Решение о признании действий по установлению размера платы за найм жилого помещения незаконными.

РЕШЕНИЕ

г. Далматово «**» **.**** года

Далматовский районный суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Карелиной Н.А.

при секретаре Косинцевой Н.Г.,

рассмотрел в г. Далматово **.**.**** года в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юриной Надежды Леонидовны к ООО «Агрофирма «Юбилейная» о признании действий по установлению размера платы за найм жилого помещения незаконным и возложении обязанности по установлению размера платы за найм жилого помещения в размере, определяемом решением Уксянской сельской Думы, и встречному иску ООО «Агрофирма «Юбилейная» к Юриной Надежде Леонидовне, Заворницину Олегу Викторовичу, Заворнициной Елене Олеговне, Заворнициной Екатерине Олеговне, об изменении п.3.2 договора найма жилого помещения №* от **.**.**** года,

УСТАНОВИЛ:

Юрина Н. Л. обратилась в суд с иском к ООО «Агрофирма «Юбилейная» о признании действия ответчика по установлению размера платы за найм жилого помещения за один кв.м. в размере 38 рублей 98 копеек незаконными и возложении обязанности по установлению размера платы за найм жилого помещения за один кв. м. в размере, определяемом решением Уксянской сельской Думы, указав, что на основании постановления администрации Уксянского сельсовета Далматовского района Курганской области №* от **.**.**** года и ордера от **.**.**** года членам ее семьи как нуждающимся в улучшении жилищных условий была предоставлена для проживания квартира №* в доме №* а по улице Адрес Обезличен в с. Адрес Обезличен Далматовского района. В данном жилом помещении по настоящее время проживает она и двое ее детей. Поскольку спорные правоотношения возникли до **.**.**** года, то данные правоотношения регулируются Жилищным кодексом РСФСР. Балансодержателем жилого помещения является ответчик. В соответствии с решением Уксянской сельской думы №* от **.**.**** года «Об установлении тарифов на жилищные и коммунальные услуги» с **.**.**** года установлена ставка оплаты за найм муниципального жилья в размере 0,70 рублей за один квадратный метр общей площади. **.**.**** года в ее адрес было направлено письмо, в соответствии с которым ответчиком с **.**.**** года была установлена стоимость найма жилья за один квадратный метр в размере 38 рублей 98 копеек. Ответчик в настоящее время начисляет ей плату за найм жилого помещения исходя из 38 руб. 98 коп.. Считает данные действия ответчика незаконными.

**.**.**** г. ответчик ООО «Агрофирма «Юбилейная» обратилась в суд со встречным иском к Юриной Н. Л., Заворницину Олегу Викторовичу, Заворнициной Елене Олеговне, Заворнициной Екатерине Олеговне, указав, что **.**.**** г. между ООО «Агрофирма «Юбилейная» и Заворнициным О.В. заключен договор найма жилого помещения №*. Согласно п. 3.2. договора плата за найм жилого помещения устанавливается согласно тарифа, утвержденного Далматовской районной Думой, на момент взимания. Считает, что указанное условие договора подлежит изменению по следующим основаниям: указанный договор был заключен на пять лет, по истечении которых предполагался выкуп жилого помещения нанимателем. Поскольку наниматель не выкупил жилое помещение и стороны не заявили о намерениях прекратить договорные отношения, договор продолжил действие на тех же условиях и на тот же срок. Однако в момент заключения договора стороны исходили из того, что продление договора не произойдет, поскольку намерения сторон были направлены на совершение сделки купли-продажи по истечении срока действия договора. В связи с этим, наниматель не мог предположить, что плата за найм, установленная в 2002 году продолжит свое действие в течение 10 лет; увеличение платы за найм вызвано перерасчетом рентабельности найма жилых помещений, произведенным в связи с переходом наймодателя на общий режим налогообложения. Указанные причины не зависят от наймодателя, однако влияют на отношения сторон в части урегулирования платы за найм жилого помещения. Истец является субъектом предпринимательской деятельности, целью которого является систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполненных работ или услуг. Поскольку истец является юридическим лицом, а не муниципальным образованием или субъектом РФ, то весь жилищный фонд, находящийся в его собственности, является частным жилищным фондом, на который не распространяются нормы, регулирующие правоотношения по договорам социального найма. Считает, что пункт 3.2. договора найма жилого помещения №* от **.**.**** года следует изменить, изложив в следующей редакции: «плата за найм жилого помещения устанавливается в размере 38 рублей 98 копеек за 1 кв. метр согласно расчету платы, являющемуся обязательным приложением к настоящему договору. Наймодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять плату за жилое помещение. Наймодатель уведомляет нанимателя об изменении платы за жилое помещение не менее чем за 30 дней до вступления в силу изменений, путем вручения ему расчета. В случае отказа нанимателя от получения расчета на руки, наймодатель отправляет расчет по почте с описью вложения. В этом случае дата получения нанимателем расчета, считается десятый день с даты отправления письма наймодателем. Отсутствие в течение 10 дней с момента получения расчета ответа нанимателя, считается, что наниматель согласен с измененной платой за жилое помещение. В случае несогласия с предложенной платой за жилое помещение, договор считать расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения нанимателем уведомления об изменении платы.» В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ **.**.**** года наймодателем в адрес нанимателя было направлено письмо с предложением о внесении изменений в п. 3.2. договора, на которое **.**.**** года получен ответ с отказом нанимателя об изменении условий договора.

В судебном заседании Юрина Н.Л. требования и доводы искового заявления поддержала, иск ООО «Агрофирма «Юбилейная» не признала, и суду показала, что проживает в спорной квартире с 2002 года, квартира была предоставлена ее бывшему мужу Заворницину О.В. в связи с трудовыми отношениями с ООО « Агрофирма»Юбилейная», на четырех членов семьи: на мужа, на нее и двух детей. Хотя договор социального найма не заключался, считает, что квартира была им предоставлена по договору социального найма, так как на основании постановления администрации Уксянского сельского совета был выдан ордер. Правоотношения с ООО» Агрофирма»Юбилейная» возникли до **.**.**** года, поэтому должны регулироваться ЖК РСФСР, по которому не существовало «коммерческого найма». В **.**.**** году Заворницин ушел из семьи, и она осталась с детьми проживать в этой квартире, затем вышла замуж за Юрина, который в квартире не зарегистрирован. Оплату за жилье производила на основании решения Далматовской думы, а затем Уксянской думы. **.**.**** года в ее адрес ООО»Агрофирма»Юбилейная» направила письмо, в соответствии с которым ответчиком с **.**.**** года устанавливалась стоимость найма жилья за один квадратный метр в размере 38 рублей 98 копеек. Согласие на установление такой стоимости найма жилья она не давала и считает, что плата должна взиматься в соответствии с решением Уксянской сельской думы №* от **.**.**** года «Об установлении тарифов на жилищные и коммунальные услуги», согласно которому с **.**.**** года установлена ставка оплаты за найм муниципального жилья в размере 0,70 рублей за один квадратный метр общей площади. Не знает, когда подписывал представленный ООО « Агрофирма»Юбилейная» договор найма Заворницин О.В., но даже по условиям этого договора плата устанавливалась согласно тарифа, утвержденного Далматовской районной Думой на момент взимания, так как в те годы установление тарифа входило в компетенцию районной Думы. В связи с тем, что в настоящее время тарифы утверждаются сельскими органами местного самоуправления, то согласна на тарифы, утвержденные Уксянской сельской думой. По истечении срока представленного договора ей никто не предлагал перезаключить договор.

Представитель ответчика – ООО «Агрофирма «Юбилейная»– Плетюхина А.А. исковые требования Юриной Н.Л. не признала, исковые требования ООО «Агрофирма»Юбилейная» поддержала, и пояснила суду, что квартира, занимаемая Юриной и ее детьми, является частной собственностью ООО «Агрофирма «Юбилейная», была построена для главного инженера Заворницина О.В. и его семьи, хотя в улучшении жилищных условий он не нуждался. Ранее занимаемое им жилое помещение было приватизировано Заворнициными и продано. Выдача Уксянским сельским советом ордера на занятие спорной квартиры не может изменить форму собственности, между собственником и Заворнициными не мог быть заключен договор социального найма, так как таковой может быть заключен только на государственное и муниципальное жилье. **.**.**** года между собственником и Заворнициным О.В. был заключен договор жилого помещения с правом выкупа, согласно которого плата за пользование квартирой устанавливалась согласно тарифа, утвержденного Далматовской районной Думой. Согласна, что в настоящее время в связи с изменением законодательства по разграничению полномочий между районной и сельскими органами местного самоуправления тарифы утверждает Уксянская сельская Дума. Признает, что после истечения срока договора в 2007 году собственник жилья не обращался к Заворнициным перезаключить или изменить условия договора. Признает, что в связи с тем, что наниматель не выкупил жилое помещение и стороны не заявили о намерениях прекратить договорные отношения, договор продолжил действие на тех же условиях и на тот же срок. Однако в момент заключения договора стороны исходили из того, что продление договора не произойдет, поскольку намерения сторон были направлены на совершение сделки купли-продажи по истечении срока действия договора. В настоящее время считает, что условие договора о размере оплаты за наем жилого помещения подлежит изменению в сторону увеличения, так как это вызвано перерасчетом рентабельности найма жилых помещений, произведенным в связи с переходом наймодателя на общий режим налогообложения. Истец является субъектом предпринимательской деятельности, целью которого является систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполненных работ или услуг. Просит пункт 3.2. договора найма жилого помещения №* от **.**.**** года изменить, изложив в следующей редакции: «Плата за наем жилого помещения устанавливается в размере 38 рублей 98 копеек за 1 кв. метр согласно расчету платы, являющемуся обязательным приложением к настоящему договору. Наймодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять плату за жилое помещение. Наймодатель уведомляет нанимателя об изменении платы за жилое помещение не менее чем за 30 дней до вступления в силу изменений, путем вручения ему расчета. В случае отказа нанимателя от получения расчета на руки, наймодатель отправляет расчет по почте с описью вложения. В этом случае дата получения нанимателем расчета, считается десятый день с даты отправления письма наймодателем. Отсутствие в течение 10 дней с момента получения расчета ответа нанимателя, считается, что наниматель согласен с измененной платой за жилое помещение. В случае несогласия с предложенной платой за жилое помещение, договор считать расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения нанимателем уведомления об изменении платы.» В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ **.**.**** года наймодателем в адрес Юриной было направлено письмо с предложением о внесении изменений в п. 3.2. договора, на которое **.**.**** года получен ответ с отказом об изменении условий договора.

Заворницин О.В.,Заворницина Е.О., Заворницина Е.О. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела были извещены. Заворницин О.В. представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии.

Представитель Уксянского сельского совета в судебное заседание не явился, в представленном заявлении просили рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования Юриной Н.Л. о признании действий ООО «Агрофирма»Юбилейная» по установлению размера платы за наем жилого помещения незаконным и возложении обязанности по установлению размера платы за наем жилого помещения в размере, определяемом решением Уксянской сельской Думы,подлежат удовлетворению, а в иске ООО «Агрофирма»Юбилейная» следует отказать.

В судебном заседании установлены следующие фактические обстоятельства дела.

Согласно учредительного договора от **.**.**** г. создано общество с ограниченной ответственность « Агрофирма «Юбилейная», в соответствии с п. 1.5. Устава которого является юридическим лицом, имеет обособленное имущество, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, п. 3.1Устава предусматривает, что общество является собственником принадлежащего ему имущества.

Постановлением №* от **.**.**** г. «О согласовании земельного участка под строительство двухквартирного жилого дома ООО «Агрофирма «Юбилейная» в с. Адрес Обезличен» под строительство был согласован участок площадью 800 м², расположенный в с. Адрес Обезличен ул. Адрес Обезличен.

Актом №* государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от **.**.**** года усматривается, что предъявленный ООО «Агрофирма «Юбилейная» к приемке двухквартирный жилой дом по адресу: с. Адрес Обезличен Далматовского района принят в эксплуатацию.

Из постановления от **.**.**** г. №* «Об утверждении акта государственной комиссии» усматривается, что акт государственной комиссии №* от **.**.**** года о приемке в эксплуатацию двухквартирного жилого дома по адресу: ул. Адрес Обезличен, с. Адрес Обезличен Далматовского района утвержден, признано право собственности на двухквартирный жилой дом за ООО «Агрофирма «Юбилейная» и разрешена ООО «Агрофирма «Юбилейная» эксплуатация объекта.

Решением Арбитражного суда Курганской области от **.**.**** года за ООО «Агрофирма «Юбилейная» признано право собственности на здание жилого дома, литер А, общей площадью 580,1 кв.м., полезной площадью 406,9 кв.м., расположенное по адресу: Курганская область, Далматовский район, с. Адрес Обезличен, ул. Адрес Обезличен, состоящее из двух помещений- квартир.

На основании вышеуказанного решения **.**.**** года было выдано свидетельство о государственной регистрации права №*, собственником имущества является общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма»Юбилейная»; объект права, на которое выдано данное свидетельство, состоит из квартиры, назначение: жилое, общая площадь 203,6 кв.м., этаж: 1,2, адрес: ул. Адрес Обезличен в с. Адрес Обезличен Далматовский район Курганская область. Право собственности на квартиру за ООО «Агрофирма «Юбилейная» зарегистрировано в ЕГРП **.**.****г., кадастровый №*.

Материалами дела установлено, что квартира №* в доме №*а по улице Адрес Обезличен в селе Адрес Обезличен Далматовского района была предоставлена **.**.**** года Заворницину О.В. с составом семьи 4 человека, что подтверждается выпиской из протокола от **.**.**** г. заседании профсоюзного комитета ООО «Агрофирма «Юбилейная», постановлением администрации МО Уксянского сельсовета Далматовского района от **.**.**** г. №*,ордером, выданным Заворницыну О.В. МО Уксянского сельсовета от **.**.****г. Членами семьи Заворницина О.В. на момент заселения квартиры была его жена – Заворницына Н.Л., дочери – Заворницына Е.О., Заворницына Е.О.

Из свидетельства о расторжении брака №* от **.**.**** г. следует, что брак между Заворницыным Олегом Викторовичем и Заворницыной Надеждой Леонидовной прекращен **.**.**** г.. После расторжения брака Надежде Леонидовне присвоена фамилия Заворницына.В связи с вступлением в новый брак **.**.**** года Заворницина Н.Л. сменила фамилию на Юрину.

Право пользования спорным жилым помещением является производным от права собственности на жилое помещение и не может возникнуть самостоятельно, ранее его. Форма собственности на спорную квартиру является частной, поэтому пользоваться жилым помещением возможно лишь на условиях договора найма жилого помещения в частном жилищном фонде, что на момент заселения семьи Заворнициных предусматривалось ст. 131 ЖК РСФСР и главой 35 ГК РФ. В силу ст. 672 ГК РФ истцы не вправе претендовать на проживание в спорном жилом помещении на условиях договора социального найма, так как по договору социального найма предоставляются жилые помещения только государственного или муниципального жилищного фонда, имеющие статус помещений социального использования.

Согласно заключенного между Заворнициным О.В. и ООО «Агрофирма»Юбилейная» договором найма жилого помещения с правом выкупа за №* от **.**.**** года ООО «Агрофирма «Юбилейная», именуемое в дальнейшем Наймодатель, предоставляет Заворницину О.В., именуемому в дальнейшем Наниматель, во владение и пользование принадлежащую наймодателю на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: с. Адрес Обезличен Далматовского района сроком на 5 лет. Наниматель обязуется регулярно вносить наймодателю плату за пользование квартирой, указанная плата устанавливается, согласно тарифа за пользование жилым помещением, утвержденного Далматовской районной Думой, на момент взимания. Настоящий договор заключен сроком на пять лет. Договор вступает в силу с момента его заключения. По истечении срока действия настоящего договора стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей: 1. заключить договор купли-продажи арендованного имущества или иной договор отчуждения квартиры в пользу нанимателя; 2.прекратить свои договорные отношения и наниматель возвратит наймодателю квартиру; 3. заключить новый договор найма квартиры на тех же условиях на новый срок.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 2 ст. 686 ГК РФ в случае выбытия нанимателя из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Таким образом, после выбытия Заворницина О.В. договор продолжает действовать на тех же условиях.

Как усматривается из договора, он был заключен на пять лет, то есть до **.**.**** года.

В соответствии с п. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По истечении срока договора наймодатель не предложил заключить нанимателю договор на иных условиях, наниматель от продления договора не отказался, поэтому договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть до **.**.**** года.

ЖК РФ не устанавливает структуру платы и требования к определению размера платы для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам найма жилого помещения частного жилищного фонда.

Согласно ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно сообщения, Заворницына Н.Л. проинформирована о повышении платы за наем жилого помещения, в связи с переходом на новый режим налогообложения, в том числе налог на имущество, с **.**.**** года стоимость найма жилья 1 кв. м. составит 38 руб. 98 коп.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ предусматривает изменение договора в связи с существенными изменениями обстоятельств по решению суда в исключительных случая, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исследовав обстоятельства дела, считаю, что предусмотренных законом оснований для изменения договора не усматривается. Договор за №* от **.**.**** года нанимателем не нарушался, не представлено и доказательств наличия совокупности условий, предусмотренных п.2 ст.451 ГК РФ. Срок действия договора не истек. При таких обстоятельствах в иске ООО « Агрофирма»Юбилейная» следует отказать.

Стороны заявили в судебном заседании, что в соответствии с тем, что в настоящее время по законодательству тарифы устанавливаются не районной Думой, а Думой муниципального сельского образования, на которой находится жилое помещение, то и тарифы за пользование жилым помещением устанавливаются не Далматовской районной Думой,как это было предусмотрено договором, а Уксянской сельской Думой, согласно решению которой за №* от **.**.**** г. «Об установлении тарифов на жилищные и коммунальные услуги» установлен тариф на жилищные услуги согласно приложению №* за наем жилья в размере 0.7 руб. за один квадратный метр жилой площади, по которому Юрина Н.Л. и должна производить расчеты в период действия заключенного договора.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Юриной Надежды Леонидовны к ООО «Агрофирма «Юбилейная» о признании действий по установлению размера платы за наем жилого помещения незаконным и возложении обязанности по установлению размера платы за наем жилого помещения в размере, определяемом решением Уксянской сельской Думы, удовлетворить.

Признать незаконными действия ООО»Агрофирма»Юбилейная» по установлению размера платы за наем жилого помещения за один квадратный метр в размере 38 руб.98 коп.

Возложить на ООО «Агрофирма «Юбилейная» обязанность по установлению размера платы за один квадратный метр найма занимаемого Юриной Надеждой Леонидовной и членами ее семьи жилого помещения, расположенного в с. Адрес Обезличен Далматовского района Курганской области, ул. Адрес Обезличен, кв.№*, в размере, определяемом решением Уксянской сельской Думы от **.**.**** года за №*.

В удовлетворении встречного иска ООО «Агрофирма «Юбилейная» к Юриной Надежде Леонидовне, Заворницину Олегу Викторовичу, Заворнициной Елене Олеговне, Заворнициной Екатерине Олеговне, об изменении п.3.2 договора найма жилого помещения №* от **.**.**** года, отказать за необоснованностью предъявленных требований.

Взыскать с ООО»Агрофирма»Юбилейная»в пользу Юриной Надежды Леонидовны госпошлину в сумме6 100 рублей.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной в 10 дней, начиная с **.**.**** года, путем подачи кассационной жалобы через Далматовский районный суд.

Судья