Дело № 2-19/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Уфа 20 января 2010 года
Дёмский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Зубаировой С.С.,
с участием адвокатов Лапоновой Т.Я., Сайфутдиновой Э.В.,
при секретаре Мухортовой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прокофьевой ФИО13 к Репьевской ФИО14, Репьевской ФИО15, Репьевскому ФИО16 о признании договоров купли-продажи недвижимости заключенными, взаиморасчетов произведенными, о регистрации перехода права собственности на квартиру в одностороннем порядке, прекращении права долевой собственности
УСТАНОВИЛ:
Прокофьева Н.П. обратилась в суд с исковым заявлением к Репьевской Т.Н., Репьевской В.В. о признании за ней права собственности на жилое помещение с регистрацией права собственности в одностороннем порядке, прекращении права собственности ответчиков на жилое помещение, аннулировании записи из ЕГРП, указав, что она является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Решив продать указанный дом и участок, она расклеила объявления о продаже. По объявлению к Прокофьевой Н.П. обратились супруги Репьевские и предложили ей путем купли-продажи продать им дом и землю, а они взамен за эту же цену продадут свою двухкомнатную квартиру. Стороны договорились, и, истица стала отказывать другим покупателям. 05.08.2009г. были сданы договора купли-продажи: Репьевские продали Прокофьевой Н.П. двухкомнатную квартиру, а истица ответчикам - свой дом и земельный участок. Прокофьева Н.П. сразу же передала Репьевским ключи от дома, а в квартиру завезла свои вещи. Ответчики стали сразу переделывать дом под себя: в доме стали устанавливать перегородку, перекопали земельный участок, выкопали ямы. 07.09.2009г. стороны должны были получить свидетельства о государственной регистрации права собственности. Однако, в конце августа 2009г. истица узнала, что Репьевская В.В. подала заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации. В связи с ее заявлением в УФРС по РБ была сделана приостановка. Прокофьева Н.П. считает, что обе стороны по договору купли-продажи двухкомнатной квартиры выполнили все свои обязательства: сдали документы на регистрацию, передали друг другу все, что требуется по сделке. Запись о ее праве собственности на квартиру внесена в государственный реестр прав. Отказ от продажи ей двухкомнатной квартиры считает необоснованным, так как сторонами соблюдена форма договора, договор сдан на регистрацию перехода права собственности, между сторонами состоялся расчет, о чем свидетельствует сданный в УФРС по РБ акт приема-передачи. Однако, ответчики уклоняются от оформления перехода права собственности путем подачи заявления в УФРС по РБ об отказе от сделки. Просила признать за ней право собственности на <адрес> с регистрацией ее права собственности на данную квартиру в одностороннем порядке; прекратить право собственности ответчиков, аннулировав запись о их правообладании на спорную квартиру из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Впоследствии истец Прокофьева Н.П. уточнила первоначальные требования, просит вынести решение о регистрации перехода права собственности на <адрес> от ответчиков РепьевскойТ.Н. и Репьевской В.В. к ней в одностороннем порядке по ее заявлению; прекратить право долевой собственности ответчиков на вышеуказанную квартиру и аннулировать запись в ЕГРП об их правообладании.
От исковых требований о признании права собственности на <адрес> с регистрацией права собственности на указанную квартиру в одностороннем порядке отказалась. Определением суда от 30.11.2009г. производство по делу по указанным требованиям прекращено.
Впоследствии истица дополнила исковые требования, указала в качестве соответчика Репьевского А.Н., просит также признать оба договора купли-продажи заключенными, а взаиморасчеты произведенными.
В судебном заседании истец Прокофьева Н.П. уточненные исковые требования поддержала, просит: признать договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> и договор купли-продажи <адрес> заключенными, а взаиморасчеты произведенными; вынести решение о регистрации перехода права собственности на <адрес> от ответчиков РепьевскойТ.Н. и Репьевской В.В. к ней в одностороннем порядке по ее заявлению; прекратить право долевой собственности ответчиков на вышеуказанную квартиру и аннулировать запись в ЕГРП об их правообладании.
В судебном заседании ответчица Репьевская В.В. с предъявленными исковыми требованиями не согласилась, просит в иске отказать, указав, что, будучи собственниками двухкомнатной квартиры № по адресу: <адрес>, на праве долевой собственности, с целью улучшения жилищных условий их семьи было решено продать квартиру и приобрести жилой дом. Увидев объявление о продаже <адрес>, они с супругом - ответчиком Репьевским А.Н., встретившись с продавцом и визуально осмотрев этот дом, договорились с Прокофьевой Н.П. о продаже дома с земельным участком с одновременной продажей истице своей квартиры с доплатой со стороны Прокофьевой Н.П. 100 000 рублей. На предложение ответчиков заключить договор мены, истица ответила отказом. 05.08.2009г. ответчики совместно с истицей подали в УФРС по РБ все необходимые документы на регистрацию сделок купли-продажи жилого дома, земельного участка по <адрес> и квартиры по <адрес>. Получив разрешение у Прокофьевой Н.П. на бурение скважины на приусадебном участке и установок перегородок в доме, Репьевский А.Н. стал заниматься указанными ремонтными работами. Однако, вскоре пошли дожди и в доме были обнаружены скрытые недостатки, которые при первичном визуальном осмотре дома ответчиками не были обнаружены. Из-за дождей потекла крыша, от сырости стала искрить проводка, полы, которые пришлось прикручивать, под настеленным сверху ДВП, оказались прогнившими, в таком же состоянии были фундамент и стены дома, обшитые гипсокартонном настолько, что счетчик электроэнэргии был упрятан полностью, угол дома с левой стороны был обвален. Несмотря на то, что по техническому паспорту дом считался недавно возведенным, он оказался с серьезными скрытыми недостатками, которые на момент заключения сделки - в сухую погоду нельзя было определить сразу. Степень изношенности дома оказалась настолько высока, что ответчики не могли предполагать, какие расходы их ждут при приведении дома в порядок. Как было установлено позднее, дом, расположенный по <адрес> был перевезен с <адрес> и установлен взамен снесенного. После того, как он был обшит, при составлении технического паспорта дом был представлен как вновь возведенное (самовольное) строение (без % износа). Учитывая, что сделки по договора купли-продажи не были зарегистрированы, и переход права собственности не состоялся, ответчики сообщили истице о том, что не согласны на такой обмен, который требует значительных затрат на ремонт и предложили расторгнуть договоренность, забрав документы из УФРС по РБ. Поскольку принадлежащая ответчикам квартира ими не была освобождена, и, Прокофьевой фактически не передавалась, а в дом по <адрес>, Репьевские всей семьей не вселялись, то при отсутствии государственной регистрации перехода прав собственности на этот дом с земельным участком и квартиру, ответчики решили подать в УФРС по РБ заявление о возврате документов без проведения государственной регистрацией прав. Поэтому, поставив 26.98.2009г. в известность истицу о своем несогласии производить такой неравноценный обмен, 27.08.2009г. Репьевскими были поданы заявления о прекращении государственной регистрации сделок на спорный жилой дом, земельный участок, квартиру. При этом в заявлениях было указано на то, что причиной требования о возврате документов являются скрытые недостатки в жилом доме. Уведомлением УФРС по РБ от 31.08.2009г. № в связи с подачей названных заявлений Репьевские, а также Прокофьева Н.П., были поставлены в известность о приостановке регистрации перехода права собственности на земельный участок сроком на 1 месяц с необходимостью устранения причин. Подобными же уведомлениями была приостановлена регистрация сделки, перехода права собственности, права собственности на квартиру по <адрес>, о чем каждая сторона была извещена. Спустя месяц после этого, 01.10.2009г. с УФРС по РБ в адрес ответчиков было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации сделки, перехода права собственности, права собственности на квартиру по <адрес> на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов. Получив такое сообщение, они посчитали возникшие отношения по договорам с Прокофьевой Н.П. прекращенными, а себя освобожденными от каких-либо обязательств по зарегистрированному договору купли-продажи недвижимости. Поскольку при оформлении сделок, Репьевская В.В. получила от Прокофьевой Н.П. денежную сумму в размере 100 000 рублей в качестве доплаты за квартиру, ответчики попытались вернуть указанную сумму истице, однако последняя до сих пор отказывается принять денежные средства. Получив из УФРС по РБ документы на принадлежащую им квартиру, Репьевские заключили договор купли-продажи своей квартиры с другим покупателем их квартиры - Дуниным С.П., который при подаче документов на регистрацию перехода прав собственности на квартиру полностью произвел с ними расчет в размере 1 600 000 рублей, а Репьевские, в свою очередь, передали Дунину жилое помещение.
Ответчик Репьевский А.Н. в судебном заседании показания ответчицы Репьевской поддержал, просит в иске отказать.
Ответчик Репьевская Т.Н. на судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель ответчицы Репьевской Т.Н. по доверенности - Байкова С.В. исковые требования не признала, поддержала показания ответчицы Репьевской В.В., просит в иске отказать.
Представитель третьего лица Дунина С.П. - Афанасьев Д.М. возражал против удовлетворения исковых требований, показал, что 01.10.2009г. между ним и Репьевской Т.Н., Репьевской В.В. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По указанному договору он передал Репьевским денежные средства в размере 1 600 000 рублей. На момент заключения договора квартира была свободна от притязаний третьих лиц. В настоящее время в квартире произведен ремонт, в ней проживают представитель третьего лица Дунина С.П. - Афанасьев Д.М. с семьей. Считает, что поскольку договор по отчуждению квартиры истице не был зарегистрирован, он не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон, право собственности на квартиру от Репьевских к Прокофьевой Н.П. не перешло.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Выслушав стороны, представителя третьего лица Дунина С.П. - Афанасьева Д.М., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что 03.08.2009г. между Прокофьевой Н.П. (продавцом) и Репьевским А.Н., Репьевской В.В. (покупателями) был заключен договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка по указанному адресу.
Согласно акта приема-передачи от 03.08.2009г. продавец передал, а покупатели приняли в собственность домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 900 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания договора. Стороны претензий друг к другу не имеют.
05.08.2009г. между Репьевской Т.Н., Репьевской В.В. (продавцами) и Прокофьевой Н.П. (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>63.
Согласно акта приема-передачи от 05.08.2009г. продавцы продали, а покупатель купил в собственность <адрес> за 900 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания договора и сдачи документов в УФРС по РБ. Расчет между сторонами произведен полностью, стороны претензий друг к другу не имеют.
05.08.2009г. договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, а также договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>63 со всеми необходимыми документами были сданы в УФРС по РБ для регистрации.
27.08.2009г. ответчики Репьевская В.В. и Репьевский А.Н. обратились в УФРС по РБ с заявлением о прекращении государственной регистрации сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>, в связи с выявлением скрытых дефектов, которые влекут за собой большие денежные затраты.
28.08.2009г. Прокофьева Н.П. обратилась в УФРС по РБ с заявлением о приостановлении государственной регистрации сделки купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> в связи с приостановкой продажи <адрес>.
Согласно уведомления УФРС по РБ № от 31.08.2009г. государственная регистрация сделки, перехода права собственности, права собственности на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> приостановлена на срок до 26.09.2009г. в связи с подачей Репьевской В.В. и Репьевским А.Н. заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации.
Согласно уведомления УФРС по РБ № от 31.08.2009г. государственная регистрация сделки, перехода права собственности, права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> приостановлена на срок до 30.09.2009г., начиная с 31.09.2009г. в связи с подачей Репьевской В.В. заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. Другая сторона с таким заявлением не обращалась.
Согласно сообщения УФРС по РБ № от 28.09.2009г. в государственной регистрации сделки, перехода права собственности, права собственности на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, отказано, по причине того, что 27.08.2009г. от Репьевской В.В. и Репьевского А.Н. поступили заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации, при этом, в течение срока приостановления не были представлены документы, подтверждающие устранение причин, препятствующих проведению государственной регистрации.
01.10.2009 года между Репьевской Т.Н. и Репьевской В.В. (продавцами) и ФИО10, действующим за Дунина С.П. (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>63. В этот же день договор купли-продажи с необходимыми документами сдан в УФРС по РБ для государственной регистрации.
Согласно уведомления УФРС по РБ №,13 от 21.10.2009г. государственная регистрация сделки, перехода права собственности, права собственности на <адрес> приостановлена, в связи с наложением на указанную квартиру ареста на основании определения Демского районного суда г.Уфы от 30.09.2009г.
Вышеприведенные обстоятельства подтверждаются материалами дела.
В настоящее время собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес> являются ответчики Репьевская В.В. и Репьевская Т.Н., собственником домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> является истица Прокофьева Н.П., что подтверждается выписками из ЕГРП № и № от 04.12.2009г., свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от 12.02.2008г.
В судебном заседании истица Прокофьева Н.П. показала, что документы на домовладение и земельный участок по адресу: <адрес>, ей возвращены без проведения государственной регистрации и в настоящее время находятся у нее.
Ответчики в судебном заседании показали, что документы на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> были им возвращены без проведения государственной регистрации и в настоящее время вновь сданы в УФРС по РБ для регистрации договора купли-продажи с третьим лицом - Дуниным.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч.3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор купли-продажи домовладения и земельного участка по адресу: <адрес> и договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> не прошли государственную регистрацию, они являются незаключенными, а требования истицы о признании указанных договоров заключенными удовлетворению не подлежат.
В соответствии с ч.3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
По смыслу данной норы права, право собственности на недвижимость, о регистрации перехода которого может потребовать покупатель, должно перейти от прежнего собственника к новому собственнику.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является фактическое выполнение сторонами договора всех условий, предусмотренных договором.
Судом установлено, что ни при подписании договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>63, ни впоследствии, денежные средства в размере цены договора (900 000 рублей) сторонами друг другу не передавались. Между истицей и ответчиками была достигнута договоренность о том, что фактически стороны осуществляют обмен жилыми помещениями: Репьевская Т.Н. и Репьевская В.В. передают Прокофьевой Н.П. принадлежащую им на праве собственности квартиру по <адрес>, а Прокофьева Н.П., в свою очередь, передает Репьевской В.В. и Репьевскому А.Н. принадлежащие ей на праве собственности домовладение и земельный участок по <адрес>. При этом, Прокофьева доплачивает Репьевским денежную сумму в размере 100 000 рублей. Во исполнение указанной договоренности Прокофьева Н.П. передала Репьевской В.В. сто тысяч рублей, что подтверждается распиской от 02.09.2009г.
После сдачи договоров купли-продажи на регистрацию, то есть после 05.08.2009г. ответчики с согласия Прокофьевой Н.П. начали производить перепланировку и ремонтные работы в доме по <адрес>, истица передала Репьевской В.В. ключи от дома. Прокофьева Н.П. с согласия ответчиков завезла в квартиру по <адрес>63 диван. При этом, ответчики ключи от квартиры Прокофьевой Н.П. не передали, истица в <адрес> не заселялась.
Указанные обстоятельства были подтверждены в зале судебного заседания истцом, ответчиками, и сторонами не оспариваются.
Согласно извещения нотариуса нотариального округа город Уфа Богомазовой Г.Г., 11.01.2010 года Репьевской В.В. было внесено в депозит нотариуса нотариального округа город Уфа Богомазовой Г.Г. сто тысяч рублей для выдачи Прокофьевой Н.П., в счет возврата денежных сумм, полученных по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся в <адрес>.
Таким образом, суд приходит к выводу, что фактически сторонами договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, условия договора о передаче продавцу денег в размере 900 000 рублей, а также условия договора о передаче покупателю квартиры, выполнены не были. Подписание акта приема-передачи указанной квартиры и денежных средств носили формальный характер.
Между тем, решение о регистрации сделки по требованию одной из сторон может быть принято судом в том случае, если договор исполнен и при этом само заключение договора не оспаривается другой стороной.
Предусмотренные законом основания для прекращения права долевой собственности ответчиков на <адрес>, отсутствуют.
При таких обстоятельствах, исковые требования о регистрации перехода права собственности на <адрес> от ответчиков Репьевской В.В., Репьевского А.Н. к Прокофьевой Н.П. в одностороннем порядке, прекращении права долевой собственности ответчиков на указанную квартиру, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Прокофьевой ФИО18 отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Демский районный суд г.Уфы.
Судья С.С.Зубаирова
Решение вступило в законную силу 16.03.2010г.