Решение о присуждении к исполнению обязанности по договору купли-продажи в натуре

Судебные акты /
ПФО /
Нижегородская область /
Дальнеконстантиновский районный суд /
Решение о присуждении к исполнению обязанности по договору купли-продажи в натуре

Решение о присуждении к исполнению обязанности по договору купли-продажи в натуре

копия

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 октября 2011 года р.п. Дальнеконстантиново

Дальнеконстантиновский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Кляина А.В., секретаря судебного заседания Соболевой С.В., с участием: Генерального директора ООО «ЭКО» Кундина Б.Н.,представителя истца Кундина Н.Б., представителя ответчиков Трифоновой О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ЭКО» к Горчакову М.Г., Королевой Л.В.:

-понудить Королеву Л.В. к государственной регистрации перехода права собственности на строение; взыскании с Королевой Л.В. 240 000 рублей в счёт возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации права собственности на строение; расторгнуть с Горчаковым М.Г. договор купли - продажи и взыскать с Горчакова М.Г. 175 000 рублей в счёт оплаты за земельный участок; взыскать с Горчакова М.Г.: 10 000 рублей по оплате предварительного договора; 30 000 рублей за уборку земельного участка; 15 000 рублей за оказание платных юридических услуг; неустойку 6 233 рубля за 147 дней;

Встречному иску Королевой Л.В., Горчакова М.Г. к ООО «ЭКО»

-о применении последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи недвижимости от 19.04.2011 года;

- возложении обязанности возвратить по акту приема - передачи здание коровника № 5 - общей площадью 1 393,5 кв.м., расположенное по адресу: ...Г и земельный участок, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 6111 кв.м., кадастровый номер ~~, расположенный по адресу: ...;

Третьи лица не заявляющие самостоятельных требований: Правительство Нижегородской области; Администрация Дальнеконстантиновского района Нижегородской области;

Третье лицо заявляющее самостоятельные требования: Королев Ю.И.;

Самостоятельному требованию третьего лица Королева Ю.И. к ООО «ЭКО», Королевой Л.В., Горчакову М.Г.

-о признании права общей долевой собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание-коровник ~~, расположенное по адресу: ...Г, общей площадью 1 393,5 кв.м;

- применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка и строения, расположенного на нём, от 19.04.2011 года, заключенного между ООО «ЭКО», Горчаковым М.Г. и Королевой Л.В. в части, обязав Королеву Л.В. и ОО «ЭКО» вернуть друг другу всё полученное по сделке;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ЭКО» предъявило исковые требования к Горчакову М.Г., Королевой Л.В. о возложении обязанности исполнить обязательства по договору от 19.04.2011 года, передать недвижимое имущество и документы для государственной регистрации права собственности, не препятствовать процедуре регистрации.

01.08.2011 года Королева Л.В., Горчаков М.Г. предъявили встречный иск ООО «ЭКО» о применении последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи недвижимости от 19.04.2011 года.

15.08.2011 года в порядке ст. 39 ГПК РФ ООО «ЭКО» изменило исковые требования, просят обязать ответчиков передать истцу документы необходимые для государственной регистрации права собственности на земельный участок и строение на нём расположенное, не препятствовать процедуре регистрации.

15.08.2011 года Л.В.Королева Л.В., Горчаков М.Г. изменили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просят применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи недвижимости от 19.04.2011 года; возложить обязанность возвратить по акту приема - передачи здание коровника ~~ - общей площадью 1 393,5 кв.м., расположенное по адресу: ...Г и земельный участок, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 6111 кв.м., кадастровый номер ~~, расположенный по адресу: ....

03.10.2011 года ООО «ЭКО» изменило исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит расторгнуть договор с Горчаковым М.Г. и взыскать с него 175 000 рублей в счёт оплаты за земельный участок; взыскать с Горчакова М.Г.: 10 000 рублей по оплате предварительного договора; 30 000 рублей за уборку земельного участка; 7 500 рублей за оказание платных юридических услуг; неустойку 6 233 рубля за 147 дней; 93 000 рублей в счёт издержек истца, связанных с несением обязательств перед контрагентами.

20.10.2011 года участвующий в деле в качестве третьего лица Королёв Ю.И. заявил через своего представителя ходатайство о признании его третьим лицом с самостоятельными требованиями.

24.10.2011 года ООО «ЭКО» изменило исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит понудить Королеву Л.В. к государственной регистрации перехода права собственности на строение; взыскании с Королевой Л.В. 300 000 рублей в счёт возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации права собственности на строение; расторгнуть договор с Горчаковым М.Г. и взыскать с него 175 000 рублей в счёт оплаты за земельный участок; взыскать с Горчакова М.Г.: 10 000 рублей по оплате предварительного договора; 30 000 рублей за уборку земельного участка; 15 000 рублей за оказание платных юридических услуг; неустойку 6 233 рубля за 147 дней; 93 000 рублей в счёт издержек истца, связанных с несением обязательств перед контрагентами.

26.10.2011 года Королев Ю.И. в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями заявил исковые требования к ООО «ЭКО», Горчакову М.Г., Королевой Л.В. о признании права общей долевой собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание-коровник ~~, расположенное по адресу: ...Г, общей площадью 1 393,5 кв.м; применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка и строения, расположенного на нём, от 19.04.2011 года, заключенного между ООО «ЭКО», Горчаковым М.Г. и Королевой Л.В. в части, обязав Королеву Л.В. и ОО О «ЭКО» вернуть друг другу всё полученное по сделке.

28.10.2011 года ООО «ЭКО» изменило исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит понудить Королеву Л.В. к государственной регистрации перехода права собственности на строение; взыскании с Королевой Л.В. 240 000 рублей в счёт возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации права собственности на строение; расторгнуть с Горчаковым М.Г. договор купли - продажи взыскать с Горчакова М.Г. 175 000 рублей в счёт оплаты за земельный участок; взыскать с Горчакова М.Г.: 10 000 рублей по оплате предварительного договора; 30 000 рублей за уборку земельного участка; 15 000 рублей за оказание платных юридических услуг; неустойку 6 233 рубля за 147 дней;

В судебном заседании Генеральный директор ООО «ЭКО» Кундин Б.Н., представитель ООО «ЭКО» Кундин Н.Б., представили суду заявление, что настаивают на исковых требованиях от 28.10.2011 года, от остальных требований отказывается.

По исковым требованиям от 28.10.2011 года уточнили в судебном заседании, что 10 000 рублей по предварительному договору с Горчакова М.Г. не взыскивать, они вошли в сумму 175 000 рублей. Неустойку рассчитывать от суммы 175 000 рублей, а не 185 000 рублей, срок взыскания неустойки исчислять с даты заключения основного договора - 19.04.2011 года, по 15.09.2011 года, за 147 дней, в сумме 5 895 рублей, а не 6 233 рубля.

В обоснование иска ООО «ЭКО» указано, что 26.10.2010 года был заключен предварительный договор, а 19.04.2011 года между ООО «ЭКО» и ответчиками заключен договор купли продажи земельного участка и строения на нём расположенного, находящихся по адресу: ... - г. 19.04.2011 года стороны подписали акт приема-передачи имущества: земельного участка и здания коровника на нём расположенного. Цена договора составила 525 000 рублей, из которых 10 000 рублей передано Горчакову М.Г. при подписании предварительного договора, 200 000 рублей при подписании основного договора. В июне 2011 года ответчики уведомили истца об отказе от исполнения договора, передачи документов на объекты недвижимости, отказе получать денежные средства по договору.

В обоснование иска Королевой Л.В., Горчакова М.Г. указано, что 19.04.2011 года между ООО «ЭКО» и ответчиками заключен договор купли продажи земельного участка и строения на нём расположенного, находящихся по адресу: ... - г. 19.04.2011 года стороны подписали акт приема-передачи имущества: земельного участка и здания коровника на нём расположенного. По договору купли - продажи Королева Л.В. была обязана передать истцу здание коровника общей площадью 1485,7 кв.м., расположенное по адресу: ... .... Объект ...недвижимости не мог являться предметом договора купли - продажи, поскольку в соответствии с положением ст. 219 ГК РФ не прошел процедуру государственной регистрации права.

Помимо здания коровника предметом договора является земельный участок принадлежащий Горчакову М.Г., и на котором расположен коровник принадлежащей Королевой Л.В.. Категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадь 6 111 кв.м.. В соответствии с положением ст. 8 ФЗ - 101 от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Закона Нижегородской области от 20.12.2007 года «Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области», продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан уведомить Правительство Нижегородской области, муниципальное образование по месту расположения земельного участка, как имеющих в силу закона преимущественное право покупки. Согласно п. 4 ст. 8 ФЗ - 101 от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», сделка по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В обоснование иска Королева Ю.И. указано, что 14.11.1992 года заключил брак с Королевой Л.В., по решению мирового судьи судебного участка № 7 Ленинского района г. Нижнего Новгорода от 11.11.2005 года, брак расторгнут. 20.08.2010 года ему стало известно, что в период брака бывшая супруга приобрела на основании договора купли - продажи от 23.08.1996 года недвижимое имущество, склад кормов, коровник и диспетчерскую находящиеся в .... 19.04.2011 года заключила с ООО «ЭКО» договор купли - продажи коровника.

Считает сделку недействительной, поскольку на основании ст. 34 ч 1 СК РФ он имеет право на 1/2 долю в праве собственности на коровник, имущество приобретено во время брака, а именно 23.08.1996 года. Судебное решение от 08.04.2011 года не может быть основанием приобретения права собственности на имущество, как и факт государственной регистрации. Исчерпывающий перечень основания приобретения права собственности указан в ст. 218 ч 2 ГК РФ. Таким образом, единственным основанием приобретения права собственности на объект недвижимости являются договор купли-продажи и акт передачи коровника от 23.08.1996 года. Королева Л.В. имела право отчуждать лишь половину коровника, сделка ничтожна в силу ст. 167 ГК РФ стороны обязаны возвратить все полученное по сделке.

Право собственности Королевой Л.В. в момент заключения договора не было зарегистрировано в ЕГРП, денежные средства не переданы продавцу.

В судебном заседании Генеральный директор ООО «ЭКО» и его представитель показали суду, что в 2010 году проезжая по автодороге г.Нижний Новгород - Арзамас, в районе с. Богоявления, заметили находящиеся в стороне от дороги строения. Они заинтересовались строениями, подъехали посмотреть. На здании висело объявление о продаже и указан номер телефона. По указанному номеру ответил Горчаков М.Г., назначили встречу. Горчаков М.Г. пояснил, что он хозяин земли и коровника, готов продать недвижимость. Договорились по цене, Горчаков М.Г. подготовил предварительный договор. 26.10.2010 года подписал с Горчаковым М.Г. предварительный договор о покупке земли и коровника. Заплатил Горчакову М.Г. 10 000 рублей за оформление предварительного договора и 165 000 рублей после его подписания. Горчаков М.Г. подтвердил, что документы на землю и коровник оформлены. Потом Горчаков М.Г. передал, что коровник не его, а Королевой Л.В., но все документы будут оформлены. Основной договор готовил Горчаков М.Г., 19.04.2011 года договор был подписан им, Горчаковым М.Г. и Королевой Л.В.. При подписании договора присутствовала представитель ответчиков Трифонова О.П. Документы на землю, судебное решение по коровнику о праве собственности Королевой Л.В. они предъявили. Подписали акт передачи земельного участка и коровника. Он, Кундин Б.Н., лично передал Горчакову М.Г. наличными 200 000 рублей в счёт оплаты по договору. Всего передал Горчакову М.Г. 375 000 рублей. Королевой Л.В. за коровник предназначалось 200 000 рублей, Горчакову М.Г. за землю 175 000 рублей.

Сразу приступил к ремонту коровника, намереваясь разместить в нём оборудование по производству пластиковых окон. При подписании договора купли - продажи и акта передачи имущества договорились, что через несколько дней поедут в Дальнеконстантиново сдавать документы в Росреестр. Вместе с представителем ответчика Трифоновой О.П. поехали в Дальнеконстантиновский отдел Росреестра, но им отказали в принятии документов, поскольку у Королевой Л.П. отсутствовало Свидетельство о регистрации права на коровник. Горчаков М.Г. заверил, что всё быстро устранит и оформит. Через неделю спросил у Горчакова М.Г., как с документами, и тот пояснил, что ничего не собирается продавать, передумал. Встретились с Горчаковым М.Г. лично, пояснил, что сделка ничтожна, ничего не продаст. В июне 2011 года на адрес фирмы приходил перевод на 180 000 рублей, он отказался его получать, так как не мог понять, кто и зачем перевёл деньги.

Здание коровника отремонтировано, осталось настелить полы, но пока это не делает, поскольку отказываются передать имущество.

Еще до отказа Горчаковым М.Г. от договора, 30.05.2011 года он заключил с ООО «ЭВМ» договор аренды оборудования, выплачивает неустойку по п. 4.3 Договора, что не принял оборудование. Действиями Королевой Л.В. по отказу в государственной регистрации права собственности ему причинены убытки 240 000 рублей. Факт передачи денег генеральному директору денежных средств в сумме 186 000 рублей подтверждается копией рукописной расписки генерального директора ООО «ЭВМ» от 03.10.2011 года. Факт передачи 54 000 рублей подтверждается оригиналом рукописной расписки генерального директора ООО «ЭВМ» от 31.10.2011 года.

Просят обязать Королеву Л.В. осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на строение; взыскать с Королевой Л.В. 240 000 рублей в счёт возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации права собственности на строение, возникших из договора аренды оборудования; расторгнуть с Горчаковым М.Г. договор купли - продажи и взыскать с Горчакова М.Г. 175 000 рублей в счёт оплаты за земельный участок; взыскать с Горчакова М.Г.: 30 000 рублей за уборку земельного участка; 15 000 рублей за оказание платных юридических услуг; неустойку с даты заключения основного договора - 19.04.2011 года и по 15.09.2011 года, за 147 дней, в сумме 5 895 рублей.

С исковыми требованиями Горчакова М.Г. и Королевой Л.В. согласны в части расторжения договора купли продажи от 19.04.2011 года в части, по продаже земельного участка. Остальные требования не признают.

Просят суд отказать в иске о признании договора купли -продажи коровника ничтожным, возврате коровника Королевой Л.В.. Договор купли - продажи с Королевой Л.В. заключался после признания за Королевой Л.В. права собственности на коровник по решению суда. Она титульный собственник имущества, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца в Росреестре на предмет сделки, не нарушает права сторон, не противоречит закону.

Исковые требования Королева Ю.И. не признают, просят отказать полностью. Право собственности Королевой Л.В. на коровник возникло только на основании решения суда в 2011 году, после расторжения брака с истцом в 2005 году. Королев Ю.И. не может претендовать на данное имущество.

В судебном заседании представитель ответчиков Трифонова О.П. пояснила, что она не знает, кто готовил сторонам по делу предварительный договор. Горчаков М.Г. обратился в ООО «НЦСТРБ» за оказанием юридической услуги, заключении договора купли - продажи. Как работник данной фирмы она готовила договор купли - продажи от 19.04.2011 года. Готовила только текст, юридический анализ правоспособности сторон, наличие правоустанавливающих документов у сторон по сделке, не проверяла.

Сделка по продаже земельного участка Горчаковым М.Г. ничтожна в силу положения ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Горчаков М.Г. не знал, что нужно предложить купить земельный участок правительству области, затем властям района, а только потом с публичных торгов. Сделка ничтожна в силу закона, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки по земельному участку, вернуть землю Горчакову М.Г., готовы вернуть 175 000 рублей истцу, на основании ст.ст. 167, 168 ГК РФ.

Просят применить положение недействительности (ничтожности) договора купли - продажи коровника у Королевой Л.В., ст.ст. 167, 168 ГК РФ. Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Просит вернуть коровник Королевой Л.В..

Требование об обязании Королевой Л.В. осуществить государственную регистрацию перехода права на коровник не признаёт по ранее указанным доводам о ничтожности сделки.

Требование о взыскании с Горчакова М.Г. 30 000 рублей за уборку земельного участка считает завышенным, признают разумной сумму 15 000 рублей.

Требование о взыскании с Горчакова М.Г. 15 000 рублей за оказание юридических услуг считает завышенной.

Просит суд взыскать с Горчакова М.Г. неустойку за неисполнение договора в сумме 228 рублей 59 копеек. Горчаков М.Г. 14.06.2011 года посредством банковского перевода направил в ООО «ЭКО» 10 000 рублей и 165 000 рублей, полученные от Кундина Б.Н. по предварительному договору от 26.10.2010 года, а также вручил директору ООО «ЭКО» уведомление о ничтожности предварительного договора.

Требования Королева Ю.И. о признании за ним права собственности на 1/2 долю коровника, оставляет на усмотрение суда. Признаёт, что договор купли-продажи коровника Королевой Л.В. у ТОО «Полянское» от 23.08.2006 года, не зарегистрирован в БТИ, нотариально не удостоверен. Брак с Королевым Ю.И. она расторгла в 2005 году. На основании решения суда от 08.04.2011 года за Королевой Л.В. законно признано право собственности на коровник.

Третье лицо Правительство Нижегородской области представило в судебное заседание письменный отзыв о рассмотрении дела без их участия.

Считают сделку по продаже Горчаковым М.Г. земельного участка сельскохозяйственного назначения без соблюдения преимущественного права покупки, ничтожной, на основании положения ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101 от 24.07.2002 года, положения ст. 12 Закона Нижегородской области № 195 -З «Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области». Правительство Нижегородской области не получало от Горчакова М.Г. предложения купить земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Третье лицо Администрация Дальнеконстантиновского района Нижегородской области представило в суд заявление о рассмотрении дела без их участия.

Считают, что на основании положения ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101 от 24.07.2002 года, нарушено право муниципального органа на преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Третье лицо с самостоятельными требованиями Королев Ю.И. в судебное заседание не явился. О причине неявки суд не уведомили. Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями в судебное заседание не явилась.

В предыдущем судебном заседании представитель третьего лица с самостоятельными требованиями Балдова Е.В. пояснила, что с 14.11.1992 года Королев Ю.И. и Королева Л.В. состояли в браке. Договор от 23.08.1996 года купли - продажи коровника в ТОО «Полянское» в БТИ Королевой Л.В. не регистрировался, нотариально не заверен, сделка совершена до вступления в законную силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Имущество при разводе не делили.

В исковом заявлении Королева Ю.И. указано, что Королевы состояли в браке с 14.11.1992 года, брак расторгнут по решению суда 11.11.2005 года. О покупке коровника 23.08.1996 года в ТОО «Полянское» он узнал 20.08.2011 года. Согласно ст. 34 СК РФ всё нажитое во время брака, является совместной собственностью. Согласно ст. 39 СК РФ доли супругов признаются равными. Согласно ст. 218 ч 2 ГК РФ, указан исчерпывающий перечень оснований для приобретения права собственности и судебное решение в нём не указано. Основанием приобретения права собственности выступает договор купли - продажи коровника от 23.08.1996 года и акт приёма - передачи нежилого здания от ТОО «Полянское» к Королевой Л.В., а не судебное решение от 08.04.2011 года. Подлежит применению положение ст. 246 ГК РФ, Королева Л.И. могла распорядиться только половиной коровника. ООО»ЭКО» не является добросовестным приобретателем недвижимого имущества. На момент совершения сделки право собственности Королевой Л.В. не было зарегистрировано в ЕГРП. Согласно ст.ст.167, 168 ГК РФ договор купли -продажи коровника недействителен, необходимо применение последствий недействительности сделки.

Заслушав стороны, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Сторона истцов, представитель ответчиков, заявили в судебном заседании о согласии рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц: ответчиков Горчакова М.Г. и Королевой Л.В., Правительства Нижегородской области, Администрации Дальнеконстантиновского района Нижегородской области», третьего лица с самостоятельными требованиями Королева Ю.И. и его представителя Балдовой Е.В.. Согласно правила ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Согласно ст. 12 Закона Нижегородской области от 27.12.2007 N 195-З "Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области", продавец земельного участка обязан известить в письменной форме Правительство области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если Правительство области или орган местного самоуправления муниципального района в случае, предусмотренном настоящим Законом, откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца земельного участка о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец земельного участка вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу на условиях, указанных в извещении, и не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец земельного участка обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьёй. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме Правительство области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

В судебном заседании установлено и не оспорено сторонами, что действие предварительного договора купли - продажи от 26.10.2010 года заключенного между Горчаковым М.Г. и ООО «Эко», закончилось в связи с заключением основного договора купли- продажи от 19.04.2011 года.

19.04.2011 года между Горчаковым М.Г. - «Сторона 1» (продавец земельного участка), Королевой Л.В. - «Сторона 2» (продавец здания коровника), ООО «ЭКО» - «Сторона 3» покупатель, заключен договор купли - продажи.

Согласно договора, Сторона 1 и Сторона 2 обязуются передать в собственность Стороне 3, а Сторона 3 принять в собственность в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем «Объекты».

В п.п 1.1 Договора, указано: земельный участок,категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 6111 кв.м., кадастровый номер ~~, расположенный по адресу: ..., северо-западная часть ...; здание-коровник ~~, расположенное по адресу: ...Г, общей площадью 1 393,5 кв.м;

В п.п 1.2 Договора, указано: «Объект 1» принадлежит Горчакову М.Г. на праве собственности, Свидетельство о государственной регистрации права 52АГ 822954 от 05.03.2011 года. «Объект 2» принадлежит Королевой Л.В. на праве собственности на основании Договора купли-продажи нежилых зданий от 23.08.21996 года и решения Дальнеконстантиновского районного суда Нижегородской области от 08.04.2011 года.

В судебном заседании сторона истцов и сторона ответчиков признали, что сделка в части продажи земельного участка на основании договора купли - продажи от 19.04.2011 года, заключенного между Горчаковым М.Г. - сторона 1 (продавец земельного участка), Королевой Л.В. - сторона 2 (продавец здания коровника), ООО «ЭКО» - сторона 3 (покупатель), не соответствует закону: ст. 12 Закона Нижегородской области № 195 -З «Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области», ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101 от 24.07.2002 года, поскольку совершена с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна в силу закона.

Требования о признании ничтожной сделки купли-продажи земельного участка, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 6111 кв.м., кадастровый номер ~~, расположенный по адресу: ..., северо-западная часть ..., а также возврату сторонам всего полученного по сделке, заявлены истцом ООО «ЭКО», ответчиками Горчаковым М.Г. и Королевой Л.В., подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истец ООО «ЭКО» обязан передать ответчику Горчакову М.Г. земельный участок, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 6111 кв.м., кадастровый номер ~~, расположенный по адресу: ..., северо-западная часть ..., а Горчаков М.Г. обязан передать ООО «ЭКО» 175 000 рублей полученных в счёт оплаты за указанный земельный участок.

В суде установлено и не оспорено сторонами, что коровник ~~, Королева Л.В. приобрела в ТОО « Полянское» по договору купли-продажи от ,,,, и имущество передано покупателю по акту передачи от 23.08.1996 года. Указанный договор нотариально не удостоверен, в БТИ не зарегистрирован. ТОО «Полянское» ликвидирован.

Решением Дальнеконстантиновского районного суда Нижегородской области от 08.04.2011 года за Королевой Л.В. признано право собственности на здание-коровник ~~, расположенное по адресу: ...Г, общей площадью 1 393,5 кв.м.

Перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен Законом. Перечень сделок, государственная регистрация которых не производится, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (свобода договора - п. 2 ст. 421 ГК РФ). Если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость (связан с отчуждением недвижимости), то только возникшее право и должно быть зарегистрировано.

Согласно ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли - продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст.551) не означает регистрации самого договора купли продажи.

Договор купли продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Гражданский кодекс Российской Федерации, п.п. 3 п. 1 ст. 8, в качестве самостоятельного основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" п. 1 ст. 17, относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям государственной регистрации.

Следовательно, договор купли- продажи от 19.04.2011 года заключенный между Горчаковым М.Г. - «Сторона 1» (продавец земельного участка), Королевой Л.В. - «Сторона 2» (продавец здания коровника), ООО «ЭКО» - «Сторона 3» покупатель, в части продажи здания-коровника ~~, расположенного по адресу: ...Г, общей площадью 1 393,5 кв.м,, не может быть признан недействительным (ничтожным). Оснований для применения последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи от 19.094.2011 года, в части продажи коровника ~~, не установлено.

Исковые требования Королевой Л.В. и Горчакова М.Г. к ООО «ЭКО» о применении последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи недвижимости от 19.04.2011 года; возложении обязанности возвратить по акту приема - передачи здание коровника ~~ - общей площадью 1 393,5 кв.м., расположенное по адресу: ...Г, удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, имеются основания для удовлетворения искового требования ООО «ЭКО» к Королевой Л.В. осуществить государственную регистрацию перехода прав к ООО «ЭКО» на нежилое здание-коровник ~~, расположенное по адресу: ...Г, общей площадью 1 393,5 кв.м..

В судебном заседании представитель ответчика Горчакова М.Г. частично, в размере 15 000 рублей, признал исковые требования ООО «ЭКО» о взыскании 30 000 рублей за уборку земельного участка. Представитель ответчика считает сумму 30 000 рублей завышенной. Истцом представлен договор от 26.04.2011 года на оказание услуг по уборке территории земельного участка переданного Горчаковым М.Г. по акту передачи от ,,, в ООО «ЭКО». Никаких доказательств явной несоразмерности заявленной суммы иска по уборке территории представитель ответчика Горчакова М.Г., суду не представил.

Суд считает заявленную сумму соразмерной, подлежащей удовлетворению.

Представитель ответчика Горчакова М.Г. с исковыми требованиями о взыскании 15 000 рублей за оказание юридических услуг согласился частично, указанную сумму считает завышенной.

Расходы стороной истца подтверждены документально договором на оказание юридических услуг. В силу ст. 100 ГПК РФ данные расходы соответствуют пределам разумности и подлежат возмещению.

ООО «ЭКО» настаивает на взыскании с ответчика Горчакова М.Г. неустойки за ненадлежащее исполнение договора купли - продажи земельного участка в размере 5 895 рублей, за период 147 дней - с 19.04.2011 года по 15.09.2011 года. Пояснили, что ранее указанная сумма неустойки 6 233 рубля неправильно исчислена. Уплата неустойки предусмотрена п.п.4.1 Договора от 19.04.2011 года.

Представителем ответчика Горчакова М.Г. исковые требования о взыскании неустойки признаны частично, в размере 228 рублей 59 копеек. В обоснование частичного признания данного искового требования представителем ответчика указано, что 14.06.2011 года Горчаков М.Г. в письменном виде уведомил ООО «ЭКО» о недействительности (ничтожности) договора по продаже земли, перечислил полученный задаток 175 000 рублей (л.д. 50,51,52), но деньги были возвращены - отказались получать.

Предварительный договор купли - продажи от 26.10.2010 года заключенный между Горчаковым М.Г. и ООО «ЭКО» прекратил своё действие с момента заключения основного договора от 19.04.2011 года. Горчаков М.Г. 14.06.2011 года направил ООО «ЭКО» уведомление (л.д. 50) о недействительности (ничтожности) именно предварительного договора от 26.10.2010 года, прекратившего своё действие на тот момент.

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд считает обоснованным требование ООО «ЭКО» о взыскании неустойки в размере 5 895 рублей (175 000 - оплачено ответчику за земельный участок 19.04.2011 г., 8,25% - ставка рефинансирования ЦБ РФ, 147 дней - с 19.04.2011 г. по 15.09.2011 г., 360 = 5 895 рублей.

Не подлежит удовлетворению заявленные самостоятельные требования третьего лица Королева Ю.И. к ООО «ЭКО», Королевой Л.В., Горчакову М.Г.

В судебном заседании установлено и не оспорено сторонами, что Королева Л.В. и Королев Ю.И. с 14.11.1992 года состояли в браке. Коровник куплен Королевой Л.В. по договору купли - продажи недвижимости от 23.08.1996 года и передан покупателю по акту приёма-передачи. Договор купли-продажи коровника нотариально не регистрировался, в БТИ не зарегистрирован. 11.11.2005 брак между супругами Королевыми расторгнут, имущество не делилось. Решением Дальнеконстантиновского районного суда Нижегородской области от 08.04.2011 года право собственности на коровник ~~ признано за Королевой Л.В..

Согласно ст. 6 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации" вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Для того чтобы суд признал сделку недействительной, необходимо существование трех условий:

- первое условие - это само несогласие супруга на ее совершение;

- второе условие - знание супруга, совершившего сделку, о том, что другой супруг будет против заключения этой сделки;

- третье условие - наличие требования о признании сделки недействительной от супруга, который не давал согласие на заключение этой сделки.

Для подачи заявления в суд о признании такой сделки недействительной срок исковой давности по таким делам равен одному году. Он начинается с того момента, как супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Обязательной государственной регистрации возникновения права общей совместной собственности супругов на недвижимое имущество в настоящее время нет. В случае, когда в договоре указан в качестве собственника только один супруг, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним, должны зарегистрировать право собственности за лицом, указанным в договоре. При несогласии другой супруг имеет право обратиться в суд с требованием о признании за ним права совместной собственности на приобретенное имущество.

Согласно пункта 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В судебном заседании третьим лицом с самостоятельными требованиями и его представителем не представлено достоверных доказательств, что о приобретении супругой коровника в 1996 году, заявитель действительно узнал только в 23.08.2011 года.

Не доказано суду, что ООО «ЭКО» является недобросовестным приобретателем недвижимого имущества - коровника ~~. На момент заключения договора купли -продажи Королева Л.В. имела на руках договор купли - продажи и акт приёма-передачи недвижимого имущества по договору от 23.08.1996 года, решение Дальнеконстантиновского районного суда Нижегородской области от 08.11.2011 года о признании за ней права собственности на недвижимое имущество - коровник ~~. Суд считает ООО «ЭКО» добросовестным приобретателем.

Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ.

Как уже указывалось в решении, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Королевым Ю.И. иска о взыскании с Королевой Л.В. стоимости 1/2 доли коровника ~~, не заявлялись.

Руководствуясь ст.ст. 193 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Договор купли - продажи от 19.04.2011 года заключенный между ООО «ЭКО» с одной стороны и Королевой Л.В., Горчаковым М.Г. с другой стороны, признать ничтожным в части продажи земельного участка, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 6111 кв.м., кадастровый номер ~~, расположенный по адресу: ..., северо-западная часть .... Применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернуть земельный участок Горчакову М.Г., Горчакову М.Г. деньги 175 000 рублей ООО «ЭКО».

Обязать Королеву Л.В. осуществить государственную регистрацию прав к ООО «ЭКО» на нежилое здание-коровник ~~, расположенное по адресу: ...Г, общей площадью 1 393,5 кв.м..

Взыскать с Горчакова Михаила Германовича в пользу ООО «ЭКО» 30 000 рублей за содержание и уборку земельного участка, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 6111 кв.м., кадастровый номер 52:32:0500029:356, расположенное по адресу: ..., северо-западная часть ....

Взыскать с Горчакова М.Г. в пользу ООО «ЭКО» неустойку за просрочку обязательства по договору купли - продажи от 19.04.2011 года за 147 дней - с 19.04.2011 года по 15.09.2011 года в размере 5 895 рублей.

Взыскать с Горчакова М.Г. в пользу ООО «ЭКО» 15 000 рублей за оказание платных юридических услуг.

В остальной части исковых требований ООО «ЭКО» к Горчакову М.Г., Королевой Л.В., отказать в полном объёме.

В остальной части исковых требований Горчакова М.Г., Королевой Л.В. к ООО «ЭКО», отказать в полном объёме.

В исковых требованиях третьего лица с самостоятельными требованиями Королева Ю.И. к ООО «ЭКО», Королевой Л.В., Горчакову М.Г.

-применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка и строения, расположенного на нём, от 19.04.2011 года, заключенного между ООО «ЭКО», Горчаковым М.Г. и Королевой Л.В. в части, обязав Королеву Л.В. и ОО «Эко» вернуть друг другу всё полученное по сделке;

-отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Кляин

***н