РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Чертановский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Ивлевой Е.В., при секретаре Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО к Б о взыскании задолженности 75 308 рублей 81 копейку, неустойки 10 536 рублей 06 копеек, госпошлины 2 948 рублей 45 копеек, оплаты услуг представителя 8 000 рублей; по встречному иску Б. к ООО о взыскании 49384 рубля 71 копейки и госпошлины 1700 рублей 00 копеек,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО обратился в суд с указанным иском к ФИО1, мотивируя свои требования тем, что он является управляющей компанией в многоквартирном доме, расположенном по адресу:. ФИО1 является собственником квартиры № в указанном доме. В соответствии с договором управления, одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственника помещений) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную деятельность по управлению домом. Для каждого собственника помещения, в данном доме, в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество установлен размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, который истец ежемесячно предоставляет ФИО1. Собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги на счет этой управляющей организации. За период с октября ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года включительно размер задолженности ФИО1 по квартире составляет 75 308 рублей 81 копейку. Истец неоднократно информировал ФИО1 об образовавшейся задолженности и предлагал погасить долг. Однако задолженность ФИО1 не погашена. В связи с чем, истец просит взыскать с ФИО1 долг по обязательным платежам и взносам в указанном выше размере, пени за просрочку платежей и судебные расходы по оплате госпошлины и услуг представителя (л.д. 3-5).
Б. обратилась со встречным иском к ООО о взыскании 49384 рубля 71 копейки и госпошлины 1700 рублей 00 копеек. В обоснование иска указывает, что в ДД.ММ.ГГГГ году ею было уплачено ФИО1 за «вхождение в ремонт» 34193 рубля, а также 12191 рубль 71 копейку «на благоустройство дома». Сразу она не поняла, что данные требования незаконны, так как ФИО1 никаких встречных обязательств на себя не принял и никаких услуг ей за эти деньги не предоставил. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ она вынуждена была уплатить ФИО1 штраф 3000 рублей «за шумные работы», то есть ФИО1 опять получил с неё деньги без законных оснований. Указанные суммы Б просит взыскать с ООО как неосновательное обогащение (л.д. 128-129).
Представитель истца Л. в судебное заседание явился, исковые требования ООО поддержал в полном объеме по указанным в иске основаниям. Также представитель истца пояснил, что суммы за плату за дополнительное содержание и ремонт, за содержание лифтов и ИТП не являются разными строками, они входят в понятие содержания и ремонта помещений. Если посчитать их вместе, то при сложении получится сумма, меньшая, чем 35.99 рублей, установленная к оплате в пользу управляющей компании в месяц с 1 кв.м. площади помещений. Суммы за охрану также предопределены договором управления.
Против встречного иска представитель ООО возражал, так как суммы «за вхождение в ремонт», «на благоустройство» предусмотрены действующим договором управления многоквартирным домом и поэтому, оплатив их, Б только исполнила свои обязательства. На эти деньги в ДД.ММ.ГГГГ г. в доме производился капитальный ремонт, устанавливалось дополнительное оборудование, благоустраивались общие помещения в доме.
ФИО1 в судебное заседание явилась, против иска ООО возражала на том основании, что не согласна с включением в оплату по квартире, кроме содержания и ремонта помещения, еще платы за содержание лифтов и ИТП. Считает завышенной сумму, требуемую истцом за охрану. Как и во встречном иске, указывает несогласие по позициям «вхождение в ремонт» и «благоустройство», считая данные платежи неосновательным обогащением ООО, о чем указала также в письменных возражениях на иск (л.д. 143-144).
Суд, заслушав объяснения представителя истца, ФИО1, исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы настоящего дела, что иск ООО подлежит частичному удовлетворению, а встречный иск Б удовлетворению не подлежит - по следующим основаниям.
Б является собственником квартиры, расположенной по адресу, что подтверждается Договором № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ с ООО, дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 158), Актом о выполнении обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 159), решением по делу №, Свидетельством о государственной регистрации права собственности Б. на кв. (л.д. 130).
ДД.ММ.ГГГГ ООО и правообладатели в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: заключили договор управления №, согласно которому управляющая компания - ООО (л.д. 31-114) обязуется предоставлять услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также совершать иные действия, предусмотренные договором в течение всего срока действия договора.
ООО является управляющей организацией, что подтверждается Свидетельством о внесении в единый реестр управления многоквартирными домами <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19).
Согласно ст. 162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
ФИО1 подписала вышеуказанный Договор управления № как собственник кв.. Поскольку указанное решение собственников многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ не признано в судебном порядке недействительным, то, в соответствии со ст. 46 п. 5 ЖК РФ, оно является обязательным для всех собственников помещений, в том числе и для тех собственников помещений многоквартирного дома, которые не подписывали указанный договор.
В соответствии с п. 3.2.1 Договора, управляющая компания имеет право по своему усмотрению проводить выбор поставщиков услуг, имеющих лицензии на право осуществления соответствующей деятельности (если такая деятельность подлежит лицензированию) для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг, осуществлению охраны и заключать с ними договоры, либо обеспечивать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества самостоятельно; требовать от домовладельцев своевременного внесения платы за оказываемые в рамках настоящего договора услуги (работы) (п. 3.2.2 Договора); применять меры по взысканию задолженности по платежам за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные и иные услуги, оказываемые в рамках договора (п. 3.2.5 Договора); вправе начислять собственнику пенни в случае нарушения срока внесения платы, предусмотренной договором (п. ДД.ММ.ГГГГ Договора).
В силу п. 3.3.3 Договора, домовладельцы обязуются своевременно и в полном объеме вносить плату за услуги, предоставляемые управляющей компанией в рамках настоящего договора; по требованию управляющей компании оплачивать пени, согласно п. ДД.ММ.ГГГГ Договора и штрафы, согласно п. ДД.ММ.ГГГГ Договора, в случае не внесения в установленные настоящим Договором сроки соответствующей платы за услуги (работы) (п. 3.3.4 Договора).
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 153 ЖК РФ предусмотрена обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, структура платы для собственников помещений включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, плату за коммунальные услуги.
Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть определен на общем собрании собственников помещений в таком доме.
Стоимость услуги за содержание и ремонт жилого помещения была определена на общем собрании собственников помещений дома и утверждена положениями Договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 35.99 рублей за 1 кв.м. общей площади помещения в месяц (л.д. 40).
Таким образом, ООО, как управляющая организация, в установленном законом порядке наделена правом по взиманию обязательных платежей и взносов с собственников помещений, расположенных в размере, определенном решением общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ и утвержденном договором Управления № от ДД.ММ.ГГГГ
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
Согласно п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Однако, суд приходит к выводу, что такая обязанность может возникнуть у гражданина и по другим основаниям.
В силу п. 1 ст. 16 Закона N №ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N №-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N №ФЗ) и Законом N №-ФЗ.
Согласно п. 2 данной статьи основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В силу п. 1 ст. 12 Закона N №ФЗ, обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что, в свою очередь, предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч. 2 и 3 ст. 8 Закона N №-ФЗ).
В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона N №-ФЗ, государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.
Следовательно, обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства уже после подписания передаточного акта.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Как следует из п. 1.1 заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО и Б Договора №, жилищно-гаражного комплекса, расположенного по адресу, дольщик Б привлечена к участию в долевом строительстве указанного жилищно-гаражного комплекса (л.д. 153).
В соответствии с п. 3.2.3 указанного Договора, Б приняла на себя обязательство – оплатить эксплуатационные и коммунальные услуги исходя из фактических затрат эксплуатирующей организации с момента передачи завершенного строительством жилого дома в управление и/или на баланс, а также аванс за 4 месяца.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО и ООО заключен Договор № на приемку объекта в виде в эксплуатацию (л.д. 148-149).
ДД.ММ.ГГГГ Мосгорстройнадзор выдал Разрешение на ввод в эксплуатацию указанного дома (л.д. 145-147), то есть дом введен в эксплуатацию с указанного числа – ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, именно с этого времени, ДД.ММ.ГГГГ, с учетом действующего Договора № от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным домом и Договора от ДД.ММ.ГГГГ между ООО и Б., у ООО возникает право требования к собственникам помещений в данном многоквартирном доме об оплате в пользу истца обязательных платежей и оплаты коммунальных услуг.
ФИО1 по основному иску Б. возражала против взыскания позиций «содержание лифтов», «обслуживание ИТП».
По поводу позиций расчета иска: «содержание и ремонт», «содержание лифтов», «обслуживание ИТП», «сод.и р.жп(доп.вт.)» представитель истца пояснил, что на эти позиции для удобства разбивки и расчета бухгалтерии была разбита позиция «содержание и ремонт», так как в сумме все эти позиции не превышают установленной договором управления домом суммы 35.99 рублей с одного кв.м. общей площади помещения в месяц.
С частью указанных требований и обоснований иска суд не может согласиться.
Так, суд считает необходимым отказать во взыскании суммы 1000 рублей за подключение к электросетям, так как предполагается, что квартира должна быть передана собственнику с действующим электричеством. Как следует из п. 4 Перечня услуг и работ … (приложение № – л.д. 46) – вызов электрика для проведения работ по подключению/отключению сетей домовладельца к общедомовым сетям – является услугой, оказываемой по заявлению домовладельца в ходе эксплуатации квартиры.
Суммы за «содержание и ремонт», «содержание лифтов», «обслуживание ИТП», «сод.и р.жп(доп.вт.)» подлежат взысканию, так как в своей сумме они, действительно, не превышают установленной договором управления суммы 35.99 рублей (л.д. 24, 40): 8.2 + 12.82 + 4.76 + 4.52 = 30.3 рублей.
Приложением № к договору управления (л.д. 40) предусмотрена обязанность домовладельцев по оплате охраны дома – «обеспечение соблюдения внутриобъектового режима Дома» в размере 10.4 рублей с 1 кв.м. общей площади помещения в месяц.
Понятие общей площади приводится в ст. 15 п. 5 ЖК РФ - общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Начисление за охрану помещения производится Б исходя из площади 104.1 кв.м. (л.д. 21).
Однако, общая площадь этой квартиры без учета площади имеющегося в квартире балкона составит 102.2 кв.м., а 104.1 кв.м. – это площадь квартиры № с учетом балкона.
Однако, как следует из ст. 15 п. 5 ЖК РФ, площадь лоджии (балкона) в понятие общей площади не входит, поэтому по настоящей позиции расчета иска установлено завышение по размеру площади, исчисление позиции «охрана» следует производить исходя из 102.2 кв.м., а не 104.1 кв.м.
102.2 кв.м. х 10.4 рубля х 35 месяцев заявленного в иске периода с ДД.ММ.ГГГГ включительно = 37 200 рублей 80 копеек.
Из расчета иска на л.д. 21-26 следует, что всего за охрану ФИО1 за этот период начислено 33389 рублей 16 копеек, то есть иск заявлен на меньшую сумму, чем ФИО1 обязана оплатить. Поскольку у суда нет оснований к выходу за рамки заявленных исковых требований, то по позиции «охрана» следует взыскать заявленную в расчете к иску сумму, поскольку она не превышает положенной к взысканию сумме, в соответствии с договором управления домом.
За вычетом из расчета иска л.д. 21-26 позиции дополнительного платежа, за период с ДД.ММ.ГГГГ года включительно, подлежит взысканию сумма 75 308.81 – 1000 = 74308 рублей 81 копейка.
Сумму пени за этот же период суд уменьшает до 7 000 рублей, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, которую считает соразмерной последствиям нарушения прав истца.
Учитывая изложенное, суд считает возможным взыскать с ФИО1 в пользу истца расходы по обязательным платежам и взносам в размере 74 308 рублей 81 копейку и пени 7 000 рублей 00 копеек.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ «Обязанность возвратить неосновательное обогащение», лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В настоящем случае ООО приобрело перечисленные Б средства за «вхождение в ремонт» 34193 рубля, а также 12191 рубль 71 копейку «на благоустройство дома» на законном основании на основании заключенных Б. сделок, так как указанные платежи отражены в действующем между сторонами по делу договоре управления многоквартирным домом и в заключенном ранее Договоре № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ между Б. и ООО (вышеприведенный п. 3.2.3 аванс за 4 месяца).
В подтверждение оплаты в пользу ООО штрафа 3000 рублей Б представила Акт от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что она оплатила в наличной форме Л. 3000 рублей за производство шумных работ в неположенное время (л.д. 140). Однако, правовое положение Л. не подтверждено со стороны Б как предоставляющее ему право получения денежных средств в пользу ООО. Представитель указанной организации отрицал наличие такого права у Л. и факт поступления указанных 3000 рублей на расчетный счет ООО. При таких обстоятельствах, когда не установлено факта оплаты Б. указанного штрафа на расчетный счет ООО, то суд не имеет законных оснований к взысканию с указанной организации данных денежных средств.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцом не представлено суду доказательств затрат за оплату услуг представителя по договору от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 14-15), в связи с чем данные затраты взысканию с ФИО1 не подлежат. В случае последующей оплаты, истец не лишен права обратиться в суд с заявлением об оплате таких расходов.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ФИО1 пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Таким образом, с ФИО1 подлежит взысканию госпошлина, оплаченная истцом при подаче искового заявления, пропорционально сумме удовлетворенной части иска.
Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, истцом по настоящему делу оплачена госпошлина 3 015 рублей 35 копеек (л.д. 12).
Иск удовлетворен на сумму 74308.81 + 7000.00 = 81 308 рублей 81 копейка, госпошлина от которой составит 800 рублей + 3% от суммы, превышающей 20000 рублей.
Больше 20000 рублей от этой суммы составит 61308.81 рублей.
3% от 61 308.81 = 1 839 рублей 26 копеек.
800 + 1 839.26 = 2 639 рублей 26 копеек.
На основании изложенного, ст.ст. 153-156, 158, 162 ЖК РФ, руководствуясь ст.ст. 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
ВЗЫСКАТЬ с Б. в пользу ООО задолженность по коммунальным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. включительно в размере 74 308 рублей 81 копейку, пени 7000 рублей, госпошлину 2 639 рублей 26 копеек, а всего 83 948 (восемьдесят три тысячи девятьсот сорок восемь) рублей 07 копеек.
В удовлетворении остальной части иска ООО отказать.
ОТКАЗАТЬ Б. в удовлетворении встречного иска к ООО о взыскании 49384 рубля 71 копейки и госпошлины 1700 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд <адрес> в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: __________________