РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Чертановский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Ивлевой Е.В., при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № – № по иску ФИО1 к ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» о признании за ним права собственности на по адресу: <адрес>.
В обоснование своих требований ФИО1 указал, что между ним и ООО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи № и дополнительное соглашение к нему от того же числа, согласно которым ответчик обязался в дальнейшем заключить с истцом основной договор купли-продажи указанной выше квартиры. В Дополнительном соглашении был указан почтовый адрес квартиры: <адрес> (строительный адрес: <адрес>, <адрес>), а также в п. 2 установлен размер обеспечения в денежной сумме 21245398 рублей 72 копейки. Взятые на себя обязательства по оплате стоимости квартиры истцом выполнены в полном объеме. Квартира переданы ему под отделку по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Принимая решение о заключении предварительного договора и перечисляя денежные средства за квартиру, истец имел своей целью плату покупной стоимости квартиры. Ответчик до настоящего времени не оформил на себя построенное имущество и не произвел его дальнейшие перераспределение (л.д. 8-11).
Истец ФИО1 в суд не явился, его представитель ФИО3 (доверенность – л.д. 15) требования иска поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что истец просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» ФИО4 (доверенность – л.д. 57) требования не признал, представил письменные возражения на иск (л.д. 93-96), в которых указал, что права истца по договорам нарушены не были, а правовая природа произведенных истцом в адрес ответчика платежей и их целевое назначение квалифицируют данные платежи исключительно как способ обеспечения исполнения обязательств истца перед ответчиком по оплате стоимости квартиры, которая будет приобретена истцом в будущем по договору купли-продажи. Сделка, о притворности которой указывает истец в исковом заявлении, соответствует требованиям норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим правоотношения по предварительным договорам и способам обеспечения исполнения обязательств, и содержат все существенные для этих правовых конструкций условия. Истец никогда не являлся стороной Инвестиционного контракта, заключенного между правительством <адрес>, Южным окружным управлением образования Департамента образования <адрес>, ОАО «<данные изъяты>» и Инвестиционного договора, не осуществлял по ним прав и не нес обязанностей, поэтому покупателем не является. Внесенная им сумма является обеспечительной мерой в счет будущего договора купли-продажи, который будет заключен между истцом и ответчиком. В настоящее время акт о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ по данному дому уже находится на согласовании в Правительстве <адрес>. Истец заключил предварительный договор только в феврале этого, ДД.ММ.ГГГГ года, прошло немного времени и у него нет оснований полагать, что основной договор не будет с ним заключен. Права истца представитель ответчика не считает нарушенными, основной договор будет заключен с истцом, как и указано в договоре между ними, в течение 60 дней после поступления квартиры в собственность истца.
Представители третьих лиц ОАО «<данные изъяты>», ЗАО «<данные изъяты>», Правительства <адрес>, Управления Росреестра по <адрес> и Южного окружного управления образования Департамента образования <адрес> в суд своих представителей не направили, мнения по заявленному иску не представили, извещены о времени и месте рассмотрения дела повестками.
Суд, заслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав в открытом судебном заседании материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что между ООО «<данные изъяты>» и ФИО1 стороны заключены:
- предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему также от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры по строительному адресу: <адрес>, <адрес> этаж, проектный номер <адрес> (л.д. 16-23).
В соответствии с п. 1.2 и п. 3.1.1 Предварительного договора - сроки подписания договоров купли-продажи квартиры – в течение 60 рабочих дней с момента государственной регистрации на имя ООО «<данные изъяты>» права собственности на квартиру.
ФИО1 (покупатель) обязался оплатить цену договора купли-продажи квартиры не позднее 10 рабочих дней с даты их заключения путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика (п. 2.2 Договора).
Соглашением об обеспечении исполнения обязательств, вытекающих из Предварительного договора, установлено, что ответчик перечисляет 21245398 рублей 72 копейки именно в целях обеспечения обязательств истца по предварительному договору.
Дополнительным соглашением к Предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ на основании данных БТИ определен почтовый адрес спорной четырехкомнатной квартиры: <адрес>, общей площадью с учетом площади балконов, лоджий, веранд и др. 144.4 кв.м., общей площадью <адрес>.3 кв.м. (л.д. 25-26). То обстоятельство, что ответчиком проводится работа, направленная на регистрацию на имя ответчика права собственности на спорную квартиру, подтверждается проведенными БТИ обмерами. Так, на запрос суда получен план и экспликация спорной квартиры (л.д. 85-86).
Обязательства по оплате денежных средств выполнены истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией об оплате истцом 21245398 рублей 72 копеек на расчетный счет ответчика и представитель ответчика в судебном заседании не отрицал поступление от истца указанных денежных средств именно по заключенным между ними Предварительному договору и Соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24).
В настоящее время строительство объекта завершено, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-35).
Квартира передана ФИО1 по акту приема-передачи в пользование ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).
Как следует из материалов дела и пояснений сторон в судебном заседании, основной договор купли-продажи квартиры между ними не заключен в связи с тем, что право собственности на ООО «<данные изъяты>» в настоящее время не зарегистрировано.
Требуя признать право собственности на спорную квартиру, истец указывает на то, что предварительный договор является притворным, прикрывающим собой договор долевого участия.
В соответствии с Законом РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N №-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Согласно статье 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.
Пункт 2 статьи 4 названного Федерального закона допускает осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором - лицом, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.
Кроме того, закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование (субинвестирование). Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций, нежели непосредственно отношения по инвестированию. Так, в силу требований вышеуказанных законов результатом инвестиционной деятельности является переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект.
Таким образом, закон разграничивает правовой статус инвестора, принимающего участие в инвестиционном контракте, и соинвестора, не участвующего непосредственно в реализации инвестиционного контракта, а осуществляющего финансирование инвестора в целях приобретения в будущем у инвестора индивидуально-определенного имущества в объекте инвестиций.
Как следует из материалов дела между ОАО «<данные изъяты>», Правительством <адрес>, Южным окружным управлением образования Департамента образования <адрес> ДД.ММ.ГГГГ был заключен инвестиционный контракт (л.д. 36-51).
В соответствии со ст. 2.2. инвестиционного контракта для привлечения средств в целях реализации инвестиционного проекта ОАО «<данные изъяты>-<данные изъяты>» (инвестор №) заключило с ЗАО «<данные изъяты>» (инвестор №) и ООО «<данные изъяты>» (Соинвестор) Инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому стороны приобретают 50% (пятьдесят процентов) прав на квартиры, нежилые помещения и машиноместа, указанные в Инвестиционном договоре.
Истец не является стороной инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ЗАО «<данные изъяты>», не участвовала в инвестировании строительства в целом и поэтому не имеет права претендовать на долю в общей собственности в объекте инвестиций (двух жилых домов).
Принятие ООО <данные изъяты>» денежных средств и передача истцу ключей от квартир, согласование ответчиком проведения в ней ремонтных работ не являются самостоятельными правовыми основаниями для возникновения у истца права на долю в общей собственности в объекте инвестиционного строительства, равно как и не могут свидетельствовать о притворности предварительных договоров.
Из ответа на запрос суда из Управления Росреестра по <адрес> (л.д. 89) следует, что прав собственности на квартиру по адресу: <адрес> не зарегистрировано. О том же в судебном заседании представителем истца представлено Уведомление из Управления Росреестра по <адрес> (л.д. 92).
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со статьей ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что стороны (обе стороны в договоре, а не только истец) не имели в виду установление между собой в будущем отношений купли-продажи индивидуально определенных квартир.
Фактическое совершение действий по передаче истцу ключей от квартир, принятие денежных средств по предварительным договорам в сумме, совпадающей с ценой квартиры подтверждает, что стороны намеревались после регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру заключить именно договор купли-продажи с зачетом перечисленных истцом денежных средств в счет оплаты квартир, в связи с чем, доводы истца о притворности предварительного договора не могут быть расценены судом как обоснованные, данный доводы суд считает несостоятельными, так как объективных и достоверных доказательств в их обоснование истцом не представлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.п. 1, 2, 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании, услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, предварительный договор не предполагает совершения в его исполнение каких-либо иных действий, кроме заключения основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях.
Согласно ст.432 ГК РФ).
Предварительный договор и заключенные на его основании соглашения в установленном порядке никем не оспорены, не признаны недействительными, то есть порождают предусмотренные именно этими договором и соглашением правовые последствия.
Буквальное толкование условий предварительных договоров не оставляет сомнений в том, что их стороны намеревались заключить в будущем договоры купли-продажи квартир, которые должны быть переданы ответчиком ООО «<данные изъяты>» (как их собственником) в собственность истца.
В настоящее время не имеется законных оснований к удовлетворению заявленного иска, поскольку заключенным между истцом и ответчиком ООО «<данные изъяты>» предварительным договором не было предусмотрено перехода права собственности на квартиру к истцу в случае исполнения обязанностей по данному договору, то есть предварительный договор не являлся основанием к регистрации права собственности на квартиру на имя истца. Напротив, в данном договоре указано, что следствием исполнения сторонами условий договора является возникновение у ответчика права собственности на спорную квартиру, после чего у ответчика возникает обязательство по заключению основного договора купли-продажи данной квартиры истцу.
По заключенному предварительному договору истец может приобрести право собственности на спорную квартиру только у ответчика ООО «<данные изъяты>» и только после передачи ответчику этой квартиры в собственность на основании договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах защита права истца путем предъявления иска о признании правоотношений инвестиционными, а также признании ее участником долевого строительства и как следствие признании за ней права собственности на объекты долевого строительства в виде спорных квартир не основана на законе и условиях заключенных между сторонами предварительных договоров.
Как следует из пояснений представителей ответчиков, ответчиком ООО «<данные изъяты>» проводится работа по оформлению квартир в числе других квартир, переходящих ему в этом доме, в его собственность. В настоящее время еще не подписан акт реализации контракта, после чего станет возможной регистрация права собственности ответчика ООО «<данные изъяты>» на спорные квартиры. Данное утверждение представителя ответчика подтверждается ответами на запросы суда: из Префектуры ЮАО <адрес> и Правительства <адрес> (л.д. 88, 90) о том, что акт о результатах инвестиционного контракта (Договора) от ДД.ММ.ГГГГ (реестровый №) по строительству жилого дома в том числе по адресу: <адрес> (милицейский адрес: <адрес>) ДД.ММ.ГГГГ переданы в Правительство <адрес> и находится на согласовании в профильных подразделениях Правительства <адрес>, представлен в Департамент <адрес> по конкурентной политике для проведения учетной регистрации в установленном порядке. Таким образом, права истца действиями ответчика не нарушены, по регистрации права собственности на ответчика проводится предусмотренная установленным порядком работа.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает нарушений прав истца действиями ответчиков.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 213, 218, 249 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ОТКАЗАТЬ ФИО1 в удовлетворении иска к ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд <адрес> в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: ____________________