Дело № 2- 13/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ10 марта 2011 года г.Данилов Ярославская область
Судья Даниловского районного суда Ярославской области Грачева Т.Ю.
при секретаре ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело по иску ФИО1 к ОРГАНИЗАЦИЯ 1, ОРГАНИЗАЦИЯ 2 и Управлению муниципальным имуществом администрации Даниловского муниципального района о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в части, об установлении границ земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ОРГАНИЗАЦИЯ 1, ОРГАНИЗАЦИЯ 2 и Управлению муниципальным имуществом администрации Даниловского муниципального района о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в части, об установлении границ земельного участка. В обосновании требований указал, что является собственником квартир №,№,№,№ в жилом доме, по адресу: <адрес>. Указанный жилой дом двухэтажный, деревянный с печным отоплением. Так как отопление печное во дворе дома построены дровяные сараи и навесы для хранения дров. Указанный жилой дом с хозяйственными постройками расположен на земельном участке площадью 1062 кв.м., согласно, кадастровой выписки о земельном участке.
В октябре 2010 года представители ОРГАНИЗАЦИЯ 1 объявили, что часть земельного участка, на которой располагаются указанные выше хозяйственные постройки и находящегося при многоквартирном доме № <адрес> принадлежит им. Право у общества возникло по договору купли-продажи земельного участка от 2008 года.
ФИО1 узнал, что, часть участка при доме вошла в общую массу земельного участка, проданного ОРГАНИЗАЦИЯ 1.
Считает, указанную сделку недействительной, т.к. она совершена с нарушением действующего жилищного и земельного законодательства, нарушает права ФИО1, как собственника общего имущества многоквартирного дома, по адресу: <адрес>.
Было допущено нарушение действующего законодательства при межевании и согласовании границ земельного участка, по адресу: <адрес>. В результате чего произведен захват более половины участка дома № <адрес>.
Площадь оставшегося участка по адресу: <адрес> составила 411 кв.м. Кроме того, произвели замеры всего участка, по адресу: <адрес>, в границах фактического использования его жильцами <адрес>. площадь составила 1189 кв.м. По цифрам видно, что в собственность ОРГАНИЗАЦИЯ 1 перешло не менее 778 кв.м. земельного участка, фактически принадлежащего собственникам жилых помещений дома № <адрес>.
На основании изложенного и в соответствии со ст. 166, 167, 168 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», просит: признать действия УМИ Администрации Даниловского муниципального района по согласованию границ земельного участка, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, по точкам 241-215-н8-206 незаконными. Признать договор купли-продажи земельного участка № от 12.11.2008 г. и Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24 октября 2008 года и договору купли-продажи земельного участка № от 12 ноября 2008 года от 25.11.2008 г. недействительными, в части приобретения земельного участка площадью 778 кв.м., границы которого проходят по точкам с 215 по 241 (215-н8-206-217-н7-86-н6-н5-241) плана границ от 01.02.2011 г., с момента их заключения. Установить границы земельного участка, площадью 1189 кв.м., по адресу: <адрес>, по точкам с 214-215-н8-206-217-н7-86-н6-н5-241-н4-нЗ-н2-н1-214, согласно плана границ от 01.02.2011 г., изготовленного ОРГАНИЗАЦИЯ 3.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали, пояснили, что жилой дом с печным отоплением, жильцам необходимо заготавливать и хранить дрова. На земельном участке находятся дровяные сараи для всех квартир дома, жильцы до сих пор пользуются хозяйственными постройками, нарушены права собственника жилого дома. Всего в доме 12 квартир, поживает 15 человек. Первоначально площадь земельного участка по <адрес> была 1834 кв.м., в ходе межевания составила 3594 кв.м., непонятно почему увеличилась в два раза. Площадь участка по <адрес> была 1061 кв.м., а осталось 411 кв.м. При формировании земельного участка по <адрес> часть участка площадью 778 кв.м.(земельный участок <адрес>) был продан первоначально ОРГАНИЗАЦИЯ 2, в последствии ОРГАНИЗАЦИЯ 1. При формировании земельного участка мнения жильцов не спрашивали. Администрация руководствовалась письмом ФИО1, что он расселит дом, однако на тот момент он не мог этого гарантировать.
Ответчик ОРГАНИЗАЦИЯ 1 представитель ФИО4 исковые требования не признал, пояснил, что ОРГАНИЗАЦИЯ 1 в соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей 25.11.2008г. приняла на себя права и обязанности Покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущество от 24.10.2008г. и земельного участка от 12.11.2008г., заключенного между Даниловским муниципальным районом Ярославской области ОРГАНИЗАЦИЯ 2. ОРГАНИЗАЦИЯ 1 земельный участок приобретали с имеющимися границами с уже по сформированному земельному участку При оформлении земельного участка ФИО1 не был собственником квартир <адрес>. До момента продажи гостиницы земля находилась в собственности администрации, никакого ущемления прав нет, как был 1 метр от гостиницы, так и есть. Распоряжаться муниципальной землей администрация вправе, также определять границы.
Ответчик Управление муниципальным имуществом администрации Данилоского муниципального района представитель по доверенности ФИО5 исковые требования не признал, пояснил, что 24.07.2008г. зарегистрировано право собственности администрацией Даниловского муниципального района на здание гостиницы, 24.10.2008г. был заключен договор купли-продажи с ОРГАНИЗАЦИЯ 2 в результате продажи с торгов. 07.11.2008г. принято постановление о передаче в собственность здания гостиницы <адрес> земельного участка площадью. 3574 кв.м. 25.11.2008г. было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей ОРГАНИЗАЦИЯ 2 по вышеуказанным договорам с согласия администрации района ОРГАНИЗАЦИЯ 1 гостиницы и земельного участка, договор прошел регистрацию. Земельный участок по <адрес> стоял на кадастровой учете без определения границ, границы ДОС их пор не определены, межевание не проводилось. При формировании земельного участка под здание гостиницы администрация района согласовывала свои позиции с городским поселением. ФИО1 обязался расселить жильцов дома в течении года и использовать земельный участок под домом для строительства пристройки к торговому комплексу «Березка», учитывая, что в перспективе жилого дома не будет.
Ответчик ОРГАНИЗАЦИЯ 2 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия. В отзыве указали, что 20.10.2008г. <адрес> было признано победителем аукциона и покупателем здания гостиницы, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 446,7 кв.м., 24.10.2008 был заключен договор купли-продажи с администрацией Даниловскго муниципального района. В соответствии с указанным договором ОРГАНИЗАЦИЯ 2 обязаны были оплатить в срок до 20.12.2008г. стоимость приобретаемого недвижимого имущества. В связи с тяжелым финансовым положением ОРГАНИЗАЦИЯ 2 не имело возможности оплатить приобретаемое имущество. На основании изложенного между ОРГАНИЗАЦИЯ 2, ОРГАНИЗАЦИЯ 1, с согласия Даниловского муниципального района было заключено соглашение от 25.12.2008г. об уступке прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества24.10.2008г. и по договору купли-продажи земельного участка. ОРГАНИЗАЦИЯ 2 не является собственником здания гостиницы и земельного участка.
Представитель третьего лица администрации городского поселения Данилов ФИО6 исковые требования поддержала, пояснила, что на основании ст. 36 ЖК РФ земля под многоквартирным домом находится в общей долевой собственности. К жилому дому по адресу <адрес> входят вспомогательные помещения. В 2004г. земельный участок под домом поставлен на кадастровый учет, площадь участка составляла 1061 кв.м., в 2011г. стала 410 кв.м. Процессом формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами занимается городское поселение, однако в плане межевания дом поставлен не был. Собственники квартир вправе сами сформировать земельный участок с согласованием с администрацией городского поселения Данилов. Установлено, что часть участка дома № по <адрес> вошел в состав земельного участка дома № – гостиницы без учета мнения администрации городского поселения Данилов.
Третье лицо Даниловский отдел Управления Росреестра по Ярославской области просили рассмотреть дело без их участия, в отзыве указали, что земельный участок для размещения гостиницы, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 3594 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, правообладатель: ОРГАНИЗАЦИЯ 1, дата регистрации 23.01.2009г. документы основания Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.10.2008г. и договору купли-продажи земельного участка № от 12.11.2008г. от 12.11.2008г.
Выслушав объяснения сторон, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
ФИО1 является собственником квартир №, №, №, № в жилом доме, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права соответственно 76-АБ № от 12.08.2010г., 76-АБ № от 27.05.2010г., 76-АБ № от 12.05.2009г., 76-АБ № от 19.11.2010г.
Остальные квартиры №, №, №, №, №, №, № в данном доме являются муниципальной собственностью городского поселения Данилов. В данных квартирах проживает по договору социального найма 5 семей, всего зарегистрировано в доме 16 человек. (Сведения ОАО «Даниловское ЖКХ от 04.03.2011г).
Согласно плана границ земельного участка площадь земельного участка при доме № <адрес> составляет 1189 кв.м.
При формировании земельного участка по адресу: <адрес> (здание гостиницы) часть земельного участка площадью 778 кв.м. неправомерно включена в состав данного земельного участка и относится к земельному участку дома № <адрес>, согласно плана границ земельного участка от 01.02.2011г.
Данные обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами.
Площадь земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> составляет 1062 кв.м., границы земельного участка не установлены, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке 24.08.2004г.
Согласно данных Межрайонного отдела № 1 ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ярославской области площадь земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2007г. составляла 1834 кв.м.
Согласно описания земельного участка ОРГАНИЗАЦИЯ 4 от 22.10.2008г. расположенного по адресу: <адрес> площадь данного земельного участка составляет 3594 кв.м., кадастровый номер № (предыдущий кадастровый номер №).
Здание гостиницы, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 446,7 кв.м.и земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, предназначенный для размещения гостиницы, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 3594 кв.м. принадлежит на праве собственности ОРГАНИЗАЦИЯ 1 на основании Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.10.2008г. и договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.10.2008г. и договору купли-продажи земельного участка № от 12.11.2008г. между ОРГАНИЗАЦИЯ 2 и ОРГАНИЗАЦИЯ 1 с согласия Даниловского муниципального района Ярославской области. ОРГАНИЗАЦИЯ 1 приняла все права и обязанности Покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.10.2008г. и договору купли-продажи земельного участка № от 12.11.2008г., а также акта приема-передачи от 25.11.2008г.
В техническом паспорте на жилой дом и земельный участок по <адрес> по состоянию на 23.01.2009г. площадь земельного участка 1062 кв.м., из них под застройкой 325кв.м., не застроено 737 кв.м. во дворе дома имеются сараи Литер Г1 18,41х3,08м. и Литер Г2 13,7х3,06 м.
Планом границ земельных участков от 01.02.2011г. ОРГАНИЗАЦИЯ 3 установлено, что земельный участок при доме № по <адрес> составила 411 кв.м., спорный земельный участок площадью 778 кв.м., общая площадь земельного участка при доме 1189 кв.м.
Свидетель ФИО7 показал, что проживает по адресу: <адрес> с 2005г. по договору социального найма. Вся земля принадлежала к данному дому до гостиницы. Во дворе расположены сараи, место для складирования мусора, выгребная яма, к ней нужен подъезд. В доме печное отопление, дрова нужно привозить, складировать. В связи с продажей земли права жильцов нарушены.
Свидетель ФИО8 показала, что проживает по адресу: <адрес> с мужем и двумя детьми, имеются сараи. Этой осенью загородили все мешками, строительным мусором, в гостинице ремонт, мусор валили во двор дома. В доме проживают постоянно.
Свидетель ФИО9 показал, что проживает по адресу: <адрес> по договору соц.найма. Во дворе дома у ФИО9 имеется сарай и гараж, также во дворе имеется мусорная яма, вешала для белья, во дворе гуляют дети. Проживает в доме с года, там жила еще его бабушка. Сейчас живет с семьей, жена и двое детей. Мусор вывозят трактором, между домом и гостиницей существует единственный проезд. На каждую квартиру построены сараи, квартир в доме 12.
Свидетель ФИО10 дала аналогичные показания с ФИО9
Свидетель ФИО11 показала, что проживает по адресу: <адрес>. Земля при доме относится к дому №.двон необходим для привоза дров, вывозить мусор, во дворе сушат белье. Осень выкопали траншею в метре от крыльца, пояснили, что это земля гостиницы, хотели установить забор. Проживает в квартире с 1998г., отопление печное, сараи нужны для хранения дров, хозяйка гостиницы сказала, что и сараи и пойка находятся на ее земле. Сараи построены вряд на каждую квартиру.
Свидетель ФИО12 показал, что проживает по адресу: <адрес> с ФИО11 и ее сыном около 10 лет. Земельный участок при доме 1 метр от гостиницы и до забора, от сараев 3 метра с противоположной стороны. Все благоустройство обслуживает ЖКХ. Длительное время пользуются сараями, помойкой, сушат белье во дворе.
На основаниип.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу с. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» п.3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. П.4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. П. 5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п.4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
Пленум Верховного Суда РФ № 10 и Пленум Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010г. в п.67 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
На основании ст. 305 ГК РФ Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В данном случае установлено, что ОРГАНИЗАЦИЯ 1 является собственником здания гостиницы по адресу: Ярославская область, г.Данилов, пл.Советская, д.7 и земельного участка. При формировании земельного участка администрация Даниловского муниципального района увеличила площадь земельного участка с 1834 кв.м. до 3594 кв.м., из них 778 кв.м. за счет дворовой территории граничащего с гостиницей жилого дома № по <адрес>. На данном участке располагаются сараи для дома на каждую квартиру, мусорная яма, вешала для сушки белья. Управление муниципальным имуществом незаконно сформировали участок для продажи здания гостиницы и выставили его на торги. Участок при доме № по <адрес> должен быть сформирован по фактическому землепользованию. Установлено, что в жилом доме проживают несколько семей по договору социального найма, ФИО1 является собственником 4 квартир. Двор используется и жильцами и собственником. ФИО1 как собственник жилых помещений вправе требовать устранения нарушений его прав. Дворовая территория дома не может входить в состав земельного участка другого дома. Управление муниципальным имуществом могли продать только свободный участок. На момент формирования земельного участка под зданием гостиницы, участок при доме № по <адрес> не был свободным, на нем располагались хозяйственные постройки, относящиеся к дому.
На основании изложенного следует признать действия УМИ Администрации Даниловского муниципального района поформированию границ земельного участка, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, по точкам 241-215-н8-206 незаконными. Признать договор купли-продажи земельного участка № от 12.11.2008 г. и Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24 октября 2008 года и договору купли-продажи земельного участка № от 12 ноября 2008 года от 25.11.2008 г. недействительными, в части приобретения земельного участка площадью 778 кв.м., границы которого проходят по точкам с 215 по 241 (215-н8-206-217-н7-86-н6-н5-241) плана границ от 01.02.2011 г., с момента их заключения. Установить границы земельного участка, площадью 1189 кв.м., по адресу: <адрес>, по точкам с 214-215-н8-206-217-н7-86-н6-н5-241-н4-нЗ-н2-н1-214, согласно плана границ от 01.02.2011 г., изготовленного ОРГАНИЗАЦИЯ 3.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Признать действия Управления муниципальным имуществом Администрации Даниловского муниципального района по формированию границ земельного участка, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, по точкам 241-215-н8-206 незаконными.
Признать договор купли-продажи земельного участка № от 12.11.2008 г. и Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24 октября 2008 года и договору купли-продажи земельного участка № от 12 ноября 2008 года от 25.11.2008 г. недействительными, в части приобретения земельного участка площадью 778 кв.м., границы которого проходят по точкам с 215 по 241 (215-н8-206-217-н7-86-н6-н5-241) согласно плана границ от 01.02.2011 г., с момента их заключения.
Установить границы земельного участка, площадью 1189 кв.м., по адресу: <адрес>, по точкам с 214-215-н8-206-217-н7-86-н6-н5-241-н4-нЗ-н2-н1-214, согласно плана границ от 01.02.2011 г., изготовленного ОРГАНИЗАЦИЯ 3.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение 10 дней с момента вынесения.
Судья Т.Ю.Грачева