№ 2-12
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
19 января 2012 года г. Чкаловск
Чкаловский районный суд Нижегородской области в составе
председательствующего судьи Красненкова Е.А.,
с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью "А" - Чугуновой О.А. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ),
ответчика Гладышевой Е.Г.,
третьего лица Сергеевой С.В.,
при секретаре Грязиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "А"
к Гладышевой Е.Г. об обращении
взыскания на предмет залога,
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью "А" (далее по тексту - "А") обратились в суд с иском к Гладышевой Е.Г. об обращении взыскания на предмет залога и в обосновании своих требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между "А" и Гладышевой Е.Г. был заключен договор залога № № земельного участка. Предметом договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств Сергеевой С.В., по заключенному между "А" и Сергеевой С.В. договору субаренды площадей в нежилом помещении № № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом залога является земельный участок, принадлежащий на праве собственности Гладышевой Е.Г., общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. По соглашению сторон залоговая стоимость предмета залога составляет <данные изъяты> рублей. В связи с неоднократным нарушением Сергеевой С.В. обязательств по внесению арендной платы и погашению задолженности по договору субаренды, просит обратить взыскание на имущество Гладышевой Е.Г. - земельный участок, расположенный в <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Определением Чкаловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в порядке ст. 43 ГПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Сергеева С.В. <данные изъяты>
В судебном заседании представитель истца "А" - Чугунова О.А. (по доверенности) на исковых требованиях настаивала в полном объеме и дополнительно пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между "А" и Гладышевой Е.Г. был заключен договор залога земельного участка. Предметом данного договора является передача в залог "А" принадлежащего Гладышевой Е.Г. на праве собственности недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств ИП Сергеевой С.В. перед "А" по заключенному между "А" и ИП Сергеевой С.В. договору субаренды площадей в нежилом помещении. Предметом залога является земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. По взаимному соглашению сторон стоимость предмета залога была установлена в размере <данные изъяты> рублей, поэтому она не согласна с рыночной стоимостью земельного участка, указанной в акте оценки, в сумме <данные изъяты> рублей. Исходя из п. <данные изъяты> договора залога "А" вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения ИП Сергеевой С.В. обязательств по внесению арендной платы, а также по погашению задолженности в срок, предусмотренный п.п. <данные изъяты> дополнительного соглашения №. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ, которое ступило в законную силу, с Сергеевой С.В. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору, взыскана сумма задолженности. Считает, что требования "А" являются обоснованными и просит иск удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Гладышева Е.Г. иск не признала и пояснила, что поскольку у "А" было все рассчитано, поэтому Сергеева С.В. не имела возможности вернуть долг. С условиями договора залога земельного участка она знакомилась, подписала договор добровольно, договор не оспаривала, земельный участок принадлежит ей на праве собственности. С оценкой земельного участка, указанной в договоре залога, в размере <данные изъяты> рублей, она не согласна, считает, что стоимость значительно занижена и полагает, что рыночная стоимость земельного участка, согласно акта оценки, составляет <данные изъяты> рублей. Полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Третье лицо Сергеева С.В. с иском не согласилась и пояснила, что она будет обратилась с заявлением в Арбитражный суд Нижегородской области о восстановление срока для подачи апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку она выезжала за пределы РФ и не получала ни одного извещения о начале судебного разбирательства, участия в судебном заседании не принимал. Также она не согласна с суммой задолженности, так как на ДД.ММ.ГГГГ года задолженность составляла иную сумму, а именно <данные изъяты> рублей. Со стоимостью земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, она не согласна, так как считает, что рыночная стоимость равна около <данные изъяты> рублей.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, является Гладышева Е.Г. <данные изъяты>
На основании ст. 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Как следует из договора залога земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему № от ДД.ММ.ГГГГ (Далее по тексту - Договор), заключенного между "А" («Залогодержатель») и Гладышевой Е.Г. («Залогодатель»), залог обеспечивает исполнение обязательств ИП Сергеевой С.В. перед Залогодержателем по заключенному между "А" и ИП Сергеевой С.В. договору субаренды площадей в нежилом помещении № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога является принадлежащий на праве собственности «Залогодателю» земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> <данные изъяты>
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Пунктами <данные изъяты> Договора «Залогодержатель» вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения (в т.ч. однократного) ИП Сергеевой С.В. обязательств по внесению арендной платы, а также по погашению задолженности. Обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.
Согласно акта сверки взаимных расчетов на ДД.ММ.ГГГГ между "А" и ИП Сергеевой С.В. задолженность в пользу "А" составляет <данные изъяты>
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в связи с ненадлежащим исполнением Сергеевой С.В. условий договора субаренды площадей в нежилом помещении № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>), и с ИП Сергеевой С.В. в пользу "А" взыскана задолженность в размере <данные изъяты>, в том числе: <данные изъяты> долга и <данные изъяты> процентов, <данные изъяты> расходов по госпошлине <данные изъяты>
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что Сергеева С.В. («Субарендатор») не надлежащим образом исполняет обеспеченные залогом обязательства, поэтому требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно ч. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В силу ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (далее по тексту - Закон), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
На основании ч. 1 ст. 56 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Таким образом, исходя из смысла указанных норм, обращение взыскания на земельный участок должно осуществляться путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.
Пунктом <данные изъяты> Договора установлено, что по соглашению сторон залоговая стоимость предмета залога устанавливается в размере <данные изъяты> рублей.
Однако суд приходит к выводу, что начальная продажная цена заложенного имущества (земельного участка) для его продажи с публичных торгов, установленная Договором, не соответствует его действительной цене (рыночной стоимости), поскольку является заниженной, при этом заниженная оценка предмета залога существенно нарушает права собственника имущества, и впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Учитывая наличие в судебном заседании спора между «Залогодателем» и «Залогодержателем» в отношении начальной продажной цены заложенного имущества, значительный промежуток времени с даты заключения Договора до момента обращения взыскания на заложенное имущество и руководствуясь положением п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона, суд считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации самому.
Так согласно отчета рыночная стоимость объекта оценки - земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, составляет <данные изъяты>
Принимая во внимание, что стоимость земельного участка в Договоре существенно занижена, суд приходит к выводу о том, что начальная продажная цена подлежит установлению исходя из рыночной стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей, отражающей наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Однако каких-либо иных доказательств стоимости земельного участка истцом предъявлено не было, а доводы представителя истца о несогласии с начальной продажной ценой заложенного имущества суд признает необоснованными, поскольку при рассмотрении дела "А" ходатайства о проведении экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества - земельного участка, не заявляли.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ сумма уплаченной истцом при подаче искового заявления государственной пошлины составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты>
Поскольку требования истца подлежат удовлетворению, то судебные расходы об уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "А" удовлетворить.
Обратить взыскание на имущество, принадлежащее Гладышевой Е.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, проживающей в <адрес>, заложенное по договору залога земельного участка № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Установить начальную продажную цену имущества - земельный участок в размере его рыночной стоимости в сумме <данные изъяты> рублей, порядок реализации заложенного имущества определить путём продажи на публичных торгах.
Взыскать с Гладышевой Е.Г. в пользу общества с ограниченной ответственностью "А" в счёт возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Решение вступило в законную силу 27.02. 2012 года
Судья: ______________________________________ (Е.А.Красненков)