п.2.5. Договора № 91 Заказчик обязуется адресовать всех обратившихся к нему потенциальных покупателей и их представителей непосредственно к Исполнителю.

На основании п. 2.9. Договора № 91 Заказчик обязуется в период действия настоящего договора не передавать объект в залог, не сдавать в аренду, не предоставлять в безвозмездное пользование, а также не продавать его, не дарить либо отчуждать иным способом без уведомления Исполнителя.

В соответствии п. 2.11. Договора № 91 Обязательства Исполнителя перед Заказчиком считаются выполненными в случае:

- если Заказчик подписал предварительный / основной договор купли-продажи Объекта с покупателем (гражданином или юридическим лицом), представленным в качестве возможного покупателя;

- если договор купли-продажи подписан с лицами, указанными в настоящем пункте, в течении срока действия настоящего договора, а также в течение месяца после окончания срока действия настоящего договора.

В рамках исполнения обязательств по договору Исполнителем был предложен Объект потенциальным покупателям - *, с которыми у агентства недвижимости «Недвижимость-вариант» был заключен Договор № * от **.2011 г. «на оказание посреднических услуг по подбору недвижимого имущества».

Согласно абз. 2 п. 3.2, Договора № * оплата услуг осуществляется в момент получения Заказчиком аванса или задатка от Покупателей. Расчет производится в рублях или перечислением на расчетный счет Исполнителя.

Между Заказчиком и подобранными потенциальными покупателями Ш* был заключен договор купли-продажи и зарегистрирован переход права собственности на указанный объект, который зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, о чем свидетельствует выписка от **.2011 г. Указанное обстоятельство подтверждает факт исполнения Исполнителем взятых на себя обязательств по Договору №*.

На основании п. 3.1. Договора № * стоимость услуг Исполнителя составляет 2% от цены объекта, но не менее ** (**) руб. 00 коп.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Вопреки требованиям ст.ст. 309, 1006 ГК РФ и условиями Договора задолженность Заказчика перед Исполнителем погашена не была, условия договора Заказчиком исполнены не были. Задолженность по Договору № ** составляет ** руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из пункта 4.6. Договора № ** следует, в случае нарушения Заказчиком сроков оплаты услуг Исполнителя Заказчик уплачивает Исполнителю пеню в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Согласно данным из выписки от **.2011 г. государственная ипотека указанной жилой площади ограничения (обременения) права было зарегистрировано **.2011 г. Исходя из этого, истец полагает, что государственная регистрация перехода права собственности была так же произведена **.2011. Ввиду отсутствия у истца сведений о дате заключения основного договора купли-продажи неустойку следует исчислять с момента перехода права собственности на недвижимое имущество, т.е. с **.2011 года.

За период с **.2011г. по **.2012г., который составляет 164 дня, неустойка исчисляются от суммы ** руб. 00 коп. Неустойка за просрочку платежа за указанный период составляет ** руб. 00 коп.

Просил взыскать с Марьенковой Л.Н. в пользу ООО АН «Недвижимость-Вариант» ** руб. 00 коп. - основной долг по Договору от **.2011 № ** и ** руб. 55 коп. - начисленные проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с **.2011 по **.2012 и по день фактического взыскания, а также взыскать с Марьенковой Л.Н. в пользу ООО АН «Недвижимость-Вариант» ** руб. 00 коп. - основной долг по Договору от **2011 № * и ** руб. 00 коп. - начисленную неустойку по указанному Договору за период с **.2011 по **.2012 и по день фактического взыскания.

В судебном заседании представитель истца Туктаров И.Ш. исковые требования поддержал в полном объеме и дал пояснения, аналогичные изложенному в иске. Дополнительно он указал, что по содержанию указанных договоров, исполнитель услуги обязан был лишь подобрать покупателей для продажи имущества, принадлежащего ответчице, а также объект для приобретения жилья в г.Димитровграде. Указанные обязанности истцом были исполнены, так как ответчицей были заключены договоры как купли-продажи принадлежащего ей имущества, так и покупки части дома в пос.** г.Димитровграда. Указанный объект был найден истцом, также истцом был найден приобретатель дома ответчицы по ул.**, представителем которого был гражданин, купивший указанный дом у ответчицы. По условиям договора истец не обязан был участвовать в составлении предварительных и основных договоров купли-продажи недвижимого имущества, сопровождать регистрацию указанных сделок и перехода прав. Ответчица не имела права самостоятельно, без участия истца заключать указанные договоры, отказываться от услуг истца. Также по условиям договоров не имело значения, с каким лицом ответчица заключит договоры купли-продажи – предложенным истцом, либо иным лицом, обратившимся к ответчице самостоятельно. Письменного заявления об отказе от услуг истца ответчица не подавала. считает, что истцом в полном объеме были исполнены обязательства по указанным договорам, а потому просил удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчица Марьенкова Л.Н., действующая от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына **, а также ** в судебном заседании исковые требования не признали. При этом Марьенкова Л.Н. пояснила, что она действительно в 2011 году намеревалась продать принадлежащую ей и сыну часть дома № * по ул.* г.Димитровграда и приобрести другое жилое помещение взамен данного в г.Димитровграде, для чего обратилась в ООО "Недвижимость-Вариант", где ей обещали подыскать покупателя на ее имущество и другое жилье для приобретения. Ей предлагали различные варианты, на ее жилье нашли покупателей *, однако оформление договора купли-продажи ее имущества * истцы затягивали. Ей предложил купить ее дом *, она на это согласилась. Ни один договор на продажу и покупку дома истцы не оформляли, лишь помогли ей получить согласие органа опеки на продажу дома. Когда стало понятно, что "Недвижимость-Вариант" не может заключить сделку, она отобрала у них свои документы, дальше помощь в оформлении сделок ей оказывала **, занимался этим также В** Фактически договоры продажи и покупки дома оформляла ***, с ними же она обращалась и на регистрацию договоров, производила им оплату. Она считает, что истец не помог ей в оформлении указанных сделок, а потому она не должна оплачивать им неоказанную услугу. Просила в удовлетворении иска отказать.

Заслушав пояснения участников процесса, свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

В соответствии со ст.783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

В соответствии со ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Из представленной копии договора № * от ** 2011 года об оказании посреднических услуг по отчуждению объекта недвижимости с оформлением документов для органа опеки (л.д.8-9) следует, что в соответствии с п. 1.1. Договора № ** Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется оказать услуги по поиску и подбору покупателя для продажи ему принадлежащего Заказчику объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Димитровград, ул. *, д. *, кв. **, именуемый в дальнейшем Объект. В соответствии с разделом 3 указанного договора стоимость услуг составляет 2% от продажной цены объекта, но не менее * + * рублей за оформление, оплата услуг производится в момент получения заказчиком аванса или задатка от покупателя.

В соответствии с п.4.1 данного договора договор прекращает действие при исполнении сторонами обязательств по договору, по соглашению сторон.

Из копии договора № * на оказание посреднических услуг по подбору недвижимого имущества от ** 2011 года (л.д.6-7) следует, что между истцом и ответчицей Марьенковой Л.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ** был заключен указанный договор, в соответствии с которым исполнитель – истец обязуется за вознаграждение совершать по поручению заказчика действия по подбору объекта недвижимого имущества в г.Димитровграде, действуя в интересах заказчика и за его счет, а Заказчик (ответчица) обязуется оплатить услуги Исполнителя. Стоимость услуг по настоящему договору составляет ** рублей, в стоимость услуг входит составление предварительного и основного договоров купли-продажи недвижимого имущества, юридическое сопровождение сделки, государственные пошлины за регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Как следует из пояснений представителя истца и содержания иска, истец считает, что свои обязательства по указанному договору выполнил, поскольку подыскал для ответчицы Марьенковой Л.Н. покупателей спорной квартиры *.

Однако из пояснений свидетеля * следует, что сделка по отчуждению принадлежащей ответчикам части дома по ул.* г.Димитровграда между ответчицей Марьенковой Л.М. и * заключена не была, поскольку на момент обсуждения указанной сделки у * не имелось средств на приобретение имущества ответчиков. Позднее ответчица Марьенкова Л.М. самостоятельно подыскала покупателя *, с которым и заключила договора купли-продажи принадлежащего ей имущества.

Из пояснений допрошенной в качестве свидетеля * следует, что она по поручению ООО "Недвижимость-Вариант" действительно подбирала для ответчицы Марьенковой покупателей принадлежащей ей части дома, а также подходящий для ответчицы дом в г.Димитровграде, предложила ей приобрести квартиру в пос.***, помогла ответчице оформить разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение принадлежащей несовершеннолетнему **. части дома по ул.** г.Димитровграда, однако до заключения указанных договоров ответчица Марьенкова Л.М. отказалась от заключения указанных договоров, не объясняя причин, потребовала возвратить ей ее документы. Она не потребовала от Марьенковой письменного заявления о расторжении договоров между ней и ООО "Недвижимость-Вариант", поскольку Марьенкова Л.М. неграмотная, возвратила ей все представленные документы. Никаких договоров о купле-продаже недвижимости с участием Марьенковой Л.М. работники ООО "Недвижимость-Вариант" не составляли.

Из представленных копии договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка с расположенным на нем жилым домом по ул.Самарской 65 г.Димитровграда (л.д.54-55) от ** 2011 года, заключенного между продавцами Марьенковой Л.М. и ** и покупателем **, и купли-продажи квартиры №* дома № **по ул.** г.Димитровграда, заключенного также ** 2011 года между КПК "Деловые деньги" и Марьенковой Л.Н., действующей от имени **, следует, что имущество ответчиков было продано ** При этом истец не представил доказательств тому, что указанный покупатель был представлен ответчикам истцом, либо подобран им. Ответчица Марьенкова Л.М. в судебном заседании это обстоятельство отрицала.

Истцом не представлено предусмотренных п.2.12 договора ** 2011 года доказательств, подтверждающих исполнение обязательств перед заказчиком – актов, подписанных сторонами, писем, списков организаций, которым направлена информация об объекте, иных документов, подтверждающих исполнение обязательств перед заказчиком.

Ссылка представителя ответчика на сообщение еженедельника "25 канал" о том, что с февраля по август 2011 года истец подавал объявление следующего содержания 1/3 дома в ст.городе, 1/2 дома ** с указанием номеров телефонов, не свидетельствует об исполнении вышеуказанного договора, поскольку в данном объявлении не указан номер дома по ул.**, что не позволяет связать указанный объект недвижимости с ответчиками. Более того, с февраля 2011 года никаких договоров с ответчиками у истца заключено не было, а потому размещение указанного объявления с февраля по август 2011 года не является выполнением услуги по договору от ** 2011 года.

Поскольку договором на оказание посреднических услуг от ** 2011 года предусмотрено, что в объем оказанных услуг входит составление предварительных и основных договоров купли-продажи, юридическое сопровождение данных сделок, регистрации их, а по пояснениям участников процесса и свидетелей, указанные услуги истцом выполнены не были, суд считает, что истцом также не представлено доказательств того, что им в полном объеме выполнены все его обязательства по данному договору.

Более того, из пояснений свидетеля ** следует, что до оформления всех необходимых документов по заключению договора купли-продажи квартиры № * в доме № ** в пос.** и оформления договора купли-продажи доли дома по ул.** г.Димитровграда (указанные договоры были заключены в один день) ответчица Марьенкова Л.М. устно отказалась от услуг истца, забрала все принадлежащие ей документы, необходимые для оформления указанных сделок. При этом от Марьенковой Л.М. никто не требовал оплаты каких-либо расходов, понесенных истцом до данного времени. Из пояснений данного свидетеля следует, что ответчица досрочно отказалась от исполнения услуг по указанным договорам, воспользовавшись своим правом, предоставленным ей ст.783 ГК РФ.

Истцом не представлено суду доказательств, что им были понесены какие-либо расходы по оказанию ответчице указанных услуг, которые она при отказе от исполнения услуги должна была оплатить, требований об оплате указанных расходов истцом заявлено не было.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца оплаты по вышеуказанным договорам в полном объеме и неустойки за просрочку указанной оплаты не имеется, в удовлетворении иска суд считает необходимым отказать.

Суд не может принять в качестве основания для удовлетворения иска ссылку представителя истца на указания в договорах о том, что ответчица не вправе заключать аналогичные договоры с иными посредниками, действовать самостоятельно при отчуждении принадлежащего ей имущества без информирования об этом истца, обязана оплатить услуга и в случае заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества с лицами, не представленными ей истцом, поскольку все указанные соглашения ущемляют и ограничивают ее права потребителя по сравнению с правами, установленными законами, а потому являются ничтожными. Указанные соглашения нарушают права ответчиков на свободу договора (ст.421 ГК РФ), направлены на возникновение у ответчиков обязанности в конечном итоге оплатить неоказанную услугу, а потому не могут служить основанием для возникновения обязанности по ее оплате.

Истец в данном случае не лишается возможности требовать с ответчиков оплаты понесенных истцом фактических расходов в случае, если такие расходы истцом были понесены.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью "Вариант-Недвижимость" к Марьенковой Л.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего **, о взыскании оплаты по договорам оказания посреднических услуг и неустойки отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме – 25 июня 2012 года – в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд.

Судья Володина Л.А.

Решение вступило в законную силу 27.07.2012г.