№ 2-117/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«03» февраля 2011 года г.Уфа
Дёмский районный суд г. Уфы в составе:
Председательствующего судьи Шарафутдиновой Л.Р.,
При секретаре Денисовой О.Е.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яковлева .. к ООО "У" о взыскании суммы неустойки, переплаты и морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Яковлев В.П. обратился в суд с иском к ООО "У" о взыскании суммы неустойки, переплаты и морального вреда указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "У" и Яковлевым В.П. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №
Согласно условий данного договора, участник долевого строительства в строительстве квартиры обязуется профинансировать строительство дома в объеме, установленном в договоре, принять по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли построенного дома-квартиры, а другая сторона - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать соответствующую часть объекта долевого строительства - квартиру в этом доме - дольщику - п. 3.1. договора. В соответствии с п.п. 1.1.1. и 1.1.2 договора № объект недвижимости, подлежащей передаче истцу - квартира, строительный номер № с количеством комнат №, общей проектной площадью № кв.м, жилой площадью № кв.м., на № этаже в подъезде №, расположенной в доме № по адресу <адрес> квадратного метра определена в размере 27 800 руб. Общая стоимость квартиры составляет 1217 640 рублей - п.3.3. договора.
В соответствии с п.5.1. договора расчеты производятся в следующем порядке: 243640 рублей (первая часть долевого вклада) - оплачивается истцом за счет собственных средств. Денежная сумма в размере 947000 рублей предоставляется банком истцу по кредитному договору в безналичной форме в течение 1 банковского дня с момента предоставления банку зарегистрированного экземпляра договора № путем перечисления всей суммы на счет истца, которые перечисляются на счет застройщика- п.п. 5.1.2., 5.1.3.
07.06.2010 года между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым после обмеров, проведенных УГФ ГУП "БТИ РБ", общая площадь указанной квартиры составила № кв.м. В связи с чем, истец был обязан доплатить стоимость № кв.м., что составляло 22240 руб.
31.05.2010 года Отделом Градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа РБ было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
20.07.2010 года между истцом и ответчиком был подписан акт передачи жилых помещений, согласно которого ООО "У" передала, а Яковлев В.П., принял в собственность в доме <адрес> однокомнатную квартиру №, общей площадью № к.в.м., в том числе общей площадью жилого помещения № кв.м., жилой площадью № кв.м., стоимостью 1239880 руб. Расчет за общую площадь квартиры между сторонами был произведен полностью.
ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, было зарегистрировано в УФСГР кадастра и картографии по РБ, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №
Однако ответчик ООО "У" взятые на себя обязательства, предусмотренные п. 3.2. договора не исполнил. Согласно п. 3.2. договора № ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию во 2 квартале 2009 года и передать в собственность дольщика долю - квартиру в состоянии, согласно Приложению № 1 к настоящему договору, не позднее 1 месяца после ввода дома в эксплуатацию.
Таким образом, ответчик обязан был передать квартиру истцу не позднее 31 июля 2009 года. Несмотря на то, что срок окончания строительства был определен договором как 2 квартал 2009 года, квартира истцу по акту приема - передачи была передана лишь 20.07.2010 года, при отсутствии дополнительных или иных соглашений о переносе сроков строительства.
Срок передачи квартиры согласно условиям договора № от 13.05.2008 года - не позднее 31.07.2009 года. Ответчиком обязательство было исполнено лишь 20.07.2010 года, то есть просрочка составила 354 дня. В связи с чем, ответчик обязан уплатить неустойку (пени) за нарушение сроков передачи объекта недвижимости по договору № за период времени с 01.08.2009 года по 20.07.2010 года в размере 224 143,17 руб.
Кроме того, согласно п.3.5. вышеуказанного договора после проведения, по заказу ответчика, обмеров предприятием по технической инвентаризации, в случае наличия по квартире отклонения фактической площади от проектной в большую или меньшую сторону более допустимой (для однокомнатной квартиры - № кв.м....), сумма договора подлежит корректировке. Объем корректировки определяется на основе разницы фактического отклонения общей площади квартиры от проектной площади и соответствующего вышеуказанного допуска (№ кв.м.). Учитывая, что в соответствии с дополнительным соглашением от 07.06.2010 года площадь жилого помещения превышает площадь, указанную в договоре на № кв.м. (№ кв.м., фактическая площадь жилого помещения - № кв.м., проектная площадь жилого помещения), разница с учетом допуска составляет № кв.м. (№ кв.м., фактическое отклонение - № кв.м., допустимое отклонение). Считает, что был обязан доплатить лишь за № кв.м, т.е. 8340 рублей, в связи с чем ответчик обязан возвратить разницу в размере 13900 руб.
Указывает, что имеет право на возмещение морального вреда, обосновывая тем, что со своей семьей проживал в общежитии. На протяжении долгих лет пытался накопить денежные средства на собственное жилье. Заключив договор участия в долевом строительстве, рассчитывал, что в августе 2009 года с семьей переедет в свою собственную квартиру, этого не случилось, еще один год пришлось проживать в общежитии, при переезде необходимо было сделать небольшой ремонт, приобрести мебель. Но за прошедший период времени цены на строительные материалы, предметы обихода выросли и он должен нести дополнительные затраты.
Просит взыскать с ответчика ООО "У" в свою пользу сумму неустойки в размере 224 143 руб. 17 коп., сумму переплаты в размере 13900 руб., сумму морального вреда в размере 200 000 руб.
В судебном заседании истец Яковлев В.П. иск поддержал по основаниям изложенным в иске, просит его удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "У" Мыльников К.В. (доверенность в деле) иск не признал, пояснил, что перенос плановых сроков окончания строительства был связан с объективными обстоятельствами. В соответствии с постановлением Главы Администрации ГО г.Уфа от 30.05.2007 года стоимость строительства жилья по городским программам ипотечного кредитования определяется исходя из стоимости квадратного метра. В договоре установлена цена 27 800 руб., которая пересмотру не подлежит. Жилой дом №, где находится и квартира истца, расположена в микрорайоне, где полностью отсутствуют инженерные коммуникации и объекты благоустройства. В то же время Распоряжение Правительства РБ о распределении средств для финансирования строительства инженерных сетей, в том числе по жилому дому № по <адрес> в целях удешевления стоимости № кв.м. строительства издано только ДД.ММ.ГГГГ В том же распоряжении определена себестоимость № кв.м. строительства по жилому дому № по <адрес> равной 31 510 руб., что с учетом финансирования затрат на строительство инженерных сетей должно составить 28 600 руб. Себестоимость строительства превышает договорную цену, а ответчик, поставленный в жесткие рамки по определению стоимости продажи жилья, не имел возможности привлекать дополнительные средства от дольщиков. Для финансирования строительства собственными силами также не было возможности, поскольку по причине финансового кризиса банки полностью прекратили кредитование строительного сектора.
Площадь фактически переданной истцу квартиры не меньше определенной сторонами проектной площади, указанной в Договоре, переплаты со стороны истца не имеется. ООО "У" при строительстве руководствуется СНиП 31-01-2003, утв. Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 N 109, в соответствии с которым площадь помещения жилого здания следует определять по их размерам, измеренным между отдельным поверхностями стен и перегородок на уровне пола. Площадь открытых помещений (балконы, лоджии, террасы) следует определять по их размерам, измеренным по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения, без учета площади, занятой ограждением.
Требование о возмещении морального вреда считает необоснованным, так как не доказан факт причинения истцу физических или нравственных страданий. Просит в удовлетворении иска отказать.
В судебное заседание представитель третьего лица ОАО "Г" не явился, извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело в отсутствие их представителя, согласно представленного отзыва считают иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, так как истцом подписан акт передачи жилых помещений от 20.07.2010 года, где указывается, что он не имеет никаких претензий по срокам передачи квартиры. Неустойка, заявленная истцом подлежит уменьшению на основании ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ОАО "Г"
Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично.
В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
В судебном заседании установлено, что 13.05.2008 года между ООО "У" и Яковлевым В.П. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № Согласно условий данного договора, участник долевого строительства в строительстве квартиры обязуется профинансировать строительство дома в объеме, установленном в договоре, принять по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли построенного дома-квартиры, а другая сторона - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать соответствующую часть объекта долевого строительства - квартиру в этом доме - дольщику -п. 3.1. договора. В соответствии с п.п. 1.1.1. и 1.1.2 договора № объект недвижимости, подлежащей передаче истцу - квартира, строительный номер № с количеством комнат 1, общей проектной площадью № кв.м, жилой площадью № кв.м., на № этаже в подъезде №, расположенной в доме № по адресу <адрес>.
В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В соответствии с п. 3.2 и п.6.1.1 договора участия в долевом строительстве ООО "У" обязался ввести жилой дом в эксплуатацию во II квартале 2009г.
Свои обязательства по договору Яковлев В.П. выполнил, стоимость квартиры в размере 1 239 880 руб. оплатил своевременно, что подтверждается приходными кассовыми ордерами № от ДД.ММ.ГГГГ, №, кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство в суде ответчиком не оспаривалось.
Кроме того, согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым после обмеров, проведенных УГФ ГУП "БТИ РБ", общая площадь указанной квартиры составила № кв.м., в связи с чем, истец доплатил стоимость № кв.м., что составило 22 240 руб.
Однако квартира истцу Яковлеву В.П. была передана по акту приема - передачи 20.07.2010 года. Данные обстоятельства в суде не оспариваются сторонами.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно с ч.3 ст.6 названного закона, в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за 2 до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Изменение сроков строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, а также изменение срока передачи квартиры истцу по данному делу является изменением условий договора долевого строительства дома, что в силу ст.450 ГК РФ возможно только по согласованию сторон по договору, либо на основании решения суда.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчиком нарушены сроки исполнения договорного обязательства по передаче квартиры истцу. Неустойка за период с 01.08.2009 года по 20.07.2010 года (354 дня) за просрочку передачи квартиры по договору составляет 224 143 руб. 17 коп. (1 217 640 руб. х 0,052% х 354 дня = 224 143 руб. 17 коп.)
В силу ст. 333 ч.1 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Учитывая все обстоятельства по делу, обоснованные доводы представителя ответчика, суд считает необходимым снизить размер неустойки с 224 143 руб. 17 коп. до 25 000 руб., поскольку подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом суд учитывает стоимость работ и то, что нарушение сроков не привело к тяжким последствиям. А потому с ООО "У" подлежит взысканию в пользу истца неустойка в размере 25 000 руб.
В соответствии с п.3.5 Договора после проведения, по заказу ответчика, обмеров предприятием по технической инвентаризации, в случае наличия по квартире отклонения фактической площади от проектной в большую или меньшую сторону более допустимой (для однокомнатной квартиры - № кв.м....), сумма договора подлежит корректировке. Объем корректировки определяется на основе разницы фактического отклонения общей площади квартиры от проектной площади и соответствующего вышеуказанного допуска (№ кв.м.).
Действительно, из технического паспорта следует, что общая площадь квартиры <адрес> составляет № кв.м., при этом при определении площади лоджии применен коэффициент №.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета имущественного фонда в РФ площадь квартиры и другие технические показатели подсчитываются для целей статистического учета, технической инвентаризации и уточнения отапливаемой площади, определяются с учетом уменьшающих площадь коэффициентов. Как указано выше, данный коэффициент был применен при определении площади лоджии.
Общая проектная площадь квартиры определяется по СНиП и состоит из суммы площадей всех помещений квартиры, в том числе балконов и лоджий.
Таким образом, проектная площадь квартиры и общая площадь квартиры не являются равнозначными понятиями.
В данном случае площадь балкона лоджии истца составляет № кв.м. без учета понижающего коэффициента, что подтверждается планом, общая площадь квартиры без учета понижающего коэффициента составляет № кв.м.
Следовательно, истцу передано помещение на № кв.м. больше изначально предусмотренной договором проектной площади. В связи с чем, с учетом корректировки согласно п.3.5 договора, оснований для возврата истцу разницы за доплату не имеется.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" N 2300-1 от 07.02.1992 года, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Заявляя требования о взыскании компенсации морального вреда, истец ссылался на то, что проинвестированный объект ему передан с нарушением срока указанного в договоре, что лишило истца возможности получить квартиру с целью проживания, причинило ему неудобства, переживания, нравственные страдания.
Суд полагает, что причиненный истцу моральный вред вследствие неисполнения ответчиком условий договора будет компенсирован с учетом разумности и справедливости путем взыскания с ответчика компенсации в размере 1000 руб. При определении размера компенсации, суд принимает во внимание характер спора, виновность действий (бездействия) ответчика при нарушении прав истца, степень нравственных страданий перенесенных истцом.
В соответствии со ст. 13 ч.6 ФЗ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Исходя из данной нормы закона с ответчика ООО "У" подлежит взысканию штраф в размере 500 руб.
Также в силу ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика госпошлина в доход государства в размере 1 050 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Яковлева .. к ООО "У" о взыскании суммы неустойки, переплаты и морального вреда удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "У" в пользу Яковлева .. неустойку за нарушение сроков передачи квартиры 25 000 руб., компенсацию морального вреда 1 000 руб., всего 26 000 руб.
Взыскать с ООО «"У" госпошлину в доход государства в размере 1 050 руб.
Взыскать с ООО "У" штраф в размере 500 руб.
В остальной части иска Яковлева .. отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течении 10 дней со дня изготовления мотивированного решения 08.02.2011 года.
Судья:
Решение вступило в законную силу 21.02.2011г.