Дело № 2-9/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Г. Чухлома 16 февраля 2011 года.
Чухломский районный суд Костромской области в составе единолично судьи Андриянова А.Н.,
при секретаре Фахрутдиновой В.Н.,
с участием:
истицы Кондаковой Н.Н. и её представителя - адвоката Смирновой О.А.,
третьего лица Кондакова Г.М.,
представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области - Жданова А.Л.,
рассмотрев гражданское дело по иску Кондаковой Н.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на квартиру, приобретённую по договору купли-продажи,
У С Т А Н О В И Л:
Кондакова Н.Н.( далее - истица) обратилась в суд с требованием о признании за ней права собственности на квартиру, общей площадью жилых помещений <данные изъяты>., площадью жилых комнат <данные изъяты>., расположенную по адресу: <адрес> приобретённую ею в ПСХК( СПК) « <данные изъяты>»( далее - кооператив) по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указывая в качестве ответчика администрацию Повалихинского сельского поселения Чухломского муниципального района Костромской области.
Иск мотивирован тем, что квартира принадлежала продавцу, как правопреемнику колхоза «<данные изъяты>», располагавшемуся на территории ныне существующего Повалихинского сельского поселения. Деньги за квартиру были внесены ею в сумме <данные изъяты> рублей в кассу кооператива ДД.ММ.ГГГГ. В подтверждение этого ей были выданы квитанция к приходно-кассовому ордеру и счёт-фактура от того же числа. Квартира была передана ей лично председателем кооператива К.Н.В. После этого истица с супругом произвели её капитальный ремонт, и переехали в неё на постоянное место жительства. В последующем истица неоднократно обращалась к К.Н.В. за документами на квартиру и требовала оформления перехода права собственности, но в ответ слышала одни обещания и отговорки, связанные с отсутствием денежных средств, времени и т.д.. В ноябре 2007 года, так и не зарегистрировав переход права собственности на квартиру, кооператив был ликвидирован, правопреемников у него нет. В этой связи не оформление перехода права собственности в период существования кооператива нарушило её права, как собственника данной квартиры.
Указывает, что по действующему законодательству, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, не является основанием для признания недействительным договора его продажи. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Если продавец исполнил свою обязанность по передаче имущества, а покупатель исполнил обязанность по его оплате и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, соответствующее требование покупателя подлежит удовлетворению и на государственного регистратора возлагается обязанность совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности
При обращении к государственному регистратору истицей были представлены все имеющиеся у неё по этой сделке документы, однако в связи с отсутствием в договоре купли-продажи точного адреса квартиры, в оформлении права собственности ей было отказано ( л.д.4-7).
Определением судьи, вынесенным в порядке подготовки дела к судебному разбирательству, к участию в нём в качестве третьего лица было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области( далее - УФРС).
В ходе судебного разбирательства истица изменила свои требования, предъявив их к УФРС, обосновав их теми же, что и ранее доводами, и окончательно сформулировав их следующим образом: обязать УФРС зарегистрировать переход к ней права собственности на указанную квартиру по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ( л.д.54-58).
В этой связи определением суда была произведена замена первоначального ответчика - администрации Повалихинского сельского поселения Чухломского муниципального района Костромской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области(далее - Ответчик, УФРС( л.д.59)).
В судебном заседании истица и её представитель заявленные требования поддержали по изложенным в иске основаниям, пояснили аналогично.
Представитель Ответчика- Жданов А.Л. с требованиями истицы не согласился. Возражая против их удовлетворения, указал, что оснований для возложения на него обязанности по регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от ПСХК «<данные изъяты>» к истице не имеется, спора о праве на квартиру между истицей и УФРС нет, поэтому УФРС не является по данному делу надлежащим ответчиком. Официального обращения истицы за регистрацией права не было, а то обращение к государственному регистратору в г. Чухломе, на которое она ссылается, имело характер консультации. Также указывает, что в любом случае ей бы в регистрации права было отказано, поскольку в договоре купли-продажи квартиры не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Это не позволяет идентифицировать проданный объект недвижимости. Отсутствует обязательный в этом случае акт, подтверждающий передачу квартиры от продавца к истице во исполнение договора.
Третьи лица: супруг истицы - Кондаков Г.М. её требования в судебном заседании поддержал; Тихомирова Н.А. имеющая в спорной квартире регистрацию, в судебное заседание не явилась, представив письменное заявление, в котором просила рассмотреть дело в её отсутствие, возражений по иску не имеет, поскольку в квартире не проживала и не проживает, намерена в ближайшее время сняться с регистрации самостоятельно( л.д.75).
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;
6) вследствие причинения вреда другому лицу;
7) вследствие неосновательного обогащения;
8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с положениями, статей 549-558 ГК РФ, регламентирующими продажу недвижимости, договор купли-продажи недвижимого имущества, как-то: дом, квартира, земельный участок и т.п., заключается исключительно в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. По этому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя за оговорённую цену определённое недвижимое имущество.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным( ст. 554).
Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество( ст. 556).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации( ст. 551).
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Соответствующее требование покупателя подлежит удовлетворению, если суд, рассматривающий такое требование, проверив исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, установит, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца. В этом случае в резолютивной части судебного решения на государственного регистратора возлагается обязанность совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности(п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Суд находит установленными следующие обстоятельства.
Никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, что юридическое лицо - ПСХК «<данные изъяты>» прекратило своё существование, поскольку было ликвидировано в 2007 году вследствие его банкротства, что также подтверждается копией выписки из Единого госреестра юридических лиц, а также копиями решения и определения Арбитражного суда Костромской области от 30 июля 2007 года о признании его банкротом и введении процедуры конкурсного управления( л.д.15-18, 30-33).
Согласно представленным истицей квитанции к приходно-кассовому ордеру № и счёту-фактуре № от ДД.ММ.ГГГГ, в этот день ею было уплачено в кассу ПСХК «<данные изъяты>» <данные изъяты> рублей за квартиру в <адрес>( л.д.10-11).
Как следует из представленного истицей договора купли-продажи, заключённого спустя 2 дня, т.е. ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ПСХК «<данные изъяты>», последний взял на себя обязательство продать той квартиру в <адрес> за <данные изъяты> рублей, которые она должна оплатить в кассу кооператива( л.д.9). Иных условий в этом договоре не прописано.
При этом сведения, предусмотренные ст. 554 ГК РФ, позволяющие абсолютно идентифицировать продаваемый объект недвижимости, а также условия его передачи покупателю, в договоре не указаны, что даёт основание для вывода о несогласовании сторонами условий о недвижимом имуществе, подлежащем передаче. В этом случае договор не может считаться заключенным.
Ссылка стороны истицы на то, что нумерация жилья в <адрес> была произведена только в 2002 году Постановлением главы сельской администрации( согласно справки л.д.19), значения не имеет.
Полномочия сельских администраций по установлению нумерации домов были предусмотрены еще действовавшим в период заключения договора Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О местном самоуправлении в Российской Федерации»( ст. 52 п. 10).
Кроме того, из отражённых в паспортах допрошенных в судебном заседании свидетелей Л.Л.Н. и Ф.Н.И., и их показаний следует, что нумерация жилых помещений в <адрес> существовала с 80-х годов прошлого столетия, а в последующем были только изменены порядковые номера домов.
Более подробные сведения о продаваемой квартире могли быть указаны в договоре купли-продажи и иным образом: инвентарный номер БТИ, площади квартиры( общая, жилая), принадлежность продавцу, балансовый номер и др.
Из пояснений истицы следует, что обязательный в этом случае передаточный акт, подтверждающий передачу проданного ей недвижимого имущества, не составлялся, но квартира была ей передана фактически, и потом ей приходилось длительное время требовать от продавца оформления документов, которые, в итоге, так и не были окончательно оформлены.
Это даёт основание суду сделать вывод об отказе продавца от исполнения обязанности передать ей имущество. Фактическое же проживание истицы с супругом в квартире по указанному выше адресу само по себе не имеет значения, и не является основанием полагать о состоявшейся продаже и передаче именно этого недвижимого имущества.
Показания свидетелей в этой части в силу ст. 162 ГК РФ во внимание приняты быть не могут, поскольку письменная форма договора купли-продажи в части обязательных условий, подлежащих указанию в договоре продажи недвижимости, в полной мере не соблюдена, а письменный документ о передаче недвижимости вообще не составлялся.
При всех указанных обстоятельствах доводы представителя Ответчика об отсутствии правовых оснований для возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии обязанности зарегистрировать переход к истице права собственности на спорную квартиру суд находит обоснованными, и приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований истице надлежит отказать.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Кондаковой Н.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на квартиру, приобретённую по договору купли-продажи, отказать.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Чухломский районный суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: Андриянов А.Н.