Дело № 2-6225/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 декабря 2011 года Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Бондаревой Н.А., при секретаре Жирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6225/2011 по иску Плющева ФИО9 к ООО «Капитал Груп», Правительству г. Москвы (третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, Московская государственная организация Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо», Розенсон О.Л., Банк ВТБ 24 (ЗАО)) о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: г. Москва, мк<адрес>А,
УСТАНОВИЛ:
Истец Плющев М.А. обратился в суд с иском к ООО «Капитал Груп», Правительству Москвы о признании права собственности на квартиру № по адресу: г. Москва, мк<адрес>А. В обосновании иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал Груп» и Розенсоном О.Л. был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с условиями которого, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении № к Предварительному договору, по которому ответчик передаст в собственность Розенсона О.Л., а Розенсон О.Л. примет в свою собственность квартиру общей площадью 102,10 кв.м., характеристики которой определены в приложении № к Предварительному договору, расположенную в вышеуказанном жилом доме. Розенсон О.Л. обязательство по оплате по указанному договору квартиры исполнил надлежащим образом, что подтверждается Актом о выполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у Розенсона О.Л. в полном объеме права и обязательства, принадлежавшие последнему по Предварительному договору, путем заключения с ним Договора о замене стороны в обязательстве, а также путем подписания с Розенсоном О.Л. и ответчиком Дополнительного соглашения к Предварительному договору. В связи с увеличением площади истцом произведена доплата денежных средств. Дом полностью готов и сдан в эксплуатацию. Почтовый адрес жилого дома в настоящее время: г. Москва, мк<адрес>А. Оплаченная истцом квартира существует реально и свободна от притязания третьих лиц. Квартира № передана истцу во владение и пользование, что подтверждается Актом открытия доступа в квартиру. Однако ответчик до настоящего времени не заключил с истцом основной договор купли-продажи квартиры и не предоставил ему необходимый пакет документов, при отсутствии которого он не имеет возможности оформить свое право собственности на квартиру, следовательно, у истца отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную им квартиру. Истец полагает, что выполнив финансовые условия предварительного договора купли-продажи, он приобрел право собственности на оплаченную им квартиру (л.д. 5-7).
Истец Плющев М.А. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Представитель истца - адвокат Бескровных М.И. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика ООО «Капитал Груп» в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, против удовлетворений иска возражений не представил.
Представитель ответчика Правительство Москвы в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, против удовлетворении иска возражений не представил.
Представители третьих лиц – Московская городская организация общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Розенсон О.Л., в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, против удовлетворения иска возражений не представили.
17 ноября 2011 года в ходе рассмотрения дела по существу Банк ВТБ 24 (ЗАО) был привлечен в качестве третьего лица.
Представитель третьего лица Банк ВТБ 24 (ЗАО) в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела изведен надлежащим образом. В представленном ранее письменном отзыве указали, что в соответствии с условиями кредитного договора банк предоставил истцу кредит для целевого использования, и именно для оплаты истцом права на получение в собственность квартиры, расположенной по адресу: город Москва, мк<адрес>А. В соответствии с п. 1 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости), недвижимое имущество построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств барка, считается находящееся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщиков на это недвижимое имущество. На основании ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости) права кредитора, как залогодержателя, удостоверяются закладной, составленной заемщиками не позднее даты подачи документов на государственную регистрацию права собственности на квартиры, предоставление Закладной в регистрирующий орган производится в присутствии кредитора. На основании изложенного, просили о рассмотрении дела в отсутствие третьего лиц – Банка, удовлетворить иск Плющева М.А. к ООО «Капитал Груп», признав за ним право собственности на квартиру, признать Банк ВБТ 24 (ЗАО) залогодержателем, в силу закона, в отношении указанной квартиры, расположенной по адресу: город Москва, мк<адрес> А.
Суд, заслушав пояснения представителя истца, исследовав в открытом судебном заседании письменные доказательства в материалах дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
Из исследованных материалов дела судом установлено, что между Правительством Москвы, ВФСО «Динамо» и ООО «Капитал Груп» заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство жилого дома на земельном участке по строительному адресу: г. Москва, Северное Чертаново, вл. 1А, в соответствии с которым в собственность Инвестора (ООО «Капитал Груп») и привлеченных соинвесторов передается 100% общей жилой площади (п.3.1.1. договора). Срок ввода дома в эксплуатацию, в соответствии с п. 2.2 абз. 2 Инвестиционного контракта определен декабрь 2006 года. Согласно, дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ (от ДД.ММ.ГГГГ) срок строительства был продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-24).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал Груп» и Розенсоном О.Л. был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с условиями которого, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении № к Предварительному договору, по которому ответчик передаст в собственность Розенсона О.Л., а Розенсон О.Л. примет в свою собственность квартиру общей площадью 102,10 квадратных метров, характеристики которой определены в приложении № к Предварительному договору, расположенную в вышеуказанном жилом доме. Согласно п. 3.1. договора, стоимость квартиры составляет 263418,00 долларов США. Стоимость квартиры, указанная в настоящем договоре, подлежит изменению при уточнении площади квартиры по данным обмеров БТИ при заключении основного договора.
Согласно п. 2.1. Договора, продавец обязуется подписать с покупателем основной договор по форме, указанной в Приложении № к настоящему договору, в течение 6 (шести) месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру (л.д. 25-36).
Розенсон О.Л. обязательство по оплате по указанному договору квартиры исполнил надлежащим образом, что подтверждается Актом о выполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества, подтверждающим, что покупатель выполнил в полном объеме условия пункта 3.3. Предварительного договора №/Ч2 от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 37), а также информационным письмом ООО «Капитал Груп» об исполнении обязательств по внесению суммы обусловленной договором.
ДД.ММ.ГГГГ между Розенсоном О.Л. и Плющевым М.А. был заключен договор о замене стороны в обязательстве, согласно которому, покупатель (Розенсон О.Л.) передает, а новый покупатель (Плющев М.А.) принимает на себя в полном объеме права и обязательства по договору на условиях настоящего договора. Стоимость уступаемых прав определена сторонами в размере 7051172, 80 рублей. В соответствии с п.3 Договора о замене стороны в обязательстве, с Новый покупатель обязуется выплатить Покупателю денежные средства в течение 10 календарных дней со дня подписания настоящего Договора. Оплата будет производиться за счет собственных средств Нового покупателя и за счет средств, полученных Новым Покупателем по кредитному договору, заключенному между Новым Покупателем и Банком «ВТБ 24» (ЗАО). В случае расторжения настоящего Договора, независимо от причин такого расторжения, денежные средства Нового Покупателя подлежат возврату на его текущий счет в Банке. По окончании расчетов стороны обязуются подписать Акт о выполнении обязательств по настоящему Договору. С момента государственной регистрации права собственности Нового покупателя на квартиру, квартира считается находящейся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости). При регистрации права собственности Нового покупателя на квартиру одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) квартиры, возникающий на основании Закона. Залогодержателем по данному залогу является Банк ВТБ 24 (ЗАО), являющийся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации.
Таким образом, истец приобрел у Розенсона О.Л. в полном объеме права и обязательства, принадлежавшие последнему по Предварительному договору, путем заключения с ним Договора о замене стороны в обязательстве.
Согласно Акта от 16 июня 2008 года о выполнении обязательств по Договору о замене стороны в обязательстве от 09 июня 2008 года, следует, что все взаиморасчеты и взаимообязательства по Договору о замене стороны в обязательстве от 09 июня 2008 года выполнены в полном объеме и каких-либо претензий стороны друг к другу не имеют (л.д. 43).
Согласно Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к Предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Капитал Груп» и Плющевым М.А., следует, что общая площадь квартиры № по результатам обмеров БТИ составляет 102,9 кв.м., а перечисленный покупателем, в соответствии с условиями Договора, Гарантийный взнос рассчитывался из ориентировочный площади квартиры составлявшей 102,1 кв.м., стороны согласились, что покупатель обязуется доплатить продавцу денежные средства в размере рублевого эквивалента 2064 долларов США. В связи с чем, Плющев М.А. произвел доплату, что подтверждается информационным письмом от ООО «Капитал Груп» об исполнении обязательств по внесению суммы обусловленной договором
Согласно Приложения № к Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры № составляет 102,9 кв.м. (л.д. 39).
Квартира осмотрена истцом, составлен Акт осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Квартира фактически передана истцу ответчиком, истец получил Акт открытия допуска в квартиру от ДД.ММ.ГГГГ
Жилая площадь дома по адресу: г. Москва, мк<адрес>А введена в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным МОСГОССТРОЙНАДЗОРОМ 18.01.2010 г. за № RU77217000-002563, а также сообщением МОСГОССТРОЙНАДЗОРА, дом имеет почтовый адрес г. Москва, мк<адрес>А. Материалами дела подтверждается, что квартира истца имеет №. Согласно данным БТИ общая площадь квартиры составляет 102,9 кв.м.
В соответствии с Уведомлением Управления Росреестра по Москве, сведений о регистрации чьих либо прав на спорную квартиру не имеется (л.д. 62).
Несмотря на то, что истцом надлежащим образом исполнены все обязательства по Предварительному договору с ним до настоящего времени на заключен Основной договор купли-продажи квартиры, у истца отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную им квартиру.
Ответчик уклоняется от государственной регистрации своего права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора он может считаться заключенным на основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию права собственности на объект недвижимости с учетом исполнения инвестором условий предварительного договора.
Суд считает, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № от 19 октября 2006 года содержит все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости или инвестиционного договора, которые Розенсоном О.Л., а затем истцом были исполнены в полном объеме. Обязательства, принятые на себя ответчиком в полном объеме исполненным не были, в связи с чем, истец лишен возможности реализовать свое право на приобретение квартиры в собственность.
Как следует из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен с истцом в течение 6 (шести) месяцев с даты государственной регистрации прав собственности ответчика на квартиру.
Суд считает, что государственная регистрация права собственности на жилое помещение не является событием, с которым может быть связано начало течения срока (ст. 429 ГК РФ и он равен одному году.
Ответчик ООО «Капитал Групп» не отрицает, что не имеет возможности выполнить условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и что пакет документов, необходимый истцу для оформления его права собственности на спорную квартиру, ему не передан, однако подтверждает фактические обстоятельства дела, признает доказательства, на которые ссылается истец и не отрицает, что у истца возникло право собственности на оплаченную им квартиру.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции РФ, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
В соответствии ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
По смыслу приведенных выше норм, представляемая по договору инвестирования квартира должна быть предоставлена в собственность истца, так как он в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры, которая реально существует, передана ему, ответчиком его право на указанную квартиру не оспаривается, строительство жилого дома завершено, в судебном заседании установлен факт возникновения у истца права именно на заявленную им квартиру, иных лиц, которые могли бы претендовать на спорную квартиру как на свою собственность, судом не выявлено, в связи с чем, суд полагает исковые требования истца о признании права собственности на спорную квартиру подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Таким образом, избранный истцом способ защиты своих интересов не противоречит ст.12 ГК РФ.
Поскольку истцом исполнены все обязательства, предусмотренные договором, а также принимая во внимание указанные им основания невозможности проведения государственной регистрации права собственности в заявительном порядке, за ним должно быть признано право собственности на оплаченную им квартиру №, общей площадью 102,9 кв.м. в жилом доме по адресу: город Москва, мк<адрес> А.
Суд также учитывает, что Правительство Москвы и Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» не принимало на себя обязательств по передаче спорной квартиры истцу. Согласно п. 3.1.1 инвестиционного контракта и Распоряжения Правительства Москвы от 05.04.2004 г. № 376-РП, 100% жилой площади дома по адресу: г. Москва, мк<адрес>А переходит в собственность инвестора-застройщика ООО «Капитал Груп», то есть такое обязательство возникло у ООО «Капитал Груп» перед истцом. Суд не усматривает каких-либо нарушений обязательств по инвестиционному договору со стороны Правительства Москвы, поэтому отказывает в удовлетворении иска к указанному ответчику.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Плющевым ФИО10 право собственности на объект недвижимого имущества - отдельную однокомнатную квартиру №, расположенную по адресу: г. Москва, мк<адрес> А, общей площадью 102,9 кв.м., жилой площадью 86,1 кв.м.
Данное решение является основанием для регистрации права собственности Плющева ФИО11 на объект недвижимого имущества – отдельную однокомнатную квартиру №, общей площадью 102,9 кв.м., жилой площадью 86,1 кв.м., расположенную по адресу: город Москва, мк<адрес>А, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Плющева ФИО12 на указанный объект, с обременением залога недвижимости (ипотека) в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО).
В удовлетворении остальной части исковых требований Плющева М.А. к Правительству Москвы – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд г. Москвы в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья: