Копия № 2-297/2012

Мотивированное решение изготовлено 23 января 2012 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Ольковой А.А. при секретаре Девятковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бакунина А.В. к Администрации г. Екатеринбурга, жилищно-строительному кооперативу «Уралэнергостройкомплекс», открытому акционерному обществу «Промсвязьбанк» о признании недействительными постановлений о предоставлении земельного участка, договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Бакунин А.В. обратился в суд с иском к Администрации г. Екатеринбурга, жилищно-строительному кооперативу «Уралэнергостройкомплекс», открытому акционерному обществу «Промсвязьбанк» о признании недействительными Постановления Главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 № 675, договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, договор ипотеки земельного участка с кадастровым номером <номер>.

В судебном заседании 07.12.2011 истец уточнил исковые требования, просил суд признать недействительными постановление Главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 № 675 в части формирования земельного участка с кадастровым номером <номер> в том числе из земельного участка с кадастровым номером <номер>, договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, заключенный между Администрацией г. Екатеринбурга и ЖСК «Уралэнергостройкомплекс», № 5-1476 от 25.05.2007, договор ипотеки земельного участка с кадастровым номером <номер> в пользу ОАО «Промсвязьбанк». Уточненные требования приняты судом.

В обоснование своих требований истец указал, что ему на основании свидетельства о государственной регистрации права от 18.01.2010 принадлежит 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в г. Екатеринбурге <адрес>, площадью 1928 кв.м., кадастровый номер <номер>. При получении 07.10.2011 кадастровой выписки на земельный участок, выяснилось, что земельный участок истца снят с кадастрового учета 19.01.2010 и из него сформирован земельный участок с кадастровым номером <номер>.

Земельный участок с кадастровым номером <номер> постановлением Главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 № 675 предоставлен в аренду ЖСК «Уралэнергостройкомплекс» для строительства комплекса жилых домов. Согласно выписке из ЕГРП от 14.10.2011 указанный договор аренды прошел государственную регистрацию. Кроме того на данный земельный участок зарегистрировано обременение – ипотека в пользу ОАО «Промсвязьбанк».

Предоставление Администрацией г. Екатеринбурга земельного участка, в состав которого вошел участок истца, нарушает его права как собственника и препятствует распоряжению земельным участком.

В судебном заседании истец Бакунин А.В. доводы иска поддержал.

Администрация г. Екатеринбурга, надлежаще извещенная о дате рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, своего представителя в суд не направила, отзыва на иск не представила.

Представитель ЖСК «Уралэнергостройкомплекс» Рузакова Т.В. вопрос об удовлетворении исковых требований оставила на усмотрение суда.

Представитель ООО «Промсвязьбанк» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Третье лицо Кузнецова Е.М. в судебное заседание явилась, от пояснений по иску воздержалась.

Представитель Управления Росреестра по Свердловской области Бродовская Г.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ранее было представлено ходатайство, в котором просила рассмотреть данное гражданское дело без своего участия.

Представитель 3-го лица – ФБУ «Кадастровая палата» по Свердловской области Жигалова И.А. в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее в судебное заседание представила письменный отзыв, в котором пояснила что, все земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству по Свердловской области, признаются ранее учтенными. Сведения о таких ранее учтенных земельных участках передавались в ФГУ «ЗКП» по Свердловской области согласно Указаниям для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках, утвержденным Росземкадастром 10.04.2001 (по заключению Минюста РФ от 20.06.2001 № 07/6236-ЮД настоящие указания не нуждаются в государственной регистрации), в виде инвентаризационной описи, составленной по результатам инвентаризации имеющихся в распоряжении Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству документированных сведений о земельных участках.

Также указала, что указанному в исковом заявлении местоположению г. Екатеринбург, <адрес>, соответствует земельный участок с кадастровым номером <номер>, который являлся ранее учтенным. Сведения о нем были переданы в составе перечня ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала <номер> от 28.02.2005 № 41-04/04-1664, утвержденного начальником Территориального отдела № 15 Управления Роснедвижимости по Свердловской области.

Согласно перечню в государственный земельный кадастр о земельном участке с кадастровым номером <номер> были переданы следующие сведения: местоположение - г. Екатеринбург, <адрес>; категория земель - земли поселений; разрешенное использование - индивидуальная жилая застройка; площадь - 1928 кв.м., границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательств.

Пояснила, что уникальные сведения о земельных участках, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости согласно ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», следующие: вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата его внесения, описание местоположения границ, площадь. Сведения о вещных правах на объект недвижимости имеют дополнительный характер и вносятся в государственный кадастр недвижимости в объеме сведений, установленных приказом Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010 № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости», на основании сведений, полученных из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, которое согласно Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и постановлению Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указала, что на сегодняшний день по сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером <номер> является архивным.

27.12.2006 в орган кадастрового учета с заявкой о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка <номер> обратился Круглов А. Ю., действующий по доверенности в интересах ЖСК «Уралэнергостройкомплекс», представив распоряжение Главы г. Екатеринбурга от 18.04.2006 № 1035-р «О предварительном согласовании ЖСК «Уралэнергостройкомплекс» места размещения комплекса жилых домов с нежилыми помещениями на первом этаже, подземным паркингом в границах улиц Самолетной - Павлодарского - Мраморской -Изобретателей» и Описание земельных участков, подготовленное ООО «Городской Кадастровый Центр», составленное на основании межевого дела от 27.02.2006 № 16616-г, утвержденного начальником территориального отдела № 15 Управления Роснедвижимости по Свердловской области. На основании представленных документов земельный участок был поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер <номер>.

На момент обращения лица в орган кадастрового учета (территориальный отдел № 15 Управления Роснедвижимости по Свердловской области) действовал Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», Инструкция по межеванию земель, утвержденная Роскомземом 08.04.1996, Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003, в которых давалось описание состава и содержания работ, состава, содержания и оформления землеустроительной документации при межевании объектов землеустройства, а также осуществления контроля за проведением межевания.

ФГУ «ЗКП» по Свердловской области в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» осуществляло постановку на государственный кадастровый учет земельных участков на основании заявки, правоустанавливающих документов на земельные участки и документов о межевании, составленных в виде описания земельного участка на основе землеустроительного дела, при отсутствии оснований для отказа, предусмотренных ст. 20 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Таким образом кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером <номер> был проведен на основании юридически действительных документов в соответствии с нормативно - правовыми актами, действовавшими на момент проведения государственного кадастрового учета.

Одним из исходных земельных участков для земельного участка с кадастровым номером <номер> явился в том числе земельный участок с кадастровым номером 66:41:0502073:25.

В состав земельного участка с кадастровым номером <номер> входят условные участки с кадастровыми номерами <номер>, которые не являются самостоятельными объектами недвижимости.

Пояснила, что на сегодняшний день в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером <номер> содержатся следующие сведения: местоположение - обл. Свердловская, г. Екатеринбург, в границах улиц Самолетной - Павлодарского - Мраморской - Изобретателей; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - под место размещения комплекса жилых домов с нежилыми помещениями на первом этаже, подземным паркингом; площадь - 46378 кв.м., границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства; обременения: 1. Аренда; правообладатель - ЖСК «Уралэнергостройкомплекс»; дата, номер регистрации - от 17.10.2007 <номер>; 2. иные ограничения (обременения) прав; правообладатель – ЖСК «Уралэнергостройкомплекс»; дата, номер регистрации – от 15.06.2010 <номер>.

Заслушав истца, представителя ЖСК «Уралэнергостройкомплекс», 3-го лица Кузнецову Е.М., исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что истцу принадлежит 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в г. Екатеринбурге <адрес>, площадью 1928 кв.м., кадастровый номер <номер>. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на земельный участок (л.д. 11).

При получении 07.10.2011 кадастровой выписки на земельный участок, выяснилось, что земельный участок истца снят с кадастрового учета.

Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 № 675 земельный участок в границах улиц Самолетной – Павлодарского – Мраморской – Изобретателей в г. Екатеринбурге был предоставлен ЖСК «Уралэнергостройкомплекс» для строительства жилых домов с нежилыми помещениями на первых этажах и подземным паркингом.

Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 18.10.2007 № 4696 в постановление № 675 были внесены изменения, касающиеся способа прекращения прав граждан, чьи дома и земельные участки попадают в границы нового отвода под строительство на принадлежащие им объекты недвижимости (вместо изъятия – выкуп).

На основании указанного постановления 25.05.2007 между Администрацией г. Екатеринбурга и ЖСК «Уралэнергостройкомплекс» заключен договор аренды № 5-1476 сроком на 3 года. В соответствии с п. 6.1 договора, в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения сроков договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендатора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 17.10.2007.

Дополнительным соглашением к договору от 11.05.2010 изменены размеры арендных платежей и порядок их уплаты, а также предусмотрена возможность распоряжения арендатором принадлежащими ему арендными правами с согласия арендодателя.

В соответствии со ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре объектов недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в ч. 3 настоящей статьи, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ.

Согласование местоположения границ согласно ч. 3 ст. 39 названного закона проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Как видно из п. п. 1, 6.1 договора аренды, земельный участок предоставлен на три года, по истечении которых считается пролонгированным на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться участком при отсутствии возражений арендодателя.

Из представленной истцом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что право собственности на предоставленный ЖСК земельный участок с кадастровым номером <номер> ни за кем не зарегистрировано.

Соответственно, в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 54-3 (ранее п. «ж» ст. 71) Закона Свердловской области от 07 июля 2004 г. № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» и п. 2, 3, 8 Соглашения между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и МО «г. Екатеринбург» «О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории МО «г. Екатеринбург» лицом, уполномоченным собственником на распоряжение земельным участком является Администрация г. Екатеринбурга, которая и является надлежащим ответчиком.

Требования о признании недействительными Постановления Главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 № 675 (в редакции постановления Главы г. Екатеринбурга от 18.10.2007 № 4696) и договора аренды суд находит обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, основанием для признания ненормативного акта недействительным является одновременно его несоответствие требованиям закона и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат исключительно собственнику. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Право продавать земельный участок, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, принадлежит собственнику земельного участка, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом данного обстоятельства Администрация г. Екатеринбурга не могла распорядиться земельным участком, принадлежащим истцу на праве общей долевой собственности.

Предоставление данного участка как самостоятельного объекта или в составе другого участка третьим лицам, что произошло в данном случае, противоречит закону, следовательно, Постановление Главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 № 675 (в редакции постановления Главы г. Екатеринбурга от 18.10.2007 № 4696), является недействительным в части. Как следствие этого, а также в силу ст. 169, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключенный на основании постановления договор аренды в этой части также является недействительным.

Такое предоставление очевидно нарушает права и законные интересы истца, так как порождает у данного лица вопреки его воле и требованиям закона права на земельный участок, принадлежащий истцу на праве общей долевой собственности, и необоснованную возможность распоряжения ими.

Как видно из п. 2.5 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 11.05.2010, арендатор имеет право передать участок в субаренду, а также вправе передать свои обязанности по договору третьим лицам, в том числе внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив, а также отдать арендные права в залог в пределах срока действия договора аренды с согласия арендодателя.

Кроме того указанный договор препятствует истцу в выделе своей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и распоряжении ею.

Из представленного истцом свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок <адрес> следует, что данный участок имеет кадастровый номер <номер>. Из пояснений представителя ФБУ «Кадастровая палата» по Свердловской области следует, что по сведениям Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (ныне - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Росреестр)) земельный участок с кадастровым номером <номер> образован в том числе из земельного участка с кадастровым номером <номер>. Кроме того была внесена учетная кадастровая запись о прекращении существования земельного участка с кадастровым номером <номер>.

Поскольку существование в Государственном кадастре недвижимости земельного участка с кадастровым номером <номер>, на который зарегистрировано право аренды ЖСК, препятствует в силу п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственном кадастре объектов недвижимости» кадастровому учету (уточнению характеристик) земельного участка истцов без предоставления соответствующих документов, обосновывающих преобразование участка, предоставленного в аренду, (такие преобразования могут осуществляться только по решению собственника или уполномоченного лица), постольку оно препятствует истцу распоряжаться спорным земельным участком.

При таких обстоятельствах имеются достаточные основания для признания постановления Главы г. Екатеринбурга и договора аренды недействительными в части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0502073:25, принадлежащий истцу на праве общей долевой собственности, а также для восстановления в Государственном кадастре недвижимости сведений об этом земельном участке путем выдела из земельного участка с кадастровым номером <номер> при условии предоставления истцом надлежаще оформленного межевого плана в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре объектов недвижимости».

С учетом удовлетворения требований истца об исключении из земельного участка с кадастровым номером <номер> земельного участка с кадастровым номером <номер> и восстановлении его в Государственном кадастре объектов недвижимости, в связи с чем ипотека земельного участка с кадастровым номером <номер> в пользу ОАО «Промсвязьбанк» перестала нарушать права и законные интересы истца, требование о признании договора ипотеки земельного участка с кадастровым номером <номер> в пользу ОАО «Промсвязьбанк» суд находит не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск Бакунина А.В. к Администрации г. Екатеринбурга, жилищно-строительному кооперативу «Уралэнергостройкомплекс», открытому акционерному обществу «Промсвязьбанк» о признании недействительными постановлений о предоставлении земельного участка, договора аренды удовлетворить частично.

Признать недействительным Постановление Главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 № 675 «О предоставлении ЖСК «Уралэнергостройкомплекс» земельного участка в границах улиц Самолетной-Павлодарского-Мраморской-Изобретателей» (в редакции постановления Главы г. Екатеринбурга от 18.10.2007 № 4696) в части включения в список домов и участков, подлежащих сносу и выкупу, земельного участка, расположенного <адрес> в г. Екатеринбурге.

Признать недействительным договор № 5-1476 аренды земельного участка, площадью 47392 кв.м., с кадастровым номером <номер>, расположенного в г. Екатеринбурге в границах улиц Самолетной-Павлодарского-Мраморской-Изобретателей, заключенный 25.05.2007 между Администрацией г. Екатеринбурга и ЖСК «Уралэнергостройкомплекс», в части включения в него земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенным <адрес>.

Настоящее решение является основанием для восстановления указанного земельного участка с кадастровым номером <номер> в Государственном кадастре объектов недвижимости и его исключения из земельного участка с кадастровым номером <номер> путем выдела в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре объектов недвижимости».

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 30 дней с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: подпись

Копия верна.

Судья: