РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Чертановский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Ивлевой Е.В.,
при секретаре ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
№ – № по иску ФИО1 к ЗАО «<данные изъяты>» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ЗАО «<данные изъяты>» о признании за ним права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
В обоснование своих требований истец указывает, что права на квартиру приобретены им у ответчика на основании предварительного договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик принял решение продать, а истец принял решение купить у ответчика указанную выше квартиру, ответчик обязался в дальнейшем заключить с истцом основной договор купли-продажи указанной квартиры. Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждает платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ Истец полагает, что у него возникает право собственности на квартиру на основании положений ст.ст. 11-12, 213, 218-219, 222, 309, 429, 431 ГК РФ, ст.ст. 2, 6 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 28 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № №-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ответчик до настоящего времени не оформил на себя построенное имущество и не произвел его дальнейшие перераспределение (л.д. 3-6).
Истец ФИО1 в суд не явился, его представитель ФИО3 (доверенность – л.д. 8) требования иска поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что истец знает о времени и месте рассмотрения дела и просит рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя.
Представители: ответчика ЗАО «<данные изъяты>», третьих лиц Правительства <адрес> и Управления Росреестра по <адрес> в суд не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела повестками (л.д. 32).
При этом из письменного отзыва Правительства <адрес> на иск следует, что указанное третье лицо считает, что в настоящее время у истца отсутствуют основания для признания за ним права собственности на спорную квартиру (л.д. 33).
Из письменного отзыва Управления Росреестра по <адрес> следует, что правовым последствием заключения предварительного договора является последующее заключение договора купли-продажи после регистрации на ответчика права собственности на спорную квартиру. Эти последствия предусмотрены как предварительным договором, так и ст. 429 п.п. 1 и 5 ГК РФ. Право собственности ответчика ЗАО «<данные изъяты>» на квартиру может быть зарегистрировано по предоставлении ответчиком для этого документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимости (ст. 25 п. 1 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № №-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л.д. 25-26).
Суд, заслушав объяснения представителя истца, исследовав в открытом судебном заседании материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что между ЗАО «<данные изъяты>» и ФИО1 заключены: предварительный договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ и два дополнительных соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ каждое, согласно которым стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи однокомнатной квартиры по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, проектный номер <адрес>, тип <адрес>, <адрес>, проектной площадью 46.3 кв.м., которой впоследствии присвоен почтовый (милицейский) адрес: <адрес>, <адрес> <адрес> (л.д. 9-13, 16-17).
Также, ДД.ММ.ГГГГ между ними подписан Акт приема-передачи помещения по Предварительному договору купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 1 которого ответчик передал истцу, а истец принял от ответчика однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 15).
В соответствии с п. 3.1.1 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ с учетом Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16), ответчик обязался подписать с истцом договор купли-продажи квартиры в течение 60 рабочих дней после приобретения ответчиком права собственности на квартиру в порядке, установленном действующим законодательством, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Цена договора купли-продажи квартиры установлена Дополнительным соглашением к Предварительному договору купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ – т ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16) в размере 6608250 рублей. Указанную сумму истец оплатил на расчетный счет ответчика, что подтверждается Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).
В настоящее время строительство объекта завершено, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается присвоением дому почтового адреса.
Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца в судебном заседании, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами по делу не заключен в связи с тем, что право собственности ЗАО «<данные изъяты>» на спорную квартиру в настоящее время не зарегистрировано (Уведомление Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 28).
Суд не может согласиться с истцом в том, что на возникшие между ним и ответчиком правоотношения распространяется действие Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Так, согласно статье 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.
Пункт 2 статьи 4 названного Федерального закона допускает осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором - лицом, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.
Истец, согласно заключенных с его участием договоров и соглашений, таким лицом (инвестором) не является.
Кроме того, закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование (субинвестирование). Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций, нежели непосредственно отношения по инвестированию. Так, в силу требований вышеуказанных законов результатом инвестиционной деятельности является переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект.
Таким образом, закон разграничивает правовой статус инвестора, принимающего участие в инвестиционном контракте, и соинвестора, не участвующего непосредственно в реализации инвестиционного контракта, а осуществляющего финансирование инвестора в целях приобретения в будущем у инвестора индивидуально-определенного имущества в объекте инвестиций.
Истец не является стороной инвестиционного договора по созданию дома, в котором находится спорная квартира, как и соинвестором, доказательств этому со стороны истца в суд представлено не было.
Принятие ЗАО «Миэль-Инвест» денежных средств от истца и передача истцу квартиры, согласование ответчиком проведения в ней ремонтных работ не являются самостоятельными правовыми основаниями для возникновения у истца права собственности на спорную квартиру.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.п. 1, 2, 3, 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании, услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, а именно: другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, предварительный договор не предполагает совершения в его исполнение каких-либо иных действий, кроме заключения основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях.
Согласно ст. 432 ГК РФ).
Предварительный договор и заключенные на его основании соглашения в установленном порядке никем не оспорены, не признаны недействительными, то есть порождают предусмотренные именно этими договором и соглашениями правовые последствия.
Буквальное толкование условий предварительных договоров не оставляет сомнений в том, что их стороны намеревались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, которая должна быть передана истцу ответчиком ЗАО «<данные изъяты>» после оформления последним права собственности на квартиру.
В настоящее время не имеется законных оснований к удовлетворению заявленного иска, поскольку заключенным между истцом и ответчиком предварительным договором не было предусмотрено перехода права собственности на квартиру к истцу в случае исполнения обязанностей по данному договору, то есть предварительный договор не являлся основанием к регистрации права собственности на квартиру на имя истца. Напротив, в данном договоре указано, что следствием исполнения сторонами условий договора является возникновение у ответчика, а не у истца, права собственности на спорную квартиру, после чего у ответчика возникает обязательство по заключению основного договора купли-продажи данной квартиры с истцом.
По заключенному предварительному договору истец может приобрести право собственности на спорную квартиру только у ответчика и только после передачи ответчику этой квартиры в собственность.
При таких обстоятельствах защита права истца путем предъявления иска о признании за ним права собственности на спорную квартиру не основана на законе и условиях заключенных между сторонами Предварительного договора и Дополнительных соглашений к нему.
Кроме того, п. 3.1.1 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ с учетом Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16) предусматривает, что ответчик обязался подписать с истцом договор купли-продажи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Указанный срок по состоянию на день обращения истца в суд с иском не истек, в связи с чем суд не усматривает нарушений прав истца действиями ответчика, у которого, в соответствии с подписанными истцом и ответчиком Предварительным договором и соглашениями к нему, еще имеется время для оформления в свою собственность спорной квартиры и для заключения с истцом основного договора купли-продажи квартиры.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 213, 218, 249 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ОТКАЗАТЬ в удовлетворении иска ФИО1 к ЗАО «<данные изъяты>» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд <адрес> в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: ____________________