Дело: № 2-947/2011г. Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 07 декабря 2011 года г. Дятьково Дятьковский городской суд Брянской области в составе председательствующего судьи Кайдалова А.А., при секретаре Федотовой Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дымникова О.В. к комитету по управлению муниципальным имуществом Дятьковского района Брянской области о признании недействительными открытых торгов от ДД.ММ.ГГГГ по продаже земельного участка, У С Т А Н О В И Л: Дымников О.В. обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком были проведены торги по продаже земельного участка, привязанного к адресному ориентиру: <адрес>, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, предназначенного для целей индивидуального жилищного строительства. Поскольку Дымников O.B. был участником указанных торгов, он является заинтересованным лицом на предмет признания таких торгов и договора, заключенного по их результату, недействительными. Как указано в протоколе о результатах открытых торгов, земельный участок был сформирован «из категории земель населенных пунктов Брянской области», то есть является вновь образованным, а не выделенным из другого, участком. Одновременно, как следует из Протокола № по продаже земельного участка в Брянской области, ответчик продал участок, расположенный по адресу: <адрес>. Победителем торгов был признан ИП Кусков Б.Ю. Истец также является собственником 1/3 доли в праве собственности на земельный участок площадью 1419 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Данный довод подтверждается свидетельством о регистрации соответствующего права собственности. Согласно абз.2 ч. 3 ст.30.1 ЗК РФ местоположение земельного участка, выставляемого на торги, является первым и основным отличительным признаком такого участка, подлежащим обязательному опубликованию. Определяется местоположение адресным ориентиром участка. В соответствии с ч.1 ст.38 ЗК РФ, «предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами». Подпункт 1 п.4 ст.30 ЗК РФ в свою очередь предусматривает, что для формирования земельного участка необходимо «выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007года№221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке», а также «определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения». Статья 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает среди обязательных сведений, подлежащих включению в кадастр, местоположение границ земельного участка, а среди дополнительных сведений - его адрес. Как указано выше, проданный Ответчиком в процессе торгов участок являлся вновь сформированным и не мог иметь адресный ориентир, идентичный ориентиру того участка, который находится в собственности Истца с ДД.ММ.ГГГГ, а сформирован еще ранее. Как отмечает истец, предметом торгов являлось недвижимое имущество, то объявление, являющееся офертой, в соответствии с требованиями статей 435 и 554 ГК РФ должно содержать существенные условия договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю - победителю торгов, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Объявление о проведении торгов таких данных не содержит, а точнее содержит прямое указание на адрес земельного участка, уже принадлежащего Истцу на праве собственности. Поскольку указанное объявление противоречило действующему законодательству, то его нельзя признать надлежащей офертой, так как оно не соответствует ее признакам, указанным в ст. 435 ГК РФ, а именно определенности и признаку наличия существенных условий договора. В случае внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о праве собственности победителя торгов, в реестре появятся взаимоисключающие сведения о двух различных объектах недвижимости, что существенно затрагивает права Истца по настоящему делу. Внесение таких сведений в реестр прямо запрещено ст.ст. 13, 20 Федерального закона от «21» июля 1997 года № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, истец ссылается на то что, в нарушение ч.1 ст.38 и п.п. 1 п.4 ст. ЗО ЗК РФ, при подготовке к торгам не были определены технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Поскольку проданный с торгов участок со всех сторон окружен другими земельными участками, то без определения таких условий, а также способов доступа к такому участку, характер и объем прав нового собственника участка определенно затрагивает и ущемляет права и интересы собственников таких участков, в том числе и права Истца, если победитель торгов не является одним из владельцев пограничного участка. В связи с чем, Дымников О.В. просит суд признать недействительными открытые торги по продаже земельного участка, привязанного к адресному ориентиру: <адрес>, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, предназначенного для целей индивидуального жилищного строительства. В процессе рассмотрения дела представителем истца - Хохловым П.В. были дополнены исковые требования в части начальной цены земельного участка, что заключением эксперта-оценщика начальная цена земельного участка была определена в размере 128 650 рублей, а в обжалуемом аукционе начальная цена земельного участка составила 129 650 рублей. Правовые основания установления такой цены ответчиком представлены не были. Председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом Дятьковского района - Мурашова Н.О. и представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Дятьковского района - Макеева Н.Н. в иске просили отказать, утверждая, что торги по продаже земельного участка были проведены в соответствии с законом. Кусков Б.Ю. в иске просил отказать. Представитель Управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился, хотя был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, о чем имеется расписка. Ранее представитель Управления Росреестра по Брянской области - Головинова Н.М. с иском была не согласна и поясняла, что земельный участок, выставленный на торги и земельный участок, принадлежащий истцу, имеют одинаковый адрес, но это не является препятствием для их государственной регистрации, т.к. они имеют разные кадастровые номера. Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. Постановлением администрации Дятьковского района Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ № « О проведении торгов по продаже земельного участка в <адрес>» было поручено комитету по управлению муниципальным имуществом Дятьковского района выставить на торги в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи заявок, по продаже земельного участка из категории земель населенных пунктов в <адрес>, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства и заключить с победителем торгов договор купли-продажи; опубликовать извещение о проведении аукциона в общественно-политической газете Дятьковского района «Пламя труда» и разместить его на официальном сайте муниципального образования «Дятьковский район» в сети «Интернет». Из протокола заседания постоянно действующей комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рассматривался вопрос об установлении начальной цены земельного участка в <адрес> при проведении аукциона и его продаже. Величина оценки рыночной стоимости земельного участка - 128 650 рублей, на основании отчета подготовленного ООО «Брянская городская служба недвижимости» от 24.06.2011г. В ходе обсуждения было отмечено, что суммарные бюджетные затраты на подготовку документации по данному земельному участку, включая оценку рыночной стоимости составили 1000 рублей. В целях компенсации бюджетных затрат на подготовку документации по земельному участку, выставляемого на торги, было решено увеличить начальную цену земельного участка на 1000 руб. и назначить ее в размере 129 650 руб. В общественно-политической газете Дятьковского района «Пламя труда» №57 от 15.07.2011г. было опубликовано извещение о проведении торгов по продаже земельного участка, привязанного к адресному ориентиру: <адрес>, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, предназначенного для целей индивидуального жилищного строительства. Постановлением администрации Дятьковского района Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ № участниками аукциона по продаже земельного участка из категории земель населенных пунктов в <адрес>, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства были признаны следующие претенденты: - индивидуальный предприниматель Кусков Б.Ю.; - гр. Дымников О.В.; - гр. ФИО7 Согласно протокола № о результатах открытых торгов по продаже земельного участка в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов был признан ИП Кусков Б.Ю. ДД.ММ.ГГГГ с Кусковым Б.Ю. был заключен договор купли-продажи № на земельный участок из земель населенных пунктов в <адрес>, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства. Согласно свидетельства о государственной регистрации права 32 - АА № от ДД.ММ.ГГГГ истец является собственником 1/3 доли в праве собственности на земельный участок площадью 1419 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. В судебном заседании было установлено, что земельный участок, выставленный на торги и земельный участок, принадлежащий истцу, имеют одинаковый адрес, но это обстоятельство не является препятствием для их государственной регистрации, т.к. они имеют разные кадастровые номера. В соответствии с п.3 ст.38 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка. Согласно п.7 ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В судебном заседании было установлено, что ответчиком начальная цена земельного участка была определена в размере 129 650 рублей, в которую были включены бюджетные затраты на подготовку документации по данному земельному участку в размере 1000 рублей. Суд считает, что включение бюджетных затрат на подготовку документации по земельному участку, выставляемого на торги, в начальную цену предмета аукциона, не противоречит действующему законодательству. В соответствии с п.4 ст.30Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение); принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); 3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; 4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Согласно п.2 ст.38.1Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. В соответствии с п/п.4 п.10 ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение. Согласно п/п.1 п.24 ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение. В соответствии с п.5 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 (ред. от 27.11.2010) "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" - орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия. Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства. Согласно акта обследования земельного участка для индивидуального жилищного строительства в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ комиссия считает выбранный земельный участок площадью 1500 кв.м., в <адрес>, пригодным для индивидуального жилищного строительства. Территория земельного участка не обременена инженерными сетями, отсутствуют зеленые насаждения. Ограничения и обременения при пользовании данным участком отсутствуют. Но в этом Акте не отражены технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. В судебном заседании представитель ответчика Макеева Н.Н. утверждала, что имеются технические условия на земельный участок, который был выставлен на торги, и заинтересованные лица могли с ними ознакомиться. В связи с этим, судом в судебном заседании 24.11.2011г. было предложено представителю ответчика Макеевой Н.Н. в следующее судебное заседание представить заключение по отводу вышеуказанного земельного участка под строительство с техническими условиями. В связи с этим рассмотрение дела было отложено на 07.12.2011г., т.е. судом было предоставлено представителю ответчика достаточно времени для предоставления доказательств. В установленный судом срок представителем ответчика не было предоставлено запрашиваемого судом документа. 07.12.2011г. перед началом рассмотрения дела по существу представителю ответчика вновь было дано время для предоставления необходимого документа, но он не был представлен. Ответчиком также не было представлено доказательства того, что до принятия решения о проведении торгов, ответчик обращался в организации, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объекта капитального строительства. Было только обращение в ПУ «Дятьковорайгаз». Из ответа директора ПУ «Дятьковорайгаз» № ОБ-06/177 от 14.03.11г. следует, что земельный участок по адресу: <адрес> расположен на участке, по которому не проложены газопроводы низкого давления. Для газификации жилых домов необходимо решить вопрос по прокладке участков уличных газопроводов. Технические условия не были выданы. В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Таким образом, в судебном заседании было установлено, что в извещении о проведении торгов по продаже земельного участка, привязанного к адресному ориентиру: <адрес>, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, предназначенного для целей индивидуального жилищного строительства, которое было опубликовано в общественно-политической газете Дятьковского района «Пламя труда» №57 от 15.07.2011г. и в протоколе № о результатах открытых торгов по продаже земельного участка в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не содержится сведений о технических условиях подключения указанного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, и нет информации о плате за подключение, что является нарушением правил проведения торгов, установленных Земельным кодексом Российской Федерации. И в судебном заседании было установлено, что до принятия решения о проведении торгов, ответчик не обращался в организации, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объекта капитального строительства (было только обращение в ПУ «Дятьковорайгаз»), и технические условия вообще отсутствуют. В соответствии со ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. При таких обстоятельствах дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Признать недействительными открытые торги от ДД.ММ.ГГГГ по продаже земельного участка, привязанного к адресному ориентиру: <адрес>, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, предназначенного для целей индивидуального жилищного строительства. На решение может быть подана кассационная жалоба в течение 10 дней в Брянский облсуд через Дятьковский горсуд. Мотивированное решение составлено 07 декабря 2011 года. Решение вступило в законную силу «_____» «_______________» 2011 года Председательствующий: <данные изъяты> А.А. Кайдалов <данные изъяты> <данные изъяты>