Дело № №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Чертановский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Бурениной О.Н., при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО « Агентство недвижимости « <данные изъяты>»», ОАО « <данные изъяты>» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам и просит расторгнуть предварительный договор № – № о заключении в будущем договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать солидарно с ответчиков 2329483 руб. 00 коп., уплаченных по указанному договору, 5483859 руб. 00 коп. в счет возмещения убытков, 2329483 руб. 00 коп. в счет уплаты неустойки, 50000 руб. в качестве компенсации причиненного морального вреда, 46004 руб. 13 коп. – расходы по оплате государственной пошлины, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ЗАО «Агентство недвижимости « <данные изъяты>»», действующего от имени ОАО « <данные изъяты>», предварительный договор № – № о заключении в будущем договора купли – продажи однокомнатной квартиры под условным номером 19, расположенной на 6 этаже на площадке 3, в секции 1 жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, ориентировочной общей площадью 43, 42 кв.м..
По условиям договора ввод объекта в эксплуатацию определен как 4 квартал ДД.ММ.ГГГГ г. – ДД.ММ.ГГГГ.
При этом в счет оплаты стоимости квартиры ею было перечислено по договору 2329483 руб. 00 коп.
Однако до настоящего времени указанный выше дом не построен, а находящийся на пятне застройки жилой дом, подлежащий сносу, не расселен.
Таким образом, условия заключенного предварительного договора в оговоренный срок не выполнены и очевидно выполнены не будут.
В связи с чем, истец просит расторгнуть заключенный предварительный договор и возместить причиненный в связи с его неисполнением убытки.
Истец, её представитель в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик – представитель ЗАО « Агентство недвижимости « <данные изъяты>»» в судебном заседании возражала против заявленных истцом требований, полагая, что ЗАО « Агентство недвижимости « <данные изъяты>»» является ненадлежащим ответчиком, поскольку действовало от имени и по поручению ОАО « <данные изъяты>». Полученные ЗАО « Агентство недвижимости « <данные изъяты>»» от ФИО1 деньги по договору были перечислены в ОАО « <данные изъяты>». Таким образом, считает, что ЗАО « Агентство недвижимости « <данные изъяты>»» не является стороной предварительного договора, заключенного с истцом.
Ответчик – представитель ОАО « <данные изъяты>» в судебном заседании требования истца признала частично, в части расторжения предварительного договора и возврате денежных средств, уплаченных по договору. В остальной части требования истца не признала по основаниям, изложенным в возражениях на иск.
3- е лицо – представитель СУ – № в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного разбирательства, возражений на иск не представил, причин своей не явки ко времени начала судебного заседания не сообщил.
Суд, выслушав объяснения истца, представителей: истца, ответчиков, проверив представленные в материалы дела доказательства, находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО « Агентство недвижимости « <данные изъяты>»», действующего от имени ОАО « <данные изъяты>», ( Продавец) и ФИО1 ( Покупатель) заключен предварительный договор № – №, согласно которому продавец и покупатель обязались заключить договрр купли – продажи 1 – комнатной Квартиры под условным номером 19, расположенной на 6 этаже на площадке 3 в секции 1 жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 43, 42 кв.м., на условия, согласованных ими при заключении предварительного договора. На момент заключения предварительного договора, стоимость квартиры определена в 2329483 руб. 00 коп.. Срок заключения основного договора купли – продажи указанной квартиры определен в течение 120 дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации, подтверждающего права собственности ОАО « <данные изъяты>» на данную квартиру ( л.д. 33 – 35).
ДД.ММ.ГГГГ сумма по договору в размере 2329483 руб. 00 коп. была оплачена ФИО1 в кассу ЗАО « Агентство недвижимости « <данные изъяты>
В соответствии со ст. 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из представленных в материалы дела документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Правительством <адрес> и ЗАО « <данные изъяты> №» заключен Инвестиционный контракт № № о реализации инвестиционного проекта по завершению комплексной реконструкции квартала 29 – 30 Новых Черемушек, в рамках которого Инвестор ( СУ –№) обязался за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести новое строительство объектов, в том числе по адресу: <адрес> При этом срок ввода объекта в эксплуатацию оговорен как 4 квартал ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д. 12 – 23).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО « СУ №» и ОАО « <данные изъяты>» заключен договор инвестирования № №, предметом которого является участие ОАО « <данные изъяты>» ( Субъинветора) в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>. Ориетировочный срок сдачи дома в эксплуатацию – 1 квартал ДД.ММ.ГГГГ По условиям данного договора, Субъинвестор обязался принять участие в реализации инвестиционного проекта по строительства объекта в порядке и объеме, предусмотренными договором. При этом, право на результат инвестиционной деятельности в виде квартир, указанных в договоре, в том числе и квартиры истца, возникает у Субъинвестора после исполнения им в полном объеме обязательства по внесению инвестиционного взноса.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО « <данные изъяты>» и ЗАО « Агентство недвижимости « <данные изъяты>»» заключен агентский договор №д – МПСМ, согласно которому на основании Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ, Договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ОАО « <данные изъяты>» поручил, а ЗАО « Агентство недвижимости « <данные изъяты>»» обязалось от имени и по поручению ОАО « <данные изъяты>», за вознаграждение совершать фактические и юридические действия по заключению с физическими и\или юридическими лицами Предварительных договоров купли – продажи, Договоров купли – продажи квартир, расположенных по адресу: <адрес>. Данным договором установлен ориентировочный срок сдачи в 1 квартале ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 26).
Дополнительным соглашением от. ДД.ММ.ГГГГ к инвестиционному договору срок строительства объектов по адресу: <адрес> и <адрес> продлен до ДД.ММ.ГГГГ без применения штрафных санкций ( л.д. 24 – 25).
Постановлением Правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ срок строительства жилого дома продлен до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 148).
Согласно представленному истцом в материалы дела письму Мосгосстройнадзора от ДД.ММ.ГГГГ, на указанную дату застройщик с заявлением об оформлении разрешения на строительство не обращался, проектная документация застройщиком не представлялась, разрешение на строительство объекта по адресу: <адрес>, <адрес> Комитетом не оформлялось ( л.д. 132).
Анализируя условия указанного предварительного договора (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) суд приходит к выводу о том, что фактически между ЗАО « Агентство недвижимости « <адрес>»» и ФИО1 заключен договор инвестирования денежных средств на строительство жилого дома, поскольку на неё была возложена обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а ОАО « <данные изъяты>» ( инвестиционная компания) фактически приняла на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с помощью третьих лиц (ЗАО СУ – № с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
В связи с этим признание договора инвестиционным не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".("Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" (утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ)).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ОАО «<данные изъяты>» направлялась претензия с требованием расторгнуть предварительный договор и возвратить уплаченную по договору сумму, а также понесенные убытки.
В соответствии со ст. № ФЗ « О защите прав потребителей» Договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:
передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;
возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.
В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара. Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.
Поскольку ЗАО « Агентство недвижимости « <данные изъяты>»», заключая предварительный договор с ФИО1, действовало от лица ОАО « <данные изъяты> », полученные по договору денежные средства перечислило на расчетный счет ОАО «<данные изъяты>», что не отрицалось последним, суд находит, требование истца о расторжении предварительного договора является обоснованным и подлежащим удовлетворению. Оплаченные истцом по предварительному договору денежные средства в сумме 2329483 руб. 00 коп. подлежат взысканию с ОАО «<данные изъяты>», как непосредственно продавца недвижимости.
Поскольку в предусмотренный законом 10 – дневный срок на претензию ФИО1 о расторжении договора и выплате денежных средств ответа от ОАО « <данные изъяты> » не поступило, подлежит также взысканию неустойка в сумме 710 429 руб. 01 коп.( 2329483 руб. х 0,5% х 61 день ( с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ)).
Статьей 393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества ( реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено ( упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения ( ч. 3 ст. 393 ГК РФ).
Истцом заявлено ко взысканию в качестве понесенных убытков 5483859 руб. 00 коп. исходя из того, что в настоящее время рыночная стоимость равнозначной квартиры составляет 7813342 руб. 00 коп.. В связи с чем, для приобретения аналогичной квартиры ей необходимо будет доплатить заявленную ко взысканию сумму. Однако суд считает, что только намерение ФИО1 вновь приобрести квартиру, не доказывает понесенных ею убытков в сумме 5483859 руб. 00 коп., поскольку договор купли – продажи квартиры до настоящего времени не заключен, указанная сумма ФИО1 не уплачивалась.
В соответствии со ст. № ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный изготовителем (исполнителем, продавцом) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации устанавливается судом и не зависит от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Суд учитывает длительность времени ожидания оказания услуги, неудобства, причиненные в результате неисполнения договора и считает возможным взыскать в качестве компенсации морального вреда 50000 руб..
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям, что составляет 27 152 руб. 33 коп..
А всего подлежит взысканию с ОАО « <данные изъяты>» в пользу истца 3797678 руб. 37 коп. ( 2 329483 руб. + 710492 руб. 01 коп. + 50000 руб. + 27152 руб. 33 коп.)
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Расторгнуть предварительный договор № – № от ДД.ММ.ГГГГ о заключении в будущем договора купли – продажи квартиры, заключенный между ФИО1 и ОАО «Моспромстройматериалы» в лице ЗАО « Агентство недвижимости « <данные изъяты>»».
Взыскать с ОАО «<данные изъяты>» в пользу ФИО1 3797678 ( три миллиона семьсот девяносто семь тысяч шестьсот семьдесят восемь) руб. 37 коп..
В остальной части иска – ОТКАЗАТЬ.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение десяти с момента принятия решения в окончательной форме.
Судья: