О восстановлении нарушенных прав пользования, владения и распоряжения жилым помещением, о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета



Дело 2-676/2011

                                                  

                                                                             Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

28 ноября 2011 года                                                                                              г. Цивильск

Цивильский районный суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Елехина С.В.

при секретаре Ивановой Н.Н.

с участием пом. прокурора Цивильского района Чувашской Республики Пушкина А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ержакова Д.Л. к Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В. о восстановлении нарушенных прав пользования, владения и распоряжения жилым помещением, о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета и по встречному иску Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. к Ержакову Д.Л. восстановлении нарушенных прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением, о признании недействительными договора купли-продажи жилого помещения и записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

    Ержаков Д.Л. через своего представителя Леонтьева В.С. обратился в суд с иском к Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В. о восстановлении нарушенных прав пользования, владения и распоряжения квартирой № в <адрес>, возложив на ответчиков обязанность не чинить ему препятствий в этом; выселении ответчиков и снятии их с регистрационного учета в жилом помещении по указанному адресу. Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между его доверителем Ержаковым Д.Л. и ответчиками, Ержаков Д.Л. является собственником <адрес>. Данный договор прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана соответствующая запись. Указанная квартира была приобретена истцом за <данные изъяты> рублей, которые были выплачены ответчикам полностью до подписания договора купли-продажи. В соответствии с п.4 указанного договора, ответчики Ельмакова Г.И. и Григорьев В. В. обязались сняться с регистрационного учета и освободить занимаемое ранее им жилое помещение до ДД.ММ.ГГГГ, однако по настоящее время свои обязательства не выполняют, жилое помещение освобождать отказываются. Таким образом, Ержаков Д.Л., являясь собственником спорной квартиры, не может реализовать свои права на пользование, владение и распоряжение спорным жилым помещением.

      Возражая против иска Ержакова Д.Л., Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В. обратились со встречным иском (с учетом уточнений и дополнений) о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, о признании недействительным записи о регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним и признании права владения, распоряжения и пользования жилым помещением. Требования мотивированы тем, что оспариваемый договор купли-продажи жилого помещения - <адрес> Республики является недействительным в виду его притворности на основании ст.170 ГК РФ, поскольку он прикрывает договор залога указанной квартиры. Поскольку Григорьеву В.В. в связи с осуществлением ремонтных работ потребовались деньги в сумме <данные изъяты> рублей, а получить кредит в банке не удалось, в ДД.ММ.ГГГГ, он по обьявлению о выдаче займа под залог недвижимости обратился в ООО <данные изъяты> в <адрес>. Ранее они Ержакова Д.Л. никогда не знали. Последний представившись представителем ООО <данные изъяты>, уверил их, что они получат денежные средства в размере <данные изъяты> рублей под залог квартиры, расположенной по адресу <адрес> Чувашской Республики, принадлежащей им на праве общей долевой (по 1/2 ) собственности. Данную квартиру они никогда продавать не собирались, это единственное их жилье, где они зарегистрированы и проживают. ДД.ММ.ГГГГ они встретились с Ержаковым Д.Л. в <адрес>, который подготовил все необходимые документы для совершении сделки залога. Они подписали указанные документы, т.к. были уверены, что совершают сделку залога, после чего тот передал им деньги в сумме <данные изъяты> рублей с условием ежемесячной оплаты долга по <данные изъяты> рублей в течение 1 (одного) года. Одновременно между ними был заключен предварительный договор, по которому Ержаков Д.Л., выступая собственником квартиры, обязался продать Григорьеву В.В. и Ельмаковой Г.И. эту же квартиру за <данные изъяты> рублей, через один год. После этого, они ежемесячно погашали сумму залога, передавая Ержакову Д.Л. по <данные изъяты> рублей.

       Получив в ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление Ержакова Д.Л. об исполнении обязательств, выселении и снятии с регистрационного учета с принадлежащего им жилого помещения, они поняли, что представитель ООО <данные изъяты> Ержаков Д.Л., введя их в заблуждение, обманным путем, не заплатив им <данные изъяты> рублей, завладел квартирой, принадлежащей им на праве долевой собственности. Договор аренды спорной квартиры Григорьев В.В. с Ержаковым Д.Л. не заключал. Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В. проживают в спорном жилом помещении как собственники, вносят плату за коммунальные услуги. При таких обстоятельствах, договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ними и Ержаковым Д.Л., является недействительным, поскольку совершен с целью прикрыть другую сделку - договор залога.

        Истец (ответчик по встречному иску) Ержаков Д.Л. на судебное заседание не явился, представил письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. Свои исковые требования поддерживает, а встречные требования Ельмаковой Г.И. и Григорьева АВ.В. не признает и просит в их удовлетворении, отказать.

         В судебном заседании представитель истца (по встречному иску - ответчика) Ержакова Д.Л. - Леонтьев В.С., участвующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.229) исковые требования Ержакова Д.Л. поддержал в полном обьеме по вышеизложенным основаниям, а встречный иск Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. не признал, указывая, что договор купли-продажи жилого дома заключен в соответствии с требованиями закона. По договору купли-продажи, ответчики получили <данные изъяты> рублей, о чем имеется соответствующая запись в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Условия договора и последствия его заключения сторонам были разьяснены специалистом регистрационной палаты, о чем в суде подтвердила допрошенная в качестве свидетеля А. Никаких договоров залога с ответчиками Ержаков Д.Л. не заключал, денег в сумме <данные изъяты> рублей им не передавал, как и не получал от них ежемесячно по <данные изъяты> рублей. Кроме того, просил применить последствия пропуска истцами по встречному иску срока исковой давности обращения в суд, предусмотренный статьей 181 ч.2 ГК РФ.

       Ответчики (истцы - по встречному иску) Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В. первоначальные исковые требования о выселении и снятии с регистрационного учета не признали, встречный иск просили удовлетворить в полном обьеме по основаниям, изложенным во встречном иске, пояснив дополнительно суду, что договор купли-продажи жилого помещения заключен с целью прикрыть другую сделку (договор залога), вследствие чего в силу ч.2 ст.170 ГК РФ он ничтожен. В связи с чем, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет 3 года. Они никогда не собирались продавать свою квартиру, т.к. это было у них единственное жилье для проживания.

      Представитель истцов (ответчиков по встречному иску) Буркова Н.В. также исковые требования Ержакова Д.Л. не признала, поддержав встречный иск Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В., пояснив, что договор купли-продажи жилого помещения заключен с целью прикрыть другую сделку (договора залога), вследствие чего в силу ст.181 ч.1 ГК РФ составляет 3 года.

      Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике на судебное заседание не явился, представив письменный отзыв.

     Третье лицо- Управление Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике - Чувашии, на судебное заседание не явился, представил письменное заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

       Выслушав объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Ержакова Д.Л. - Леонтьева В.С., ответчиков (истцов по встречному иску) Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. и их представителя Бурковой Н.В., допросив свидетелей, изучив представленные материалы дела, а также заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования о выселении и снятии с регистрационного учета подлежащими удовлетворению, суд находит исковые требования Ержакова Д.Л. необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

     Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между истцом (ответчиком по встречному иску) Ержаковым Д.Л. с одной стороны, и Ельмаковой Г.И. и Григорьевым В.В. с другой стороны, заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Чувашской Республики.

     По условиям договора, (п.3) отчуждаемая квартира оценена по соглашению сторон в <данные изъяты> рублей, которые Покупатель (Ержаков Д.Л.) уплатил Продавцам (Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В.) до подписания договора. О факте получения денег в сумме <данные изъяты> рублей свидетельствуют подписи Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. в договоре купли-продажи.

    Государственная регистрация данного договора произведена ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, о чем делана запись №, и было зарегистрировано право собственности за Ержаковым Д.Л.

    По условиям договора (п.4) зарегистрированные в жилом помещении - ответчики Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В. обязались сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ и с этого момента теряют право пользования вышеуказанным жилым помещением.

      Однако ответчики (истцы по встречному иску) Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В., указывают, что данная сделка - договор купли-продажи принадлежащей им квартиры, заключена с целью прикрыть другую сделку - договор залога недвижимого имущества. Они никогда квартиру продавать не собирались, обьявление о ее продаже не выставляли. Деньги были нужны Григорьеву В.В. для осуществления ремонтных работ. Поскольку кредит в банке получить не удалось (Григорьев ВВ. не работал, а Ельмакова Г.И. имела небольшой заработок и на тот момент брала деньги в кредит), они по обьявлению о выдаче займа под залог недвижимости обратились в ООО <данные изъяты>, расположенный в <адрес>, предоставив суду выписку из газет с обьявлениями. Ранее они Ержакова Д.Л. никогда не знали. Последний представившись представителем ООО <данные изъяты>, уверил их, что они получат денежные средства в размере <данные изъяты> рублей под залог квартиры, расположенной по адресу <адрес> Чувашской Республики, принадлежащей им на праве общей долевой (по 1/2 ) собственности. Данную квартиру они никогда продавать не собирались, это единственное их жилье, где они зарегистрированы и проживают. ДД.ММ.ГГГГ они встретились с Ержаковым Д.Л. в <адрес>, который подготовил все необходимые документы для совершении сделки залога. Они подписали указанные документы, т.к. были уверены, что совершают сделку залога, после чего тот передал им деньги в сумме <данные изъяты> рублей с условием ежемесячной оплаты долга по <данные изъяты> рублей ежемесячно в течение 1 (одного) года. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сумма <данные изъяты> рублей указана произвольна, с той целью, чтобы данный договор прошел государственную регистрацию в регистрирующей службе. Для этого, вначале между ними был заключен предварительный договор, по которому Ержаков Д.Л., выступая собственником квартиры, обязался продать им, т.е. Григорьеву В.В. и Ельмаковой Г.И., эту же квартиру за <данные изъяты> рублей, через один год. В тот же день они заключили и договор аренды жилого помещения на 1 (один) год, по условиям которого они ежемесячно уплачивают Ержакову Д.Л. ежемесячно по <данные изъяты> рублей, а последний передает им в аренду квартиру до ДД.ММ.ГГГГ. От Ержакова Д.Л. они действительно получили деньги, но только в сумме <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей из них забрали обратно сразу как комиссионные) и ежемесячно выплачивали ему по <данные изъяты> рублей. Деньги передавали ему лично или через своих знакомых, впоследствии по телефону уточняя, что деньги действительно были им получены. Деньги для этого они занимали у своих знакомых, а также в ДД.ММ.ГГГГ Ельмакова Г.И. оформила кредит. То есть, они фактически оформили договор залога на сумму <данные изъяты> рублей. Но об этом, Ержаков Д.Л. подписать отказался, понудив их оформить договор купли-продажи квартиры. Арендная плата (по <данные изъяты> рублей ежемесячно), которая указана в договоре аренды, кабальная сумма. В Цивильске квартиры сдают за <данные изъяты> рублей. В общей сумме Ержакову Д.Л. они выплатили <данные изъяты> рублей.

        Кроме того, они не получали на руки экземпляр свидетельство о государственной регистрации права. Они как жили, так и продолжают проживать в спорной квартире, неся бремя расходов по квартире, не прекращают владение и пользование квартирой. Ержаков Д.Л. с иском об их выселении обратился специально после истечении 1 (одного) года со дня заключения сделки.      

       В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

       Согласно ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

       В соответствии со ст. 170 ч.2 ГК РФ, притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила, при этом не обязательно прикрываемая сделка должна быть незаконной.

      Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеют место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

       Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматривается данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

      В силу пункта 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

      При этом договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей, а сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачислению соответствующих денежных средств на его банковский счет, если иное не предусмотрено договором займа (пункт 3 ст.810 ГК РФ).

      В обоснование своих доводов, ответчики (истцы по встречному иску) Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В. представили суду копии обьявлений из газет «Из рук в руки», согласно которых, ООО <данные изъяты>, выдает срочные займы за 1 день под залог квартир, домов, земли, автомобилей. Оказывает помощь в получении кредита без справок, залога и поручителей (л.д.87, 88).

      Также им представлен и предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Ержаков Д.Л., выступая собственником вышеуказанной спорной квартиры (право собственности за ним зарегистрировано лишь ДД.ММ.ГГГГ), обязался продать им, т.е. Григорьеву В.В. и Ельмаковой Г.И., эту же квартиру за <данные изъяты> рублей, в течение одного года, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, при соблюдении условий договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

      В тот же день стороны заключили и договор аренды жилого помещения на 1 год, по условиям которого ответчики уплачивают Ержакову Д.Л. ежемесячно арендную плату в размере <данные изъяты> рублей и производят оплату коммунальных услуг, а последний передает им в аренду квартиру до ДД.ММ.ГГГГ.

      Из показаний свидетеля В. видно, что он участвовал при оформлении документов для получения Григорьевым В.В. денег под залог квартиры (ездили с ним в <адрес> в ООО <данные изъяты>, вместе с их представителями (с Ержаковым Д.Л.) осматривали квартиру Григорьева В.В., ездили в регистрационную палату). При подписании договора купли-продажи квартиры, Григорьев В.В. спрашивал, почему в договоре указана сумма <данные изъяты> рублей, на что ответной стороной было указано, что сделка не пройдет регистрацию. Специалист регистрационной палаты о сумме сделки никого ни о чем не спрашивал. Впоследствии, после подписания договора купли-продажи квартиры, при нем Ержаков Д.Л., в кафе <данные изъяты>, расположенный в <адрес>, передал Григорьеву В.В. <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей забрал обратно в счет комиссионных). Но факт передачи денег документально не оформлялся. В счет погашения долга, Григорьев В.В. ежемесячно передавал Ержакову Д.Л. по <данные изъяты> рублей. Указанное обстоятельство также документально не оформлялся, но после передачи денег Григорьев В.В. созванивался с Ержаковым Д.Л. и последний подтверждал факт получения им денег от Григорьева В.В.

            Допрошенные в качестве свидетелей на предыдущих судебных заседаниях У., С., К. подтвердили факт занятия у них Ельмаковой Г.И. денег, для того, чтобы отдать долг, который они взяли для сына Григорьева в размере <данные изъяты> рублей.

      Возражая против доводов Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В., представитель Ержакова Д.Д. - Леонтьев В.С. указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между Ержаковым Д.Л. с одной стороны, Ельмаковой Г.И. и Григорьевым В.В. с другой стороны, заключен договор купли-продажи жилого помещения - <адрес>. На приобретение квартиры в <адрес> - оформление договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на имя Ержакова Д.Л., было получено нотариально заверенное согласие супруги Ержакова Д.Л. - Е.

     В договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сторонами, имеются все существенные условия договора: предмет, стоимость отчуждаемого обьекта недвижимости, права прекращения пользования имуществом: между сторонами (ответчиками Ельмаковой Г.И. и Григорьевым В.В. и истцом Ержаковым Д.Л., отчуждаемая <адрес> Республики, оценена по соглашению сторон и продана за <данные изъяты> рублей, которые Покупатель (Ержаков Д.Л.) уплатил Продавцам (ответчикам Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В.) полностью до подписания настоящего договора. Ответчики обязались до ДД.ММ.ГГГГ сняться с регистрационного учета. Данный договор прошел государственную регистрацию: Ержакову Д.Л. выдано свидетельство о государственной регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. никаких претензий, ответчики Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В., при регистрации данного договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, не выставляли, заявлений о приостановлении регистрации этой сделки по мотивам не получения денег, не представляли.

          Допрошенная в качестве свидетеля Д., оформлявшая сделку купли-продажи жилого помещения между сторонами, не смогла подтвердить обстоятельства оформления указанной сделки ссылаясь на их многочисленность. Указала лишь, что они обычно спрашивают сторон, передавались ли деньги за совершаемую сделку.

        В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора с другими условиями и смыслом договора в целом.

        Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

       Действительно, в договоре купли-продажи жилого помещения, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, имеются все существенные условия о предмете договора: предмет, стоимость отчуждаемого обьекта недвижимости, права прекращения пользования имуществом.

        Однако, заключая предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Ержаков Д.Л., выступая собственником вышеуказанной спорной квартиры, обязался продать им, т.е. Григорьеву В.В. и Ельмаковой Г.И., эту же квартиру за <данные изъяты> рублей в течение одного года, в срок до ДД.ММ.ГГГГ при соблюдении условий договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора аренды Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В. уплачивают Ержакову Д.Л. ежемесячно арендную плату в размере <данные изъяты> рублей и производят оплату коммунальных услуг, а последний передает им в аренду квартиру до ДД.ММ.ГГГГ. Однако Ержаков Д.Л. на ДД.ММ.ГГГГ, в день составления указанных договоров (предварительного договора и договора аренды), не мог выступать как собственник квартиры, поскольку право собственности за ним зарегистрировано лишь ДД.ММ.ГГГГ.

       Устанавливая арендную плату в размере <данные изъяты> рублей, стороны фактически установили сумму, которую Григорьев В.В. должен был платить за заем у Ержакова Д.Л. денег (в сумме <данные изъяты> рублей). Кроме того, Ержаков Д.Л., приобретая у ответчиков квартиру за <данные изъяты> рублей, согласно предварительного договора, намеревался продать ее в течение года им же, но за <данные изъяты> рублей, т.е. в ущерб себе на сумму <данные изъяты> рублей.

Представитель Ержакова Д.Л. - Леонтьев В.С. по этому поводу утверждал, что сумма <данные изъяты> рублей указана ошибочно, должна быть указана сумма <данные изъяты> рублей.      

Как утверждают Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В., они ежемесячно Ержакову Д.Л. передавали по <данные изъяты> рублей, а также передавая через водителей маршрутного такси.

       Допрошенные в качестве свидетелей Ж. и Ц. подтвердили об этом.

        Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В. как жили, так и проживают в спорной квартире, неся бремя расходов по ее содержанию. Передаточный акт к договору купли-продажи жилого помещения, между сторонами не подписывался.

        Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет права в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изьятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требовании кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета в собственность залогодержателя.

       Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащихся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

        В соответствии с п.1 ст.1 Федерального Закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) по договору недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодержателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изьятиями, установленными федеральным законом.

       Залогодержателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

       Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодержателя в его владении и пользовании.

       В силу п.1 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), договор об ипотеке заключается в письменной форме и не подлежит государственной регистрации.

      В соответствии с п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 1июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст.334, 349).

       Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409,414).

        Несмотря на то, что в предварительном договоре стороны предусмотрели, что Ержаков Д.Л. в течение года предполагал продать обратно Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В. квартиру обратно за <данные изъяты> рублей (сумма, которая взята последними у Ержакова Д.Л.), при соблюдении условий договора аренды (ответчики должны были ежемесячно уплачивать Ержакову Д.Л. ежемесячно по <данные изъяты> рублей), между тем, договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) сторонами не заключался, а напротив, был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

       Изложенное свидетельствует, что стороны не намеревались вступать в правоотношения по договору купли-продажи, поскольку ответчики не намеревались продавать свое жилое помещение.

       Исходя из обстоятельств заключения договора, обстоятельств, предшествующих заключению договора (вначале был заключен предварительной договор), суд приходит к выводу, что действия сторон были направлены на прикрытие сделки - договора залога недвижимого, а не на заключение договора купли-продажи.      

       При таких обстоятельствах, исходя из существа заключенных договоров, суд считает, что оспариваемая по встречному иску сделка была совершена с пороком воли.

       Кроме того, истец Ержаков Д.Л., несмотря на разьяснение его представителю об этом, каких-либо требований о возмещении ему расходов (взыскании якобы арендной платы по 13 300 рублей ежемесячно), не выставил. Также он не представил доказательств, что о продаже квартиры ответчиками, он узнал из сайта газеты «Из рук в руки».      

       Требование им о выселении Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. предьявленно после истечения годичного срока заключения договора, когда истекают сроки обращения с иском о признании оспоримой сделки, недействительной.

       На основании изложенного, суд приходит к выводу о притворности сделки договора-купли продажи жилого помещения и удовлетворяет исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

       Не влияет на разрешение спора доводы представителя Ержакова Д.Л. - Леонтьева В.С. о том, что по жалобе Ельмаковой Г.И. по факту завладения ее квартирой мошенническим путем, проведена поверка, и в отношении Ержакова Д.Л. вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Ержакова Д.Л. предусмотренного ст.159 УК РФ за отсутствием в его действиях состава преступления.

     В судебном заседании представителем истца (ответчика по встречному иску) Ержакова Д.Л. - Леонтьевым В.С. сделано заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. В обоснование он ссылается на то, что в силу ст.181 ГК РФ иски о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности могут быть предьявлены в течение одного года, а иски о признании сделки ничтожной - в течение трех лет. Заключенная сделка - не может являться ничтожной, поскольку соответствует требованиям закона для данного вида сделок; сделка исходила от воли сторон.

      В обоснование возражений против применения срока исковой давности, истцы по встречному иску и их представитель Буркова Н.В. ссылаются на то, что сделка, зарегистрированная в Управлении Федеральной службе государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, является ничтожной в силу ст.181 ГК РФ в течение трех лет.

      Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено, устанавливается в три года.

      Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (п.1 ст.197 ГК РФ).

     В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка является ничтожной.

     В силу п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, составляет три года.

      Согласно п.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изьятия из этого правила устанавливаются Гражданским Кодексом РФ и иными законами.

       В данном случае, срок исковой давности по требованию о признании оспариваемой сделки недействительной в виду ее притворности истекает ДД.ММ.ГГГГ, т.к. днем исполнения данной сделки является ее регистрация в Управлении федеральной регистрационной службы. Встречное исковое заявление было подано в пределах срока исковой давности - ДД.ММ.ГГГГ.

     При таких обстоятельствах, суд считает, что заявление о применении срока давности подлежит отклонению, в связи с тем, что срок исковой давности по требованиям, заявленным во встречном исковом заявлении, пропущен не был.

      В виду признания договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, запись о регистрации права собственности Ержакова Д.Л. на спорное жилое помещение подлежит прекращению в соответствии со ст.17 Федерального Закона от 21 июля 1997 года за №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

      В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

       При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

       В силу изложенного, спорное жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> Чувашской Республики, необходимо вернуть в собственность (в долевом порядке -1/2 доле каждой) Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В., тем самым подлежит восстановлению нарушенные права последних по пользованию, владению и распоряжению жилым помещением.

        В виду удовлетворения исковых требований Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. о восстановлении нарушенных прав по пользованию, владению и распоряжению жилым помещением: о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, о прекращении записи о регистрации права собственности Ержакова Д.Л. на спорное жилое помещение, то исковые требования последнего о восстановлении его нарушенных прав по пользованию, владению и распоряжению спорным жилым помещением, о выселении Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. из спорного жилого помещения и снятии их с регистрационного учета, удовлетворению не подлежат.       

        На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    

        Восстановить Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В. нарушенные права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> Чувашской Республики.

       Договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Ержаковым Д.Л. с одной стороны и Ельмаковой Г.И. и Григорьевым В.В. с другой стороны, признать недействительным.

       

     

     Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации за № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Ержакова Д.Л. на жилое помещение (площадью <данные изъяты> кв.м, условный номер №), расположенное по адресу: Чувашская Республика, <адрес>.

       Применить последствия недействительности сделки и вернуть вышеуказанное жилое помещение, расположенное по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, в долевую (по 1/2 доле) собственность Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В..

      В удовлетворении исковых требований Ержакова Д.Л. к Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В. о восстановлении нарушенных права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, о возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, о их выселении и снятии с регистрационного учета по адресу: <адрес> Чувашской Республики, отказать.

       Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в течение 10 (десяти) дней со дня изготовления его в окончательной форме.

       Решение в окончательной форме изготовлено 02 декабря 2011 года.

       Председательствующий: подпись имеется