Дело № 2-201/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Демидов 10 августа 2010 года
Демидовский районный суд Смоленской области
В составе:
председательствующего судьи Петуховой Г.К.,
при секретаре Миненковой О.А.,
с участием:
истца Иванова Николая Федоровича и его представителя Агужевой Татьяны Ивановны, ответчика Абрамовой Валентины Павловны и ее представителя по доверенности Жолудевой Галины Николаевны,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агужевой Татьяны Ивановны действующей в интересах Иванова Николая Федоровича к администрации Баклановского сельского поселения Демидовского района Смоленской области, Абрамовой Валентине Павловне о признании права собственности по договору купли-продажи на земельный участок площадью ** кв. метров и дом в деревне ... Демидовского района Смоленской области,
УСТАНОВИЛ:
Агужева Т.И., действующая в интересах Иванова Н.Ф., обратилась с иском к администрации Баклановского сельского поселения Демидовского района Смоленской области о признании права собственности на земельный участок площадью ** кв. метров и дома с надворными постройками в деревне ... Демидовского района Смоленской области в силу договора купли-продажи от ** ** ** года заключенного с Абрамовой В.П., которая после передачи проданного имущества и получении денег выехала на постоянное место жительства по неизвестному им адресу. Указанные причины затрудняют оформление права собственности за Ивановым. Дом и земельный участок в деревне ... Баклановской сельской администрации Демидовского района Ивановым были куплены у Абрамовой Валентины Павловны по договору-расписке. Абрамова передав дом и земельный участок выписалась из дома, зарегистрировала Иванова и выбыла на постоянное место жительство по неизвестному им адресу. Ивановым проведены ремонтные работы в доме, сделана пристройка, веранда, что значительно увеличило площадь дома, отремонтирована крыша, стены обиты картоном и оклеены обоями, дом покрашен, сделан забор, перестроена баня, отремонтированы хозяйственные постройки, обрабатывался земельный участок, но в связи с ухудшением здоровья, в настоящее время участок используется для сенокошения.
Судом к участию в деле привлечена в качестве ответчика Абрамова Валентина Ивановна, проживающая и зарегистрированная с 2003 года в ... районе Смоленской области.
В судебном заседании истец Иванов и его представитель Агужева исковые требования поддержали. Истец Иванов пояснил, что у них с Абрамовой состоялся договор купли-продажи дома и земельного участка в деревне ... Демидовского района. Дом был старый, ветхий, нуждался в ремонте, он уплатил Абрамовой 7000 рублей за дом и земельный участок, они составили документ о совершенной сделке, который он поименовал распиской, и в присутствии свидетелей и главы администрации Баклановского сельского поселения подписали его. В этот же день Абрамова выписалась из дома, передала ему ключи от дома и уехала вместе со своим внуком. Он за 2004 год полностью произвел ремонт дома, привел его в надлежащий вид, затратил на это большие средства, составляющие 74900 руб. Никаких претензий Абрамова с 2003 года не предъявляла и не приезжала в деревню. Он не предполагал, что нужно было проводить регистрацию совершенной сделки, никто ему это не подсказал, а в деревне всегда продавали дома и земельные участки по распискам.
Представитель ответчика Баклановской сельской администрации Селезнев, являющейся главой администрации, исковые требования Иванова признал обоснованными пояснив, что в 2003 году Абрамова продала дом и земельный участок Иванову, куплю-продажу они подтвердили своими подписями на заключенном соглашении. Иванов пользовался все эти годы домом и земельным участком, произвел ремонт дома, превратил ветхий дом в хороший дом, обустроил земельный участок. Абрамова выехала из деревни на постоянное место жительство к дочери в поселок ... района, с регистрационного учета она снялась после продажи дома и земли ** ** ** года и за все время никаких претензий не предъявляла. В деревне многие дома продавались по письменным соглашениям, никаких форм договоров не придерживались, как и регистрации права собственности, так поступали и пожилые и молодые люди.
Ответчик Абрамова исковые требования Иванова не признала, пояснив суду, что она переехала жить к дочери в поселок ..., а чтобы дом не оставался без присмотра она в 2003 году разрешила Иванову пользоваться ее домом, мебелью, земельным участком. Срок такого пользования они не оговаривали, но подразумевалось, что Иванов может пользоваться домом сколько угодно, до дня своего выезда, либо до дня смерти. Она оставила Иванову в пользование мебель, в доме дочери ее мебель была не нужна, дрова для отопления и за это получила единовременную сумму 7000 рублей. Ее дом был старый, но пригодный для жилья. Ремонт дома делался по инициативе самого Иванова, у нее по этому поводу возражений не было. Она приезжала к родственникам в деревню, но к Иванову никогда не заходила, претензий по пользованию домом или ремонту не предъявляла. А в настоящее время Иванов желает лишить ее дома и земельного участка. Она действительно подписывала какую-то расписку, но прочитать ее не могла, поскольку забыла очки, а при чтение вслух из-за плохого слуха не поняла содержание соглашения, предположила, что речь идет только о разрешении пользования имуществом. С ней был внук, но он не вникал в происходящее. Проведенный ремонт в доме Ивановым оценивается в большую сумму денег, возместить у нее нет возможности, она проживает только на пенсию.
Представитель ответчика Абрамовой Желудова, также просила требовании Иванова признать необоснованными, поскольку Абрамова не продавала дом и земельный участок, а только разрешила ими пользоваться, оставила мебель, дрова и получила именно за это 7000 рублей. В исполненном документе указаны продажа дом и земельного участка, но Абрамова была введена в заблуждение Ивановым, и имея плохое зрение и слух, подписывая соглашение полагала, что речь идет о разрешении пользовании домом и земельным участком.
Выслушав стороны, свидетелей, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования Иванова по следующим основаниям.
В силу ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части второй, третьей статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Истцом Ивановым был предоставлен документ, поименованный как расписка, из текста которого следует, что Абрамова Валентина Павловна продала жилой дом площадью ** кв. метров с хозяйственными постройками и земельный участок площадью ** га Иванову Николаю Федоровичу за 7000 рублей. Указанный документ датирован ** ** ** года, подписан сторонами Абрамовой и Ивановым, присутствовавшими свидетелями А. и Б., главой администрации Баклановского сельского поселения К. и заверен печатью администрации Баклановского сельского поселения МО Демидовский район л.д.7).
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд считает, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (дома с надворными постройками и земельного участка), согласно волеизъявления сторон, в документе отражены стороны договора продавец и покупатель, оговорены предмет и условия договора, указаны конкретное продаваемое недвижимое имущество, площадь застройки дома, площадь земельного участка, оговорена цена продаваемой недвижимости, указано время заключения договора.
Абрамовой произведена передача недвижимое имущество (домовладение и земельный участок) были переданы от продавца Абрамовой покупателю Иванову, а денежная сумма 7000 рублей от покупателя Иванова к продавцу, в тот же день Абрамова снялась с регистрационного учета в деревне ..., забрала необходимое ей имущество.
Доводы Абрамовой и ее представителя о том, что Абрамова из-за состояния здоровья (плохое зрение и слух) не могла понять сущность заключенного с Ивановым соглашения, суд считает надуманными и ничем не подтвержденными в судебном заседании.
Каких-либо медицинских документов подтверждающих в октябре 2003 года невозможность Абрамовой прочесть соглашение из-за плохого зрения или не расслышать условий соглашений из-за плохого слуха, стороной ответчика не предоставлено. Приложенная к материалам дела справка из больницы о тугоухости Абрамовой относится к 2010 году. Более того, во время заключения сделки присутствовал внук Абрамовой Ш.Д.А., каких-либо возражений по поводу заключенного соглашения у него не имелось.
Доводы Ш.Д.А. в судебном заседании о том, что бабушке Абрамовой были переданы Ивановым деньги за проживание и дрова, не соответствуют действительности. В своих показания он же пояснил, что бабушка изначально хотела продать дом в деревне, хотя его родители были против этого л.д.29).
Свидетели Ш.А.Н. и Ш.Г.А. показали в судебном заседании, что Абрамова свой дом и земельный участок Иванову не продавала, только разрешила ему проживать в доме, пользоваться ее мебелью земельным участком, оставила ему дрова, за что Иванов заплатил 7000 рублей. Абрамова в деревню ... ездила вместе с их сыном ездила, они даже не дали ей свидетельства о праве собственности на землю, чтобы она не продала свое имущество. Расписку Абрамова не читала по причине плохого зрения, а оглашенный текст не могла осмыслить, поскольку имела плохой слух л.д.32,33).
Суд критически относится к показаниям указанных свидетелей Ш.Д.А. о нежелании Абрамовой продавать недвижимое имущество, их показания подтверждают лишь тот факт, что они не желали, чтобы Абрамова продавала принадлежавшую ей недвижимость в деревне ..., поэтому не отдали свидетельство о праве собственности на землю.
Кроме того, допрошенные в судебном заседании свидетели Б., А. пояснили суду, что ** ** ** года в администрации Баклановского поселения они присутствовали при продаже дома и земельного участка Абрамовой Иванову. Ивановым было передано Абрамовой 7000 рублей за дом и землю. Был составлен договор, прочитан вслух, подписан Абрамовой и Ивановым, свидетелями, а также главой Баклановской администрации К.. Абрамова действительно продала дом и земельный участок и никого разговора о том, что она отдает дом и участок в пользование Иванову не было. 7000 рублей это была на тот период времени хорошая цена, поскольку дом Абрамовой был очень старых, ветхий.
Свидетели О., Г. подтвердили тот факт, что им известно о покупке в 2003 году Ивановым дома у Абрамовой. Дом был старый, Иванов произвел очень большой ремонт в доме, окультурил земельный участок, посадил сад. Абрамова после продажи дома не приезжала в деревню л.д.31).
Свидетель К. пояснила суду, что в 2003 году она работала главой администрации Баклановского сельского поселения, в октябре 2003 года Абрамова продала Иванову свой дом и земельный участок в деревне .... Они составили соглашение о продаже дом и земли, обозначили его как расписку, подписали в администрации поселения в присутствии свидетелей и в ее присутствии, она заверила их соглашение печатью администрации и своей подписью. Абрамова желала продать свой дом и участок Иванову, речи о предоставление дома и земли в пользование Иванову не было. Сумма в 7000 рублей отвечала действительной стоимости проданного имущества, дом был очень старый.
В силу части первой статьи 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Договорные обязательства по купле-продаже дома с надворными постройками и земельного участка в деревне ... Демидовского района были подписаны сторонами, что нашло свое полное подтверждение в судебном заседании.
В силу части второй статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Дом с надворными постройками и земельный участок в деревне Переселье были переданы собственником продавцом Абрамовой покупателю Иванову, что не отрицается ответчицей. Абрамовой были переданы ключи от дома, а также она снялась с регистрационного учета. Истец Иванов подтвердил, что он получил ключи от дома, Абрамова зарегистрировала его в купленном домовладении.
В силу статьи 434 ГК РФ Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Согласно статьи 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Сторонами заключена простая письменная сделка и хотя она не полной мере соответствует требуемой форме сделки, однако волеизъявления сторон, основания и предмет сделки указаны, сделка исполнена сторонами в части передачи недвижимого имущества и получения оговоренной денежной суммы.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с частью первой статьи 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не было исполнено сторонами ввиду их неосведомленности, в силу образования, возраста, сложившейся местной практики продажи недвижимости.
Однако, в силу части второй статьи 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.
Истец Иванов с ** ** ** года, исполнив свои обязательства по сделке купли-продажи недвижимости, произвел в доме капитальный ремонт: укрепил фундамент, заменил полы, обшил изнутри стены, оклеил обоями, заменил стропила и большую часть крыши, произвел окраску стен, сделал пристройку к дому и веранду, отремонтировал надворные постройки, построил баню, огородил земельный участок, которым постоянно пользовался для выращивания сельскохозяйственных культур. Иванов с 2003 года добросовестно пользуется купленным у Ивановой имуществом, заботливо и бережно относится к нему, произвел значительное улучшение этого имущества. Согласно предоставленного Ивановым расчета стоимости затраченных материалов и ремонтных работ по дому, это составило на август 2004 года сумму 74 900 руб. л.д.39).
Ответчик Абрамова с 2003 года никаких претензий к Иванову по поводу совершенной сделки не предъявляла, в дом не приезжала, состоянием имущества не интересовалась, каких-либо требований о выселении Иванова из дома, претензий по поводу проводимого ремонта дома, постройки веранды и пристройки к дому, разведения сада, не предъявляла, за признанием совершенной сделки в суд не обращалась. В судебном заседании заявила, что Ивановым произведено улучшение ее дома на большую для нее сумму денег, которую она выплатить не может, поскольку получает только пенсию.
Проанализировав предоставленные сторонами письменные материалы дела, показания сторон и свидетелей, суд пришел к выводу о том, что между Абрамовой и Ивановым состоялся договор купли-продажи недвижимого имущества, сделка была исполнена сторонами, Ивановым было уплачено 7000 рублей, а Абрамова получив деньги за недвижимость снялась с регистрационного учета и выбыла с места жительства, с 2003 года никаких претензий к Иванову не предъявляла, имуществом не интересовалась, даже узнав о предполагаемой продаже дома из объявления в газете «Дешевая газета» в мае 2010 года.
Поэтому суд считает необходимым признать состоявшуюся сделку между Абрамовой и Ивановым по продаже недвижимости в деревне ... Демидовского района Смоленской области действительной.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требований Агужевой Татьяны Ивановны действующей в интересах Иванова Николая Федоровича удовлетворить.
Признать право собственности Иванова Николая Федоровича на земельный участок площадью ** кв. метров, кадастровый номер 67:05:0340101:5 и дома с надворными постройками в деревне ... Демидовского района Смоленской области на основании состоявшегося ** ** ** года договора купли-продажи между продавцом Абрамовой Валентиной Павловной и покупателем Ивановым Николаем Федоровичем.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней через Демидовский районный суд Смоленской области в Смоленский областной суд.
Судья Петухова Г.К.