КОПИЯ Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2012 года

Гражданское дело № 2-1219/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июня 2012г. г. Екатеринбург

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Коршуновой Е.А.

при секретаре судебного заседания Вахониной В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» к Сардарян <данные изъяты> об обращении взыскания на заложенное имущество.

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» предъявило иск к Сардаряну Л.Г. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключен договор займа №-И. В соответствии с условиями договора займа ответчику был предоставлен ипотечный заем в размере <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> месяцев по<адрес>% годовых. Сумма займа была перечислена ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика.

Целью получения займа было приобретение ответчиком в собственность <данные изъяты>-комнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры составляла <данные изъяты> рублей, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленным независимым оценщиком ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности».

Сделка купли-продажи квартиры с использованием заемных средств совершена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована УФРС по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Одновременно с государственной регистрацией сделки была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу заимодавца - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования».

Права заимодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ул. <адрес>.

Законным владельцем закладной в настоящее время является истец.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ г. исполнение обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и договора займа ответчиком не производятся.

Задолженность ответчиков перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, в т.ч. сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга – <данные изъяты> рублей 00 копеек, сумма неуплаченных процентов – <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек, начисленная сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему- <данные изъяты> рублей.

Истец просил обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде <данные изъяты>-комнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в том числе:

определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <данные изъяты> руб., в т.ч. суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга- <данные изъяты> руб.,

суммы неуплаченных процентов за пользование займом – <данные изъяты> руб.,

пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов <данные изъяты> руб.,

а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации имущества или погашения обязательств по договору определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере <данные изъяты>% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу <данные изъяты> руб.,

и начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты вступления решения суда в законную силу определить подлежащими уплате пени в размере <данные изъяты>% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа.

начислить ответчику пени начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты вступления решения суда в законную силу;

определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов;

определить начальную продажную стоимость имущества в размере <данные изъяты> коп.

При рассмотрении дела представитель истца ФИО4, действующий по доверенности, уточнил заявленные исковые требования, просил:

обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде 3-комнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> том числе:

определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в сумме <данные изъяты> руб., в том числе суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга <данные изъяты> руб., суммы неуплаченных процентов за пользование займом <данные изъяты> и суммы пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему <данные изъяты> коп.,

начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации имущества (в зависимости, какое из событий наступит раньше), определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16,03% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу <данные изъяты> руб.

начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения суда в законную силу определить подлежащими уплате пени в размере <данные изъяты> % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующий по доверенности, доводы искового заявления поддержал в полном объеме.

Ответчик Сардарян Л.Г. в судебном заседании иск признал частично, суду пояснил, что действительно у него имеется задолженность по оплате кредита, взятого на приобретение трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Долг у него образовался в связи с тяжелым материальным положением. Ответчик просил суд снизить размер процентов, подлежащих уплате по кредитному договору.

Третьи лица Сардарян Г.А., Сардарян Х.Д., Сардарян А.Г., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Исследовав и оценив представленные суду письменные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 2 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами указанного параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ч. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ч. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ч. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В силу п. 1 ст. 50 Федерального Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Исходя из смысла положений статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержанием залогового права является право требовать публичной продажи вещи с целью получения удовлетворения по долгу из ее стоимости.

В силу ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона)

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, в соответствии с условиями договора займа №-И от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и Сардарян Л.Г., ответчику ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен ипотечный заем в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек на <данные изъяты> по<адрес> % годовых.

Сумма займа была перечислена ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика №, открытый в ОАО «<данные изъяты>» на имя ответчика, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34).

Целью получения займа было приобретение ответчиком в собственность трехкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, ул. <адрес>.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры составляла <данные изъяты> рублей, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным независимым оценщиком ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» (л.д. 35-36)

Сделка купли-продажи спорной квартиры с использованием заемных средств в качестве частичной оплаты за нее была совершена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована ФРС по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности ответчика на спорную квартиру, была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу заимодавца - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером государственной регистрации №.

Права истца по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, выданной ФРС по Свердловской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» ДД.ММ.ГГГГ

В силу п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существование этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Законным владельцем закладной в настоящее время является истец - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой на закладной, произведенной ДД.ММ.ГГГГ предыдущим владельцем закладной - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» (л.д.15-20).

Начиная с февраля 2009 г. исполнение обязательств по возврату суммы займа и уплаты процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ ответчиком не производятся, что подтверждается справкой о фактических платежах ответчика (л.д. 13).

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику требование № о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.

Поскольку с момента заключения соглашения между залогодателем и залогодержателем рыночная стоимость заложенного имущества существенно изменилась, истец полагает установить начальную продажную цену заложенного имущества - <адрес>. <адрес> по <адрес> в <адрес> в размере <данные изъяты> руб.

Поскольку данное обстоятельство также ответчиком не оспорено, суд находит возможным определить начальную продажную стоимость указанной квартиры в размере <данные изъяты> рублей.

Вместе с тем с учетом п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит возможным с учетом ходатайства ответчика и его имущественного положения снизить размер неустойки за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов до 15000 руб., поскольку она несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, на которое подлежит обращение взыскания составляет <данные изъяты> руб., а именно: <данные изъяты> руб. (сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга), <данные изъяты> руб. (сумма неуплаченных процентов), <данные изъяты> руб. (пени за нарушение сроков возврата суммы займа и уплаты процентов).

Относительно требований о взыскании с ответчика 16,3 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в сумме <данные изъяты> руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ3 г. по день полного погашения обязательств по основному долгу суд отмечает следующее.

Получение займодавцем с заемщика процентов за пользование займом до дня возврата суммы займа, предусмотрено п. 2 ст. 809 ГК РФ.

Согласно п. 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» проценты подлежат уплате за весь период пользования чужими средствами по день фактической уплаты этих средств, если законом, иными правовыми актами или договором не определен более короткий срок.

Таким образом, требование ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании с Сардарян Л.Г. <данные изъяты> % годовых, начисляемых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в сумме <данные изъяты> руб. за период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения обязательств не противоречит требованиям действующего законодательства.

Относительно требований истца об определении подлежащими уплате ответчиком в пользу истца пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения суда в законную силу, суд отмечает следующее.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Обращаясь в суд с требованиями о взыскании с ответчика пени за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных денежных обязательств по основному долгу по день вступления в законную силу решения суда, истец просит суд защитить его право на получение денежных средств на будущее, тогда как в настоящий момент данное право не нарушено ответчиком.

Истец, в случае дальнейшего нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по кредитному договору, не лишен права повторного обращения в суд с требованиями о взыскании процентов и пени по договору за конкретный период неисполнения ответчиком обязательств.

Таким образом, поскольку данное требование направлено на принятие судом решения в отношении будущих событий, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленного истцом требования о об определении подлежащими уплате ответчиком в пользу истца пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения суда в законную силу.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст.88 ГК РФ).

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в сумме 4000 рублей (л.д.4). Указанная сумма подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Сардарян <данные изъяты> удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде трехкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, в том числе определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <данные изъяты> рубля (четыре миллиона шестьсот двенадцать тысяч пятьсот тринадцать) рублей, в том числе:

сумму остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга – <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей 00 копеек

сумму неуплаченных процентов – <данные изъяты> <данные изъяты>) рублей 00 копеек.

пеню за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов – <данные изъяты> (пятнадцать тысяч) 00 копеек.

С ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации имущества определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере <данные изъяты>% годовых.

В удовлетворении требований о начислении ответчику пеней за нарушение сроков возврата основного долга в размере <данные изъяты>% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения суда в законную силу, – отказать.

Определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость заложенного недвижимого имущества - <адрес> в <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек.

Взыскать с Сардарян <данные изъяты> в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» <данные изъяты> в возмещение расходов на уплату государственной пошлины;

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Свердловский областной суд через Чкаловский районный суд <адрес>

Судья/подпись/

Копия верна.

Решение вступило в законную силу 23 июля 2012 года.

Судья:

Секретарь:

Л.д. 150-154 том 1