Дело Номер обезличен
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Дальнегорск Дата обезличена года
Дальнегорский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,
при секретаре Тихоновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о досрочном расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском, указав, что она является собственником нежилых помещений общей площадью 125,70 кв.м., расположенных в подвале жилого дома по адресу: ..., ... .... Право её собственности на указанные помещения подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 25- АА Номер обезличен от Дата обезличена ... помещения предназначены для торговой деятельности и оказания услуг общественного питания.
Между ней и ответчиком Дата обезличенаг. заключен договор аренды указанных нежилых помещений, именуемых в договоре «Объекты», сроком на пять лет до тридцатого сентября 2012 года. В соответствии с Федеральным законом от Дата обезличенаг. Номер обезличенФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Дата обезличена г. проведена государственная регистрация ограничения права на объект недвижимости. По данному договору она является «Арендодателем», а ответчик «Арендатором». В соответствии с п.2.1 указанного договора за пользование «Объектами» «Арендатор» обязан уплачивать «Арендодателю» арендную плату размере 3000 рублей ежемесячно. В соответствии с п.2.2. договора размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон. Об изменении арендной платы «Арендодатель» обязан уведомить «Арендатора» за 30 дней до срока уплаты.
Со времени заключения между ней и ответчиком указанного договора аренды от Дата обезличенаг. существенно изменились условия заключения договоров аренды на нежилые торговые помещения, находящиеся в частной собственности: значительно увеличились ставки арендной платы за квадратный метр площади. Начиная с 2008 г. ставка арендной платы в ... составляет от 380 до 600 рублей за квадратный метр торговой площади.
В соответствии с п.2.2. договора аренды от Дата обезличена г. она Дата обезличена г. направила ответчику дополнение к договору аренды об установлении арендной ставки 380 рублей за 1 кв.м. площади. На указанное письмо она ответ не получила. За период с Дата обезличенаг. по Дата обезличенаг. она ответчику отправила по почте заказными письмами 8 писем с предложением подписать дополнение к договору аренды об установлении ставки арендной платы в размере 380 рублей за 1 кв.м. площади: Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., что подтверждается почтовыми квитанциями, почтовыми уведомлениями.
Все её письма ответчиком игнорируются. Ни на одно из них она не получила ответ. От встречи с ней ответчик также уклоняется. Дополнение к договору до настоящего времени не подписано. Ответчик злоупотребляет своими правами по договору. Не подписание дополнения к договору аренды существенно затрагивает её имущественный интерес. Если бы она предвидела, что ставки арендной платы столь существенно увеличатся, то договор между ней и ответчиком вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с п.5.2 Договора аренды нежилых помещений от Дата обезличена г. при наличии спора, связанного с увеличением арендной платы, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных договором. Кроме того, статья 451 ГК РФ также предусматривает возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В соответствии с ч.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор, может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны.
В связи с уклонением ответчика от решения спора в досудебном порядке она вынуждена была обратиться за юридической помощью, в связи с чем ею оплачено 1 000 рублей., за копирование документов уплачено 210 рублей, государственная пошлина - 100 рублей. Всего судебные издержки составляют 1 310 рублей, что подтверждается квитанциями.Почтовые расходы составили 192,9 рубля, что подтверждается почтовыми квитанциями.
Просит суд: расторгнуть договор аренды нежилых помещений от Дата обезличена г., заключенный между ней и ответчиком ФИО2; обязать ФИО2 возвратить ей «Объекты» в технически исправном состоянии с учётом нормального износа; взыскать с ФИО2 в её пользу почтовые расходы в сумме 192 руб. 90 коп.; судебные издержки в сумме 1310 руб.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в судебное заседание не явился.
В судебном заседании истица ФИО3 поддержала исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске, просит иск удовлетворить, дополнительно пояснила, что с момента заключения договора аренды существенно изменились обстоятельства, и действующий договор должен быть расторгнут.
В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признал, пояснил, что с истицей он неоднократно встречался по вопросу арендной платы, целью истицы не является увеличение арендной платы, она хочет продать это помещение другому лицу. С момента заключения договора аренды он никогда не платил арендную плату в сумме 3000 руб. Сначала арендная плата составляла 15 000 руб. в месяц, а с сентября 2009 г. была увеличена до 17 000 руб. в месяц. ФИО3 получала эти суммы, о чем у него имеются расписки. В ... установлены расценки арендной платы, у него есть магазин такой же площади и арендная плата составляет 5000 руб. в месяц. Об увеличении арендной платы письменное дополнение к договору аренды не заключалось и не регистрировалось, так как это не выгодно было ФИО3, она платила налоги только с 3 000 руб. В арендованном помещении он сделал ремонт, и после этого со стороны ФИО3 начались разговоры, что ей надо продать это помещение. Он получал от неё несколько писем об увеличении арендной платы до 40 000 руб. в месяц, но ФИО3 получала ежемесячно 17 000 руб. арендную плату и претензий не имела. Когда возникла необходимость установить в помещении пожарную сигнализацию, она согласилась из суммы причитающейся за месяц арендной платы вычесть сумму затраченную на установку в помещении пожарной сигнализации. С того момента как ФИО3 обратилась в суд, поскольку дело находиться в суде, он на протяжении двух месяцев заплатил арендную плату по 3000 руб.
Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что в иске надлежит отказать на основании следующих доводов и доказательств:
Как установлено в ходе рассмотрения дела между ФИО3 (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) Дата обезличена г. был заключен Договор аренды нежилых помещений, общей площадью 125,70 кв. м, расположенных в подвале жилого дома, находящегося по адресу: ... ... проспект 50 лет Октября, 83, для торговой деятельности и оказании услуг общественного питания (п. 1.1,1.3 Договора -л.д. 36).
Договор заключен сторонами на пять лет - до Дата обезличена года (п. 4.1 Договора), договор прошел государственную регистрацию в Дальнегорском управлении Федеральной регистрационной службы по ... и считается заключенным в силу ст. 433 ГК РФ.
Согласно п. 2.1 Договора Арендатор уплачивает Арендатору арендную плату в сумме 3000 руб. ежемесячно до 10 числа отчетного месяца.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон. Об изменении арендной платы Арендодатель обязан уведомить Арендатора за 30 дней до срока уплаты.
Истица указывает, что направила ответчику 8 писем с предложением подписать дополнение к договору аренды об установлении ставки арендной платы в размере 380 рублей за 1 кв.м. площади, что в сумме составляет 47 766 руб.: Дата обезличенаг, Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг. Однако согласно, представленных в материалы дела доказательств ответчиком получены, только письма от Дата обезличенаг. л.д. 29), Дата обезличенаг. л.д. 25), Дата обезличенаг. л.д. 26), Дата обезличена г. л.д. 23).
При этом в судебном заседании истица представила в материалы дела выполненный в июле 2009 г. УМИ администрации Дальнегорского городского округа расчет стоимости арендной платы за нежилые помещения, расположенные в подвале четырехэтажного дома по адресу: ... ... ..., площадью 125,7 кв.м, согласно которому арендная плата в месяц составляет 4811 руб. 90 коп. и 57 742 руб. 84 коп. - в год.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истица направляла ответчику досудебное требование от Дата обезличена г., где в срок до Дата обезличена г. просила освободить помещения л.д. 24).
Однако после этого истица в суд не обратилась, а вновь дважды письмами от Дата обезличена г. и Дата обезличена г. обращалась к ответчику по вопросу согласования увеличения арендной платы до 47 766 руб. в месяц.
Как пояснил ответчик и не отрицала истица с момента заключения договора аренды, арендная плата фактически уплачиваемая Арендатором - ФИО2 составляла 15 000 руб. в месяц, а с сентября 2009 г. - 17 000 руб. в месяц.
Указанный размер арендной платы был установлен на основании устной договоренности, в письменном виде не оформлялся и государственную регистрацию данные изменения не проходили.
Однако, истица не отрицала, что получала арендную плату в данных суммах.
В обоснование исковых требований истица ссылается на существенное изменение обстоятельств, в частности увеличение арендной платы, которые она не могла предвидеть, заключая договор аренды.
Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств регулируется ст.451 ГК РФ. В соответствии с п.1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут … судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Истицей ни в иске, ни в судебном заседании не было указано и мотивировано, что имеет место одновременно и в совокупности наличие четырех условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.
При этом суд отмечает, что договор истицей заключен на длительный срок - на пять лет.
Суд считает, что фактически между сторонами имело место изменение арендной платы; истица перед обращением в суд с иском о расторжении договора в нарушение п. 2 ст. 452 ГК РФ не обратилась к ответчику с предложением о расторжении договора, при этом суд отмечает, что срок предложения от Дата обезличена г. истек Дата обезличена г. л.д. 24) и после этого истица обращалась к ответчику с другими предложениями - о подписании дополнения к договору аренды нежилых помещений от Дата обезличена г. в части увеличения арендной платы л.д. 19 - 22).
На основании изложенного с учетом установленных обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения требований истицы.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 - отказать.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Дальнегорский районный суд в течение 10 дней.
Председательствующий судья Г.А. Поломошнова
Номер обезличен
Номер обезличена