РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Чертановский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Ивлевой Е.В.,
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
№ – № по иску ФИО3 к ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» о признании за ней права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
В обоснование своих требований истец указывает, что права на квартиру приобретены ею у ответчика на основании предварительного договора купли-продажи № ДНП-№ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик принял решение продать, а истец принял решение купить у ответчика указанную выше квартиру; ответчик обязался в дальнейшем заключить с истцом основной договор купли-продажи квартиры. Истец полностью исполнила свои обязательства по оплате стоимости <адрес> рубля 80 копеек. Дом введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию. При таких обстоятельствах и на основании ст.ст. 8, 11, 12, 131, 218, 219, 309-310, 314, 454 ГК РФ, истец полагает, что у неё возникает право собственности на спорную квартиру. Ответчик до настоящего времени не оформил на себя построенное имущество (л.д. 3-8).
Истец в суд не явилась, её ФИО1 ФИО5 (доверенность – л.д. 12) требования иска поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что истец знает о времени и месте рассмотрения дела и просит рассмотреть дело в её отсутствие, с участием её ФИО1.
ФИО1 ответчика ООО «<данные изъяты>» ФИО6 (доверенность л.д. 41) в суд явился, не возражал против иска, полагая, что за истцом следует признать право собственности на спорное имущество. На вопросы суда пояснил, что не может сообщить, почему ООО «Орс-Инвест» не выполняет своих обязанностей, не сдает в Правительство <адрес> документы, необходимые для подписания окончательного протокола распределения объектов недвижимости, оформления прав собственности, после чего смог бы передать квартиру истцу в установленном законом порядке.
Ранее от ООО «<данные изъяты>» поступило заявление о признании иска (л.д. 108), которое суд не считает возможным принять по изложенным ниже основаниям.
Представитель Правительства <адрес> в суд не явился.
В письменном отзыве Правительство <адрес> против иска возражало, полагая, что предварительный договор дает право истцу требовать заключения основного договора, а не права собственности на недвижимое имущество, поэтому в настоящее время у истца отсутствуют основания для признания за ним права собственности на спорную квартиру (л.д. 116).
Представители Управления Росреестра по <адрес>, Префектуры ЮАО <адрес>, а также третье лицо ФИО7 в суд не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела повестками по адресам, указанным в материалах дела, об отложении рассмотрения дела не просили.
Суд, заслушав объяснения ФИО1 истца, ФИО1 ответчика и ФИО1 третьего лица, исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, приходит к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что между ООО «<данные изъяты>» и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № ДНП-№ от ДД.ММ.ГГГГ со строительными характеристиками <адрес>, корпус А, общей площадью 92.9 кв.м., с №, определена будущая стоимость <адрес> 126 рублей 90 копеек (л.д. 19-21), дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ об уточнении адреса, размера квартиры после обмеров БТИ и стоимости квартиры в связи с изменением площади 9336763 рубля 80 копеек (л.д. 22); соглашение об обеспечении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что сумма 9054 126.90 рублей является не стоимостью квартиры, а размером обеспечения обязательств по предварительному договору (л.д. 23-24); дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об увеличении размера обеспечения обязательств по предварительному договору на 282636 рублей 90 копеек (л.д. 25); ФИО3 произведена оплата обеспечения в сумме 9054 126 рублей 90 копеек, согласно Акту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28) и доплата обеспечения в сумме 282 636 рублей 90 копеек, выплату которой в свой адрес со стороны истца ответчик не отрицал (л.д. 30).
По заключенному между сторонами ДД.ММ.ГГГГ Предварительному договору ответчик ООО «<данные изъяты>» обязался в будущем заключить с истцом основной договор купли-продажи спорной квартиры.
В соответствии с п.п. 1.3-1.4 Предварительного договора купли-продажи квартиры, ответчик обязался подписать с истцом основной договор купли-продажи квартиры в течение 10 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; стороны обязались подписать основной договор купли-продажи в соответствии с условиями заключенного между ними предварительного договора.
Из представленного Уведомления Управления Росреестра по <адрес> следует, что на спорное имущество в настоящее время нет зарегистрированных прав (л.д. 124).
В настоящее время строительство объекта завершено, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением МОСГОССТРОЙНАДЗОРА на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 99-102).
Как следует из материалов дела, пояснений ФИО1 истца, ответчика, третьего лица в судебном заседании, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами по делу не заключен в связи с тем, что право собственности ООО «<данные изъяты>» на квартиру в настоящее время не зарегистрировано. Это же обстоятельство подтверждается вышеприведенным Уведомлением Управления Росреестра по <адрес>.
На возникшие между ним и ответчиком правоотношения не распространяется действие Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Так, согласно статье 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.
Пункт 2 статьи 4 названного Федерального закона допускает осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором - лицом, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.
Истец, согласно заключенных с его участием договоров и соглашений, таким лицом (инвестором) не является.
Кроме того, закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование (субинвестирование). Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций, нежели непосредственно отношения по инвестированию. Так, в силу требований вышеуказанных законов результатом инвестиционной деятельности является переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект.
Таким образом, закон разграничивает правовой статус инвестора, принимающего участие в инвестиционном контракте, и соинвестора, не участвующего непосредственно в реализации инвестиционного контракта, а осуществляющего финансирование инвестора в целях приобретения в будущем у инвестора индивидуально-определенного имущества в объекте инвестиций.
Истец не является стороной инвестиционного договора по созданию дома, в котором находится спорная квартира, как и соинвестором, доказательств этому со стороны истца в суд представлено не было.
Принятие ООО <данные изъяты>» денежных средств от истца и передача истцу квартиры, согласование ответчиком проведения в них ремонтных работ не являются самостоятельными правовыми основаниями для возникновения у истца права собственности на указанную квартиру.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.п. 1, 2, 3, 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании, услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, а именно: другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, предварительный договор не предполагает совершения в его исполнение каких-либо иных действий, кроме заключения основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях.
Согласно ст. 432 ГК РФ).
Предварительный договор и заключенные на его основании соглашения в установленном порядке никем не оспорены, не признаны недействительными, то есть порождают предусмотренные именно этими договором и соглашениями правовые последствия.
Буквальное толкование условий предварительных договоров не оставляет сомнений в том, что их стороны намеревались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, которая должна быть передана истцу ответчиком после оформления последним права собственности на квартиру.
В настоящее время не имеется законных оснований к удовлетворению заявленного иска, поскольку заключенным между истцом и ответчиком предварительным договором не было предусмотрено перехода права собственности на квартиру к истцу в случае исполнения обязанностей по данному договору, то есть предварительный договор не являлся основанием к регистрации права собственности на квартиру на имя истца. Напротив, в данном договоре указано, что следствием исполнения сторонами условий договора является возникновение у ответчика, а не у истца, права собственности на спорное имущество, после чего у ответчика возникает обязательство по заключению основного договора купли-продажи данного имущества с истцом.
Суд не может расценивать заключенный между сторонами по делу предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ в качестве договора долевого участия, так как предварительный договор не прошел государственной регистрации, что является обязательным условием действительности договора долевого участия (ст. 4 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № №-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
По заключенному предварительному договору истец может приобрести право собственности на имущество только у ответчика и только после передачи ответчику этого имущества в собственность.
Подписанный между ООО «<данные изъяты>» и ФИО3 Акт от ДД.ММ.ГГГГ о том, что у ООО <данные изъяты>» есть права (не указано – какие) на спорную квартиру и что квартира фактически передана истцу - правового значения не имеет, так как он лишь повторяет положения Предварительного договора о намерении указанных лиц в будущем заключить основной договор. Обстоятельства, которые стороны имели намерение закрепить в данном акте, не могут повлиять на их права и обязанности вне рамок имеющихся между ними договора и соглашений (л.д. 31).
При таких обстоятельствах защита права истца путем предъявления иска о признании за ним права собственности на имущество не основана на законе и условиях заключенных между сторонами Предварительного договора и Дополнительных соглашений к нему, поэтому в удовлетворении иска должно быть отказано.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 213-214, 218, 249, 309-310 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ОТКАЗАТЬ в удовлетворении иска ФИО3 к ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд <адрес> в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: ____________________