РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Чертановский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Ивлевой Е.В.,
при секретаре ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
№ – № по иску ФИО1 к ООО «<данные изъяты>» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась суд с иском к ЗАО <данные изъяты>» о признании за ним права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес> 1, <адрес>.
В обоснование своих требований истец указывает, что права на квартиру приобретены ею у ответчика на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом как приобретателем прав и ФИО3, который ранее заключил с ЗАО «<данные изъяты>» предварительный договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик принял решение продать, а ФИО3 принял решение купить у ответчика указанную выше квартиру, ответчик обязался в дальнейшем заключить с истцом основной договор купли-продажи указанной квартиры. Истец по соглашению с ФИО3 полностью исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры, в связи с чем истец полагает, что у неё возникает право собственности на квартиру на основании положений ст.ст. 11-12, 213, 218-219, 222, 309, 429, 431 ГК РФ, ст.ст. 2, 6 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 28 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № №ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ответчик до настоящего времени не оформил на себя построенное имущество и не произвел его дальнейшие перераспределение (л.д. 4-10).
Истец ФИО1 в суд не явилась, её представитель ФИО4 (доверенность – л.д. 6) в суд явилась, требования иска поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что истец знает о времени и месте рассмотрения дела и просит рассмотреть дело в её отсутствие, с участием её представителя, на иске настаивает.
Представители: ответчика ЗАО «<данные изъяты>», третьих лиц Правительства <адрес> и Управления Росреестра по <адрес>, третье лицо ФИО3 в суд не явились.
Представитель ООО «<данные изъяты>» ФИО5 (доверенность л.д. 133) в суд явился, против иска не возражал, пояснил, что из-за Правительства <адрес> они не могут оформить документы на приобретение ЗАО «<данные изъяты>» спорной квартиры в собственность.
Представитель ОАО «<данные изъяты>» ФИО6 (доверенность л.д. 131-132) в суд явился, возражал по основаниям, указанным в его отзыве на иск (л.д. 142) о том, что иск основан на уступке права на вступление в предварительный договор. Истцом осуществлены инвестиционные действия, не влекущие возникновение прав в отношении объекта инвестиций в виде недвижимости. Единственным следствием предварительного договора, в соответствии со ст.ст. 429, 455 ГК РФ, может являться требование о заключении основного договора. Фактическое пользование квартирой не порождает права собственности на неё.
Из письменного отзыва ЗАО «<данные изъяты>» следует, что ответчик не возражает против иска ФИО1 и не оспаривает возникших у неё по предварительному договору прав (л.д. 134-135).
Из письменного отзыва Правительства <адрес> на иск ФИО1 следует, что правовым последствием заключения предварительного договора является последующее заключение договора купли-продажи после регистрации на ответчика права собственности на спорную квартиру. Эти последствия предусмотрены как предварительным договором, так и ст. 429 п.п. 1 и 5 ГК РФ. Право собственности ответчика ЗАО «<данные изъяты>» на квартиру в настоящее время не зарегистрировано, вследствие чего у истца отсутствуют правовые основания для признания за ней права собственности на спорную квартиру (л.д. 104).
Суд, заслушав объяснения представителя истца, представителей третьих лиц, исследовав в открытом судебном заседании материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Правительством <адрес> в лице Департамента внебюджетной политики строительства <адрес> с одной стороны и ОАО «<данные изъяты>» с другой стороны заключен Инвестиционный контракт №-нк на строительство корпусов 1 и 2 по строительному адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 31-39).
Данный Инвестиционный контракт заключен на основании Постановления Правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О строительстве двух жилых домов по <адрес>, вл. 18 (Южный административный округ)» (л.д. 26-27).
На основании Договора № ДН от ДД.ММ.ГГГГ на участие в инвестиционном строительстве жилых домов по адресу: <адрес>, <адрес> ООО «<данные изъяты>» включен в число соинвесторов при строительстве данных домов (л.д. 49-56).
Однако, лицами, участвующими в деле, не было представлено суду документа, из которого следовало бы, в каких договорных отношениях между собой находятся ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» и почему последнее вправе переуступать права и обязанности, имеющиеся по по договору № ДН у ООО «<данные изъяты>».
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору № ДН на участие в инвестировании строительства жилых домов по адресу: <адрес>, вл. 18, в соответствии с которым ООО «<данные изъяты>» переуступило свои права и обязанности по данному договору ООО «<данные изъяты>» (л.д. 144-145).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ЗАО «<данные изъяты>» заключен Договор инвестирования № Дн-№, предметом которого являлось привлечение ООО «<данные изъяты>» средств ЗАО «<данные изъяты>» на инвестирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилого дом а по адресу: <адрес>, <адрес> на условиях предоставления ЗАО «<данные изъяты>» имущественных прав на получение и оформление в собственность после окончания строительства Объекта квартир, находящихся на Объекте (л.д. 63-70).
В соответствии с Постановлением Правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «О завершении реализации инвестиционного проекта строительства жилых домов с подземным гаражом-стоянкой по адресу: <адрес>, <адрес> п. 4.3, жилая и нежилая площадь корпуса 18Б во вл. 18 по <адрес> переходит 100% в собственность ОАО «<данные изъяты>» (л.д. 28-30).
В соответствии с п. 4.1 того же Постановления, жилая площадь корпуса 18А во вл. 18 по <адрес> распределяется: 5% в собственность <адрес> в лице ДЖП и ЖФ <адрес> и 95% в собственность ООО «<данные изъяты>» (л.д. 29).
Между участниками Инвестиционного контракта и заключенных на основании Инвестиционного контракта договоров и соглашений, подписан Протокол предварительного распределения площадей от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 57-62). Акта о реализации Инвестиционного контракта не подписано, как и итогового распределения конкретных площадей между субъектами правоотношений, поэтому суд не имеет доказательств, на основании которых мог бы с точностью прийти к выводу о том, что права требования на спорную квартиру принадлежат ЗАО «<данные изъяты> <данные изъяты>».
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи № Дн-№ (л.д. 71-74), в соответствии с которым стороны договорились подписать основной договор купли-продажи ковартиры в течение 60 рабочих дней после приобретения обществом права собственности на квартиру в порядке, установленном действующим законодательством (л.д. 71-74).
ДД.ММ.ГГГГ между теми же лицами подписано Соглашение об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи, в соответствии с которым цена обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению с обществом договора купли-продажи квартиры определена в 6343100 рублей 00 копеек (л.д. 75-76).
ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами подписан Акт о частичной реализации к Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ФИО3 исполнил свои обязательства по п. 3 вышеназванного Соглашения, а именно уплатил сумму в размере 6343100 рублей и стороны подтвердили отсутствие у них претензий друг к другу по оплате обеспечения договора (л.д. 77).
Также стороны подтвердили отсутствие претензий друг к другу и выполнение ими обязательств по предварительному договору купли-продажи в Акте о частичной реализации к предварительному договору № Дн-18Б/1-18-4-КП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 78).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>», ФИО3 и ФИО1 заключено Соглашение о перемене лица в обязательстве по предварительному договору № Дн-№ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО3 с согласия ЗАО «<данные изъяты>» передал ФИО1 все свои права и обязанности по предварительному договору (л.д. 79).
Такое же Соглашение подписано между теми же тремя лицами ДД.ММ.ГГГГ о перемене лица в обязательстве по Соглашению об обеспечении исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 80). В этом Соглашении, в п. 5, стороны еще раз подтвердили, что ФИО3 на момент заключения этого соглашения полностью выплатил все причитающиеся обществу денежные средства.
Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО3 получил от ФИО1 по настоящему соглашению 6343100 рублей (л.д. 81).
Об этом же между ними составлено четыре Акта об исполнении сторонами обязательств от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 82-85).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и ФИО1 подписано Дополнительное соглашение к Предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ № Дн-№ об изменении п. 3.1.1 Предварительного договора о том, что ответчик обязался подписать с истцом договор купли-продажи квартиры в течение 60 рабочих дней после приобретения ответчиком права собственности на квартиру в порядке, установленном действующим законодательством, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 86).
В настоящее время строительство объекта завершено, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается присвоением дому почтового адреса: <адрес>, <адрес> <адрес>, как это усматривается из плана и экспликации квартиры (л.д. 137-138), а также сообщением МОСГОССТРОЙНАДЗОРА (л.д. 130).
Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца в судебном заседании, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами по делу не заключен в связи с тем, что право собственности ЗАО «<данные изъяты>» на спорную квартиру в настоящее время не зарегистрировано (Уведомление Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 97).
Суд приходит к выводу о том, что на возникшие между истцом и ответчиком правоотношения не распространяется действие Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Так, согласно статье 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.
Пункт 2 статьи 4 названного Федерального закона допускает осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором - лицом, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.
Истец, согласно заключенных с его участием договоров и соглашений, таким лицом (инвестором) не является.
Кроме того, закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование (субинвестирование). Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций, нежели непосредственно отношения по инвестированию. Так, в силу требований вышеуказанных законов результатом инвестиционной деятельности является переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект.
Таким образом, закон разграничивает правовой статус инвестора, принимающего участие в инвестиционном контракте, и соинвестора, не участвующего непосредственно в реализации инвестиционного контракта, а осуществляющего финансирование инвестора в целях приобретения в будущем у инвестора индивидуально-определенного имущества в объекте инвестиций.
Истец не является стороной инвестиционного договора по созданию дома, в котором находится спорная квартира, как и соинвестором, доказательств этому со стороны истца в суд представлено не было.
Принятие ЗАО «<данные изъяты>» денежных средств от истца и передача истцу квартиры, согласование ответчиком проведения в ней ремонтных работ не являются самостоятельными правовыми основаниями для возникновения у истца права собственности на спорную квартиру.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.п. 1, 2, 3, 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании, услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, а именно: другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, предварительный договор не предполагает совершения в его исполнение каких-либо иных действий, кроме заключения основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях.
Согласно ст. 432 ГК РФ).
Предварительный договор и заключенные на его основании соглашения в установленном порядке никем не оспорены, не признаны недействительными, то есть порождают предусмотренные именно этими договором и соглашениями правовые последствия.
Буквальное толкование условий предварительных договоров не оставляет сомнений в том, что их стороны намеревались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, которая должна быть передана истцу ответчиком ЗАО «<данные изъяты>» после оформления последним права собственности на квартиру.
В настоящее время не имеется законных оснований к удовлетворению заявленного иска, поскольку заключенным между истцом и ответчиком предварительным договором не было предусмотрено перехода права собственности на квартиру к истцу в случае исполнения обязанностей по данному договору, то есть предварительный договор не являлся основанием к регистрации права собственности на квартиру на имя истца. Напротив, в данном договоре указано, что следствием исполнения сторонами условий договора является возникновение у ответчика, а не у истца, права собственности на спорную квартиру, после чего у ответчика возникает обязательство по заключению основного договора купли-продажи данной квартиры с истцом.
По заключенному предварительному договору истец может приобрести право собственности на спорную квартиру только у ответчика и только после передачи ответчику этой квартиры в собственность.
При таких обстоятельствах защита права истца путем предъявления иска о признании за ним права собственности на спорную квартиру не основана на законе и условиях заключенных между сторонами Предварительного договора и Дополнительных соглашений к нему.
Кроме того, п. 3.1.1 Предварительного договора с учетом Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86) предусматривает, что ответчик обязался подписать с истцом договор купли-продажи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Указанный срок по состоянию на день обращения истца в суд не истек, в связи с чем суд не усматривает нарушений прав истца действиями ответчика, у которого, в соответствии с подписанными истцом и ответчиком Предварительным договором и соглашениями к нему, еще имеется время для оформления в свою собственность спорной квартиры и для заключения с истцом основного договора купли-продажи квартиры.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 213, 218, 249 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ОТКАЗАТЬ в удовлетворении иска ФИО1 к ЗАО «<данные изъяты>» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд <адрес> в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: ____________________