№ 2-80
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
08 октября 2010 года г. Чкаловск
Чкаловский районный суд Нижегородской области в составе
председательствующего судьи Красненкова Е.А.,
с участием истца-ответчика Федякиной С.Е.,
представителя ответчиков-истцов Шеина В.В., Шеиной С.А. - адвоката адвокатской конторы <адрес> г. Н. Новгорода Плешкана И.А. (по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и по доверенностям ДД.ММ.ГГГГ),
представителя истца Русакова М.Ю. - Абрамова И.А. (по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ),
при секретаре Грязиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Федякиной С.Е. к Шеину В.В. о
государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома
и земельного участка, по встречному иску Шеина Владимира
Васильевича, Шеиной С.А. к Федякиной С.Е.
<данные изъяты> о признании договора купли-продажи жилого дома и
земельного участка незаключенным, недействительным, и по иску
Русакова М.Ю. к Федякиной С.Е.,
Шеину В.В., Шеиной С.А. о
регистрации договора и перехода права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Федякина С.Е. обратилась в суд с иском к Шеину В.В. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и в обосновании своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, где продавцом является Шеин В.В., а покупателем она. Предметом данного договора явился жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес> и обладающий характеристиками: <данные изъяты>, общей площадью № кв.м, с хозяйственными бытовыми постройками, двумя подвалами, жилым пристроем, кирпичным гаражом, металлической баней, расположенным на земельном участке № кв.м. По данному договору продавец обязался передать в собственность указанные жилой дом и земельный участок, а покупатель уплатить продавцу их стоимость в размере № рублей, из них за жилой дом № рублей и за земельный участок № рублей. Стороны исполнили свои обязательства по сделке в полном объёме, что подтверждается актом приёма-передачи, расписками в получении ответчиком денежных средств, кроме того, Шеин В.В. передал ей все правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. До настоящего времени правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривалось. Впоследствии выяснилось, что ответчик, как продавец, не обращался в государственной регистрационный орган с требованиями зарегистрировать данную сделку, так как спустя время после выполнения сторонами своих обязательств, потерял материальную заинтересованность и продаже имущества по причине убыточности. Она, как добросовестный покупатель, неоднократно обращалась к ответчику с требованиями о регистрации договора купли-продажи, но по неизвестным ей причинам ответчик до настоящего времени не зарегистрировал уже исполненную ими сделку, игнорирует её требования и незаконно уклоняется от регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Поэтому просит вынести решение о регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ответчиком.
Определением судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, в порядке ст. 43 ГПК РФ, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Шеина С.А. (л.д. 47).
Шеин В.В., Шеина С.А. обратились в суд со встречным исковым заявлением к Федякиной С.Е. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка незаключенным и недействительным и в обосновании своих требований указали, что Шеин В.В. не отрицает факт подписания договора купли-продажи, акта приема-передачи и расписки на № рублей. Однако из текста подписанного сторонами договора следует, что предметом отчуждения и передачи является только жилой дом, а относительно продажи и передачи земельного участка стороны не договорились и в письменной форме не заключили договор, при этом денежные средства в сумме № рублей получались при продаже только жилого дома. Согласие от имени Шеиной С.А. на совершение сделки, датированное ДД.ММ.ГГГГ, гласит о согласии на продажу иных дома и земли в <адрес>, когда спорным является дом и земля по адресу: <адрес>, поэтому данное согласие не имеет отношения к рассматриваемой ситуации. Согласие супруги получено не было, а данное выдавалось на другие объекты недвижимости и получалось не на сделку, которая совершалась ДД.ММ.ГГГГ, так как выдавалось ДД.ММ.ГГГГ. Данные нарушения являются препятствием в государственной регистрации сделки. При этом фактически продажи и передачи имущества в пользу Федякиной не осуществлялось, а подписанием указанного договора фактически осуществлялся залог для совершения иной сделки между Федякиной и третьим лицом. Поэтому просят признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, подписанный Шеиным В.В. и Федякиной С.В. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, незаключенным (л.д. 85-91).
Русаков М.Ю. обратился в суд с иском к Федякиной С.В., Шеину В.В., Шеиной С.А. о регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и перехода права собственности и в обосновании своих требований указал, что он по договору купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка уплатил денежные средства, принял имущество во владение и использует его по своему усмотрению. Договор между Шеиным В.В. и Федякиной С.Е. не соответствует требованиям закона, подписан формально, без желания создать соответствующие купле-продаже последствия, Федякина имущество не принимала и не могла принять, так как с ДД.ММ.ГГГГ имущество находится в его владении, ключи от запорных устройств находятся у него. В настоящий момент в силу принятия обеспечительных мер по иску Федякиной к Шеину о регистрации договора, он лишен возможности реализовать свои намерения о приобретении права собственности на спорные объекты недвижимости, а именно осуществить регистрацию договора и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок. Поэтому просит зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между Русаковым М.Ю. и Шеиным В.В., Шеиной С.А. в отношении жилого дома и земельного участка в д. <адрес> зарегистрировать переход права собственности по данному договору купли-продажи на указанные объекты недвижимости (л.д. 3-5).
Шеин В.В., Шеина С.А., Русаков М.Ю., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, хотя о дате и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом судебными повестками и обратились в суд с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие.
В судебном заседании истец Федякина С.Е. на своих исковых требованиях настаивала в полном объёме, иски Шеины В.В., Шеиной С.А. и Русакова М.Ю. не признала и дополнительно пояснила, что между ней и Шеиным В.В. был заключен договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. Во время заключения договора ни Шеин, ни сотрудники агентства, в котором был заключен договор, не говорили о том, что ДД.ММ.ГГГГ был уже заключен договор купли-продажи, и она является вторым покупателем. Цену по договору купли-продажи устанавливал сам Шеин В.В., оценив свой дом с земельным участком за № рублей. Расчет производился в агентстве, № рублей Шеин В.В. получил при подписании договора, а № рублей были переданы директору агентства П.С.В.. Все документы были подписаны и переданы ей лично. В своих исковых требованиях Шеины просят признать сделку недействительной, но при этом Шеин не отрицал факт признания данного договора. Сначала он подписывает договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, а потом ДД.ММ.ГГГГ подписывает договор купли-продажи на эти же дом и земельный участок с ней. До настоящего времени Шеин деньги ей не вернул. Шеины просят признать договор купли-продажи недействительным, поскольку якобы не было получено согласие от супруги, а согласие от ДД.ММ.ГГГГ, данное Шеиной С.А. дано на другой объект недвижимости. При получении согласия в нотариате ДД.ММ.ГГГГ Шеин В.В. и Шеина С.А. не могли не знать номер своего дома, так как согласие в нотариате пишется со слов продавца, поэтому Шеин В.В. и Шеина С.А. сознательно написали другой номер дома, учитывая тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ они продали дом и земельный участок Русакову. Она не нарушила при сделке какие-либо права в отношении Шеина В.В.. До ДД.ММ.ГГГГ правомерность заключения данного договора никем не оспаривалась, но выясняется, что есть третьи лица, с которыми заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Она, как добросовестный покупатель, неоднократно обращалась к Шеину В.В. зарегистрировать договор купли-продажи, но по истечении трех месяцев ей было отказано в регистрации из-за неявки продавца Шеина В.В.. Считает, что своими действиями Шеин В.В. нарушил ее права, как добросовестного покупателя, На своих требованиях настаивает в полном объеме и просит его удовлетворить, а в исках Шеиных и Русакова отказать.
Представитель Шеина В.В., Шеиной С.А. - адвоката адвокатской конторы <адрес> г. Н. Новгорода Плешкан И.А. (по доверенностям) исковые требования Федякиной С.Е. не признал, на исковых требованиях Шеиных настаивал, иск Русакова М.Ю. признал и дополнительно пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ супруги Шеины совершили сделку, направленную на изменение своих гражданских прав и обязанностей, в частности имущественного права, относительно прекращения режима общей совместной собственности и определили доли спорных дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена продажа жилого дома и земельного участка Шеиными Русакову за № рублей и имущество было передано Русакову. ДД.ММ.ГГГГ вследствие необходимости совершения сделки залога-ипотеки денежных обязательств под № рублей был подписан договор купли-продажи с Федякиной. Шеин В.В. ни коим образом не является стороной основного обязательства, с помощью которого он обеспечивал исполнение этого обязательства в виде залога. Федякина занимается покупкой и продажей на рынке недвижимости и передавая денежные средства Л.А.П., у Федякиной возникла необходимость обеспечить возврат этих денег, поэтому как возврат этого долга и было предложено обеими сторонами заключить договор залога. На тот момент стороны не проконсультировались как надлежащим образом заключить договор ипотеки и подписали договор купли-продажи, но воля сторон не была направлена на переход права собственности. Также на ДД.ММ.ГГГГ на момент совершения сделки согласие на подписание договора и передачу имущества и получение денег супруг Шеин не имел. Датированное относительно другого объекта согласие ДД.ММ.ГГГГ не имеет никакого отношения к рассматриваемому делу. При этом, в договоре залога, поименованным как договор купли-продажи, фигурирует только дом, без земельного участка, факта передачи недвижимости не было. ДД.ММ.ГГГГ деньги за дом и земельный участок были получены от Русакова обоими супругами, но в последующем Шеины не поставили в известность Русакова о том, что был подан иск, при этом, совершили действия, направленные на государственную регистрацию договора перехода права собственности в ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому просит в иске Федякиной отказать, а исковые требований Шеиных и Русакова удовлетворить.
Представитель истца Русакова М.Ю. - Абрамов И.А. (по доверенности) исковые требования Федякиной С.Е. не признал, на исковых требованиях Русакова М.Ю. настаивал, с иском Шеиных согласился и дополнительно пояснил, что Русаков М.Ю. ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи с Шеиным В.В. и Шеиной С.А.. Предметом данного договора являлся жилой дом и земельный участок, расположенные в д. <адрес>. Договор заключался непосредственно по месту нахождения недвижимости, тогда и были произведены все расчеты между сторонами, объект недвижимости стороны оценили в № рублей. ДД.ММ.ГГГГ фактически недвижимость была передана Русакову, о чем был составлен акт приема-передачи и переданы ключи от дома. Русаков видел все соответствующие документы на дом и у Русакова не было оснований не доверять Шеиным. ДД.ММ.ГГГГ Русаков получает ключи от дома, начинает пользоваться имуществом, периодически приезжает в дом. Для регистрации необходимо было присутствовать и Русакову и Шеиным одновременно в <адрес>, что было проблематично. В апреле удалось подать данные документы на регистрацию, а в ДД.ММ.ГГГГ Русаков узнает, что регистрация приостановлена. Шеины только в тот момент пояснили, что оказывается, ДД.ММ.ГГГГ у них было заключено соглашение о залоге с Федякиной и уверили Русакова, что это никак не договор купли-продажи. После чего Русаков был вынужден обратиться с данным иском в суд, поскольку регистрация была приостановлена. Просит исковые требования Русакова удовлетворить.
Свидетель П.Д.В. показал, что ДД.ММ.ГГГГ Федякина позвонила ему и попросила сопроводить ее с деньгами для осуществления сделки, так как Федякина хотела купить дом и земельный участок. Они приехали в агентство недвижимости в г. Н. Новгороде, зашли в кабинет директора, где кроме них также находились продавец Шеин В.В. и директор агентства П.С.В.. Затем Шеин и Федякина подписали договор купли-продажи, Федякина передала деньги Шеину в размере № рублей. ДД.ММ.ГГГГ они должны были привезти деньги Шеину, но Шеин сказал, что приехать не сможет в связи с занятостью, и чтобы Федякина передала деньги директору агентства П.С.В.. ДД.ММ.ГГГГ они приехали в агентство и Федякина отдала деньги П.С.В. в размере № рублей, то есть оставшуюся сумму денег за дом и земельный участок, для передачи Шеину.
Свидетель Л.А.П. показала, что Шеин В.В. является отцом ее гражданского мужа Шеина Владислава, с которым они проживают совместно № лет, у них общий ребенок. С Федякиной она знакома с ДД.ММ.ГГГГ года. У Шеиных был в собственности дом и земельный участок в <адрес>. Она отдельно от своей основной работы занимается недвижимостью и встретилась с Федякиной в агентстве недвижимости «<данные изъяты>» г. <адрес>, где директором является П.С.В.. На тот момент в агентстве продавалась квартира по адресу: <адрес>, собственником которой являлась М.Н.А.. Федякина хотела купить эту квартиру, при чем, туда надо было вложить деньги и сделать ремонт. Федякина побоялась покупать квартиру из-за несовершеннолетних детей и просила что-либо в виде гаранта. На тот момент Шеин В.В. продавал дом, Федякина об этом знала и она предложила дом Шеиных как залог. Документы на дом Шеиных подписывались в начале ДД.ММ.ГГГГ в агентстве недвижимости «<данные изъяты>» г. <адрес>. При этом Шеиным в пользу Федякиной дом и земельный участок не передавались, на место осмотра недвижимости никто не выезжал. Также где-то за месяц до этого Шеин продал свой дом и земельный участок Русакову за № рублей.
Свидетель Шеин В.В. показал, что у его родителей в собственности был дом в д. <адрес>. В настоящее время родители продали дом Русаковым. До продажи родители заключили соглашение о разделе совместно нажитого имущества и определили между собой доли. Федякина оформляла договор залога на данный дом, однако купить дом у родителей не хотела. Документы его отец и Федякина подписывали в г. <адрес>, в агентстве недвижимости «7 <данные изъяты>». Он присутствовал при этом, но не читал документы, которые подписывались.
Свидетель Я.В.В. показала, что она приезжает отдыхать в <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ стал соседом по дому № Русаков, а раньше были Шеины. Семья Русаковых приезжают в <адрес> с прошлого года где-то раз в месяц, живут с семьей в выходные дни.
Свидетель С.И.А. показала, что ей известно о том, что Федякина покупала дом, так как в тоже время она покупала квартиру. Это происходило в агентстве недвижимости «<данные изъяты>» в г. <адрес>. Ей предложила Л.А.П. квартиру по адресу: г. <адрес>, цена была ниже рыночной, они выехали на место, она посмотрела и решила купить квартиру. Сделка происходила в агентстве «<данные изъяты>». Они заключили с собственником квартиры М.Н.А. предварительный договор, она передала ей № рублей. Федякина, Л.А.П., М.Н.А. и П.С.В. присутствовали при передаче денег. На следующий день она принесла еще № рублей, а потом начала делать в квартире ремонт. Затем оказалось, что квартира находится под арестом и была продана ранее другим лицам, поэтому сделка не состоялась и деньги ей не возвращены. Она знает, что Л.А.П. предложила Федякиной купить дом в <адрес> за № рублей, но при передаче денег она не присутствовала.
Свидетель М.И.А. показала, что она продавала свою квартиру в г. <адрес>. Она обратилась в агентство недвижимости «<данные изъяты>» и С.И.А. с Федякиной решили купить у нее квартиру. Ей нашли другое жилье, она попросила у них задаток в сумме № рублей на покупку квартиры. Затем на ее квартиру был наложен арест и они отказались от сделки. Когда она нашла других покупателей на квартиру, то вернула деньги в сумме № рублей в агентство «<данные изъяты>», чтобы те в свою очередь передали деньги С.И.А. и Федякиной. Также в агентстве недвижимости Федякина и С.И.А. оформляли какой-то залог как гарантия по поводу возврата им денег, переданных Л.А.П.. Л.А.П. предложила им в залог дом в <адрес>, принадлежащий ее свекру, который стоил № рублей, поэтому за № рублей Л.А.П. не собиралась продавать дом Федякиной и С.И.А..
Свидетель П.С.В. показала, что она является директором агентства недвижимости «<данные изъяты>» и в агентстве работала С.И.А., которая пригласила к ним на работу Федякину. В агентство обратилась М.Н.А., которой надо было приватизировать квартиру, потом ее продать. С.И.А. с Федякиной решили купить эту квартиру. Стоимость квартиры была ниже рыночной. В это время М.Н.А. предложили квартиру в <адрес>, за которую надо было выплатить задаток в сумме № рублей. С.И.А. и Федякина составили предварительный договор на квартиру, где С.И.А. передает № рублей в счет покупки квартиры, но № рублей ей Федякина привезла на следующий день. Затем ей позвонила Л.А.П. и сказала, что Федякиной и С.И.А. нужна гарантия для возврата денег № рублей. Л.А.П. предложила им дом в <адрес>, потом была предложена машина Л.А.П., но они отказались. Затем Л.А.П. предложила дом в <адрес>, который принадлежал ее свекру. Она в тот момент отъехала из агентства. Впоследствии С.И.А. на сделку не пришла и отказалась от покупки квартиры, а деньги в сумме № рублей были переданы в агентство «<данные изъяты>» для передачи С.И.А.. Решили напечатать договор купли-продажи между Шеиным и Федякиной, потому что никто не собирался продавать дом, а Федякина сказала, что все равно его не будет покупать, ей нужна только гарантия возврата № рублей.
Свидетель Б.И.Г. показала, что она работает в агентстве недвижимости «<данные изъяты>» секретарем. Сначала в агентство устроилась работать С.И.А., потом Федякина. В агентство обратилась М.Н.А. с просьбой приватизировать квартиру и потом продать. В ее обязанности входит печатать договора. Она печатала предварительный договор купли-продажи квартиры по <адрес>. М.Н.А. выбрала квартиру в <адрес> и ей нужно было внести задаток за квартиру, но у М.Н.А. денег не было. С.И.А. и Федякина хотели купить квартиру у М.Н.А. и решили внесли аванс за квартиру. С.И.А. и Федякина спорили на кого оформить документы по квартире и решили оформить на С.И.А.. Потом они начали требовать гарантию на возврат денег и им был предложен дом в <адрес>, потом машина Л.А.П., но они отказались. В то время Л.А.П. продавала дом своего свекра в <адрес> и Л.А.П. предложила этот дом в качестве залога. Ей сказали напечатать договор залога, но такой формы договора у нее не было и она по просьбе Федякиной и С.И.А. напечатала договор купли-продажи дома.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Шеиным В.В., именуемый в дальнейшем «Продавец» с одной стороны и Федякиной С.Е., именуемый в дальнейшем «Покупатель» с другой стороны, Шеин В.В. передал в собственность (продал), а Федякина С.Е. приняла в собственность (купила) жилой дом общей площадью № кв.м, в том числе жилой № кв.м, с хозяйственно-бытовыми постройками: двумя подвалами из железобетонных боков, крыльцом, кирпичным гаражом, металлической баней, расположенным на земельном участке площадью № кв.м., предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес> (л.д. 28).
Как следует из акта от ДД.ММ.ГГГГ Шеин В.В. передал в собственность, а Федякина С.Е. приняла в собственность указанный в договоре купли-продажи жилой дом с хозяйственно-бытовыми постройками, расположенный на земельном участке площадью № кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 32).
В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как указано в п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании ст. ст. 131, 223 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав регистрирующими органами, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Уведомлением на имя Федякиной С.Е. от ДД.ММ.ГГГГ Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> Балахнинский отдел приостановило осуществление государственной регистрации договора и права собственности на жилом дом и земельный участок в связи с отсутствием необходимых документов, в том числе и нотариального согласия супруги продавца, а также заявления второй стороны договора (л.д. 40).
Пунктом 10 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами согласовано, что договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Покупатель приобретает право собственности на жилой дом и земельный участок с момента такой регистрации.
Однако договор в нарушение указанного пункта и норм закона государственную регистрацию не прошел. Соответственно договор между сторонами считается незаключенным и не порождает для сторон прав и обязанностей им предусмотренных.
Федякина С.Е. просит зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между ней и Шеиным В.В..
На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Шеиным В.В. («Продавец») и Федякиной С.Е. («Покупатель»), Продавец передал в собственность, а Покупатель приняла в собственность жилой дом, который расположен на земельном участке площадью № кв.м. Таким образом, исходя из буквального смысла текста данного договора объектом купли-продажи является лишь жилой дом, что также подтверждается и актом приема-передачи недвижимости.
В соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Как указано в п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Поскольку суд считает, что предметом отчуждения по указанному договору купли-продажи являлся только жилой дом, без земельного участка, поэтому данная сделка, в силу закона, является ничтожной.
Кроме того, сделка подписана сторонами в нарушении требований Семейного законодательства.
В соответствии со ст. 34 Семейного Кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Согласно копий свидетельств о государственной регистрации права Шеин В.В. приобрел спорный жилой дом и земельный участок ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38-39).
Как следует из соглашения о разделе имущества, нажитого в браке от ДД.ММ.ГГГГ, Шеин В.В. и Шеина С.А. состоят в браке с ДД.ММ.ГГГГ, который не прекращен к моменту заключения соглашения (л.д. 187).
Таким образом, спорный жилой дом и земельный участок были приобретены Шеиным В.В. в период брака и является их совместной собственностью.
Согласно объяснений представителя Шеиных - Плешкана И.А., супруги Шеины продали данный жилой дом и земельный участок ДД.ММ.ГГГГ Русакову М.Ю., сделка состоялась и деньги были получены. Своего согласия Шеина С.А. на совершение сделки купли-продажи дома и земельного участка между Шеиным В.В. и Федякиной С.Е. не давала. Кроме того, Шеина С.А. дает согласие на продажу супругом Шеиным В.В. жилого дома и земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, что не соответствует действительности, а также дата, указанная в согласии ДД.ММ.ГГГГ не соответствует дате подписания договора купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28).
На основании ст. 35 Семейного Кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В связи с этим суд признает доводы Федякиной С.Е., что нотариальное согласие супруги продавца (Шеина В.В.) - Шеиной С.А. на совершение сделки имеется - несостоятельными.
На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Однако каких-либо доказательств законности подписания и заключения договора купли-продажи, Федякиной С.Е. в судебном заседании представлено не было.
Также не нашли своего подтверждения доводы Федякиной С.Е., что Шеин В.В. действовал с корыстным умыслом с целью продать недвижимость дважды, поскольку как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела ОБЭП ОМ № УВД по г. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по ч. 1 ст. 21 УПК РФ (отсутствие события преступления).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования Федякиной С.Е. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Оценивая договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Шеиными и Русаковым, суд считает, что он отвечает требованиям действующего законодательства, право собственности продавца на недвижимость в установленном порядке зарегистрировано, дом и земельный участок были переданы Русакову, что подтверждается объяснениями представителей - Плешканом, Абрамовым, показаниями свидетелей: Л.А.П., Шеиным, Я.В.В., оснований не доверять показаниям которых либо относиться к ним критически у суда не имеется, а также актом передачи жилого дома и земельного участка, соглашением о разделе имущества (л.д. 181-187).
При этом требований о признании данного договора либо соглашения недействительными, сторонами не предъявлялось.
В связи с этим суд приходит к выводу, что требования Русакова М.Ю. о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на спорные жилой дом и земельный участок, подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Как следует из ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить ее стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В судебном заседании было установлено, что спорный жилой дом и земельный участок были переданы Русакову М.Ю., который в настоящее время пользуется ими по своему усмотрению. Вместе с тем, как следует из п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, объяснений Федякиной, расписок (л.д. 12-13), что не отрицает и представитель Шеиных - Плешкан, деньги в сумме № рублей, как оплата за недвижимое имущество, были переданы Федякиной С.Е. Шеину В.В., в том числе и через П.С.В., поэтому Шеин В.В. обязан возвратить данную сумму Федякиной С.Е..
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске Федякиной С.Е. к Шеину В.В. о регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, находящихся по адресу: <адрес>, заключенного между Федякиной С.Е. и Шеиным В.В. - отказать.
Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, находящихся по адресу: <адрес>, д. <адрес>, подписанный между Шеиным В.В. и Федякиной С.Е. - незаключенным.
В иске Шеину В.В., Шеиной С.А. к Федякиной С.Е. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, находящихся по адресу: <адрес>, подписанный между Шеиным В.В. и Федякиной С.Е. недействительным - отказать.
Взыскать с Шеина В.В. в пользу Федякиной С.Е. № (№) рублей переданные за продажу данных жилого дома и земельного участка.
Произвести государственнуюрегистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между: Русаковым М.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, состоящий на регистрационном учете по адресу: <адрес>, с одной стороны, и Шеиным В.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ, состоящим на регистрационном учете по адресу: <адрес>, с другой стороны, в отношении жилого дома и земельного участка, находящиеся по адресу: <адрес>, дом под № №.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному между: Русаковым М.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, состоящий на регистрационном учете по адресу: <адрес>, с одной стороны, и Шеиным В.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, состоящим на регистрационном учете по адресу: <адрес>, и Шеиной С.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, состоящей на регистрационном учете по адресу: <адрес>, с другой стороны, на одноэтажный, каркасный с утеплителем жилой дом общей площадью № кв.м., в том числе жилой № кв.м, с каркасной мансардой, двумя подвалами из железобетонных блоков, жилым пристроем из железобетонных блоков, крыльцом, кирпичным гаражом, металлической баней и на земельный участок (земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства) общей площадью № кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>, дом под № №.
Взыскать с Федякиной С.Е. в пользу Шеина В.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере № рублей.
Взыскать с Федякиной С.Е. в пользу Шеиной С.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере № рублей.
Взыскать с Федякиной С.Е. в пользу Русакова М.Ю. расходы по уплате государственной пошлины в размере № рублей.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Нижегородский областной суд в течение 10 дней со дня его принятия.
Мотивированное решение составлено 13 октября 2010 года
Судья: ____________________________________ (Е.А.Красненков)