По делу № 2-486/10
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
21 октября 2010 года р.п. Д-Константиново
Дальнеконстантиновский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Звягенцева С.Н., при секретаре судебного заседания Федотовой Я.В., с участием истца Касимовой Н.А., ее представителя Лепихина А.Л., представителя ответчика Виленского Н.Б., третьего лица с заявлением самостоятельных требований Касимова Н.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Касимовой Н.А. к Потанину В.В. о признании недействительной сделки купли - продажи от 06.02.2009 года земельного участка площадью 1 371 кв. м., предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, относящегося к землям населенных пунктов, договора купли-продажи бревенчатого жилого дома общей площадью 83,90 кв. м., в том числе жилой - 55,2 кв. м., расположенных по адресу: ..., применении последствий недействительной сделки, признании Потанина В.В. утратившим право собственности на спорный земельный участок и дом; признании истца приобретщей право собственности на спорные земельный участок и дом; признании реестровых записей в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 14/047/2010-321 и № 14/047/2010-322 от 05.08.2010 года недействительными; обязании ответчика принять денежные средства во исполнение договора займа от 06.02.2009 года,
УСТАНОВИЛ:
Касимова Н.А. обратилась в суд с иском к Патанину В.В. о признании сделки купли продажи земиельного участка площадью 1 371 кв. м., предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, относящегося к землям населеннных пунктов и расположенного на нем одноэтажного бревенчатого дома общеполезной площадью 83, 9 кв. м., в том числе жилой 55,2 кв. м., находящихся по адресу: ... от 06 февраля 2009 года недействительной; применить последствия недействительной сделки.
Исковые требования Касимова Н.А. мотивирует тем, что 06 февраля 2009 г. между нею и ответчиком заключен договор купли - продажи земельного участка площадью 1371 кв.м., предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, относящегося к землям населенных пунктов и расположенного на нем одноэтажного бревенчатого жилого дома общеполезной площадью 83,9 кв.м., в том числе жилой 55,2 кв.м., находящихся по адресу: ....
Согласно п. 3 договора земельный участок оценивается и продается за 100 000 рублей; п.5 договора жилой дом оценивается и продается за 100 000 рублей. Таким образом, цена договора составила 200 000 рублей, того же числа подписан передаточный акт.
Так же 06 февраля 2009 г. заключен договор займа между нею - заемщик и Потаниным В.В. - займодавец на сумму в 200 000 рублей. В тот же день составлено дополнительное соглашение к договору займа, согласно которого Потанин В.В. обязуется передать право собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом, находящимися по адресу: ... собственность Касимовой Н.А., в случае исполнения обязательств по договору займа от 06. 02.2009 г.
Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
На основании п. 1 ст.801 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании заксна, если законом не установлено иное.
Согласно ст.ст. 166,167,170 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В данном случае считает, что сделка купли-продажи земельного участка и дома является притворной, так как фактически просматривается все признаки договора залога в обеспечении договора займа от 06.02.2009 года.
На сегодняшний день домом и участком пользуется она. Деньги в сумме 200 000 рублей передавались ей по договору займа, а при заключении договора купли - продажи денежные средства не передавались.
В ходе судебного разбирательства по делу 02.09.2010 года исцом в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования были увеличены. Истец заявил дополнительно требования о признании Потанина В.В. утратившим право собственности на спорный земельный участок и дом; признании истца приобретщей право собственности на спорные земельный участок и дом; признании реестровых записей в реестре прав на недвижимое имещство и сделок с ним № 14/047/2010 -321 и № 14/047/2010-322 от 05.08.2010 года недействиельными; обязании ответчика принять денежные средства во исполнение договора займа от 06.02.2009 года,
В судебном заседании истица Касимова Н.А., заявленные исковые требования поддержала по указанным в исковом заявлении основаниям. Пояснила, что она брала деньги в долг у Потанина, которого никогда не видела. Все действия по заключению договоров производились от имени Потанина Митрофановым. Только после того, как у них Митрофанов перестал принимать денежные средства, возвращаемые по договору займа, а затем вообще перестал отвечать на звонки и встречаться с ними, она поняла, что происходит что-то неладное, и обратилась в милицию, где до настоящего времени находится материал по ее заявлению, но решения никакого не принято. Имеет средне-специальное образование. Договор купли-продажи подписала после его прочтения. Все написанное в договоре понимала. Составление и подписание договора купли-продажи, это было условие Потанина для предоставления денег в долг. В дополнительном соглашении отсутствует условие, что дом и земельный участок передаются ей бесплатно.
Представитель истца Лепихин А.Л. пояснил, что у истицы на момент заключения договоров займа и купли-продажи было тяжелое финансовое положение, ей необходимо было занять деньги, но продавать ничего она не хотела. Считает, что была совершена притворная сделка. Передачи денег по договору купли-продажи не было. О нарушенном праве истице стало известно в конце сентября - начале октября месяца 2009года. Считает, что срок исковой давности истцом не пропущен, а если и пропущен, то по уважительной причине, поэтому просят его восстановить.
Ответчик Потанин В.В. в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. Суд о причине неявки не уведомил, рассмотреть дело в его отсутствие не просил.
В силу ст. 167 ч. 4 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие ответчика Потанина В.В..
Представитель ответчика Виленский Н.Б. исковые требования признал в части возложения обязанности принять денежные средства по договору займа, в остальной части исковые требования не признал. Пояснил, что ответчику известно о мете и времени судебного заседания, но он в суд не явится. Интересы Потанина В.В. представляет он. Пояснил, что поддерживает пояснения, которые давались в письменном виде.
Обстоятельства дела указывают на пропуск истцом установленного законом срока исковой давности.
В их случае предъявлен иск о признании сделки недействительной по причине заблуждения, делается ссылка на положения ст. 178 Гражданского кодекса РФ.
Недействительные сделки разделяются на оспоримые и ничтожные. В частности, п. 1 ст. 166 ГК РФ разделено так: «Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)». В соответствие с нормой права п. 1 ст. 178 ГК: «Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения»
Из логического анализа представленной воли законодателя устанавливается, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой.
В соответствие с п. 2 ст. 181 ГК РФ для оспоримых сделок срок исковой давности установлен в один год: «Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной». В их случае течение срока исковой давности должно истекать непосредственно с момента подписания сторонами договора купли-продажи, то есть с момента 06 февраля 2009 года. Данный момент должен являться отправной точкой в исчислении срока исковой давности по причине того, что именно в тот день у истца появилась полноценная информация о подписанных ей документах, наличествующих в них условиях договора, наступающих последствиях совершенной сделки (в частности, переходе права собственности за уплаченную цену после проведения государственной регистрации). То есть к тому моменту истец в любом случае могла отграничить, заключённый ей договор от различных залоговых обязательств, по условиям в принципе отличающихся от предусмотренных сторонами. Именно в договоре купли-продажи объекта недвижимости, подписанном истцом от 06. 02. 2009 года заложены существенные условия, позволяющие однозначно квалифицировать сделку как договор купли-продажи земельного участка и жилого помещения. Так в п. 1 договора подробно описывается обязательство передачи истцом ответчику именно в собственность жилого помещения.Вуказанном пункте (с учётом положений о возмездности перехода собственности) отражен предмет сделки, по которой одна сторона передаёт в собственность другой стороне за плату чётко обусловленную вещь.
Особое внимание стоит обратить на п. 3, 5, 6 договора, в которых стороны прописали о полной оплате именно покупателем, а не заимодавцем, цены, как земельного участка, так и жилого помещения. В контексте всего договора ясно, что данная денежная сумма окончательно и бесповоротно переходит к продавцу и возврату покупателю не подлежит; очень понятно и доступно для понимания даже юридически безграмотного лица изложены все действия сторон и наступающие последствия относительно перехода права собственности. Очень важно, что ни в одном пункте договора не указано о какой-либо обеспечительной функции данной сделки применительно к иным обязательствам сторон.
Исходя из всего широчайшего спектра известных истцу (на момент 06. 02. 2009 г.) условий совершенной сделки, её природы, характера и наступающих правовых последствий, именно в этот момент она могла и должна была определиться с обстоятельствами соответствия заключённой ей сделки (путём собственноручного подписания договора и личной регистрации его в Федеральной регистрационной службе) реально существующим намерениям.
Согласно абзацу 2 ч. 6 ст. 152 Гражданского процессуального кодекса РФ: «При установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу». Отмечает, что единство судебной правоприменительной практики считает пропуск сроков исковой давности самостоятельным основанием для отказа в удовлетворение иска. Так, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ ст 15.11.2001 № 118 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» гласит: «Если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лито) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске». Дополнил, что истец просила у Потанина в долг 400 000 рублей. 200 000 рублей были даны в долг, а за 200 000 рублей Потанин приобрел у истца дом и земельный участок. Дополнительное соглашение подтверждает, что истица возможен на возмездной основе получить право собственности на дом и земельный участок только после погашения долга, чего до настоящего времени не произошло.
Третье лицо Касимов Н.Ф. исковые требования поддержал, просит признать сделку недействительной. Пояснил, что при заключении всех договоров он был с истицей, его женой, но при подписании их не присутствовал. Согласен с тем, что взяли у Потанина деньги в долг в сумме 200 000 рублей и готовы погасить долг. С женой продажу дома и земельного участка не обсуждали. Разговор был только о залоге, поэтому он сначала дал нотариальное согласие на залог дома и земельного участка и только в марте месяце 2009 года дал согласие на продажу земельного участка и дома. Дом приобретался ими совместно в браке. Потанина ни при одной сделке не видел. Везде был его представитель Митрофанов с какой-то женщиной. Забеспокоились они с женой, что что-то не так с долгом, и домом и земельным участком, когда у них перестали принимать деньги, а затем пришло письмо с требованием освободить дом. Считал, что дом и земельный участок находятся в залоге под сумму займа. Согласие на продажу дома дал, так как этого требовали займодавцы.
Заслушав истца, ее представителя, представителя ответчика, третье лицо, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Суд считает, что срок исковой давности по исковым требованиям истца и третьего лица не пропущен. В течение года до 06.02.2010 года до истечения года подписания договора купли-продажи истцом и третьим лицом были приняты меры по восстановлению своих прав путем обращения в органы внутренних дел с заявлением 27 августа 2009 года, после предъявления претензий Потаниным по освобождению дома, земельного участка и погашении долга по договору купли-продажи. Последнее сообщение из ОВД полученное истцом датировано 18.05.2010 года. Суд считает ошибочным мнение представителя ответчика об исчислении срока давности с момента подписания договоров. Принимая во внимание юридическую неграмотность истца и третьего лица, суд считает необходимым исчислять срок с 06 августа 2010 года, когда истек срок исполнения договора займа, после чего в адрес истца поступили претензии, как по договору займа, так и по дому с земельным участком.
06 февраля 2009 г. между истцом Касимовой Н.А. и ответчиком Потаниным В.В. заключен договор купли - продажи земельного участка площадью 1371 кв.м., оцененного в сумму 100 000 рублей и расположенного на нем одноэтажного бревенчатого жилого дома общеполезной площадью 83,9 кв.м., в том числе жилой 55,2 кв.м., оцененного такж в сумме 100 000 рублей, находящихся по адресу: .... (л.д. 17)
Согласно п. 6 указанного договора расчет между сторонами произведен полностью при подписании договора, а пункт 10 предусматривает, что бязательство продавца передать дом и земельный участок покупателю считается исполненным после подписания передаточного акта 06 февраля 2009 года. (л.д. 16)
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 12.03.2009 года (л.д. 17 оборот).
В этот же день между истцом и ответчиком заключен договору займа на сумму 200 000 рублей и дополнительное соглашение к указанному договору о том, что ответчик обязуется передать право собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом в собственность Касимовой Н.А. в случае исполнения обязательств по договору займа от 06 февраля 2009 года.
В соответствие со ст. 549 ч. 1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствие со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствие со ст. 432 ч. 1 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Частью 4 ст. 434 ГК РФ предусмотрено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В соответствие со ст. 556 ч. 1 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту о передаче.
Право собственности на проданные дом и земельный участок ранее было зарегистрировано на Касимову Н.А. 18 июля 2007 года, хотя дом был куплен в браке истца Касимовой и третьего лица Касимова, что не оспорено стороной ответчика.
В соответствие со ст. 35 СК РФ:
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
На момент подписания договора купли-продажи спорных дома и земельного участка от третьего лица Касимова Н.Ф. имелось нотариально удостоверенное согласие лишь на заключение договора займа и договора залога приобретенных в браке жилого дома и земельного участка от 23.01.2009 года. Нотариально удостоверенное согласие Касимова Н.Ф. на продажу, приобретенных в браке дома и земельного участка было дано третьим лицом только 10 марта 2010 года по требованию займодавца.
Суд делает вывод, что на момент подписания письменного договора купли - продажи от 06.02.2009 года спорного дома и земельного участка, акта приема передачи дома и земельного участка, приобретенных супругами Касимовыми во время совместного брака согласия супруга Касимова Н.Ф. на продажу общего имущества не было.
Доводы истца о том, что дополнительное соглашение от 06.02.2010 года к договору займа, заключенное между ней и ответчиком свидетельствует о притворности договора купли-продажи не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела. Истица в судебном заседании подтвердила, что понимала, что заключает договор купли-продажи дома и земельного участка.
В дополнительном соглашении от 06.02.2009 года к договору займа указана лишь возможность передачи права собственности на проданные по договору купли-продажи от 06.02.2010 года недвижимые вещи в случае исполнения истцом обязательств, взятых на себя по договору займа. В указанном соглашении отсутствует договоренность сторон о безвозмездной передаче права собственности.
Исковые требования о вменении обязанности ответчику принять денежные средства от истицы во исполнение договора займа от 06.02.2010 года признаны представителем ответчика.
Признание иска представителем ответчика не нарушает закон, законные интересы и права иных лиц, поэтому принято судом.
В соответствие со ст. 173 ч. 3 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом выносится решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
06.02.2010 года истец Касимова Н.А. по договору займа взяла у ответчика 200 000 рублей, которые до настоящего времени не возвращены.
В соответствие со ст. 810 ч. 1 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Принимая во внимание указанное выше, суд считает, что исковые требования Касимовых подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Касимовой Н.А. и Касимова Н.Ф. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 06.02.2009 года земельного участка площадью 1 371 кв. м., предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, относящегося к землям населенных пунктов, кадастровый номер ~~, бревенчатого жилого дома общей площадью 83,90 кв. м., в том числе жилой - 55,2 кв. м., расположенных по адресу: ... заключенный между Касимовой Н.А. и Потаниным А.В. недействительным.
Признать Потанина А.В. утратившим право собственности на земельный участок площадью 1 371 кв. м., предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер ~~, бревенчатого жилого дома общей площадью 83, 90 кв. м., в том числе жилой - 55,2 кв. м., расположенные по адресу: ....
Признать за Касимовой Н.А., ,,, г.р., уроженкой ..., паспорт 22 01 ~~, выдан УВД ... ,,,, состоящей на регистрационном учете по адресу: ... право собственности на земельный участок площадью 1 371 кв. м., предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер ~~, одноэтажный бревенчатого жилого дома общей площадью 83,90 кв. м., в том числе жилой - 55,2 кв. м., расположенные по адресу: ....
Признать реестровые записи в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 14/047/2010 -321 и № 14/047/2010-322 от 05.08.2010 года недействительными.
Обязать Касимову Н.А. возвратить Потанину В.В. деньги по договору купли-продажи от 06.02.2010 года в сумме 200 000 рублей.
Обязать Потанина В.В. принять от Касимовой Н.А. денежные суммы в счет погашения суммы займа по договору займа от 06.02.2009 года.
Определение суда от 02 сентября 2010 года об обеспечении иска считать отмененным после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Нижегородский областной суд через районный суд в течение 10 дней с момента вынесения его в окончательной форме.
Судья подпись
***