Дело № 2-6371/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 декабря 2011 года Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Бондаревой Н.А., при секретаре Жирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 - 6371/2011 по иску Черновой ФИО10, Злобина ФИО9 к ООО «Капитал Груп», Правительству г. Москвы (третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, Московская государственная организация Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо», ЗАО Банк «ВТБ 24») о признании права общей совместной собственности на квартиру №, расположенную по адресу: г. Москва, <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Чернова Т.П., Злобин Д.В. обратились в суд с иском к ООО «Капитал Груп», Правительству Москвы о признании права собственности на квартиру № по адресу: г. Москва, <адрес>. В обосновании иска указывают, что 26 декабря 2007 г. между ними и ООО «Капитал Груп» был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с условиями которого, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении № к Предварительному договору, по которому ответчик передаст в собственность истцов, а истцы примут в свою собственность квартиру общей площадью 103,30 квадратных метров, характеристики которой определены в приложении № к Предварительному договору, расположенную в вышеуказанном жилом доме. Истцы обязательство по оплате по указанному договору квартиры исполнили надлежащим образом, что подтверждается платежными документами. Частично оплата была произведена за счет кредитных средств, предоставленных истцам Банком ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Дом полностью готов и сдан в эксплуатацию. Почтовый адрес жилого дома в настоящее время: г. Москва, <адрес>. Оплаченная истцами квартира существует реально и свободна от притязания третьих лиц. Квартира № передана истцам во владение и пользование, что подтверждается Актом открытия доступа в квартиру. Однако ответчик до настоящего времени не заключил с истцами основной договор купли-продажи квартиры и не предоставил им необходимый пакет документов, при отсутствии которого они не имеют возможности оформить свое право собственности на квартиру, следовательно, у истцов отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную ими квартиру. Истцы полагают, что выполнив финансовые условия предварительного договора купли-продажи, они приобрели право собственности на оплаченную квартиру (л.д. 4-7).
Истец Злобин Д.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Истец Чернова Т.П. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом.
Представитель истцов Титова Ю.В., действующий на основании доверенности (л.д. 8) в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным выше.
Представитель ответчика ООО «Капитал Груп» в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просила, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика Правительство Москвы в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, против удовлетворения иска возражений не представлено.
Представители третьи лиц Московской городской организации Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, против удовлетворения иска возражений не представили.
Представитель третьего лица – Банк ВТБ 24 ЗАО в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В представленном письменном отзыве указали, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ банк предоставил истцам кредит для целевого использования, а именно: для оплаты истцами права на получение в общую совместную собственность квартиры, расположенной в строящемся доме, находящемся по строительному адресу: город Москва, <адрес>, этаж 34, на площадке 6. В соответствии с п. 1 статьи 77 ФЗ «Об ипотеке», недвижимое имущество построенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящееся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщиков на это недвижимое имущество. На основании изложенного, банк просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, удовлетворить исковые требования истцов, признав за ними право общей совместной собственности на квартиру, а также признать Банк ВТБ 24 ЗАО залогодержателем, в силу закона, в отношении указанной квартиры, расположенной по адресу: город Москва, <адрес>, квартира №.
Суд, заслушав пояснения истца, представителя истцов, исследовав в открытом судебном заседании письменные доказательства в материалах дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
Из исследованных материалов дела судом установлено, что между Правительством Москвы, ВФСО «Динамо» и ООО «Капитал Груп» заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за № 13-001283-5501-0148-00001-04 от 19.11.2004г. на строительство жилого дома на земельном участке по строительному адресу: г. Москва, Северное Чертаново, вл. 1А, в соответствии с которым в собственность Инвестора (ООО «Капитал Груп») и привлеченных соинвесторов передается 100% общей жилой площади (п.3.1.1. договора). Срок ввода дома в эксплуатацию, в соответствии с п. 2.2 абз. 2 Инвестиционного контракта определен декабрь 2006 года. Согласно, дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 17.11.2004 года (от 09 апреля 2008 года) срок строительства был продлен до 31.12.2009г.
Судом также установлено, что 26 декабря 2007 года между ООО «Капитал Груп» и Черновой Т.П., Злобиным Д.В. был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с условиями которого, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении № к Предварительному договору, по которому ответчик передаст в собственность Черновой Т.П., Злобина Д.В., а Чернова Т.П., Злобин Д.В. примут в свою собственность квартиру общей площадью 103,30 квадратных метра, характеристики которой определены в приложении № к Предварительному договору, расположенную в вышеуказанном жилом доме. Оформление квартиры в собственность покупателей производится в общую совместную собственность без выделения долей. Согласно п. 3.1. договора, стоимость квартиры составляет 364649,00 долларов США. Стоимость квартиры, указанная в настоящем договоре, подлежит изменению при уточнении площади квартиры по данным обмеров БТИ при заключении основного договора.
Согласно п. 2.1.3. Договора, продавец обязуется подписать с покупателями Основной договор по форме, указанной в Приложении № к настоящему договору, в течение 3 (трех) месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.
Согласно п. 3.3. Договора, в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем Основного договора покупатели перечисляют продавцу гарантийный взнос в размере 364649,00 долларов США за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых Банком ВБТ 24 ЗАО, являющимся кредитной организацией по законодательству РФ.
Согласно п. 5.2. Договора, с момента государственной регистрации права собственности покупателей на квартиру, квартира будет находиться в залоге (ипотеке) у банка на основании ст. 58 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге» и ст. 77 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» в обеспечение исполнения всех обязательств покупателей по кредитному договору (л.д. 9-13).
22 апреля 2011 года между ООО «Капитал Груп» и Черновой Т.П., Злобиным Д.В. было заключено дополнительное соглашение № к Предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от 26 декабря 2007 года, согласно ст. 2 (п.1.1) которого следует, что в соответствии с условиями настоящего договора стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении № к договору, по которому продавец передаст в собственность покупателям, а покупатели примут в свою собственность квартиру № общей площадью 103,0 кв.м., расположенную в многофункциональном жилом комплексе по адресу: город Москва, <адрес>. Согласно п. 3.1. договора, стоимость квартиры составляет рублевый эквивалент 363590,00 долларов США. Соглано п. 2.4. Договора, принимая во внимание, что общая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ составляет 103,0 кв.м., а перечисленный покупателями, в соответствии с условиями договора, гарантийный взнос рассчитывался исходя из ориентировочной площади квартиры составлявшей 103,3 кв.м., стороны согласились, что продавец обязуется вернуть покупателям излишне перечисленные денежные средства в размере рублевого эквивалента 1059 долларов США в течение 30 календарных дней с момента оформления права собственности покупателей на квартиру (л.д. 22-23).
Истцы Чернова Т.П., Злобин Д.В. обязательство по оплате по указанному договору квартиры исполнили надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 497701,74 рублей (л.д. 26), № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8441618,31 рублей (л.д. 27), а также Актом о выполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающим выполнение покупателями в полном объеме условий пункта 3.3. Предварительного договора №/Ч2 от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 21). Частично оплата была произведена за счет кредитных средств, предоставленных Истцам Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно Приложения № к Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры № составляет 103,0 кв.м. (л.д. 24).
Жилая площадь дома по адресу: г. Москва, <адрес> введена в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным МОСГОССТРОЙНАДЗОРОМ 18.01.2010 г. за № RU77217000-002563, а также сообщением МОСГОССТРОЙНАДЗОРА, дом имеет почтовый адрес г. Москва, <адрес>. Материалами дела подтверждается, что квартира истцов имеет №. Согласно данным БТИ общая площадь квартиры составляет 103,0 кв.м.
В соответствии с Уведомлением Управления Росреестра по Москве, сведений о регистрации чьих-либо прав на спорную квартиру не имеется.
Несмотря на то, что истцами надлежащим образом исполнены все обязательства по Предварительному договору с ними до настоящего времени на заключен Основной договор купли-продажи квартиры, у истцов отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную ими квартиру.
Ответчик уклоняется от государственной регистрации своего права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора он может считаться заключенным на основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию права собственности на объект недвижимости с учетом исполнения инвестором условий предварительного договора.
Суд считает, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости или инвестиционного договора, которые истцами Черновой Т.П., Злобиным Д.В. были исполнены в полном объеме. Обязательства, принятые на себя ответчиком в полном объеме исполненным не были, в связи с чем, истцы лишены возможности реализовать свое право на приобретение квартиры в собственность.
Как следует из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен с истцами в течение 3 (трех) месяцев с даты государственной регистрации прав собственности ответчика на квартиру.
Суд считает, что государственная регистрация права собственности на жилое помещение не является событием, с которым может быть связано начало течения срока (ст. 190 ГК РФ). Срок, в течение которого ответчик должен был заключить с истцами основной договор купли-продажи, необходимо определять в соответствии с п.4 ст. 429 ГК РФ и он равен одному году.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции РФ, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
В соответствии ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
По смыслу приведенных выше норм, представляемая по договору инвестирования квартира должна быть предоставлена в собственность истцов, так как они в полном объеме исполнили свои обязательства по оплате стоимости квартиры, которая реально существует, передана им, ответчиком их право на указанную квартиру не оспаривается, строительство жилого дома завершено, в судебном заседании установлен факт возникновения у истцов права именно на заявленную ими квартиру, иных лиц, которые могли бы претендовать на спорную квартиру как на свою собственность, судом не выявлено, в связи с чем, суд полагает исковые требования истцов о признании права собственности на спорную квартиру подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ответчиком не представлено суду достоверных доказательств, опровергающих доводы истцов.
Отсутствие регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не является препятствием к признанию судом права собственности на нее истцов Черновой Т.П., Злобина Д.В.
Таким образом, избранный истцами способ защиты своих интересов не противоречит ст.12 ГК РФ.
Поскольку истцами исполнены все обязательства, предусмотренные договором, а также принимая во внимание указанные ими основания невозможности проведения государственной регистрации права собственности в заявительном порядке, за ними должно быть признано право собственности на оплаченную им квартиру №, общей площадью 103,0 кв.м. в жилом доме по адресу: город Москва, <адрес>.
Суд также учитывает, что Правительство Москвы и Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» не принимало на себя обязательств по передаче спорной квартиры истцам. Согласно п. 3.1.1 инвестиционного контракта и Распоряжения Правительства Москвы от 05.04.2004 г. № 376-РП, 100% жилой площади дома по адресу: г. Москва, <адрес> переходит в собственность инвестора-застройщика ООО «Капитал Груп», то есть такое обязательство возникло у ООО «Капитал Груп» перед истцами. Суд не усматривает каких-либо нарушений обязательств по инвестиционному договору со стороны Правительства Москвы, поэтому отказывает в удовлетворении иска к указанному ответчику.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Черновой ФИО11 и Злобиным ФИО12 право общей совместной собственности без выделения долей на объект недвижимого имущества - отдельную однокомнатную квартиру №, расположенную по адресу: г. Москва, <адрес>, общей площадью 103,0 кв.м., жилой площадью 87,5 кв.м.
Решение является основанием к внесению записи о праве общей совместной собственности без выделения долей Черновой ФИО13 и Злобина ФИО14 на объект недвижимого имущества - отдельную однокомнатную квартиру № по адресу: г. Москва, <адрес>, общей площадью 103,0 кв.м., жилой площадью 87,5 кв.м. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права общей совместной собственности без выделения долей Черновой ФИО15 и Злобина ФИО16 на указанный объект с обременением залога недвижимости (ипотека) в пользу ЗАО Банк «ВТБ 24».
В удовлетворении остальной части исковых требований Черновой Т.П., Злобина Д.В. к Правительству Москвы – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд г. Москвы в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья: