РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Чертановский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Ивлевой Е.В.,
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
№ – № по иску ФИО3 к ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> на два машиноместа №№ № по адресу: <адрес>, <адрес>
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» о признании за ней права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> на два машиноместа №№ № по адресу: <адрес>, <адрес>
В обоснование своих требований истец указывает, что права на квартиру приобретены ею у ответчика на основании предварительного договора купли-продажи № ДНП-№ от ДД.ММ.ГГГГ, права на машиноместо № – по предварительному договору № ДНП№-ММ от ДД.ММ.ГГГГ и права на машиноместо № – по предварительному договору № ДНП-№ММ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми ответчик принял решение продать, а истец принял решение купить у ответчика указанные выше квартиру и два машиноместа, ответчик обязался в дальнейшем заключить с истцом основные договоры купли-продажи квартиры и машиномест. Истец полностью исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры и машиномест, что подтверждает платежными поручениями и актом допуска. В ДД.ММ.ГГГГ г. дом введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию. В соответствии со ст. 55 ч. 1 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. При таких обстоятельствах и на основании ст.ст. 12, 218, 309 ГК РФ, 16, 17 и 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истец полагает, что у неё возникает право собственности на квартиру и два машиноместа. Ответчик до настоящего времени не оформил на себя построенное имущество (л.д. 5-7).
Истец в суд не явился, её ФИО2 ФИО5 (доверенность – л.д. 8) требования иска поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что истец знает о времени и месте рассмотрения дела и просит рассмотреть дело в её отсутствие, с участием её ФИО2.
Представители: ответчика ООО «<данные изъяты>» ФИО6, третьего лица ОАО «<данные изъяты>» ФИО7 в суд явились, не возражали против иска, полагая, что за истцом следует признать право собственности на спорное имущество. На вопросы суда пояснили, что не могут сообщить, почему данные организации (ООО «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты>») не выполняют возложенных на них обязанностей, не сдают в ФИО1 <адрес> документы, необходимые для подписания окончательного протокола распределения объектов недвижимости.
ФИО2 ФИО1 ФИО11. в суд явился, против иска возражал на том основании, что у ООО «<данные изъяты>» не возникло прав собственности на спорное имущество, так как оно на ответчика не оформлено и поэтому ответчик не может распоряжаться спорным имуществом даже в форме признания иска. Ответчик ООО «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты>» не представляют в ФИО1 <адрес> документов для подписания окончательного протокола распределения объектов недвижимости в этом доме, акта реализации инвестиционного контракта. Такие акт и протокол необходимы для регистрации на ответчика права собственности на спорное имущество, после чего ответчик будет вправе передавать его истцу. В данном доме есть две квартиры, по своим характеристикам совпадающие со спорной квартирой. Так, по протоколу предварительного распределения от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> отходит квартира на № этаже, первая секция, трехкомнатная и площадью 92.9 кв.м., а также третьему лицу ОАО «<данные изъяты>» отходит такая же квартира на № этаже, первая секция, трехкомнатная и площадью 92.9 кв.м., поэтому без заключения окончательного протокола распределения площади и подписания акта реализации инвестиционного контракта определить, права требования на какую именно квартиру было вправе отчуждать ОАО «<данные изъяты>», в настоящее время не представляется возможным.
В письменном отзыве ФИО1 <адрес> также против иска возражало, полагая, что предварительный договор дает право истцу требовать заключения основного договора, а не права собственности на недвижимое имущество, поэтому в настоящее время у истца отсутствуют основания для признания за ним права собственности на спорную квартиру (л.д. 63).
ФИО2 по <адрес> в суд не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела повесткой. Из письменного отзыва Управления Росреестра по <адрес> следует, что правовым последствием заключения предварительного договора он считает последующее заключение договора купли-продажи после регистрации на ответчика права собственности на спорную квартиру. Эти последствия предусмотрены как предварительным договором, так и ст. 429 п.п. 1 и 5 ГК РФ. Право собственности ответчика ООО «<данные изъяты>» на квартиру и машиноместа может быть зарегистрировано по предоставлении ответчиком для этого документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимости (ст. 25 п. 1 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № №-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л.д. 57-60).
Суд, заслушав объяснения ФИО2 истца, ФИО2 ответчика и ФИО2 третьего лица ФИО1 <адрес>, исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, приходит к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что между ООО «<данные изъяты>» и ФИО3 заключены предварительные договоры купли-продажи:
- квартиры № ДНП-№ от ДД.ММ.ГГГГ со строительными характеристиками <адрес>, <адрес> общей площадью 92.9 кв.м., с №, определена будущая стоимость <адрес> рублей 05 копеек (л.д. 9-13), соглашение к нему об обеспечении исполнения обязательств от того же числа (л.д. 14), произведена оплата в указанной выше сумме по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15), дополнительное соглашение об уточнении адреса, размера квартиры после обмеров БТИ и стоимости квартиры в связи с изменением площади (л.д. 16), произведена доплата в сумме 293242 рубля 95 копеек (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 17);
- машиноместа № (предварительный договор № ДНП-№-ММ от ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 21-22) стоимостью 859950 рублей; соглашение об исполнении обязательств к нему от того же числа (л.д. 26); произведена оплата 859950 рублей по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27);
- машиноместа № (предварительный договор № ДНП№-ММ от ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 3131-32); соглашение об обеспечении обязательств к нем от того же числа (л.д. 36); произведена оплата по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 859950 рублей (л.д. 37).
По указанным Предварительным договорам ответчик ООО «<данные изъяты>» обязался в будущем заключить с истцом основные договоры купли-продажи спорных квартиры и машиномест.
В соответствии с п.п. 1.3-1.4 Предварительных договоров купли-продажи квартиры и машиномест, ответчик обязался подписать с истцом договоры купли-продажи квартиры и машиномест в течение 10 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру и машиноместа, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; стороны обязались подписать основные договоры купли-продажи в соответствии с условиями заключенных между ними предварительных договоров.
БТИ ЮАО <адрес> представило планы и экспликации <адрес> машиномест № и №, на которые претендует истец (л.д. 74-80).
Из представленных Уведомлений Управления Росреестра по <адрес> следует, что на спорное имущество в настоящее время нет зарегистрированных прав (л.д. 82-84).
В настоящее время строительство объекта завершено, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением МОСГОССТРОЙНАДЗОРА на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 85-88).
Как следует из материалов дела, пояснений ФИО2 истца, ответчика, третьего лица в судебном заседании, основные договоры купли-продажи квартиры и машиномест между сторонами по делу не заключены в связи с тем, что право собственности ООО «<данные изъяты>» на квартиру и машиноместа в настоящее время не зарегистрировано. Это же обстоятельство подтверждается вышеприведенными Уведомлениями Управления Росреестра по <адрес>.
На возникшие между ним и ответчиком правоотношения не распространяется действие Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Так, согласно статье 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.
Пункт 2 статьи 4 названного Федерального закона допускает осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором - лицом, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.
Истец, согласно заключенных с его участием договоров и соглашений, таким лицом (инвестором) не является.
Кроме того, закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование (субинвестирование). Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций, нежели непосредственно отношения по инвестированию. Так, в силу требований вышеуказанных законов результатом инвестиционной деятельности является переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект.
Таким образом, закон разграничивает правовой статус инвестора, принимающего участие в инвестиционном контракте, и соинвестора, не участвующего непосредственно в реализации инвестиционного контракта, а осуществляющего финансирование инвестора в целях приобретения в будущем у инвестора индивидуально-определенного имущества в объекте инвестиций.
Истец не является стороной инвестиционного договора по созданию дома, в котором находятся спорные квартира и машиноместа, как и соинвестором, доказательств этому со стороны истца в суд представлено не было.
Принятие ООО «<данные изъяты>» денежных средств от истца и передача истцу квартиры и машиномест, согласование ответчиком проведения в них ремонтных работ не являются самостоятельными правовыми основаниями для возникновения у истца права собственности на спорную квартиру.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.п. 1, 2, 3, 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании, услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, а именно: другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, предварительный договор не предполагает совершения в его исполнение каких-либо иных действий, кроме заключения основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях.
Согласно ст. 432 ГК РФ).
Предварительный договор и заключенные на его основании соглашения в установленном порядке никем не оспорены, не признаны недействительными, то есть порождают предусмотренные именно этими договором и соглашениями правовые последствия.
Буквальное толкование условий предварительных договоров не оставляет сомнений в том, что их стороны намеревались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, которая должна быть передана истцу ответчиком ЗАО «<данные изъяты>» после оформления последним права собственности на квартиру.
В настоящее время не имеется законных оснований к удовлетворению заявленного иска, поскольку заключенным между истцом и ответчиком предварительным договором не было предусмотрено перехода права собственности на квартиру к истцу в случае исполнения обязанностей по данному договору, то есть предварительный договор не являлся основанием к регистрации права собственности на квартиру на имя истца. Напротив, в данном договоре указано, что следствием исполнения сторонами условий договора является возникновение у ответчика, а не у истца, права собственности на спорное имущество, после чего у ответчика возникает обязательство по заключению основного договора купли-продажи данного имущества с истцом.
По заключенному предварительному договору истец может приобрести право собственности на имущество только у ответчика и только после передачи ответчику этого имущества в собственность.
Подписанный между ООО «<данные изъяты>» и ФИО3 Акт от ДД.ММ.ГГГГ правового значения не имеет, так как он лишь повторяет положения Предварительного договора о намерении указанных лиц в будущем заключить основной договор (л.д. 28).
При таких обстоятельствах защита права истца путем предъявления иска о признании за ним права собственности на имущество не основана на законе и условиях заключенных между сторонами Предварительного договора и Дополнительных соглашений к нему.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 213, 218, 249, 309-310 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ОТКАЗАТЬ в удовлетворении иска ФИО3 к ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> на два машиноместа №№ № адресу: <адрес>, <адрес>
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд <адрес> в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: ____________________