Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 августа 2012 г.

Читинский районный суд Забайкальского края

в составе председательствующего Сандановой Д.Б.

при секретаре Ячменевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чита

гражданское дело по иску ОАО «Сбербанк России» к Карташовой А.С., Сущих М.А., Сущих В.А., Болдыреву Д.О. о определении начальной продажной цены заложенного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец первоначально обратился с иском о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Карташовой А.С., взыскании с Карташовой А.С., Сущих М.А., Сущих В.А., Болдырева Д.О. солидарно суммы задолженности по кредитному договору 3550881,85 руб., госпошлины в размере 27 954,41руб., обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>. установив первоначальную продажную цену торгов 3 500 000 рублей (в том числе стоимость жилого дома - 2 940 000 руб., земельного участка - 560 000 руб.). В ходе судебного разбирательства ответчик Болдырев Д.О. в порядке статьи 137 ГПК РФ обратился в суд со встречным исковым заявлением к ОАО «Сбербанк России» о признании договора поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (л.д. 51 ).Решением Читинского районного суда от 7.10.2011 г. иск удовлетворен частично. Судом постановлено расторгнуть кредитный договор №от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с Карташовой А.С..

Взыскать в пользу ОАО «Сбербанк России » с Карташовой А.С., Сущих М.А., Сущих В.А. Болдырева Д.О. задолженность солидарно суммы просроченного основного долга 3219507, 02 руб., просроченных процентов 183112, 96 руб., неустойки за просрочку погашения срочных процентов 6138, 56 руб., неустойки за просрочку погашения суммы основного 2 123,31 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 254, 40 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, установив первоначальную продажную цену торгов 3500000 рублей. В удовлетворении встречных исковых заявлений Сущих М.А., Сущих В.А., Болдырева Д.О. отказать.

Кассационным определением Забайкальского краевого суда от 22 ноября 2011 г. решение Читинского районного суда от 7.10.2011 г. в части определения начальной продажной цены заложенного имущества отменено. Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в остальной части решение суда отставлено без изменения.

При новом рассмотрении дела представитель истца Иванова требования поддержала

Ответчики Болдырев Д.О., Карташова А.С., Сущих М.А., Сущих В.А., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствии. Ходатайств об отложении дела не поступало.

Представитель ответчика Карташовой А.С.- Перевалова Л.А. действующая на основании доверенности, иск не признала, суду пояснила, что эксперт не учел стоимость построек 7 наименований указанных в техпаспорте, в выводах эксперт указал только стоимость жилого дома без построек. Просит учесть залоговую стоимость жилого дома и земельного участка.

Представитель ответчиков Сущих М.А., Сущих В.А., Болдырева Д.О., - Трипутин В.В. действующий на основании доверенности иск не признал и суду пояснил, что жилой дом и участок не эксплуатировались, тем не менее эксперт указал износ 25 %, фактически земельный участок составляет 1800 кв.м, а эксперт учитывает 1500 кв.м. Следует учитывать цену указанную в договоре купли-продажи, так как он является рыночной ценой заложенного имущества.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 30 сентября 2009 года истец (кредитор) и ответчик (заемщик) заключили кредитный договор №. В соответствии с условиями указанного договора кредитор обязуется предоставить заемщику денежные средства (кредит) в сумме 3 500 000 руб. При этом сторонами договора определен срок возврата кредита - до 30 сентября 2036 года, а также размер процентов за пользование кредитом - 16 % годовых и размер единовременного платежа 140 000 рублей за обслуживание ссудного счета комиссии (п.3.1 ). Ответчиками в свою очередь обязательства, принятые по кредитному договору надлежащим образом не исполнены. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО «Сбербанк» в суд

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору стороны 30 сентября 2009 года заключили договор залога объекта имущества - предметом которого является жилой дом с земельным участком расположенный по адресу: <адрес>.

Вступившим в законную силу решением суда с ответчиков взыскана сумма задолженности. Решение суда на день рассмотрения данного дела не исполнено. Как видно из материалов дела, между залогодателем и залогодержателем возник спор о начальной продажной стоимости заложенного имущества. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 89 закона 102- ФЗ начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона N 102-ФЗ суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, должен, в частности, определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества.

На основании абз. 2 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с правилами ст. 7 ФЗ РФ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Поскольку ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, ни нормами Закона Российской Федерации "Об ипотеке" не определен конкретный вид стоимости, подлежащий применению при определении начальной продажной цены предмета залога, в силу статьи 7 Закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при установлении начальной продажной цены во внимание должна приниматься именно рыночная стоимость заложенного имущества.

Учитывая, что соглашение между сторонами о начальной продажной цене заложенной квартиры на публичных торгах достигнуто не было, судом определением от 22.02.2012 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Агентство по оценке имущества» с вопросом к эксперту - "какова рыночная стоимость земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>.

Согласно заключению эксперта ООО "Агентство по оценке имущества» от 19.07.2012 г. рыночная стоимость указанного выше имущества составляет 3495000 рублей

Сторонами по настоящему делу результаты судебной экспертизы, указанные в заключении не оспариваются, у суда нет сомнений в правильности выводов эксперта, поскольку данная экспертиза проведена соответствующим полномочным на то учреждением, подготовлено компетентным специалистом с соблюдением требований процессуального законодательства: на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК Российской Федерации, сведения, содержащиеся в экспертном заключении свидетельствуют о том, что исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал. Заключение соответствует требованиям ст. ст. 84-86 ГПК РФ, иными допустимыми и достаточными доказательствами представителями ответчиков не оспорено, эксперт обосновывал свои выводы на основании имеющихся методов оценки имущества. Данные методы оценки и сумма оценки, ответчиками не опровергнуты. Оснований сомневаться в достоверности, научности и обоснованности выводов эксперта не имеется. При установлении по настоящему делу начальной продажной цены заложенного имущества, суд принимает за основу указанное заключение эксперта и считает необходимым установить первоначальную продажную цену заложенного имущества 3495 000 руб., в том числе жилого дома 3060000 руб., земельного участка 435000 руб.

При этом суд учитывает значительный промежуток времени с даты заключения договора ипотеки до момента обращения взыскания на заложенное имущество.

Суд отклоняет доводы Трипутина о необходимости учета фактической площади участка 1800 кв.м. так как предметом купли-продажи участка является участок площадью 1500 кв.м.

Установление стоимости квартиры, исходя из договорной, определенной в договоре купли-продажи от 8.10.2009 г. приведет к нарушению прав взыскателя в процессе реализации заложенного имущества.

Выводы эксперта о величине процента износа сопровождаются расчетами физического износа по конструктивным элементам для жилого дома и для террасы, согласно выполненным расчетам определена остаточная стоимость объекта с учетом физического износа. Доводы Трипутина о том, что износ составляет 6,5 % ничем не подтверждены.

Доводы Переваловой о том, что эксперт не учел стоимость построек: террасы, ворот, заборов, выгребной ямы, скважины опровергаются расчетами стоимости этих построек, приведенных на стр. 55 экспертного заключения.

Вопрос о распределении судебных расходах суд не рассматривает, так как данный вопрос разрешен решением суда от 7.10.2011 г.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> 3495 000 руб., в том числе жилого дома 3060000 руб., земельного участка 435000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца срок со дня принятия решения суда в окончательной форме 15 августа 2012 г. в Забайкальский краевой суд через Читинский районный суд Забайкальского края.

Председательствующий: Санданова Д.Б.