РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 февраля 2011 г.
Читинский районный суд Забайкальского края
в составе председательствующего судьи Кулаковой К.Л.,
при секретаре Богдан Е.В.,
с участием истца Карпиевич В.А.,
представителя истца Котляровой Т.А.,
представителя ответчика Агалакова А.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Читегражданское дело № 2-105/2011
по исковом заявлению Карпиевич В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «РАЗВИТИЕ» о взыскании процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с вышеуказанным требованием к ответчику, мотивируя следующим.
В 2006 году между истцом и ООО «Развитие» были заключены два договора № 36/2 35/2 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ***. Объектами данных договоров являются квартиры № 35 и № 36 соответственно по вышеуказанному адресу. В соответствии с п. 3.1 указанных договоров застройщик обязуется обеспечить строительство дома и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству Дома корпус № 2 в полном объеме и по благоустройству территории домовладения по указанному адресу и сдать дом № *** в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2008 года.
Истец в свою очередь в соответствии с п. 3.2 данного договора принимал участие в финансировании строительства, и обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.
По договору № 35/2 общая стоимость квартиры № 36 составила 1141200 рублей, которая была внесена в бухгалтерию ответчика тремя платежами: 07.11.2006 г. – 342360 рублей, 13.03.2007 г. – 423600 рублей, 28.03.2007 г. – 117600 рублей.
По договору № 36/2 общая стоимость квартиры № 35 составила 806400 рублей, которая также была внесена в бухгалтерию ответчика тремя платежами: 07.11.2006 – 241920 рублей, 18.03.2007 – 564480 рублей, 13.03.2007 – 506400 рублей.
Указанные выше договоры в установленном законом порядке зарегистрированы не были, о необходимости регистрации ответчик истца не уведомил, в договоре условия об обязательной регистрации договора отсутствуют. В связи с тем, что ответчиком неправомерно в период с 07.11.2006 г. по 21.02.2098 г. были привлечены денежные средства истца, считает. Что с ответчика подлежат взысканию проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в указанный период.
21.02.2008 г. между истцом и ответчиком были вновь заключены договоры на вышеуказанные объекты, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке. Общая площадь квартиры № 35 в соответствии с п. 2.2 Договора 35/2 должна быть 63,4 кв.м., общая площадь квартиры № 36 в соответствии с п. 2.2 Договора № 36/2 должна быть 44,8 кв.м. В соответствии с условиями договоров срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства: начало – 31 января 2009 г., окончание – 28 февраля 2009 года. Цена договора № 35/2 – 1141200 руб., 36/2 – 806400 руб.
Однако фактически объект долевого строительства по договору № 35/2 был передан истцу 29.04.2010 г., по договору № 36/2 – 09.07.2010 г., что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества. В связи с несвоевременной передачей объекта истцом была оформлена претензия, с требованием выплаты неустойки. Однако до сих пор ответ на претензию не получен.
Кроме того, фактически квартира № 35 была передана с общей площадью 62,2 кв.м. в связи с уменьшением общей площади квартиры № 35 с разницей 1,2 кв.м. у ответчика образовалась задолженность в размере 21600 рублей. Согласно уведомлению от 29.04.2010 г. задолженность должна была выплачена в течение 3 квартала 2010 года, однако до сих пор каких-либо мер по выплате задолженности ответчиком не предпринято.
Договором установлена обязанность Застройщика произвести балконное остекление, которое произведено до сих пор не было. Истец был вынужден обратиться в другую фирму для проведения остекления.
В связи с нарушением ответчиком сроков сдачи Объектов, истец не смог воспользоваться квартирами, на которые рассчитывал, члены семьи на период учёбы снимали квартиры, из-за срыва сроков истец постоянно находился в состоянии стресса, на фоне чего отмечалось повышение давления, ухудшилось состояние здоровья. Истцу приходилось постоянно звонить и приходить к ответчику с просьбами передать квартиры. Прочиненный моральный вред истец оценивает с 100000 рублей.
Просит взыскать с ответчика проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в сумме 394258 рублей 20 копеек, неустойку по договору № 35/2 в размере 64530,6 рублей, неустойку по договору № 36/2 в размере 53700 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей.
В ходе судебного разбирательства представитель истца Котлярова Т.А. дополнила исковые требования: кроме сумм заявленных ранее просит взыскать 13752 рублей в возмещение понесенных расходов на балконное остекление, 21600 рублей - задолженность, образовавшуюся в связи с уменьшением общей площади квартиры № 35.
Истец Карпиевич В.А. в судебном заседании исковые уточненные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика Агалаков А.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что требования о взыскании компенсации за те денежные средства, за которые истец получил квартиру, считает не обоснованными, поскольку истец с условиями договора соглашался, в том числе и с измененными условиями, которые были изложены в договоре, и на основании которого истец зарегистрировал право собственности. Размер неустойки явно не соразмерен причиненному вреду. Согласен в части взыскания балконного остекления, с учетом степени разумности и справедливости.
В процессе рассмотрения дела общество с ограниченной ответственностью «Развитие» было дважды реорганизовано первоначально в общество с ограниченной ответственностью «Восточно-сибирская строительная компания – Восток», далее в общество с ограниченной ответственностью «РАЗВИТИЕ», судом произведена замена ответчика на общество с ограниченной ответственностью «РАЗВИТИЕ».
Заслушав истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что в 2006 году между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Развитие» были заключены два договора №№ 35/2, 36/2. На основании указанных договоров Застройщик (ООО «Развитие») приняло Дольщика (Карпиевич В.А.) в долевое строительство многоквартирного жилого дома ***. По результатам совместной деятельности и с условием выплаты всей цены договора Карпиевич в собственность по окончании строительства должны были быть переданы: по договору № 35/2 – двухкомнатная квартира № 35, расположенная на 2 этаже, общей площадью 63,4 кв.м., жилая площадь квартиры составляет 36,3 кв.м., по договору № 36/2 - однокомнатная квартира № 36, расположенная на 2 этаже, общей площадью 44,8 кв.м., жилая площадь квартиры составляет 17,2 кв.м. Договорами было предусмотрено, что в общую площадь квартир входят: площадь квартиры, площадь балкона (с коэффициентом 0,3 от общей площади балкона), площадь лоджии (с коэффициентом 0,5 от общей площади лоджии), в процессе строительства возможно изменение общей площади квартир в сторону уменьшения или в сторону увеличения. Перечень работ, проводимых в квартирах (приложение № 2 к договорам №№ 35/2, 36/2), включал в себя балконное остекление. По условиям договора Застройщик обязался сдать дом не позднее четвертого квартала 2008 года. Договоры не были зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д.9-24)
Истцом была оплачена полная стоимость квартир: по договору № 35/2 – 1141200 рублей, по договору № 36/2 – 806400 рублей, что подтверждается справками ООО «Развитие» от 28 марта 2007 года (л.д.22-23 )
21 февраля 2008 года между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Развитие» были заключены два договора №№ 35/2, 36/2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома. На основании вновь заключенных договоров Застройщик (ООО «Развитие») обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, расположенный по адресу: *** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства (Карпиевич В.А.), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (л.д. 24-46)
По договору № 35/2 объектом строительства являлась двухкомнатная квартира № 35, примерной площадью 63,4 кв.м., в которую входит площадь квартиры, площадь балкона с коэффициентом 0,3 от его площади, площадь лоджии с коэффициентом 0,5 от её площади, жилой площадью 36,3 кв.м. По договору № 36/2 объектом строительства являлась однокомнатная квартира № 36, примерной площадью 44,8 кв.м., в которую входит площадь квартиры, площадь балкона с коэффициентом 0,3 от его площади, площадь лоджии с коэффициентом 0,5 от её площади, жилой площадью 17,2 кв.м.
Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства по указанным договорам: начало 31 января 2009 года, окончание 28 февраля 2009 года.
Согласно приложению №2 - перечню работ, проводимых в квартирах (л.д. 14), в квартирах должны быть проведены работы по балконному остеклению.
Квартира № 35 согласно актам приёма-передачи недвижимого имущества (л.д. 47, 49) была передана истцу 29 апреля 2010 года, а квартира № 36 – 09 июля 2010 года. При этом общая площадь квартиры № 35 составила 62,2 кв.м., в том числе общая площадь жилого помещения – 60,7 кв.м., общая площадь квартиры № 36 составила 43,9 кв.м., в том числе общая площадь жилого помещения – 40,9 кв.м., в квартире № 35 отсутствовало балконное остекление.
В соответствии со ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеуказанных требований.
Как следует из акта сверки окончательной стоимости квартиры № 35 от 29 апреля 2010 года в связи с уменьшением общей площади квартиры возврату истцу полежит 21600 рублей, задолженность должна была быть выплачена в течение 3 квартала 2010 года(л.д. 46). До настоящего времени указанная сумма истцу Карпиевич В.А. не возвращена, что не отрицается сторонами.
В соответствии с п. 2.1 ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение вышеуказанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Суд находит требования истца о взыскании процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами (суммой цены договора 1141200 рублей), начиная с 07 ноября 2006 года по 21 февраля 2010 года в размере 195497 рублей 92 копейки, суммой цены договора 806400 рублей, начиная с 7 ноября 2006 года по 21 февраля 2010 года в размере 133212 рубля 32 копейки, не подлежащими удовлетворению, поскольку требований о признании сделки недействительной истцом заявлено не было и как следствие не представлено доказательств неправомерного использования ответчиком указанных денежных средств, вместе с тем, истец добровольно перезаключил договоры на условиях, аналогичных условиям заключенных в 2006 году договоров, согласившись с тем, что уплаченные ранее суммы пойдут в зачет вновь заключенных 21 февраля 2008 года.
Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
По представленным истцом расчетам неустойка по договору № 35/2 за 394 дня составила 64530 рублей 60 копеек: 1141200 (цена договора)х7,75% (ставка рефинансирования)/360 (количество дней в году)/300х2(двойной размер)х94 (количество дней просрочки); по договору № 36/2 неустойка за 464 дня составила 53700 рублей: 806 400 (цена договора)х75 % (ставка рефинансирования/360 (количество дней в году)/300х2 (двойной размер)х464 (количество дней просрочки), ответчик возражений по представленному расчету не представил. Суд приходит к выводу, что указанные суммы неустоек подлежат взысканию с ответчика.
Ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель вправе поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов.
В судебном заседании установлено, что истец обращался к ответчику с претензией об отсутствии балконного остекления (л.д. 48), ответ на которую не получил до настоящего времени.
В связи с чем, истцом самостоятельно решен вопрос о балконном остеклении в квартире, что подтверждается представленным истцом договором № 4858/Б от 17 ноября 2010 года заключенного между истцом и ИП Исаевой Е.О. на основании которого было установлено балконное остекление в квартире ***, на сумму 13752 рублей, актом приема-сдачи монтажных работ. Спецификацией к договору ответчик не возражает, что работы выполнены за разумную цену, понесенные истцом расходы на установку балконного остекления подлежат взысканию с ответчика.
Представитель ответчика не возражает против имеющейся перед истцом задолженности в размере 21600 рублей - сумма переплаты истца за предварительно оговоренную площадь квартиры по договору № 35/2, указанная сумма полежит взысканию с ответчика.
В силу ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Требования истца о взыскании морального вреда подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям. В судебном заседании установлено, что вследствие нарушения ответчиком сроков указанных договоре заключенных с истцом, истец в течение длительного времени был лишен возможности использовать квартиры, на которые рассчитывал, был вынужден многократно обращаться к ответчику по вопросам сдачи дома, установки балконного остекления. Учитывая характер причиненных потерпевшему нравственных страданий, а также степени вины ответчика, требования разумности и справедливости суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Истец освобожден от уплаты госпошлины на основании п.п. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.
Таким образом, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 3034 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РАЗВИТИЕ» в пользу Карпиевич В.А. сумму переплаты по договору долевого строительства № 35/2 – 21600 рублей, стоимость установленного балконного остекления - 13752 рубля, неустойку по договору № 35/2 в размере 64530 рублей 60 копеек, неустойку по договору № 36/2 в размере 53700 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей, всего взыскать 163582 рублей 60 копеек.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РАЗВИТИЕ» госпошлину в бюджет муниципального района «Читинский район» 3034 рубля.
Решение вступило в законную силу 14 марта 2011 г.