Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Дело 2-2 /2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
9 февраля 2011 года г.Данилов
Даниловский районный суд Ярославской области
В составе председательствующего судьи Силиной Ж.К.
При секретаре ФИО21
Рассмотрев гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО1, ФИО2, ФИО13, ФИО3, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 к организация1 ФИО20, индивидуальному предпринимателю ФИО19 о признании недействительной государственной регистрации права на недвижимое имущество, признании права общей долевой собственности, признании недействительным договора купли-продажи, истребовании из чужого незаконного владения недвижимое имущество, признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, выселении, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
Установил:
ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО1, ФИО2, ФИО13, ФИО3, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 обратились в суд с исковыми требованиями к организация1 ФИО20, индивидуальному предпринимателю ФИО19 о признании недействительной государственной регистрации права на недвижимое имущество, признании права общей долевой собственности, признании недействительным договора купли-продажи, истребовании из чужого незаконного владения недвижимое имущество, признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, выселении, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
В судебном заседании истцы и представитель адвокат ФИО22 поддержали и уточнили исковые требования. Свою позицию обосновывают тем, что между застройщиком фирмой организация1 и инвестором организация2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об инвестировании строительства объекта недвижимости. Согласно данного договора организация1 обязалась построить 12-ти квартирный 3 этажный дом общей площадью 654,31 кв.м, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, организация1 обязана была передать организация2 выстроенный объект, а организация2 обязалась проводить инвестирование строительства. В декабре 2006 года между истцами и организация2 были заключены предварительные договора купли продажи. В сентябре 2008 года было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и организация2 заключила с истцами договора купли-продажи квартир, истцами получены свидетельства о государственной регистрации права. В настоящее время истцам стало известно, что организация1 в мае 2009 года заключила договор купли продажи подвального помещения дома с ФИО20, который был продан за 50000 рублей, получено свидетельство о государственной регистрации права собственности. Считают, что на основании Жилищного кодекса подвал жилого дома является общим имуществом собственников, решения собственников о продаже ФИО20 подвала не принималось. Сделка заключенная между организация1» и ФИО20 ничтожна и не порождает никаких правовых последствий с момента ее заключения. Истцы вправе истребовать имущество от приобретателя, если оно выбыло помимо его воли. В связи с заключением ФИО20 договора аренды на спорное помещение с ИП ФИО19, подвал в настоящее время используется как продовольственный магазин, что создает определенные неудобства. Просят выселить ИП ФИО19 из занимаемого помещения.
В судебном заседании представитель организация1 по доверенности ФИО23 исковые требования не признала. Свою позицию обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об инвестировании строительства объекта недвижимости, строительство фундамента начато организация1 в 2005 году за счет собственных средств, поскольку было разрешение на строительство нулевого цикла. В связи с нехваткой денежных средств они отошли от первоначального проекта, изменений в проектную документацию не вносилось. Инвестора подвал не интересовал, он занимался строительством 12 квартир. Все приборы учета, коммуникации находятся в подвале. Кроме того считают, что инвестирование организация2 производилось именно 12 квартир.
В судебном заседании представитель ФИО20 адвокат ФИО24 исковые требования не признал, пояснил, что ФИО20 является добросовестным приобретателем, был заключен договор купли продажи с фирмой организация1 имелись правоустанавливающие документы, в настоящее время ФИО20 получено свидетельство о государственной регистрации права собственности. Кроме того указывает, что на момент заключения договора купли продажи никто из жильцов дома право собственности не оформил. Ходатайствовал о возмещении расходов, связанных с оплатой услуг представителя.
В судебном заседании ФИО19 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО20 договор аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ, в подвале расположен магазин, никто из жильцов дома претензий не предъявлял, в подвале действительно находятся коммуникации, вход в подвал один.
В судебном заседании представитель организация2 ФИО25 пояснила, что инвестировали строительство 12 квартир, подвал был зарегистрирован как самостоятельный объект, при регистрации права собственности вопросов не возникало. Договора купли продажи были заключены со всеми жильцами, проектной документации у организация2 не имеется, принимали квартиры только по пригодности для проживания.
В судебном заседании представитель отдела архитектуры и градостроительства городского поселения ФИО26 пояснил, что на момент ввода объекта в эксплуатацию в подвале ни колясочных, ни сараек не имелось. организация1 являлись и разработчиками проекта и строителями, возможно поэтому не вносились изменения в проектную документацию.
В судебном заседании представитель ГУПТИ ФИО27 пояснил, что в 2009 году производилась инвентаризация. Площади были одни и те же. Переоборудование производилось в 2010 году, инвентаризация в тот году не проводилась.
Представитель Росреестра в судебное заседание не явился, просили рассмотреть дело в их отсутствии. В письменном отзыве указали, что свидетельства о государственной регистрации права собственности выдаются правообладателям
Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Судом установлено, что на основании Постановления главы администрации Даниловского муниципального района № от20.01.2005 года предоставлено в аренду организация1 земельный участок из земель поселений с кадастровым №:05:01 01 09:0010, находящийся по адресу <адрес> предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома площадью 662 кв.м, сроком на один год.
Постановлением Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № разрешено организация1 строительство 12-ти квартирного жилого дома по адресу <адрес>.
Разрешение на строительство 12 квартирного трехэтажного жилого дома выдано ДД.ММ.ГГГГ жилого дома.
Таким образом, изначально предусматривалось строительство жилого дома, в том числе и с помещениями, предназначенными для обслуживания дома.
Подтверждением строительства 12 квартирного дома вместе с подвальным помещением служит и представленный в судебное заседание рабочий проект от 2005 года, где в конструктивно планировочном решении указано строительство 3-х этажного <адрес>-секционный с подвалом двойного назначения и чердаком.
В судебном заседании не оспаривалось сторонами, что изменений в проектную документацию не вносилось
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между организация1 и организация2 был заключен договор №-СД/24 «с» об инвестировании строительства объекта недвижимости. Предметом договора являлось инвестирование 12 квартирного <адрес> общей площадью 654,31 кв.м, общая сумма инвестирования 11271144 рубля из расчета 17226 рублей за квадратный метр общей площади квартиры.
Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которого общая сумма инвестирования составляет 12232652 рубля из расчета 18695 рублей 49 копеек на квадратный метр общей площади квартиры.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию- 12 квартирного жилого дома по адресу <адрес> было выдано ДД.ММ.ГГГГ.
организация1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала право собственности на подвал, назначение нежилое, общей площадью 243.9 кв.м, по адресу <адрес>
На основании заключенных договоров купли продажи истцами были получены свидетельства о государственной регистрации права в 2009 году.
В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки. Лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно представленного технического заключения в помещениях подвала расположены системы общедомового пользования (электроснабжение, водоснабжение и канализация), доступ к инженерным системам в помещениях подвала №,2 закрыт. В помещениях подвала №,4,5 выполнена перепланировка и переустройство, произведена смена разрешенного вида пользования не зарегистрированные в техническом паспорте ГУПТИ и УН от ДД.ММ.ГГГГ. Помещения подвала используется в качестве продуктового магазина, доступ к инженерным системам бывших помещений 3,4,5 ограничен распорядком работы магазина с 08.00 до 21.00, организованная электрощитовая не отвечает СП 31-110, организованный торговый зал не отвечает требованиям СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85.
Таким образом, спорное нежилое помещение-подвал в соответствии с его назначением является необходимым для обеспечения жизнедеятельности жилого дома. В подвале располагаются коммуникации, неразрывно связанные с жизнеобеспечением жилого дома.
Довод представителя организация1 о том, что постановлением главы администрации местного самоуправления Даниловского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № организация1 было разрешено производство строительно- монтажных работ нулевого цикла 12 квартирного жилого дома, строительство производилось за собственный счет и поэтому у организация1 возникло право собственности на подвал суд считает несостоятельными.
При этом суд исходит из того, что из представленных в судебное заседание материальных отчетов за июль 2005 года усматривает только покупка строительных материалов, что не может являться основанием для возникновения права собственности.
Из представленного договора об инвестировании предметом инвестирование является объект- 12 квартирный жилой дом, общая сумма строительства объекта 11271144 рублей. Именно данная сумма была оплачена организация2 что подтверждается платежными поручениями.
В судебном заседании установлено, что организация1 ДД.ММ.ГГГГ заключила договор купли продажи с ФИО20 на подвал, расположенный по адресу <адрес> за 50000 рублей и ФИО20 ДД.ММ.ГГГГ было получено свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно ст.166,167, 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Суд считает, что спорное нежилое помещение подвал является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, поэтому не может быть предметов сделки между организация1 и ФИО20 В связи с чем договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между организация1 и ФИО20 является недействительным, в силу ничтожности.
В судебном заседании установлено, что денежные обязательства ФИО20 перед организация1 исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру №
В качестве последствий применения недействительности сделки, суд считает возможным взыскать с организация1 в пользу ФИО20 50000 рублей.
Довод представителя ФИО20 о том, что ФИО20 являлся добросовестным приобретателем, договор купли продажи был заключен до того времени, когда истцы стали собственниками жилых помещений суд считает несостоятельным, поскольку истцы с 2006 года заключили с ЗАО «Желдорипотека» предварительные договора купли продажи.
Спорное жилое помещение не находится в собственности истцов, им фактически пользуется и распоряжается ФИО20. поэтому суд считает необходимым применить правовые последствия, предусмотренные ст. 301, 302 ГК РФ и истребовать из чужого незаконного владения ФИО20 общее имущество6 подвал площадью 243,9 кв.м в <адрес>.
В судебном заседании установлено, что между ФИО20 и ИП ФИО19 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды нежилого помещения, который до дня рассмотрения дела действовал.
Суд считает необходимым в соответствии со ст.166,167,168 ГК РФ признать договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИН ФИО20 и ИП ФИО19 недействительным и выселить ФИО28 И.П. из нежилого помещения- подвал, расположенный по адресу <адрес>.
Руководствуясь ст.194-197 ГПК РФ суд
Решил:
Признать за ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО1, ФИО2, ФИО13, ФИО3, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 право общей долевой собственности на подвал площадью 243,9 кв.м в <адрес>
Признать недействительным договор купли продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между организация1 и ФИО20 и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Взыскать с организация1 в пользу ФИО20 50000 (Пятьдесят тысяч) рублей.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности организация1 на нежилое помещение- подвал площадью 243,9 кв.м в <адрес>.
Истребовать из чужого незаконного владения ФИО20 общее имущество6 подвал площадью 243,9 кв.м в <адрес>.
Признать недействительным договор аренды, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО20 и индивидуальным предпринимателем ФИО19.
Выселить индивидуального предпринимателя ФИО19 из нежилого помещения- подвал <адрес>.
Признать недействительной запись о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО20 на подвал, площадью 243,9 кв.м по адресу <адрес>
Внести в Единым государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО1, ФИО2, ФИО13, ФИО3, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 на нежилое помещение- подвал площадью 243,9 кв.м по адресу <адрес>.
Снять запрет, наложенный определением Даниловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ о совершении регистрации сделок по отчуждению недвижимого имущества- подвала <адрес> после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в течении 10 дней со дня вынесения мотивированного решения в Ярославский областной суд через Даниловский районный суд.
Судья Силина Ж.К.