Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Чертановский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Столяровой В.В., при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на жилые помещения
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 первоначально обратилась в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» о признании правоотношений инвестиционными и признании за ней права собственности на <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 93,7 кв.м. и на <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 75,2 кв.м. В обоснование требований указала, что между нею и ООО «<данные изъяты>» были заключены: предварительный договор купли-продажи № Н(<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ согласно которым ответчик обязался в дальнейшем заключить с нею основной договор купли- продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>, Нахимовский проспект, вл. 4а, корп. А, секция 4А,6 этаж, <адрес>), а также предварительный договор купли-продажи №Н(А№ от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым ответчик обязался заключить с нею основной договор купли-продажи <адрес>, расположенной в доме по вышеуказанному адресу. В целях обеспечения истцом своих обязательств по оплате стоимости квартир между нею и ответчиком подписаны Соглашения об обеспечении обязательств №Н (А)/и-№ от ДД.ММ.ГГГГ – на <адрес> №Н(А)/№ от ДД.ММ.ГГГГ – на <адрес>. Взятые на себя обязательства по оплате стоимости квартир ею выполнены в полном объеме. Квартиры ей переданы под отделку и для дальнейшего пользования по акту приемки-передачи квартир от ДД.ММ.ГГГГ Из содержания вышеперечисленных сделок следует, что она должна приобрести две жилые квартиры, которые на момент заключения сделок только строились. Оплатив стоимость строящихся квартир, она фактически проинвестировала их строительство, в связи с чем полагает, что совершенные между нею и ответчиком сделки - являются притворными. Заключая вышеуказанные сделки ответчик обосновывал свои права на их заключение: распоряжением Правительства <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ., Инвестиционным контрактом (договором) №, заключенным между Правительством <адрес>, Южным окружным управлением образования Департамента образования <адрес> и ОАО «<данные изъяты>»; Инвестиционным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик был привлечен ОАО «<данные изъяты>» в качестве «<данные изъяты>» с правом привлечения денежных средств для строительства жилого дома и правом привлечения других соинвесторов. Полагает, что она также является участником инвестиционной деятельности и у нее возникло право, как у участника инвестиционной деятельности получить в собственность 2 <адрес> № по адресу: <адрес>, 148 (строительный адрес: <адрес>, <адрес>), построенные на полученные от нее денежные средства. Ответчик до настоящего времени не оформил на себя построенное имущество и не произвел его дальнейшие перераспределение. Фактические соинвесторы боятся, что им откажут в заключении основных договоров. На претензию о пролонгации предварительных договоров и указания даты заключения основных договоров купли-продажи ответчик вразумительного ответа не дал (л.д. 4-8).
В ходе рассмотрения дела ФИО1 подано дополнение к исковому заявлению (л.д. 131-132), согласно которого истец просит признать за ней право собственности на <адрес> № в доме по адресу: <адрес>, (строительный адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>), как за участником долевого строительства. В обоснование требований указала, что совершенные ею и ответчиком сделки - предварительный договор купли-продажи №Н(А)/и-47к-13П от ДД.ММ.ГГГГ (дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ), предварительный договор купли-продажи №Н(А)/и-№ от ДД.ММ.ГГГГ (дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ), а также соглашения №Н(А)/и-№ от ДД.ММ.ГГГГ и №Н(А)/и-47к-13С от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ являются притворными сделками, прикрывающими собой договор долевого участия. Инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между инвесторами ОАО «<данные изъяты>», ЗАО «<данные изъяты>» и (ответчиком) соинвестором ООО «<данные изъяты>» по сути является договором долевого участия и отвечает требованиям ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ. ООО «<данные изъяты> переуступил свои права на долю в построенном доме в установленном законом порядке ей, ФИО1 Согласно Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ за peг. № оформление имущественных прав осуществляется сторонами в период не более двух месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, инвестор обязан был передать имущественные права в августе-сентябре ДД.ММ.ГГГГ года. Участники вышеуказанных отношений не торопятся завершить контракт, что нарушает права лиц, рассчитывающих получить в собственность построенное имущество и пользоваться им.
Определением Чертановского суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.182), по ходатайству представителя истца, к участию в деле соответчиками привлечены ОАО «<данные изъяты>» и ЗАО «<данные изъяты>».
Истец ФИО1 в суд не явилась, ее представитель ФИО3, являющийся одновременно третьим лицом по делу, в судебном заседании требования поддержал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом дополнений к нему, пояснив в судебном заседании, что между истцом и ответчиком сложились отношения долевой собственности.
Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» ФИО4 требования не признал по доводам, изложенным в возражениях (л.д. 234-238), ссылаясь на то, что права истца по договорам нарушены не были, а правовая природа произведенных истцом в адрес ответчика платежей и их целевое назначение квалифицируют данные платежи исключительно как способ обеспечения исполнения обязательств истца перед ответчиком по оплате стоимости квартир, которые будут приобретены истцом по договорам купли-продажи. Сделки, о притворности которых заявил истец, соответствуют требованиям норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих обязательства по предварительным договорам и способам обеспечения исполнения обязательств, и содержат все существенные для этих правовых конструкций условия. Истец никогда не являлся стороной Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ рег. №, заключенным между правительством Москвы, Южным окружным управлением образования Департамента образования <адрес> и ОАО «<данные изъяты>» и Инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между собой, не осуществлял по ним прав и не нес обязанностей.
Представитель ответчика ОАО «<данные изъяты>» ФИО5 требования не признала по доводам, изложенным в возражениях (л.д. 187-189), дополнив в судебном заседании, что никто от своих обязательств не отказывается.
Представитель ответчика – ЗАО «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, извещен, мнение по иску не выразил.
Третье лицо – Правительство Москвы просили дело рассмотреть в отсутствии их представителя. Представлен отзыв из которого следует что с требованиями не согласны, ссылаясь на то, что строительство жилого <адрес> осуществлялось на основании инвестиционного контракта №, заключенного между Правительством Москвы, Южным окружным управлением образования Департамента образования <адрес> и ОАО «<данные изъяты>». Между истцом и ООО «<данные изъяты>» был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. В соответствии с этим договором возможность подписания основного договора связана с государственной регистрацией ООО «<данные изъяты>» права собственности на квартиру. Ответчик свое право собственности на спорную квартиру не зарегистрировал. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору, определяется на основании Акта о результатах реализации. Также на основании Акта о результатах реализации происходит оформление имущественных прав сторон. Таким образом, в настоящее время у истца отсутствуют основания для признания за ним права собственности на квартиру (л.д. 124).
Представитель третьего лица - Южное окружное управление образования Департамента образования <адрес> в суд своих представителей не направили, возражений не представлено.
Суд, заслушав объяснения представителя истца и третьего лица ФИО3, представителей ответчиков, исследовав в открытом судебном заседании материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что между ООО «<данные изъяты>», с одной стороны и ФИО1 (покупатель), с другой стороны заключены:
- предварительный договор купли-продажи № Н(№ от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи двухкомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>, <адрес>) (л.д. 96-101)
- предварительный договор купли-продажи №Н(А№ от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи трехкомнатной <адрес>, обязался в дальнейшем заключить с нею основной договор купли- продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>, <адрес>) (л.д. 84-90).
В соответствии с п. 1.2 Договоров - сроки подписания договоров купли-продажи названных квартир установлены сторонами договора не позднее 60 рабочих дней после государственной регистрации ООО «<данные изъяты>» права собственности на квартиры в порядке, установленном действующим законодательством.
ФИО1 (покупатель) обязалась оплатить цену договоров купли-продажи квартир не позднее 10 рабочих дней с даты их заключения путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика (п.2.2 Договоров).
ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили Соглашение №Н(А)/и-№ об обеспечении исполнения обязательств, вытекающих из Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ за №Н(А)/№ (л.д. 102), а также Соглашение №Н(А)/и-№ об обеспечении исполнения обязательств, вытекающих из Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ за №Н(А)/и-№л.д. 93).
Указанными Соглашениями их стороны предусмотрели, что в целях обеспечения обязательств истца по договорам в части заключения с ответчиком квартир истец перечисляет в адрес ответчика ООО «<данные изъяты>»денежные средства в суммах 9 342 554,0 руб. и 7 901 873,39 руб. по каждому из Соглашений соответственно (п.п. 1,2 Соглашений).
Обязательства по оплате денежных средств выполнены ФИО1 в полном объеме, что подтверждается платежными документами (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2.280.000 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3.990.797 руб. 39 коп, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 9342554 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1631076 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 215.898 руб. 18 коп. платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 182.988 руб., а также справками ООО «<данные изъяты>» - справкой № от ДД.ММ.ГГГГ., справкой № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 95,104, 107-113).
В настоящее время строительство объекта завершено, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. Также получены данные обмеров из ТБТИ <адрес> (л.д. 80-83).
Квартиры ФИО1 переданы по актам приема передачи квартир в пользование от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91).
Как следует из материалов дела и пояснений сторон в судебном заседании, основные договора купли- продажи квартир не заключены, в связи с тем, что право собственности за продавцом - ООО «<данные изъяты>» не зарегистрировано.
Требуя признать право собственности на указанные квартиры, истец первоначально заявила требования и о признании возникших между нею и ответчиком правоотношений инвестиционными. В дополнительном исковом заявлении истец в обоснование требований о признании права собственности на квартиры указывает на то, что предварительные договоры являются притворными, прикрывающими собой договор долевого участия.
В соответствии с Законом РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Согласно статье 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.
Пункт 2 статьи 4 названного Федерального закона допускает осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором - лицом, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.
Кроме того, закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование (субинвестирование). Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций, нежели непосредственно отношения по инвестированию. Так, в силу требований вышеуказанных законов результатом инвестиционной деятельности является переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект.
Таким образом, закон разграничивает правовой статус инвестора, принимающего участие в инвестиционном контракте, и соинвестора, не участвующего непосредственно в реализации инвестиционного контракта, а осуществляющего финансирование инвестора в целях приобретения в будущем у инвестора индивидуально-определенного имущества в объекте инвестиций.
Как следует из материалов дела между ОАО «<данные изъяты>», Правительством Москвы, Южным окружным управлением образования Департамента образования <адрес> ДД.ММ.ГГГГ был заключен инвестиционный контракт (л.д. 22-54).
В соответствии со ст. 2.2. инвестиционного контракта для привлечения средств в целях реализации инвестиционного проекта ОАО «<данные изъяты>-<данные изъяты>» (инвестор №) заключило с ЗАО «<данные изъяты>» (инвестор №) и ООО «<данные изъяты>» (Соинвестор) Инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому стороны приобретают 50% (пятьдесят процентов) прав на квартиры, нежилые помещения и машиноместа, указанные в Инвестиционном договоре.
В соответствии с Инвестиционным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ЗАО «<данные изъяты>», ответчик - ООО «<данные изъяты>» (соинвестор) обязался профинансировать строительство спорных квартир(л.д. 55-57). Обязательства по перечислению инвестиционных средств ООО «<данные изъяты>» были исполнены.
Истец не является стороной инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ЗАО «<данные изъяты>», не участвовала в инвестировании строительства в целом и поэтому не имеет права претендовать на долю в общей собственности в объекте инвестиций (двух жилых домов).
Принятие ООО «<данные изъяты>» денежных средств и передача истцу ключей от квартир, согласование ответчиком проведения в ней ремонтных работ не являются самостоятельными правовыми основаниями для возникновения у истца права на долю в общей собственности в объекте инвестиционного строительства, равно как и не могут свидетельствовать о притворности предварительных договоров.
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со статьей ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Истец не представила доказательств, свидетельствующих о том, что стороны не имели в виду установление между собой в будущем отношений купли-продажи индивидуально определенных квартир.
Фактическое совершение действий по передаче истцу ключей от квартир, принятие денежных средств по предварительным договорам в сумме, совпадающей с ценой квартир подтверждает, что стороны намеревались после регистрации прав ответчика заключить именно договор купли-продажи с зачетом перечисленных истцом денежных средств в счет оплаты квартир, в связи с чем доводы истца о притворности предварительных договоров не могут быть приняты судом во внимание.
В соответствии с ч.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 1,2,3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании, услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, предварительный договор не предполагает совершения в его исполнение каких-либо иных действий, кроме заключения основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях.
Довод истца о том, что заключенные предварительные договора купли-продажи квартир носит характер притворной сделки, прикрывая тем самым осуществление сделки по правилам, применяемым к договорам участия в долевом строительстве, не состоятелен.
Согласно ст.432 ГК РФ).
Договоры в установленном порядке никем не оспорены, не признаны недействительными.
Буквальное толкование условий предварительных договоров не оставляет сомнений в том, что их стороны намеревались заключить в будущем договоры купли-продажи квартир, которые должны быть переданы ответчиком ООО «<данные изъяты>» (как их собственником) в собственность истца.
В настоящее время не имеется законных оснований к удовлетворению заявленного иска, поскольку заключенным между истцом и ответчиком ООО «<данные изъяты>» предварительным договором не было предусмотрено перехода права собственности на квартиру к истцу в случае исполнения обязанностей по данному договору, то есть предварительный договор не являлся основанием к регистрации права собственности на квартиру на имя истца. Напротив, в данном договоре указано, что следствием исполнения сторонами условий договора является возникновение у ответчика права собственности на спорную квартиру, после чего у ответчика возникает обязательство по заключению основного договора купли-продажи данной квартиры истцу.
По заключенному предварительному договору истец может приобрести право собственности на спорную квартиру только у ответчика ООО «<данные изъяты>» и только после передачи ответчику этой квартиры в собственность на основании договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах защита права истца путем предъявления иска о признании правоотношений инвестиционными, а также признании ее участником долевого строительства и как следствие признании за ней права собственности на объекты долевого строительства в виде спорных квартир не основана на законе и условиях заключенных между сторонами предварительных договоров.
Как следует из пояснений представителей ответчиков, ответчиком ООО «<данные изъяты>» проводится работа по оформлению квартир в числе других квартир, переходящих ему в этом доме, в его собственность. В настоящее время еще не подписан акт реализации контракта, после чего станет возможной регистрация права собственности ответчика ООО «<данные изъяты>» на спорные квартиры.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает нарушений прав истца действиями ответчиков.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 213, 218, 249 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований ФИО1 к ООО «<данные изъяты>» о признании правоотношений инвестиционными, признании права собственности на <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 93,7 кв.м. и на <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 75,2 кв.м. отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления в окончательной форме.
Судья