Дело № Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург ДД.ММ.ГГГГ

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Прибавкиной К.Б., при секретаре ФИО2

с участием представителя истца ФИО4

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО7 об обязании заключить основной договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО8 об обязании заключить основной договор купли-продажи.

В обоснование своих требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиком был заключен предварительный договор № <данные изъяты>. В соответствии с условиями предварительного договора, общество обязалось в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в <данные изъяты>-этажном жилом доме по строительному адресу: <адрес> Квартира располагается в первом подъезде дома на <данные изъяты> этаже под <данные изъяты> на площадке. Предполагаемый номер квартиры - <данные изъяты>. Количество комнат - <данные изъяты>, проектная жилая площадь - <данные изъяты>, общая проектная площадь без балкона - <данные изъяты> Пунктом № предварительного договора определен срок заключения основного договора - не позднее, чем через <данные изъяты> рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру. На момент заключения договора продавцом, стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты>. В день подписания предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был осуществлен первоначальный платеж за квартиру в размере <данные изъяты>. Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты>. перечислена на расчетный счет общества ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 письменно уведомила общество о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ в офисе общества ФИО1 был получен ответ, что стоимость квартиры изменилась с учетом индексов инфляции, установленных Уральским региональным центром экономики и ценообразования в строительстве и в настоящее время составляет - <данные изъяты>. В этот же день ей стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> обществу было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, указанную в предварительном договоре. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была уведомлена об отказе в заключении с ней основного договора купли-продажи <адрес>, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> до погашения имеющейся задолженности. При этом, кроме ссылок на индекс изменения цен на строительство, какого-либо другого обоснования увеличения стоимости квартиры ей предоставлено не было. Также ей было сообщено о изменении фактической площади квартиры по сравнению с проектной. Для заключения основного договора общество обязывает ФИО3 доплатить <данные изъяты>. Истец считает, что ответчик необоснованно, без какого-либо разъяснения и уведомления, в одностороннем порядке изменил условия предварительного договора. Предварительным договором между ФИО1 и обществом определен объект недвижимости, его стоимость, определен срок заключения основного договора. Просит обязать общество заключить с ФИО1 договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес>, с учетом стоимости квартиры, определенной при заключении предварительного договора № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, требования и доводы иска поддержал, дополнительно суду пояснил, что на момент заключения предварительного договора стоимость <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес>, была сторонами определена в размере <данные изъяты>. В настоящее время истец должна доплатить денежные средства в связи с произведенным перерасчетом, который является необоснованным. Ответчик в одностороннем порядке изменил условия предварительного договора. В соответствии с условиями предварительного договора может меняться только площадь квартиры. Истец оказалась в неравных условиях с ответчиком. Истец приобретала квартиру как потребитель для своих личных нужд. В соответствии с договором купли – продажи цена является существенным условием договора, она должна быть четко определена. Заключая договор, истец была уверена в том, что цена квартиры указана в договоре, она знала, что цена квартиры может увеличиться за счет увеличения площади квартиры, но не за счет увеличения индекса строительных цен. Истец вносила оплату за квартиру частями, при этом истцу не разъяснили, что цена квартиры будет увеличена за счет индексов строительных цен. Кроме того, истцу не разъяснили, как можно узнать стоимость квартиры, никакого уведомления от ответчика об увеличении стоимости квартиры она не получала, где можно получить такую информацию ей не было разъяснено. Даже при уведомлении истца об оформлении права собственности ответчика на спорную квартиру нет уведомления об изменении индексов. Ссылка ответчика на то, что эта информация общедоступна, не состоятельна, так как для того, чтобы ее найти нужно, прежде всего, знать, что цена будет увеличиваться.

Представитель ответчика ФИО5 исковые требования не признала полностью, суду пояснила, что со стороны общества отсутствует факт уклонения от заключения основного договора с истцом. Ответчик подтверждает свое согласие заключить основной договор купли-продажи <адрес>, расположенной в <данные изъяты>-этажном жилом доме по строительному адресу: <адрес> на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, при условии выполнения истцом обязательств, возложенных на истца заключенным предварительным договором по оплате квартиры. В настоящий момент факт уклонения от заключения основного договора имеет место со стороны истца, что выражается в неоплате полной стоимости квартиры, установленной предварительным договором купли-продажи № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ - не выполнение требований п. 2.2 и п. 2.4 договора. В соответствии с п. 2.1 предварительного договора, стоимость квартиры, выраженная в базисных ценах на ДД.ММ.ГГГГ, не подлежит изменению, за исключением случаев увеличения площади квартиры по результатам БТИ. Текущая цена формируется путем корректировки стоимости квартиры в базисных ценах на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с индексами изменения стоимости строительства на текущий месяц, утверждаемыми директором общества и не превышающими индексы изменения стоимости строительства к уровню цен на ДД.ММ.ГГГГ для жилищного строительства в монолитном варианте, установленные ФИО9. На момент заключения предварительного договора индекс изменения стоимости составлял <данные изъяты>, таким образом, стоимость квартиры в текущих ценах составила <данные изъяты>. В соответствии с п.2.1.3 и п. 2.3.2 предварительного договора в случае оплаты квартиры частями, оплата платежей производится в текущих ценах на момент внесения очередной части платежа. Истцом в нарушение согласованного графика внесения денежных средств, оплата своевременно не производилась. Покупатель обязан был оплатить всю стоимость квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ года включительно. Однако, на настоящий момент истец внесла денежные средства частично в следующем размере: ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., что в базисных ценах 2000 года составляет <данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., что в базисных ценах 2000 года составляет <данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., что в базисном уровне цен, с учетом индекса изменения стоимости на июль 2011 года составляет <данные изъяты>. Оплата стоимости квартиры произведена истцом на общую сумму <данные изъяты>. Согласно п.2.1.2 предварительного договора, стоимость квартиры определенная в базисных ценах на ДД.ММ.ГГГГ является твердой, за исключением случаев изменения площади помещений по результатам обмеров БТИ и составляет <данные изъяты>. Таким образом, задолженность истца по оплате квартиры в базисных ценах составляет <данные изъяты>. В соответствии с заключенным предварительным договором площадь помещения составляет <данные изъяты>. По результатам обмеров БТИ площадь квартиры без учета площади балконов составляет <данные изъяты>. Таким образом произошло увеличение площади квартиры на 0,89 кв.м., следовательно стоимость квартиры, выраженная в базисных ценах подлежит увеличению: <данные изъяты>. Таким образом, общая сумма задолженности истца по оплате стоимости квартиры в базисных ценах на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. При этом в предварительном договоре соглашением сторон определен порядок перевода стоимости в текущие цены (п.2.1.3, 2.3.2) с применением индекса изменения стоимости. Указанная стоимость квартиры <данные изъяты>. подлежит переводу в текущие цены на дату осуществления платежа в соответствии с порядком, предусмотренным в п. 2.1.3 предварительного договора. Право собственности на <адрес>, расположенной в <данные изъяты>-этажном жилом доме по строительному адресу: <адрес>, оформлено за ответчиком, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Указанное право собственности возникло у общества на основании права, закрепленного инвестиционным договором № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. Общество согласно заключить с истцом договор купли-продажи <адрес>, но при выполнении истцом условий предварительного договора в части оплаты стоимости квартиры, поскольку стоимость квартиры <данные изъяты>., на которую указывает истец, может быть изменена при совокупности условий, предусмотренных предварительным договором.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьями 17 ч.3 и 19 Конституции Российской Федерации установлено, что все равны перед законом и судом. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со ст.ст. 9, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют свои права. Злоупотребление правом не допускается.

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных правовых способов. Граждане вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

В силу ст. 196 и ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным требованиям, по предмету и основаниям, указанным истцом.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1, 2, 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Действующим законодательством закреплено право участников гражданского оборота действовать в своем интересе и заключать любые договоры, принимать любые обязательства, не противоречащие требованиям закона.

Так, статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлены основные начала гражданского законодательства, которое основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей установлены ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом.

Таким образом, стороны вправе заключать договор как предусмотренный гражданским законодательством, так и договор, соответствующий волеизъявлению сторон и прямо не установленный законом.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО1 был подписан предварительный договор.

В соответствии с данным договором общество и ФИО1 обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи со следующими параметрами: строительный адрес: <адрес> - <данные изъяты> этажный жилой дом с нежилыми помещениями на первом этаже, порядковый номер № предполагаемый номер квартиры №, общая проектная площадь, в том числе, балкон, лоджия - <данные изъяты>, общая проектная площадь без балкона, лоджии <данные изъяты>, проектная жилая площадь <данные изъяты>, количество комнат - №. Указанные площади квартиры являются проектными и подлежат уточнению по результатам обмеров БТИ по окончании строительства. Порядковый номер недвижимости определяется как: номер подъезда/номер этажа/ номер квартиры на площадке, строительный адрес и порядковый номер недвижимости будут изменены на потовый адрес после ввода объекта в эксплуатацию. Планировка квартиры, представленная в Приложении №, является проектной и может быть изменена в результате изменений проектной документации, нормативных документов и т.д.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Из условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предметом предварительного договора купли-продажи является однокомнатная квартира. При этом, описание предмета договора соответствует ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку стороны указали данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимого имущества. На момент подписания предварительного договора по иному определить предмет договора не представлялось возможным, поскольку объект являлся строящимся. В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. В настоящее время объект построен и является тем самым объектом недвижимости - квартирой, в отношении которого и был подписан сторонами предварительный договор.

Следовательно, суд приходит к выводу, что предмет предварительного договора сторонами определен.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ срок заключения основного договора - п.1.2 - указан сторонами как: «не позднее, чем через 45 рабочих дней после регистрации продавцом своего права собственности на квартиру, в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не позднее 15 рабочих дней со дня получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру продавец обязан направить в адрес покупателя письменное уведомление о такой регистрации".

Согласно ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Как следует из условий предварительного договора, стороны поставили заключение основного договора в зависимость от обстоятельства - приобретения обществом прав на недвижимое имущество, которое связано не только с волеизъявлениями и собственными действиями сторон.

В данном случае указание на такое событие, как государственная регистрация права, не обладает качеством неизбежности наступления и не может рассматриваться как установление сторонами срока, следовательно, суд полагает, что срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен.

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, основной договор должен был быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.

Согласно ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Истцом не представлено письменного текста предложения (оригинала или его копии) и доказательств его направления в адрес ответчика в течение года.

Из материалов дела следует, что администрацией города Екатеринбурга ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение № RU <данные изъяты> на ввод объекта - <данные изъяты>-секционного <данные изъяты>-этажного жилого дома с помещениями ТСЖ и встроенными помещениями офисов на <данные изъяты> этаже - <данные изъяты> пусковой комплекс, расположенный по адресу <адрес> (№ по <данные изъяты>) - в эксплуатацию. Из свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственником <адрес> этаж <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> значится ФИО11.

Из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, адресованного <данные изъяты> ФИО1, следует, что в связи с получением разрешения на ввод объекта - <данные изъяты>-секционного <данные изъяты>-этажного жилого дома с помещениями ТСЖ и встроенными помещениями офисов на <данные изъяты>-ом этаже - <данные изъяты> пусковой комплекс, расположенный по адресу <адрес> (№ по <данные изъяты>) - в эксплуатацию и оформлением в собственность общества жилого помещения - квартиры в вышеуказанном доме, общество предложило ФИО1 в срок до ДД.ММ.ГГГГ прибыть по адресу <адрес> <адрес> для заключения основного договора купли-продажи жилого помещения. Обращено внимание, что по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения изменилась по сравнению с проектной. В соответствии с п.2.1.4, 2.1.5 предварительного договора ФИО1 предложено прибыть по указанному адресу для проведения перерасчета стоимости помещения.

Из материалов дела следует, что истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ к ответчику с письменным заявлением о передаче квартиры в собственность. В заявлении, адресованном директору общества, ФИО1 указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и обществом был заключен предварительный договор № <данные изъяты>. В соответствии с условиями договора общество продает ей однокомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты>. под предполагаемым номером <данные изъяты> в доме по адресу: <адрес> квартиры составляет <данные изъяты> Указанная сумма была передана покупателем ФИО1 в полном объеме (ДД.ММ.ГГГГ в кассу общества было внесено <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ по платежному поручению № перечислено <данные изъяты>.). С учетом изложенного, ФИО1 просила в письменной форме сообщить зарегистрировано ли право собственности ФИО12 на квартиру в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и указать, когда в соответствии с условиями п.1.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ будет заключен основной договор купли-продажи <адрес> общей площадью <данные изъяты>

В ответ на обращение ФИО1 ответчиком дан ответ № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что в соответствии с условиями предварительного договора № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость квартиры, подлежащая определению в основном договоре купли-продажи, заключаемом после ввода жилого дома в эксплуатацию составляет <данные изъяты> в ценах 2000 года. В случае внесения в качестве обеспечения исполнения обязательств по основному договору стоимости квартиры единовременным платежом, что на момент подписания предварительного договора № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ составляло <данные изъяты>, стоимость квартиры не подлежала бы индексации. В связи с тем, что денежная сумма в размере <данные изъяты> в качестве обеспечения исполнения обязательств была внесена ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 2.1.3 предварительного договора стоимость квартиры подлежит корректировке с учетом индексов инфляции установленных <данные изъяты> на дату последнего платежа и составляет <данные изъяты>. Задолженность по оплате (с учетом перерасчета стоимости квартиры в связи с изменением фактической площади квартиры по сравнению с проектной - п.2.1.4, 2.1.5 предварительного договора № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ) составляет <данные изъяты>.

Исходя из содержания обращения истца к ответчику ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что требование о заключении договора купли-продажи направлено только ДД.ММ.ГГГГ и является доказательством соблюдения претензионного порядка, предусмотренного ч. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что основной договор не был заключен, истец обратилась в суд с настоящим иском о понуждении ответчика заключить основной договор.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (часть 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Как следует из условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ цена основного договора, сроки и порядок ее уплаты определяются разделом 2 настоящего договора.

Из п.2.1.2 предварительного договора следует, что стоимость квартиры в текущих ценах на момент заключения настоящего договора составляет <данные изъяты>

Истец в исковом заявлении указывает, что она выплатила ответчику стоимость квартиры в размере <данные изъяты>., то есть в полном объеме, что предусмотрено п.2.1.2 предварительного договора. В связи с чем, общество обязано заключить с ней договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, расположенной в <адрес> в доме по <адрес> с учетом стоимости квартиры, определенной при заключении предварительного договора № ГМ-№ от ДД.ММ.ГГГГ. Из искового заявления, а также пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что на момент заключения предварительного договора стоимость квартиры, подлежащей передаче ФИО1, была определена в размере <данные изъяты>.

Как следует из пояснений представителя ответчика обстоятельство внесения истцом денежных средств в размере <данные изъяты>., не оспаривается. Суду ответчиком был представлен график внесения ФИО1 денежных средств в счет оплаты квартиры, подлежащей передаче истцу в собственность. Из данного графика следует, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ было внесено <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ перечислено <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ было внесено еще <данные изъяты>. Данное обстоятельство было подтверждено представителем истца в судебном заседании.

Вместе с этим, как следует из пояснений представителя ответчика, стоимость квартиры определяется исходя из условий, содержащихся в п.2.1.2, п.2.1.5, п.2.1.3, п.2.3.2 предварительного договора.

Из п.2.1.2 предварительного договора следует, что стоимость квартиры в базисных сметных ценах на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. Один квадратный метр в базисных сметных ценах на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. Стоимость квартиры в базисных сметных ценах на ДД.ММ.ГГГГ не подлежит изменению, за исключением случаев корректировки в связи с увеличением площади квартиры по результатам обмеров БТИ. В п.2.1.3. предварительного договора сказано: в случае, если стоимость квартиры выплачивается частями, оплата стоимости квартиры производится в текущих ценах на момент внесения очередной части платежа. Моментом оплаты считается момент зачисления денежных средств на расчетный счет продавца либо момент внесения денежных средств в кассу продавца. При этом текущая цена формируется путем корректировки стоимости квартиры в базисных сметных ценах на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с индексами изменения стоимости строительства на текущий месяц, утверждаемыми директором общества и не превышающими индексы изменения стоимости строительства к уровню цен на ДД.ММ.ГГГГ для жилищного строительства в монолитном варианте, установленные УрЦЭиЦС. Кроме того, п.2.1.4 предварительного договора предусмотрено, что стоимость квартиры в базисных сметных ценах на ДД.ММ.ГГГГ указанная в п. 2.1.2 договора может корректироваться в результате изменения фактической площади квартиры без балкона, лоджии относительно проектной площади более чем на 0,5 кв.м. по результатам обмеров БТИ. В соответствии с п.2.1.5 принцип перерасчета стоимости квартиры: разница между фактической и проектной площадями квартиры без балкона, лоджии умножается на стоимость одного квадратного метра в базисных сметных ценах на ДД.ММ.ГГГГ и на индекс изменения стоимости строительства, утверждаемый директором общества и не превышающий индекс изменения стоимости строительства к уровню цен на ДД.ММ.ГГГГ для жилищного строительства в монолитном варианте, установленный <данные изъяты> на месяц оплаты перерасчета. Согласно п. 2.3.2 при оплате частями денежных средств, предусмотренных п. 2.2 предварительного договора, первоначальный платеж, составляющий не менее <данные изъяты>%, должен быть выплачен не позднее 2-х дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Оплата последующих платежей производится в текущих ценах, формируемых в соответствии с п.2.1.3 настоящего договора, в сроки, установленные графиком внесения денежных средств к настоящему договору.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование условий, изложенных в п. 2.1.2, п.2.1.2, п.2.1.5, п.2.1.3, п.2.3.2 предварительного договора, позволяет суду прийти к выводу, что на момент подписания предварительного договора четко определить стоимость объекта недвижимости было невозможно, поскольку самим же договором предусматривалось изменение цены.

Так, поскольку в ходе строительства объекта площадь квартиры могла незначительно измениться в соответствии со строительными нормами и правилами, то в п.2.1.2 и п.2.1.5. предварительного договора стороны предусмотрели возможность и порядок определения стоимости квартиры в связи с увеличением площади квартиры.

Из материалов дела, следует, что в соответствии с п.1.1 предварительного договора проектная площадь помещения - квартиры, подлежащей передаче истцу, составляет <данные изъяты>. По результатам обмеров БТИ площадь квартиры без учета площади балконов составила <данные изъяты> Таким образом, произошло увеличение площади квартиры на <данные изъяты>., следовательно, стоимость квартиры, выраженная в базисных ценах подлежит расчету в соответствии с п. 2.1.2 предварительного договора. Суду ответчиком представлен расчет, в соответствии с которым стоимость квартиры, выраженная в базисных ценах на ДД.ММ.ГГГГ подлежит перерасчету на сумму <данные изъяты> - стоимость 1 кв.м. согласно п.2.1.2 предварительного договора).

Кроме того, на момент заключения предварительного договора индекс изменения стоимости строительства составлял <данные изъяты> что подтверждается приказом директора общества от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении индекса изменения стоимости строительства на июль 2008 года, представленным ответчиком. На сентябрь 2008 года индекс изменения стоимости строительства к базису цен на ДД.ММ.ГГГГ составлял - <данные изъяты> что подтверждается приказом директора общества от ДД.ММ.ГГГГ. Приказом от ДД.ММ.ГГГГ директором общества был утвержден индекс изменения стоимости строительства к базису цен на июль 2011 года - <данные изъяты>. Как следует из расчета, представленного ответчиком, оплата стоимости квартиры в базисных ценах произведена истцом на общую сумму <данные изъяты>. (ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внесено <данные изъяты> что в базисных ценах 2000 года составляет <данные изъяты>; ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>, что в базисных ценах 2000 года составляет <данные изъяты>; ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>, что в базисном уровне цен, с учетом индекса изменения стоимости на июль 2011 года составляет <данные изъяты>). Вместе с этим, в соответствии с п.2.1.2 предварительного договора стоимость квартиры, определенная в базисных ценах на ДД.ММ.ГГГГ, является твердой и составляет <данные изъяты> Следовательно, стоимость квартиры, выраженная в базисных ценах, подлежит оплате истцом в соответствии с условиями договора, изложенными в п.2.1.2.

Что касается стоимости квартиры в текущих ценах, то в соответствии с п. 2.1.3 предварительного договора, она подлежит определению путем корректировки стоимости квартиры в базисных ценах на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с индексами изменения стоимости строительства на текущий месяц, утверждаемыми директором общества и не превышающими индексы изменения стоимости строительства к уровню цен на ДД.ММ.ГГГГ для жилищного строительства в монолитном варианте, установленные УРЦЭиЦС.

Таким образом, судом на основании буквального толкования условий предварительного договора, а также письменных документов представленных ответчиком, установлено, что стоимость построенной квартиры, права на которую заявляет истец, подлежит расчету в соответствии с п.п. 2.1.2, п.2.1.2, п.2.1.5, п.2.1.3, п.2.3.2 предварительного договора, что подтверждает, что цена в предварительном договоре сторонами фиксировано определена не была. В связи с чем, доводы представителя истца о том, что ответчик в одностороннем порядке изменил условия предварительного договора, не соответствуют действительности. Предварительный договор был подписан между истцом и ответчиком добровольно. В соответствии с п.1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца о возложении на ФИО13 обязанности заключить с ФИО1 договор купли-продажи однокомнатной <адрес> учетом стоимости квартиры, определенной при заключении предварительного договора № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку стоимость указанного в предварительном договоре объекта не была определена фиксировано.

Кроме того, в силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом, в соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, стороной договора купли-продажи в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки. Право на совершение сделки зависит от соблюдения требований закона о государственной регистрации права собственности.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права <адрес>, расположенная в <адрес> по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО14 Из указанного свидетельства следует, что право собственности зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ, в то время как предварительный договор подписан между обществом и истцом ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент его подписания право собственности у общества на спорную квартиру не возникло.

Как установлено действующим законодательством, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия.

Ссылка в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ на инвестиционный договор № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО15 и ФИО16 - пункт.1.3, в соответствии с которым обществу принадлежат права на указанную квартиру, применяться судом не может, поскольку по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, представленному суду ответчиком, общество приобретает право на результат инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир, в том числе и на квартиру, на которую претендует истец, в законченном строительстве объекте (п.1.1. инвестиционного договора). Между МУП ФИО18 и ФИО17 было заключено Дополнительное соглашение к инвестиционному договору, в котором указано, что общество приобретает права на квартиры, в том числе на квартиру, на которую претендует истец (п.1). Данное соглашение было подписано сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с этим, в данном случае ответчик ДД.ММ.ГГГГ на момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры собственником квартиры, в счет стоимости которой истцом внесены денежные средства, не являлся и, следовательно, общество было не вправе ею распоряжаться. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, анализируя все представленные доказательства, суд приходит к выводу, что отсутствуют законные основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО19 и в удовлетворении исковых требований истца надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО20 об обязании ФИО21 заключить с ФИО1 договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес>, с учетом стоимости квартиры, определенной при заключении предварительного договора № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Чкаловский районный суд <адрес> в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.

Судья подпись К.Б. Прибавкина

Копия верна: