РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Чертановский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Ивлевой Е.В., при секретаре Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № – № по иску ООО к Г о взыскании задолженности 133 823 рубля 56 копеек, неустойки 17 644 рубля 79 копеек, госпошлины 4 529 рублей 37 копеек, оплаты услуг представителей 15 000 рублей,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с указанным иском к ФИО1, мотивируя свои требования тем, что он является управляющей компанией в многоквартирном доме, расположенном по адресу:. ФИО1 является собственником двух квартир в указанном доме: № и №. В соответствии с договором управления, одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственника помещений) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную деятельность по управлению домом. Для каждого собственника помещения, в данном доме, в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество установлен размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, который истец ежемесячно предоставляет ФИО1. Собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги на счет этой управляющей организации. За период с ДД.ММ.ГГГГ года размер задолженности ФИО1 по двум квартирам составляет 133 823 рубля 56 копеек. Истец неоднократно информировал ФИО1 об образовавшейся задолженности и предлагал погасить долг. Однако задолженность ФИО1 не погашена. В связи с чем, истец просит взыскать с ФИО1 долг по обязательным платежам и взносам в указанном выше размере, пени за просрочку платежей и судебные расходы по оплате госпошлины и услуг представителя (л.д. 3-5).
Представитель истца Л. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в отношении кв. по указанным в исковом заявлении основаниям, пояснив, что у истца не было сведений о том, что ФИО1 подарила квартиру №, в то время как по состоянию на день заключения договора дарения ДД.ММ.ГГГГ у истца нет претензий по оплате кв.. В отношении платежей по кв. истец настаивает на удовлетворении иска по указанным в нем основаниям и в суммах, указанных в расчетах иска и пени. Суммы за плату за дополнительное содержание и ремонт, за содержание лифтов и ИТП не являются разными строками, они входят в понятие содержания и ремонта помещений. Если посчитать их вместе, то при сложении получится сумма, меньшая, чем 35.99 рублей, установленная к оплате в пользу управляющей компании в месяц с 1 кв.м. площади помещений. Суммы за охрану также предопределены договором управления.
Поскольку истец в установленном законом порядке не отказался от иска в части взыскания платежей по кв., то суд рассматривает иск в полном объеме.
ФИО1 в судебное заседание явилась, против иска возражала на том основании, что не согласна с включением в оплату по квартире, кроме содержания и ремонта помещения, еще платы за дополнительное содержание и ремонт, за содержание лифтов и ИТП. Считает завышенной сумму, требуемую истцом за охрану. В отношении платежей за <адрес> возражает на том основании, что подарила эту квартиру дочери в ДД.ММ.ГГГГ и на момент дарения у неё не было задолженности по оплате жилищно-коммунальных платежей.
Суд, заслушав объяснения представителя истца, ФИО1, исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы настоящего дела, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Г. являлась собственником кв. в доме по адресу:, что подтверждается Договором № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ с КОО, дополнительными соглашениями к нему от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 159-160), Актом о выполнении обязательств по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 161), Свидетельством о государственной регистрации права собственности на эту квартиру (л.д. 162).
По договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ Г. подарила Г. указанную квартиру, договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 163).
Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не является собственником <адрес>, соответственно, не должна нести обязательств по её оплате.
Как следует из расчета задолженности по <адрес> (л.д. 25), по состоянию на декабрь 2008 г. по кв. не имелось задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Это обстоятельство также подтвердил в судебном заседании представитель истца, не настаивая на иске в части взыскания задолженности по кв.
При таких обстоятельствах, когда установлено, что за период, в который ФИО1 являлась собственником кв., у неё не было задолженности перед истцом по оплате коммунальных услуг, а также, что после ДД.ММ.ГГГГ она собственником этой квартиры не являлась, то суд не усматривает законных оснований к удовлетворению иска в этой части.
Г. является собственником квартиры, расположенной по адресу, что подтверждается Договором № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ с ООО, дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 170), Актом о выполнении обязательств по договору № Ч от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 171), Свидетельством о государственной регистрации права собственности Г. на кв. (л.д. 172).
ДД.ММ.ГГГГ ООО и правообладатели в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: заключили договор управления №, согласно которому управляющая компания - ООО (л.д. 52-137) обязуется предоставлять услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также совершать иные действия, предусмотренные договором в течение всего срока действия договора.
ООО является управляющей организацией, что подтверждается Свидетельством о внесении в единый реестр управления многоквартирными домами <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).
Согласно ст. 162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
ФИО1 не подписывала вышеуказанный Договор управления № как собственник кв., однако, поскольку указанное решение собственников многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ не признано в судебном порядке недействительным, то, в соответствии со ст. 46 п. 5 ЖК РФ, оно является обязательным для всех собственников помещений, в том числе и для тех собственников помещений многоквартирного дома, которые не подписывали указанный договор.
В соответствии с п. 3.2.1 Договора, управляющая компания имеет право по своему усмотрению проводить выбор поставщиков услуг, имеющих лицензии на право осуществления соответствующей деятельности (если такая деятельность подлежит лицензированию) для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг, осуществлению охраны и заключать с ними договоры, либо обеспечивать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества самостоятельно; требовать от домовладельцев своевременного внесения платы за оказываемые в рамках настоящего договора услуги (работы) (п. 3.2.2 Договора); применять меры по взысканию задолженности по платежам за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные и иные услуги, оказываемые в рамках договора (п. 3.2.5 Договора); вправе начислять собственнику пенни в случае нарушения срока внесения платы, предусмотренной договором (п. ДД.ММ.ГГГГ Договора).
В силу п. 3.3.3 Договора, домовладельцы обязуются своевременно и в полном объеме вносить плату за услуги, предоставляемые управляющей компанией в рамках настоящего договора; по требованию управляющей компании оплачивать пени, согласно п. ДД.ММ.ГГГГ Договора и штрафы, согласно п. ДД.ММ.ГГГГ Договора, в случае не внесения в установленные настоящим Договором сроки соответствующей платы за услуги (работы) (п. 3.3.4 Договора).
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 153 ЖК РФ предусмотрена обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, структура платы для собственников помещений включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, плату за коммунальные услуги.
Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть определен на общем собрании собственников помещений в таком доме.
Стоимость услуги за содержание и ремонт жилого помещения была определена на общем собрании собственников помещений дома и утверждена положениями Договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 35.99 рублей за 1 кв.м. общей площади помещения в месяц (л.д. 61).
Таким образом, ООО, как управляющая организация, в установленном законом порядке наделена правом по взиманию обязательных платежей и взносов с собственников помещений, расположенных в в размере, определенном решением общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ и утвержденном договором Управления № от ДД.ММ.ГГГГ
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
Согласно п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Однако, суд приходит к выводу, что такая обязанность может возникнуть у гражданина и по другим основаниям.
В силу п. 1 ст. 16 Закона N №ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N №-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N №-ФЗ) и Законом N №-ФЗ.
Согласно п. 2 данной статьи основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В силу п. 1 ст. 12 Закона N №-ФЗ, обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что, в свою очередь, предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч. 2 и 3 ст. 8 Закона N №-ФЗ).
В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона N №-ФЗ, государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.
Следовательно, обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства уже после подписания передаточного акта.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Как следует из п. 1.1 заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО и <адрес> №, жилищно-гаражного комплекса, расположенного по адресу:, дольщик Г.привлечена к участию в долевом строительстве указанного жилищно-гаражного комплекса (л.д. 164).
В соответствии с п. 3.2.3 указанного Договора, Г. приняла на себя обязательство – оплатить эксплуатационные и коммунальные услуги исходя из фактических затрат эксплуатирующей организации с момента передачи завершенного строительством жилого дома в управление и/или на баланс, а также аванс за 4 месяца.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО и ООО заключен Договор № на приемку объекта в эксплуатацию (л.д. 187-188).
ДД.ММ.ГГГГ Мосгорстройнадзор выдал Разрешение на ввод в эксплуатацию указанного дома (л.д. 184-186), то есть дом введен в эксплуатацию с указанного числа – ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, именно с этого времени, ДД.ММ.ГГГГ, с учетом действующего Договора № от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным домом и Договора от ДД.ММ.ГГГГ между ООО и Г, у ООО возникает право требования к собственникам помещений в данном многоквартирном доме об оплате в пользу истца обязательных платежей и оплаты коммунальных услуг.
Истцом предъявлены в суд незаверенные ксерокопии её заявлений в банк о перечислении на расчетный счет истца 4032.18 рублей от ДД.ММ.ГГГГ, 1297.8 рублей от ДД.ММ.ГГГГ, 7243.02 рубля от ДД.ММ.ГГГГ, 1723.8 рублей от ДД.ММ.ГГГГ, 71.55 рубль от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 179-183).
Представитель ФИО1 в судебном заседании пояснил, что указанных оплат, кроме указанных в расчетах иска, ФИО1 не производилось.
В связи с изложенным, руководствуясь ст. 71 ГПК РФ о том, что незаверенная ксерокопия не может быть принята судом в качестве письменного доказательства, а также потому, что представлены только копии заявлений о перечислении денежных средств, а не платежные документы, суд не считает возможным принять указанные заявления в качестве бесспорного доказательства оплаты ФИО1 указанных в них сумм. В случае предъявления впоследствии платежных документов истцу, последний произведет перерасчет с учетом оплаченных сумм в счет периода после ДД.ММ.ГГГГ
ФИО1 возражала также против взыскания позиций «содержание лифтов», «обслуживание ИТП», «сод.и р.жп(доп.вт.)», против «дополнительного платежа» (л.д. 36-41).
Представитель истца пояснил, что дополнительный платеж 1000 рублей взыскивается в соответствии п. 4 Перечня услуг и работ … (приложение № – л.д. 67) – вызов электрика для проведения работ по подключению/отключению сетей домовладельца к общедомовым сетям, так как квартира передается домовладельцу неподключенной к электросетям, то за такое подключение домовладелец обязан заплатить единовременный платеж 1000 рублей. Расчет по 10.4 рублей с метра общей площади взыскивается в том числе и с учетом площади балконов, так как охраняется вся площадь дома и каждой квартиры, а не только отапливаемая.
По поводу позиций расчета иска: «содержание и ремонт», «содержание лифтов», «обслуживание ИТП», «сод.и р.жп(доп.вт.)» представитель истца пояснил, что на эти позиции для удобства разбивки и расчета бухгалтерии была разбита позиция «содержание и ремонт», так как в сумме все эти позиции не превышают установленной договором управления домом суммы 35.99 рублей с одного кв.м. общей площади помещения в месяц.
С частью указанных требований и обоснований иска суд не может согласиться.
Так, суд считает необходимым отказать во взыскании суммы 1000 рублей за подключение к электросетям, так как предполагается, что квартира должна быть передана собственнику с действующим электричеством. Как следует из п. 4 Перечня услуг и работ … (приложение № – л.д. 67) – вызов электрика для проведения работ по подключению/отключению сетей домовладельца к общедомовым сетям – является услугой, оказываемой по заявлению домовладельца в ходе эксплуатации квартиры.
Суммы за «содержание и ремонт», «содержание лифтов», «обслуживание ИТП», «сод.и р.жп(доп.вт.)» подлежат взысканию, так как в своей сумме они, действительно, не превышают установленной договором управления суммы 35.99 рублей (л.д. 52): 8.2 + 12.82 + 4.76 + 4.52 = 30.3 рублей.
Приложением № к договору управления (л.д. 66) предусмотрена обязанность домовладельцев по оплате охраны дома – «обеспечение соблюдения внутриобъектового режима Дома» в размере 10.4 рублей с 1 кв.м. общей площади помещения в месяц.
Понятие общей площади приводится в ст. 15 п. 5 ЖК РФ - общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Начисление за охрану помещения производится Г. исходя из площади 54.9 кв.м. (л.д. 36).
Однако, общая площадь этой квартиры без учета площади имеющегося в квартире балкона составит 52.6 кв.м., а 54.9 кв.м. – это площадь квартиры № с учетом лоджии.
Однако, как следует из ст. 15 п. 5 ЖК РФ, площадь лоджии в понятие общей площади не входит, поэтому по настоящей позиции расчета иска установлено завышение по размеру площади, исчисление позиции «охрана» следует производить исходя из 52.6 кв.м., а не 54.9 кв.м.
52.6 кв.м. х 10.4 рубля = 547 рублей 04 копейки в месяц. Исковой период с ДД.ММ.ГГГГ по август 2010 года составит 35 месяцев, то есть всего за охрану ФИО1 обязана оплатить 547.04 х 35 = 19146 рублей 40 копеек.
Из расчета иска на л.д. 36-41 следует, что всего за охрану ФИО1 начислено 17608 рублей 68 копеек, то есть иск заявлен на меньшую сумму, чем ФИО1 обязана оплатить. Поскольку у суда нет оснований к выходу за рамки заявленных исковых требований, то по позиции «охрана» следует взыскать заявленную в расчете к иску сумму, поскольку она не превышает положенной к взысканию сумме, в соответствии с договором управления домом.
За вычетом из расчета иска л.д. 36-41 позиции дополнительного платежа, за период с ДД.ММ.ГГГГ года включительно подлежит взысканию сумма 54205.07 – 1000 = 53205 рублей 07 копеек.
Сумму пени за этот же период суд уменьшает до 6 000 рублей, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, которую считает соразмерной последствиям нарушения прав истца.
Учитывая изложенное, суд считает возможным взыскать с ФИО1 в пользу истца расходы по обязательным платежам и взносам в размере 53205 рублей 07 копеек и пени 6 000 рублей 00 копеек.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцом не представлено суду доказательств затрат за оплату услуг представителя по договору от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 14-17), в связи с чем данные затраты взысканию с ФИО1 не подлежат. В случае последующей оплаты, истец не лишен права обратиться в суд с заявлением об оплате таких расходов.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ФИО1 пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Таким образом, с ФИО1 подлежит взысканию госпошлина, оплаченная истцом при подаче искового заявления, пропорционально сумме удовлетворенной части иска.
Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, истцом по настоящему делу оплачена госпошлина 4 529 рублей 37 копеек (л.д. 12).
Иск удовлетворен на сумму 53205.07 + 6000.00 = 59 205 рублей 07 копеек, госпошлина от которой составит 800 рублей + 3% от суммы, превышающей 20000 рублей.
Больше 20000 рублей от этой суммы составит 39205.07 рублей.
3% от 39 205.07 = 1 176 рублей 15 копеек.
800 + 1 176.15 = 1 976 рублей 15 копеек.
На основании изложенного, ст.ст. 153-156, 158, 162 ЖК РФ, руководствуясь ст.ст. 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
ВЗЫСКАТЬ с Г. в пользу ООО задолженность по коммунальным платежам за период с октября 2007 г. по август 2010 г. включительно в размере 53 205 рублей 07 копеек, пени 6000 рублей, госпошлину 1 976 рублей 15 копеек, а всего 61 181 (шестьдесят одну тысячу сто восемьдесят один) рубль 22 копейки.
В удовлетворении остальной части иска ООО отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд <адрес> в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: __________________