Мотивированное решение изготовлено 03 ноября 2011 года Гражданское дело № 2-2751/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Екатеринбург 28 октября 2011 года Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судья Невгад Е.В. при секретаре Девятковой Н.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кудрина <данные изъяты> к Лаптевой <данные изъяты>, Ломачинской <данные изъяты> о переводе прав и обязанностей покупателя <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру У С Т А Н О В И Л: Кудрин Р.Л. предъявил к Лаптевой Е.Л., Ломачинской А.Б. иск о признании преимущественного права покупки жилого помещения, признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истцом и его представителем ФИО7, действующей на основании доверенности, заявлено ходатайство о принятии к производству суда уточненных требований- о переводе на Кудрина Р.Л. прав и обязанностей покупателя <данные изъяты> доли <адрес> в <адрес>. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ уточненные требования приняты к производству суда. В обоснование иска указано, что истец является собственником <данные изъяты> доли <адрес> в <адрес>. Ему на праве собственности принадлежит комната общей площадью <данные изъяты> кв.м. в указанной четырехкомнатной квартире. Помимо него, собственником комнаты площадью <данные изъяты> кв.м. является ФИО6, а собственником двух комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м. являлась Лаптева Е.Л. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что Лаптева Е.Л. решила продать принадлежащую ей долю квартиры. Данное обстоятельство стало ему известно из телеграммы, полученной ДД.ММ.ГГГГ, в которой ответчик предлагала ему купить две комнаты общей площадью <данные изъяты> кв.м. в <адрес> в <адрес> по цене <данные изъяты> рублей. В ответ на эту телеграмму истец ДД.ММ.ГГГГ отправил Лаптевой Е.Л. телеграмму, в которой выразил согласие на покупку комнат на условиях, предложенных ответчиком. В этот же день телеграмма была вручена лично Лаптевой Е.Л. Несмотря на это, ДД.ММ.ГГГГ Лаптева Е.Л. заключила договор купли-продажи указанных комнат с Ломачинской А.Б., о чем ему (истцу) стало известно ДД.ММ.ГГГГ из разговора с новым собственником комнат. Тем самым, его преимущественное право покупки указанных комнат было нарушено. В приобретении этих комнат он был заинтересован в момент их продажи, не потерял к ним интереса и в настоящее время, так как проживает в комнате площадью <данные изъяты> кв.м. вместе с женой и маленьким ребенком и намерен улучшить свои жилищные условия. В судебном заседании истец Кудрин Р.Л. поддержал исковые требования в полном объеме, дал объяснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Он пояснил, что после того, как отправил Лаптевой Е.Л. телеграмму о своем согласии приобрести комнаты, у него состоялся разговор с представителем реэлторского агентства «<данные изъяты> с которым у ФИО2 был заключен договор оказанаия услу<адрес> было предложено заключить предварительный договор купли-продажи комнат и внести в качестве задатка <данные изъяты> рублей. Поскольку таких денежных средств на тот момент у него не было, он отказался от внесения задатка и заключения договора. В момент дачи согласия на приобретение комнат он (истец) не располагал денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ. он обратился ОАО «Сбербанк России» для получения кредита в сумме <данные изъяты> рублей и его заявка была одобрена. В настоящее время -ДД.ММ.ГГГГ- он также обратился с повторной заявкой в банк и по его заявлению принято положительное решение о предоставлении ему <данные изъяты> рублей. Десять процентов от стоимости спорных комнат (<данные изъяты> рублей) внесено истцом на депозит Судебного Департамента. Представитель истца ФИО7, действующая на основании ордера, исковые требования поддержала полностью. Она указала, что для удовлетворения исковых требований истца не имеет значения то обстоятельство, что на момент подписания договора истец не располагал денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей. В этот период истец не стал обращаться за выдачей кредита, так как ему достоверно не было известно о продаже спорных комнат. В телеграмме, отправленной ему Лаптевой Е.Л., было выражено лишь ее намерение на продажу комнат. В настоящее время истец доказал свою возможность приобрести спорные комнаты, поместив на депозит Судебного департамента <данные изъяты> рублей и получив одобрение Банка на выдачу кредита в сумме <данные изъяты> рублей. Решение суда об удовлетворении требований Кудрина Р.Л. о переводе на него прав и обязанностей покупателя будет являться основанием для выдачи ОАО «<данные изъяты>» кредита Кудрину Р.Л. Ответчик Лаптева Е.Л., представляющая также интересы сына ФИО11, исковые требования не признала полностью. В обоснование своих возражений она указала, что она и ее несовершеннолетний сын являлись собственниками двух комнат в <адрес> в <адрес>. Она длительное время, более <данные изъяты>, занималась их продажей, о чем истец был осведомлен, но желания приобрести эти комнаты не высказывал. Когда на эти комнаты появился реальный покупатель- Ломачинская А.Б., истец тоже решил купить их. При этом, зная ее телефон, он ни разу не обратился к ней лично, а отправил ей телеграмму с указанием о своем согласии приобрести эти комнаты. В телеграмме истца не было указано, по какой цене он согласен приобрести эти комнаты- по той, что предложила она (Лаптева Е.Л.) или какой-то другой. После получения этой телеграммы представитель реэлторского агентства «Визави», с которым у нее был заключен договор на оказание услуг, встретился с Кудриным Р.Л. и предложил тому заключить предварительный договор купли-продажи, чтобы подтвердить серьезность его намерений. Истец пояснил, что денег на покупку комнат у него нет, и что он только обратился в банк за получением кредита. Какой ответ Банка истец получил бы на свое обращение, известно не было. Денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей с истца никто не требовал. Несмотря на это, она подождала еще какое-то время, со стороны истца не было совершено никаких действий, подтверждающих его намерение совершить сделку купли-продажи, поэтому ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор купли-продажи с Ломачинской А.Б. Ответчик ФИО3 иск не признала. Она пояснила, что была заинтересована в приобретении этих комнат, ДД.ММ.ГГГГ. посмотрела их. При осмотре квартиры присутствовала жена истца, которая показывала ей места общего пользования в квартире. Ее устроили комнаты и их цена, о чем она сообщила реэлтору. После этого она начала оформлять документы на получение ипотеки для приобретения этих комнат, а ДД.ММ.ГГГГ внесла аванс за эти комнаты в сумме <данные изъяты> рублей. Также ей объяснили, что необходим отказ двух других собственников от их преимущественного права на приобретение этих комнат. Один из собственников- Паникарова Т.Ф. оформила нотариальный отказ, а от ФИО1 такой отказ не поступил. В связи с этим подписание договора было отложено, и он был заключен только ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время ее право собственности на две комнаты в <адрес> в <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке, комнаты находятся в залоге у банка, она выплачивает кредит договору об ипотеке. Представитель третьего лица ООО «Визави» ФИО8 в судебном заседании выразил несогласие с заявленными истцом требованиями. Он указал, что ДД.ММ.ГГГГ агентство ООО «Визави» заключило договор с Лаптевой Е.Л., по условиям которого агентство должно было продать две комнаты в <адрес> в <адрес>. Долгое время продать комнаты не удавалосьДД.ММ.ГГГГ. намерение приобрести комнаты выразила Ломачинская А.Б., она внесла за них аванс, после чего стала оформлять договор ипотеки. Для заключения договора купли-продажи потребовалось согласие соседей- собственников комнат в квартире. Паникарова Т.Ф. такое согласие дала, а Кудрин Р.Л. сообщил о своем желании купить комнаты. Он (Николаенко) встретился с истцом, предложил ему внести аванс в обеспечение приобретения комнат в сумме <данные изъяты> рублей. Истец на это предложение ничего не ответил. После этого он еще раз встретился с истцом, но тот так и не выразил однозначного намерения купить комнаты. После получения телеграммы от истца, с его (Кудрина Р.Л.) стороны не было совершено никаких действий, свидетельствующих о том, что он собирается приобрести комнаты. В настоящее судебное заседание представитель третьего лица ООО «Визави» не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен. Третье лицо Паникарова Т.Ф. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещена, своего мнения по иску не выразила. Представитель третьего лица ОАО «Сбербанк Росси» ФИО9, действующий на основании доверенности, выразил несогласие с заявленными требованиями. Он указал, что в течение месяца с момента его извещения Лаптевой Е.Л. о намерении продать комнаты, истец не приобрел их, после чего Лаптева А.Л. вправе была продать их иному лицу. Доказательств того, что Лаптева Е.Л. уклонялась от заключения договора купли- продажи комнат с истцом, истцом не представлено. Также истцом не представлено доказательств финансовой возможности приобрести у Лаптевой Е.Л. спорные комнаты в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, телеграмма, отправленная Кудриным Р.Л. в адрес продавца Лаптевой Е.Л., не содержит указания на цену, по которой он намерен приобрести комнаты, тогда как в соответствии со ст. 555 ГК РФ это является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения. Представитель третьего лица также указал, что в настоящее время спорные комнаты находятся в залоге у банка, так как это было обязательным условием предоставления ипотеки Ломачинской А.Б. Представленное истцом извещение Банка об одобрении его кредитной заявки не свидетельствует о том, что кредит будет ему действительно предоставлен, так как давая такой ответ, Банк проверяет только финансовую возможность истца выплатить кредит. После проверки документов на жилое помещение, для покупки которого испрашивается кредит, Банк может отказать в его выдаче, учитывая то обстоятельство, что спорные комнаты уже находятся в залоге у банка. Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные суду письменные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. В силу ч.2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3 ст. 250 ГК РФ) Установлено, что Лаптева Е.Л. и ее сын ФИО11 являлись собственниками двух комнат жилой площадью <данные изъяты> кв.м. в <адрес> в <адрес> на основании договора приватизации, заключенного ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 69). Право собственности указанных лиц было зарегистрировано в установленном законом порядке. Желая продать эти комнаты, Лаптева Е.Л. заключила ДД.ММ.ГГГГ договор с ООО «Визави», согласно которому агентство обязалось совершить действия, направленные на продажу указанных комнат (л.д. 76-79). Истец Кудрин Р.Л. является собственником комнаты площадью <данные изъяты> кв.м. в <адрес> в <адрес> (л.д. 12) Поскольку в силу ст. 250 ГК РФ истец имел преимущественное право покупки комнат Лаптевой Е.Л., ДД.ММ.ГГГГ она отправила ему телеграмму с уведомлением о продаже указанных комнат и предложением приобрести их по цене <данные изъяты> рублей (л.д. 14) В ответ на эту телеграмму ДД.ММ.ГГГГ Кудрин Р.Л. отправил Лаптевой Е.Л. телеграмму, в которой указал, что имеет желание купить указанные комнаты. Эта телеграмма вручена Лаптевой Е.Л. лично (л.д. 15). ДД.ММ.ГГГГ между Лаптевой Е.Л., ФИО11, представляемым матерью Лаптевой Е.Л. и Ломачинской А.Б. заключен договор купли-продажи комнат жилой площадью <данные изъяты>.м. в <адрес> в <адрес>, по условиям которого Ломачинская А.Б. приобрела эти комнаты за <данные изъяты> рублей (л.д. 44-48) Для приобретения этих комнат ДД.ММ.ГГГГ Ломачинской А.Б. был заключен кредитный договор с ОАО «Сбербанк России», согласно которому ей был предоставлен кредит в сумме <данные изъяты> рублей (л.д. 41-43). В настоящее время спорные комнаты находятся в залоге у ОАО «Сбербанк России» (л.д. 16). По смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно: на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре. Согласно п. 1.2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 10.06. 1980г. № 4 (в редакции Постановлений Пленума Верховного суда РФ от 20.12.1983г. № 11, от 21.12.1993г. № 11, от 25.10.1996г. № 10, от 06.02.2007г. № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за дм сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Данное требование закона разъяснялось судом истцу неоднократно, но на момент вынесения решения по существу спора истцом была представлена только квитанция, подтверждающая внесение Кудриным Р.Л. на депозит Судебного департамента <адрес> денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, т.е. <данные изъяты> от стоимости комнат. Представленное суду извещение от ДД.ММ.ГГГГ об одобрении Банком кредитной заявки Кудрина Р.Л. о предоставлении ему кредита в сумме <данные изъяты> рублей не свидетельствует о наличии у истца требуемых денежных средств. Данное согласие дано банком под отлагательным условием- представить в течение 120 дней с даты принятия решения (с ДД.ММ.ГГГГ) документы по приобретаемому объекту недвижимости. Истец не отрицал в судебном заседании, что представить такие документы он возможности не имеет. Более того, даже в случае их представления Банку, тот имеет право после их изучения отказать истцу в выдаче кредита. Доводы представителя истца о том, что положительное решение суда по настоящему делу явится основанием для возложения на кредитное учреждение обязанности выдать кредит, суд не может принять во внимание, так как эти доводы основаны на неправильном толковании норм права. Установлено, что впервые Кудрин Р.Л. обратился за предоставлением ипотечного кредита в сумме <данные изъяты> рублей ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66). Таким образом, ни на момент заключения Лаптевой Е.Л. договора купли- продажи, ни на момент обращения в суд, ни на момент принятия судом решения по делу истец не имел реальной возможности выплатить продавцу комнат требуемую сумму. Доказательств обратного, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено. При таком положении, в случае удовлетворения иска, нарушаются права ответчика Ломачинской А.Б., единовременно выплатившей Лаптевой Е.Л. <данные изъяты> рублей и исполняющей в настоящее время обязанности по кредитному договору. Доводы представителя истца о том, что со стороны Лаптевой Е.Л. не было совершено никаких активных действий для заключения с Кудриным Р.Л. договора купли-продажи комнат, правового значения для дела не имеют. При таком положении, у суда отсутствуют предусмотренные законом основания для удовлетворения иска. На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 194-196 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : В удовлетворении исковых требований Кудрина <данные изъяты> к Лаптевой <данные изъяты>, Ломачинской <данные изъяты> о переводе прав и обязанностей покупателя 1/2 доли в праве собственности на квартиру отказать. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга. Судья Копия верна Решение не вступило в законную силу Судья