Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Г. Чухлома 01 июня 2010 года.
Чухломский районный суд Костромской области в составе единолично судьи Андриянова А.Н.,
при секретаре Фахрутдиновой В.Н.,
с участием:
истицы Потаповой О.Н.,
представителя ответчика - администрации Ножкинского сельского поселения Чухломского муниципального района Костромской области Бутариной Л.Б.
представителя соответчика - СПК «Возрождение» Точиева А.А.,
представителя третьего лица - администрации Чухломского муниципального района Костромской области Федотова И.А.,
представителя третьего лица - Межрайонного отдела социальной защиты населения, опеки и попечительства № 3 Фитасовой В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Потаповой О.Н. к администрации Ножкинского сельского поселения Чухломского муниципального района Костромской области о возложении обязанности принять в муниципальную собственность бесхозяйную квартиру,
У С Т А Н О В И Л:
Потапова О.Н.( далее истица) обратилась в суд с требованием о возложении на администрацию Ножкинского сельского поселения Чухломского муниципального района Костромской области( далее Ответчик) обязанности принять в муниципальную собственность квартиру, в которой она проживает ... для чего в течение одного месяца со дня вступления решения суда об этом в законную силу, принять её на свой баланс с последующей процедурой её включения в реестр казны сельского поселения.
Из обоснования исковых требований истицы следует, что в течение 8 лет она с семьёй, состоящей на сегодняшний день из трёх человек, проживает в предоставленной ей квартире, по адресу: ... ... ... ... ... ..., которая ранее принадлежала совхозу «...» и затем его правопреемнику с 1993 года СПК «...», ликвидированному в 2008 году. В течение всего времени проживания в этой квартире истица самостоятельно несёт бремя её содержания. После ликвидации СПК «...» эта квартира в собственность Ответчика не передавалась, ни за кем не числится и как не имеющая собственника является бесхозяйной. Ответчик в добровольном порядке эту квартиру в свою собственность не принимает, что нарушает право истицы и её малолетних детей на приватизацию этой квартиры.
О месте и времени судебного заседания все участвующие в деле лица были извещены своевременно и надлежащим образом.
В судебном заседании истица заявленные требования поддержала по основаниям изложенным в иске. Из её дополнительных пояснений следует, что в 2002 году она была принята на работу в ... СПК «...» .... В это же время в ... существовал еще СПК «...», которому принадлежал весь жилой фонд, ранее построенные в советское время его предшественником совхозом «...», правопреемником которого и стал СПК «...». Поскольку новый СПК «Возрождение» собственного жилого фонда не имел, то решением правления еще действовавшего тогда СПК «...» ей была предоставлена указанная квартира. Квартира была в плохом состоянии, и она с покойным супругом её отремонтировали, поэтому квартплату с них не удерживали. С тех пор она там и проживает с двумя малолетними дочерьми. В 2007 году она была уволена из СПК «Возрождение». Права на проживание в этой квартире её никто не лишал. В 2008 году СПК «...» обанкротился и прекратил своё существование. Эта квартира стала бесхозяйной, а Ответчик её на свой баланс не принимает, поэтому решить вопрос о приватизации квартиры она не может.
Представитель Ответчика ... Бутарина Л.Б. против удовлетворения требований истицы не возражала, с ними согласилась, пояснив, что препятствием для принятия квартиры, на баланс сельского поселения является отсутствие финансовых средств для оформления. Подтвердила, что дом, в котором расположена спорная квартира был построен в советское время совхозом «...», правопреемником которого стал СПК «...». При банкротстве данного сельхоз предприятия оставшийся от него социальный жилой фонд в собственность сельского поселения в соответствии с требованиями Федерального закона «О несостоятельности( банкротстве)» не передавался. Считает, что требования истицы подлежат удовлетворению.
Представитель привлечённого к участию в деле первоначально в качестве третьего лица, а затем в качестве соответчика СПК «Возрождение» ... Точиев А.А., возражал против удовлетворения заявленных требований.
Из его возражений данных по существу иска следует, что в начале 90-х годов прошлого века совхоз «...», существовавший на территории Ножкинского сельского поселения был реорганизован в СПК «...», став его правопреемником. К нему перешло всё имущество совхоза, в том числе и весь построенный им для своих работников жилой фонд, к числу которого относится и квартира, в которой проживает истица с детьми. ... Одновременно в этот период на той же территории было создано новое предприятие - СПК «Возрождение».... ... Поскольку СПК «Возрождение» не имел возможности ей предоставить жильё, то решением правления СПК «...» семье истицы была предоставлена свободная квартира по вышеуказанному адресу, находившаяся в ветхом состоянии. Истица за собственный счёт произвела её ремонт и поэтому квартплата с неё хозяйством не взыскивалась. В 2003 году общим собранием членов СПК «...», было принято решение о прекращении его хозяйственной деятельности, т.к. кооператив к этому времени имел существенные долги.
По инициативе правлений СПК «...» и СПК «Возрождение» на общих собраниях членов этих кооперативов были рассмотрены следующие вопросы:
-о передаче от СПК «...» в СПК «Возрождение» всех основных средств и жилых помещений, проживавшие в которых лица не изъявили желания о их приватизации, либо в которых вообще никто к этому времени не жил;
- о принятии СПК «Возрождение» на себя обязанности погасить в счёт этого за СПК «...» часть накопившихся долговых обязательств.
Эти решения были приняты единогласно. Передача этого имущества состоялась. Кроме прочего СПК «Возрождение» по актам приняло в свою собственность 17 квартир, расположенных в ..., в том числе и спорную квартиру. И хотя право собственности на эту квартиру, в прочем как и на другие, СПК «Возрождение» пока еще не зарегистрировало, тем не менее она находится на балансе предприятия, принадлежит ему и не является бесхозяйной. Поэтому законных оснований для понуждения администрации Ножкинского сельского поселения принять эту квартиру на свой баланс не имеется. На момент банкротства СПК «...» права владения и пользования квартирой законно принадлежали СПК «Возрождение». Права истицы на проживание в квартире и на её приватизацию никем не нарушаются, это лишь её домыслы. СПК «Возрождение» не намерено ставить для истицы препятствий в её приватизации после того как за ним будет зарегистрировано право собственности на квартиру.
Представители третьих лиц - администрации Чухломского муниципального района Федотов И.А., Межрайонного территориального отдела социальной защиты населения, опеки и попечительства № 3 Фитасова В.С. поддержали требования истицы.
Представитель третьего лица - УФРС по Костромской области Жданов А.Л. просил рассматривать дело в его отсутствие. Возражений по иску не имеет(л.д. 30).
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.п.1, 3 ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.
Согласно представленным истицей техническому и кадастровому паспортам, справки БТИ, спорная квартира Номер обезличен общей площадью жилого помещения ... кв.м., в том числе площадью жилых комнат ... кв.м., площадью помещений вспомогательного использования ... кв.м., площадью прочих холодных пристроек ... кв.м., имеется в наличии и расположена в одноэтажном двухквартирном бревенчатом доме 1972 года постройки, инвентарный Номер обезличен, по адресу: .... Сведения о собственнике квартиры в данные документы не внесены ...
Из копии листов паспорта истицы, копий свидетельств о рождении детей, справок администрации Ножкинского сельского поселения, следует, что истица проживает в этой квартире с Дата обезличена. С ней сейчас проживают двое малолетних дочерей. По этому же адресу их семье предоставлен земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью ... кв.м.(л.д.7, 10, 11, 14-15).
Согласно копии справки от Дата обезличена года выданной СПК «...» ... данная квартира была предоставлена истице для проживания сельхозкооперативом «...» (л.д. 39).
Согласно сообщению из УФРС по Костромской области, права собственности на эту квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ни за кем не зарегистрировано.
Эти обстоятельства никем не оспариваются и суд находит их установленными.
Из них следует, что истица с членами её семьи проживает в этой квартире на условиях социального найма и имеет преимущественное право на её приватизацию. Вопрос о признании за самой истицей и её детьми права собственности на эту квартиру в настоящее время не рассматривается.
Супруг истицы - П.А.А. скончался Дата обезличена
Решением арбитражного суда Костромской области от 13 сентября 2007 года СПК «...» был признан несостоятельным( банкротом), в отношении него была введена процедура конкурсного управления, Дата обезличена в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о прекращении его деятельности в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного управления.(л.д. 24-27).
Никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, и суд считает установленным, что дом, в котором расположена указанная выше спорная квартира, был построен в советское время совхозом «...», располагавшимся на территории ныне существующего Ножкинского сельского поселения Чухломского муниципального района Костромской области( ранее Ножкинская сельская администрация), преобразованным в последующем в соответствии с постановлением Правительства РФ № 86 от 29.12.1991 года «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» в сельскохозяйственный производственный кооператив «...».
Факт означенной реорганизации и правопреемства подтверждается постановлением главы администрации Чухломского района Номер обезличен от Дата обезличена о регистрации данного предприятия и его Уставом, сообщением Управления сельского хозяйства Чухломского района (л.д. 79, 80-86,12).
Доводы представителя Ответчика о том, что совхозный жилой фонд являлся государственной собственностью, т.к. строился на государственные деньги и поэтому не мог быть принят на баланс СПК «...» в ходе реорганизации его предшественника, не основан на законе и материалах дела.
Представитель Ответчика не оспаривает, что построенное совхозом «...» на территории Ножкинского сельского поселения, жильё для его работников, принадлежало этому совхозу на праве собственности.
В соответствии с вышеуказанным постановлением Правительства РФ при реорганизации совхозам предоставлялось право передавать в собственность сельских (поселковых) Советов народных депутатов объекты социальной сферы, жилой фонд, внутрихозяйственные дороги, системы энергообеспечения, водоснабжения, газоснабжения, телефонизации и другие объекты( пункт 5), но это не было их обязанностью. В соответствии с пунктом 6 они имели право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы, кроме объектов образования, которые подлежали бесспорной передаче сельским администрациям. Последнее производилось на территории Чухломского района на основании распоряжения главы районной администрации от 07.10.1993 года № 312 (л.д.78).
Таким образом, создаваемые на базе совхоза или колхоза сельхозпредприятия, в порядке правопреемства приобретали право собственности на не переданное в собственность сельских администраций, или не проданное в ходе реорганизации жильё.
Факт строительства и принадлежности спорной квартиры совхозу «...» и последующий её переход в собственность СПК «...» вместе с другим жилым фондом подтвердил допрошенный в судебном заседании по предложению истицы свидетель Г.А.Н.(л.д.71 об.).
Согласно пункту 30 Устава СПК «...» имущество кооператива было сформировано за счёт имущества совхоза «...», преобразованного в коллективно-долевое предприятие на сумму ... рублей и паевых взносов граждан. Это имущество составило базовую часть уставного фонда и кроме прочего материализовалось и в объектах недвижимости
Гражданское законодательство - Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, ГК РСФСР, действовавшее в период приобретения совхозом «...», а затем и его правопреемником с/х производственным кооперативом «...» права собственности на означенный объект недвижимости, не требовало обязательной государственной регистрации права собственности на жилье.
Ст.19 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик было установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом.
Обязательное требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было впервые установлено Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, вступившим в силу через шесть месяцев после его опубликования, а именно 28 января 1998 года.
Поскольку данный закон обратной силы не имеет, то на возникшие до его вступления в действие, гражданские правоотношения, связанные с приобретением совхозом «...», а в последующем и его правопреемником СПК «...» права собственности на спорный объект недвижимости, он не распространяется.
Поэтому независимо от изменения законодательства кооперативу «...» принадлежало право собственности, включающее в себя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, в том числе и этой квартирой.
В соответствии с п. 33 Устава СПК ...» вправе покупать, продавать, обменивать, сдавать в аренду, передавать во временное пользование принадлежащие ему здания, сооружения и другие материальные ценности, списывать с баланса материальные ценности согласно решениям правления.(л.д.83).
Так, осуществляя это право, в 2002 году СПК «...» на условиях социального найма предоставил семье истицы спорную квартиру для проживания.
Согласно протоколу Номер обезличен от Дата обезличена, в связи с прекращением хозяйственной деятельности, правление СПК «...», действующее в соответствии с требованиями Устава данного предприятия, с учётом внесённых в него дополнений и изменений(л.д. 80-86, 110-114) решило: передать кредиторскую задолженность предприятия на сумму ... рублей ... копеек в СПК «Возрождение» с его согласия; уменьшить кредиторскую задолженность за счёт погашения долгов на сумму ... рублей ... копеек; в счёт погашения задолженности за СПК «...», передать в СПК «Возрождение» основные средства на сумму ... рубль ... копеек, в том числе жилые помещения на сумму ... рублей(л.д.42).
Решением общего собрания имущественных пайщиков СПК «...» от Дата обезличена вышеозначенное решение правления кооператива было утверждено единогласно(л.д.43-45).
Согласно протоколу Номер обезличен от Дата обезличена правление СПК «Возрождение», действующее также в соответствии с требованиями Устава(л.д.87-98) решило принять вышеозначенное предложение СПК «...» и на предложенных условиях выкупить у СПК «...» основные средства на сумму ... рубль ... копеек, в том числе жилые помещения на сумму ... рублей и поставить их на свой баланс(л.д.46).
Решением общего собрания членов СПК «Возрождение» от Дата обезличена, на котором присутствовала также и истица, это решение правления было утверждено единогласно(л.д.47).
Дата обезличена на основании приказа Номер обезличен председателя СПК «...» и счёта-фактуры Номер обезличен по актам приёмки-передачи основных средств вышеозначенные решения были исполнены(л.д.48-67). СПК «...» передал со снятием со своего баланса в СПК «Возрождение» с постановкой на его баланс 17 квартир, расположенных в ... в том числе и квартиру, в которой проживает истица(л.д.16).
Согласно справки СПК «Возрождение» спорная квартира находится на его балансе(л.д.40).
Поскольку вышеозначенная сделка между СПК «...» и СПК «Возрождение» состоялась после вступления в законную силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то переход по ней права собственности на недвижимое имущество, применительно к данному случаю, подлежал государственной регистрации.
Как пояснил представитель соответчика и что подтверждается сообщением из УФРС по Костромской области право собственности на квартиру за СПК «Возрождение» не зарегистрировано.
Между тем, по действующему законодательству, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии со ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца, однако администрация Ножкинского сельского поселения Чухломского муниципального района Костромской области не является таким универсальным правопреемником СПК «...».
При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Если продавец исполнил свою обязанность по передаче имущества, а покупатель исполнил обязанность по его оплате и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, соответствующее требование покупателя подлежит удовлетворению и на государственного регистратора возлагается обязанность совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, что к моменту ликвидации СПК «...» владельцем спорной квартиры являлся СПК «Возрождение». Законность вышеуказанной сделки по отчуждению имущества СПК «...» при рассмотрении данного гражданского дела оценке не подлежит, поскольку судом не рассматривается требование о признании за кем-либо из участвующих в деле лиц права собственности на спорную квартиру.
Таким образом, спорная квартира, как и другое имущество переданное по условиям данной сделки, выбыло из владения СПК «...».
Как пояснила сама представитель Ответчика, при банкротстве этого сельхозкооператива вопрос о передаче в собственность сельского поселения каких-либо жилых помещений вообще не поднимался и не рассматривался.
В силу положений п. п. 5, 6 ст. 132 Закона «О несостоятельности (банкротстве) №127 -ФЗ от 26 октября 2002 года (в редакции от 01.12.2007 года №317-ФЗ) бесспорное право органов местного самоуправления на передачу в свою собственность жилищного фонда социального использования, а также социально значимых объектов, принадлежащих ликвидируемому юридическому лицу возникает в том случае если они не проданы в порядке предусмотренном пунктом 4 этой статьи. Об их передаче конкурсный управляющий уведомляет указанные органы. При этом передача этого жилищного фонда социального использования и социально значимых объектов в собственность муниципального образования осуществляется без каких-либо дополнительных условий.
Для того, чтобы в судебном порядке принудить Ответчика принять в свою собственность спорную квартиру необходимо, чтобы изначально, в силу закона, Ответчик имел возможность сделать это в добровольном порядке.
Однако такая возможность у Ответчика отсутствует, поскольку при ликвидации СПК «...» это имущество администрации Ножкинского сельского поселения конкурсным управляющим не могло быть передано в указанном порядке, т.к. еще до банкротства предприятия оно было продано в СПК «Возрождение». Владельцем этого имущества СПК «Возрождение» является и сейчас, что, как отмечалось ранее, участвующими в деле лицами не оспаривается.
Положения ст. 225 ГК РФ, касающиеся порядка приобретения органом местного самоуправления права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь, также применены быть не могут.
Поэтому у суда нет законных оснований для возложения на Ответчика обязанности, заявленной в требованиях, не смотря на его согласие с иском.
Возникающий между СПК «Возрождение» и администрацией Ножкинского сельского поселения спор о праве на эту квартиру может быть рассмотрен в порядке арбитражного судопроизводства. Не желание сторон конкретного спорного правоотношения воспользоваться своими правами в установленном законом порядке, не является в данном случае основанием для возложения на них судом подобной обязанности по иску третьих лиц, к коим в данном случае относится истица.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Потаповой О.Н. к администрации Ножкинского сельского поселения Чухломского муниципального района Костромской области о возложении обязанности принять в муниципальную собственность бесхозяйную квартиру отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Костромской областной суд через Чухломский районный суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме, а лицами, не присутствовавшими в судебном заседании в тот же срок со дня получения ими его копии.
Судья: Андриянов А.Н.