ДЕЛО №
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Чертановский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Бондаревой Н.А., с участием адвокатов ФИО5, ФИО6, при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи комнаты недействительным и переводе прав покупателя на ФИО1,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи комнаты в квартире по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> недействительным, признании за ней право собственности на комнату 10.4 кв.м.
В обоснование иска указано, что истец проживает в трехкомнатной коммунальной квартире по указанному адресу, две, комнаты, из которых находятся в ее собственности. Вторым собственником комнаты 10,4 кв.м., являлся ФИО2; в настоящее время новым собственником является ФИО3
ДД.ММ.ГГГГ от ранее незнакомой ФИО3, ей стало известно, что она купила эту комнату.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в ОВД района Чертаново-Центральное <адрес> с заявлением о выяснении обстоятельств приобретения комнаты новым владельцем. ДД.ММ.ГГГГ по почте получила платежные документы, где часть платежей было оформлено на новую фамилию. ДД.ММ.ГГГГ в ЕРЦ ей сказали, что владельцем комнаты является ФИО3
Считает, что согласно ст. 250 ГК РФ, она (ФИО1) имела преимущественное право покупки комнаты 10,4 кв.м. в квартире по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. ФИО2 обязан был известить ее в письменной форме о продаже комнаты с указанием цены и других условий, однако этого не сделал (л.д. 6-8).
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 уточнила требования, просила перевести на нее права покупателя.
В судебное заседание истец ФИО1 и ее представитель – адвокат ФИО5 явились, исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО2 и его представитель – адвокат ФИО6 в судебное заседание явились, иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве; в удовлетворении исковых требований просили отказать, в связи с пропуском истцом срока требования перевода на нее прав и обязанностей покупателя.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась. Ранее в судебном заседании исковые требования не признала, также указала о пропуске истцом срока требования перевода на нее прав и обязанностей покупателя.
Представители ответчика по доверенности ФИО7, ФИО8 в судебное заседание явились, исковые требования не признали, в представленном письменном отзыве указали, что ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО2 передал истцу заявление о продаже комнаты № в квартире коммунального заселения по адресу: <адрес>, <адрес>. То есть обязанность продавца, предусмотренная п.2 ст. 250 ГК РФ, завершается ДД.ММ.ГГГГ, а исковые требования были предъявлены ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель третьего лица – УФРС по <адрес> в суд не явился, извещен; просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В представленном отзыве возражали против удовлетворения исковых требований.
Суд, заслушав объяснения истца ФИО1, ее представителя, ответчика ФИО2, его представителя, представителей ответчика ФИО3, допросив свидетелей, исследовав в открытом судебном заседании письменные доказательства в их совокупности, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N № «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.
Как установлено из материалов дела, истцу ФИО1 на основании договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права, принадлежат смежные комнаты №, № в <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 14, 18).
<адрес>ю 10,4 кв.м. принадлежала ответчику ФИО2 на праве собственности на основании договора передачи №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 через нотариуса ФИО9 направил ФИО1 уведомление о намерении продать жилое помещение – комнату № в квартире коммунального заселения по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> за 2000000 рублей, предложив ФИО1 купить у него данною комнату, а также дать ответ на предложение не позднее одного месяца со дня его вручения.
Нотариусом ФИО9 засвидетельствовано, что ДД.ММ.ГГГГ заявление ФИО2 передано почтовому отделению. Гр. ФИО1 заявление не получено.
Комнату 10,4 м. ФИО2 продал ответчику ФИО3 за 2000000 рублей по договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку истец не ответила в установленный законом срок на данное предложение, следует считать обязанности ФИО2 по ст. 250 ГК РФ выполненными, так как он совершил все необходимые действия, предусмотренные данной статьей.
Так, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, совместно с почтальоном и свидетелями, прибыл в указанную выше квартиру с целью вручения ФИО1 извещения (уведомления о продаже комнаты), однако ФИО1 отказалась получать почтовое извещение на нотариальное уведомление, содержащее предложение о выкупе комнаты №, и подписывать какие-либо документы, узнав о сумме продажи комнаты, о чем свидетельствует акт, имеющийся в материалах дела.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 пояснила, что акт не составлялся в ее присутствии, в это время она находилась в гостях у ФИО10
Свидетель ФИО11 показала, что ДД.ММ.ГГГГ в вечернее время ФИО1 находилась у нее в гостях примерно до № часов.
Свидетель ФИО12 дала показания в целом, аналогичные показаниям свидетеля ФИО10
Со стороны ответчика были допрошены свидетели ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16
Так, свидетель ФИО13 показала, что ее муж ФИО2, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, неоднократно уведомлял ФИО1 о продаже комнаты и предлагал ей купить ее у него. В адрес последней направлялись телеграммы, письма, которые ФИО1 игнорировала, на почту за ними не ходила. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 через нотариуса обратился с заявлением о передаче ФИО1 сообщения о продаже жилого помещения – комнаты № ДД.ММ.ГГГГ000 рублей и о том, что у нее имеется преимущественное право покупки указанной комнаты. Также сообщалось, что в случае отказа от покупки, а также в случае неполучения ответа по истечении месяца, он продаст комнату другим лицам. ДД.ММ.ГГГГ она являлась свидетелем того, что ФИО1 отказалась получать уведомление о выкупе комнаты. Утверждает, что в указанное время ФИО1 находилась дома.
Свидетель ФИО14 показала, что работает в риэлтерской компании, в которую обратился ФИО2 для оказания помощи при продаже принадлежащей ему комнаты в квартире. Она и ФИО2 неоднократно извещали в письменной форме ФИО1 о намерении продать комнату с указанием цены, ей предлагалось купить комнату. ФИО1 знала о продаже комнаты, но утверждала, что она таких денег не стоит. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 через нотариуса обратился с заявлением о передаче ФИО1 сообщения о продаже жилого помещения – комнаты № ДД.ММ.ГГГГ000 рублей и извещал ее о том, что она имеет преимущественное право приобретения комнаты. Также в один из дней ДД.ММ.ГГГГ она находилась по месту жительства ФИО2, где в присутствии свидетелей и почтальона, они пытались вручить ФИО1 извещение на нотариальное уведомление, содержащее предложение о выкупе комнаты, однако ФИО1 получать его отказалась, о чем был составлен акт. В категоричной форме настаивала, что ФИО1 в указанное время находилась дома.
Суд доверяет показаниям свидетеля, являющегося незаинтересованным в деле лицом, оснований ставить под сомнения ее показания суд не находит, в виду отсутствия причин для этого.
Свидетель ФИО15 показал, что ДД.ММ.ГГГГ он был приглашен ФИО2 по месту его жительства, с целью засвидетельствовать факт вручения ФИО1 почтового извещения на нотариальное уведомление об использовании первоочередного права покупки комнаты, однако ФИО1 отказалась от его получения.
Свидетель ФИО16 дал показания, в целом аналогичные показаниям свидетеля ФИО15
Суд доверяет показаниям свидетелей ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, учитывая при этом, что ранее, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО1 не показывала, что именно ДД.ММ.ГГГГ в вечернее время она отсутствовала дома; из ее пояснений следовало, что на почту она не ходила, так как ей было некогда.
Доводы ответчика ФИО2 о том, что с ДД.ММ.ГГГГ он неоднократно уведомлял ФИО1 о намерении продать принадлежащую ему на праве собственности комнату 10,4 кв.м. по указанному выше адресу, и о том, что она имеет преимущественное право покупки комнаты, также заслуживают внимания, поскольку подтверждаются представленными почтовыми квитанциями, уведомлениями, копиями телеграмм. Согласно почтовых извещений, ФИО1 на почту не являлась.
Какие-либо личные обстоятельства истца, воспрепятствовавшие осуществлению ее права преимущественной покупки, не могут быть приняты во внимание без того, чтобы не были нарушены права ответчиков, так как уведомление было направлено по месту жительства истца, то есть по надлежащему адресу.
Самостоятельным основанием к отклонению исковых требований является отсутствие у истца на момент рассмотрения дела денежных средств на оплату спорной комнаты квартиры. По заявленному иску на истца должны быть переведены не только права, но обязанность покупателя оплатить 2000000 рублей по договору купли-продажи комнаты 10,4 кв.м.
При отсутствии указанной суммы иск в части перевода прав покупателей не может быть удовлетворен. Доказательств наличия у истца требуемых денежных средств в полном объеме, суду представлено не было.
Перевод прав покупателя по договору на истца, признание за ней права собственности на долю при отсутствии у нее денежных средств на оплату этой доли нарушит права ответчика ФИО3 Перевод прав возможен только с одномоментной оплатой за долю, обещание истца накопить необходимую сумму в будущем, не может быть принято судом во внимание.
При отсутствии указанной суммы, что было установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ из объяснений истца, иск не может быть удовлетворен.
В обоснование требований о признании недействительным договора купли-продажи истцом, со ссылкой на нормы ст.ст. 167, 168 ГК РФ, указано, что нарушены требования закона при совершении сделки.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Обстоятельств, свидетельствующих о нарушении требований закона при совершении сделки между ФИО2 и ФИО3, судом не установлено.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на обоснования своих требований и возражений.
Суд исходит из презумпции действительности сделки до тех пор, пока с достоверностью не будет установлено обратное.
Поскольку объективных и достоверных доказательств основаниям исковых требований не представлено, то требования в этой части также подлежат отклонению.
Ответчиками, кроме того, было заявлено о пропуске истцом трехмесячного срока исковой давности на обращение с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя.
Ответчики ссылаются на то, что в исковом заявлении ФИО1 указала, что ДД.ММ.ГГГГ узнала от ФИО3, что комната в квартире продана, и она теперь является ее собственником. Сотрудники милиции также подтвердили, что у ФИО3, есть все соответствующие документы, подтверждающие право на комнату в квартире.
В подтверждение указанных обстоятельств, представителем ответчика ФИО3, кроме того, был представлен информационный лист о заказе покупателя ФИО3 бытовой техники (холодильника, микроволновой печи, чайника, пылесоса) с указанием в нем адреса доставки (<адрес>, <адрес> <адрес>) на ДД.ММ.ГГГГ. Именно в указанный день ФИО3 был доставлен товар, о чем ФИО1 не могло быть неизвестно.
Из материалов дела следует, что в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ в ОВД района Чертаново-Центральное <адрес> (КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО1 указывает, что комната продана с нарушением ее права преимущественной покупки. Из текста заявления также следует, что ФИО1 просматривала документы о продаже комнаты. Просит выяснить каким образом она была продана (л.д. 13).
Исковое заявление истцом подано ДД.ММ.ГГГГ, что следует из почтового отправления, то есть установленный законом срок истцом был пропущен.
В соответствии с п.2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 168, 250 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи комнаты 10,4 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, недействительным, и переводе на ФИО1 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты 10,4 кв.м., – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья: