Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ /России/… марта 2010 года Читинский районный суд Забайкальского края
в составе председательствующего судьи Кузнецовой О.А.,
при секретаре Киселевой А.С.,
с участием помощника прокурора Читинского района Казаковой О.В.,
с участием сторон: Хасановой Э.М.,
представителя Хасанова В.И. - Глухаревой А.А. (доверенностьл.д.17),
представителя Конюкова В.М. - Миронова А.Е. (доверенностьл.д.4),
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Чите гражданское дело №…/2010 г.
по иску Конюкова В.М. к Хасановой Э.М., Хасанову В.И. и несовершеннолетним Х.П.В., Х.Е.В. об устранении нарушений прав собственника,
и по встречному иску Хасанова В.И. к Конюкову В.М. о возложении обязанности произвести государственную регистрацию сделки: договора купли-продажи от 10 декабря 2001 года в отношении земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: …,
У С Т А Н О В И Л:
Конюков В.М. обратился в суд с указанным требованием, мотивируя следующим.
Конюков В.М. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию является собственником дома, расположенного по адресу: … В 2001 году истец собирался продать дом Хасановой Э.М., однако сделка заключена не была. До настоящего времени Хасанова Э.М. проживает в доме со своей семьей, выселиться отказывается. Просит выселить Хасанову Э.М., Хасанова В.И., их несовершеннолетних детей без предоставления другого жилого помещения.
Хасанов В.И. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Конюкову В.М. о возложении обязанности произвести государственную регистрацию сделки – договора купли-продажи от 10 декабря 2001 года в отношении земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: …, заключенного между Конюковым В.М., в лице его представителя Хасановой Э.М., с одной стороны и Хасановым В.И., с другой стороны. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и жилой дом с продавца на покупателя.
Представитель Миронов А.Е. исковые требования Конюкова В.М. поддержал, встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что в 2000 году Конюков В.М. договорился с Хасановыми о совершении сделки купли-продажи жилого дома, для чего выдал Хасановой Э.М. доверенность. Стороны не оговаривали, что сделка будет заключена и на земельный участок. Полномочий на совершение сделки в отношении земельного участка Конюков В.М. не давал. Срок доверенности, выданной Хасановой, закончился в 2001 году. В течение 9 лет Хасановы не обращались к нему с просьбой оформить договор купли-продажи, срок исковой давности по их требованию истек. В 2009 году Конюков В.М. оформлял документы на получение жилья по сертификату, и ему стало известно о том, что он до настоящего времени является собственником дома. Хасановы не оформили договор купли-продажи. В настоящее время цены на недвижимость значительно изменились, согласен оформить договор купли-продажи с условием, что Хасановы доплатят ему 150 000 рублей. Договор купли-продажи, представленный Хасановыми, является ничтожным, так как Хасанова от имени Конюкова В.М. заключила сделку с собственным мужем, то есть совершила сделку в отношении себя лично, так как имущество приобреталось в браке в совместную собственность.
Хасанова Э.М., представитель Хасанова В.И. Глухарева А.А., действующие одновременно и как представители их несовершеннолетних детей Х.П.В., Х.Е.В., исковые требования о выселении не признали, встречные исковые требования поддержали. Суду пояснили, что по доверенности от Конюкова Хасанова Э.М. 10 декабря 2000 года заключила договор купли-продажи квартиры с мужем Хасановым В.И. Продавцу Конюкову В.М. были переданы деньги. Покупатели заселились в дом. Продавец дважды выдавал им доверенность на оформление договора, сроком действия каждой на 1 год, но зарегистрировать сделку за указанный период им не удалось. Договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке в связи с семейными проблемами: отсутствием денежных средств в семье, беременностью и родами Хасановой Э.М., а также в связи с тем, что пока оформляли технический паспорт на дом и кадастровый паспорт на земельный участок, срок второй доверенности также истек. За выдачей следующей доверенности покупатели пытались обратиться к продавцу, но по телефону, который он им оставил, никто не отвечал. Домой к продавцу Хасановы не ездили, письменных предложений исполнитель обязательства Конюкову В.М. не посылали, так как не знали его адреса. Покупатели не прописаны в спорном доме, так как не просили продавца зарегистрировать их, намеревались зарегистрироваться сами после оформления сделки. В 2009 году Конюков В.М. обратился к ним с просьбой предоставить ему договор купли-продажи, так ему отказывают в выдаче сертификата в связи с наличием у него в собственности жилого дома. Узнав, что до настоящего времени сделка не оформлена, он стал требовать доплаты в сумме 150 000 рублей. Считают, что продавец неправомерно уклоняется от регистрации договора, просят о возложении на Конюкова В.М. обязанности произвести государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом с продавца на покупателя. Считают, что мнение стороны о заключении представителем сделки в отношении себя лично, неверно, так как 22 марта 2010 года между Хасановыми В.И. и Э.М. заключен брачный договор, согласно условиям которого все имущество, приобретенное в браке, является раздельной собственностью того супруга, на чье имя оно уже приобретено или зарегистрировано.
Представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю Губаев Б.Д. просил дело рассмотреть в его отсутствие, удовлетворение требований оставил на усмотрение суда.
Судом заслушаны явившиеся лиц, исследованы материалы дела и представленные документы, заслушано заключение прокурора, который полагал исковые требования Конюкова В.М. подлежащими удовлетворению, в исковых требованиях Хасанова В.И. считал необходимым отказать. Суд считает исковые требования Конюкова В.М. подлежащими удовлетворению, в исковых требованиях Хасанова В.И. считает необходимым отказать по следующим основаниям.
Частью 1 статьи 131, абзацем 1 части 2 статьи 218, частями 1-3 статьи 165, частью 2 статьи 223, статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как следует из копий свидетельств о праве на наследство по завещанию л.д.5, 18, 41), копий свидетельств о государственной регистрации права л.д.6, 19-21, 42-44) Конюков В.М. получил спорный дом и земельный участок по завещанию после смерти Конюковой Г.М.
В 2000 году Конюков В.М. с намерением продать дом выдал Хасановой Э.М. доверенность л.д.25) от 14 декабря 2000 года по реестру № 49, удостоверенную специалистом администрации с. …, на право продажи только жилого дома сроком действия на 1 год. Указанная доверенность не была использована сторонами.
Как следует из текста представленного договора купли-продажи л.д.22), Хасанова Э.М., действовавшая от имени Конюкова В.М., на основании доверенности, удостоверенной 7 декабря 2001 года по реестру № 51, удостоверенной специалистом Администрации … сельского округа П. продала своему мужу Хасанову В.И. земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: …, по цене 25000 рублей, из них 3000 рублей за земельный участок, 22000 рублей за жилой дом. Указанный договор не имеет даты составления л.д.22), в тексте договора, представленного Хасановыми л.д.37), дописана дата составления договора - 10 декабря 2001 года. Данное дополнение не оговорено сторонами договора.
К моменту рассмотрения дела Хасановой Э.М. не сохранена доверенность, на основании которой она действовала от имени продавца. Как следует из ответов Администрации сельского поселения и района, копия доверенности не сохранилась. Таким образом, доверенность, удостоверенная специалистом администрации с. …, 7 декабря 2001 года, по реестру № 51, на основании которой действовала Хасанова Э.М. при заключении договора купли-продажи, суду не представлена.
Факт существования доверенности и полномочия Хасановой Э.М. как представителя продавца косвенно подтверждаются текстом договора купли-продажи, и текстом договора на изготовление технической документации на дом л.д.54), в которых указана доверенность от 7 декабря 2001 года. Проект договора был составлен нотариусом. При таких обстоятельствах считает доказанным, что у Хасановой Э.М. имелись полномочия как на продажу дома, так и на продажу земельного участка.
В счет исполнения договора купли-продажи продавец получил деньги в сумме 25 000 рублей, что подтверждается копиями расписок л.д.38,39), покупатели стали пользоваться домом.
Решением Мирового судьи судебного участка № 33 Читинского района Читинской области л.д. 23) от 16 сентября 2009 года в удовлетворении исковых требований Хасанова В.И. к Конюкову В.М. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок отказано в связи с тем, что сделка является ничтожной в силу закона, так как не соблюдено требование о регистрации договора. Апелляционным определением Читинского районного суда Забайкальского края от 24 декабря 2009 года решение мирового судьи оставлено без изменения л.д.50).
22 марта 2010 года между Хасановыми В.И. и Э.М. заключен брачный договор, согласно условиям которого все имущество, приобретенное в браке, является раздельной собственностью того, супруга, на чье имя оно уже приобретено или зарегистрировано.
Решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса РФ, в силу положений статей 17, 18, 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд обязан убедиться в законности сделки, в том, что не имеется оснований к отказу в регистрации, в её заключенности, в том, что сделка отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц, и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав.
Суд считает, что сделка купли-продажи не соответствовала требованиям закона и не могла быть зарегистрирована. В силу статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Хасанова Э.М., действовавшая по доверенности от имени продавца, состояла в зарегистрированном браке с покупателем, то есть приобретала имущество в совместную собственность супругов, в том числе и в свою.
То обстоятельство, что к моменту рассмотрения дела между супругами Хасановыми заключен брачный договор, согласно которому все имущество, приобретенное в браке, является раздельной собственностью того, супруга, на чье имя оно уже приобретено или зарегистрировано, не имеет значения, так как на момент совершения сделки указанного брачного договора не существовало.
Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения этих требований, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В судебное заседание не представлено доказательств в подтверждение уклонения Конюкова В.М. от регистрации сделки в период действия доверенности до возникновения между сторонами спора в 2009 году. Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что продавец действовал добросовестно, дважды, в 2000 году и в 2001 году, выдавал доверенность Хасановой Э.М., его намерения и действия были направлены на совершение сделки. Сделка не прошла государственную регистрацию по вине Хасановой Э.М., несвоевременно оформившей документы на государственную регистрацию. Как следует из представленных документов, заявка о постановке на государственный кадастровый учет сдана в «земельную кадастровую палату» 20 ноября 2001 года л.д. 53), договор на изготовление технического паспорта в ГУП «Облтехинвентаризация» составлен 11 февраля 2002 года. С требованиями к продавцу до обращения к ним в 2009 году за документами Конюкова В.М. Хасановы не обращались. Доказательств, что Конюков В.М. уклонялся от совершения сделки, в судебном заседании не установлено. К моменту рассмотрения дела срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек.
При таких обстоятельствах суд считает исковые требования произвести государственную регистрацию права собственности не подлежащими удовлетворению.
Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как установлено в судебном заседании, Хасановы были вселены в дом в 2000 году с устного разрешения продавца на основании соглашения о заключении в будущем сделки. Хасановы не зарегистрированы в спорном доме. Так как Конюков В.М. является собственником спорного дома, он вправе требовать выселения семьи Хасановых, так как никаких законных оснований для их проживания в доме по адресу: …, не имеется. Договорные отношения между сторонами отсутствуют, и, поскольку Хасановы занимают спорное помещение без правовых оснований, у них имеется обязанность по возврату имущества собственнику, то есть к освобождению жилого помещения и выселению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования по иску Конюкова В.М. к Хасановой Э.М., Хасанову В.И. о выселении удовлетворить полностью.
Выселить Хасанову Э.М., Хасанова В.И., несовершеннолетних Х.П.В., Х.Е.В. из жилого дома, расположенного по адресу: …
В удовлетворении встречных исковых требований Хасанова В.И. к Конюкову В.М. произвести государственную регистрацию сделки по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок отказать.
Кассационным определением Забайкальского краевого суда от 01.06.2010г. данное решение отменено с вынесением нового решения: в иске Конюкову В.М. к Хасановой Э.М., Хасанову В.И., несовершеннолетним Х.П.В., Х.Е.В. о выселении отказать. Встречные исковые требования Хасанова В.И. удовлетворить.
Решение вступило в законную силу 01.06.2010г.