ДЕЛО № 2-6856/2011
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13 декабря 2011 года Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Бондаревой Н.А., при секретаре Жирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аэрова ФИО8 к ООО «Капитал Груп», Правительству города Москвы, Московской государственной организации Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» (третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, ОАО «Газпромбанк») о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: г. Москва, <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
Истец Аэров А.Ф. обратился в суд с иском к ООО «Капитал Груп», Правительству Москвы, Московской государственной организации Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» о признании права собственности на квартиру № по адресу: г. Москва, <адрес>. В обосновании иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Капитал Груп» был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с условиями которого, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении № к Предварительному договору, по которому ответчик передаст в собственность истца, а истец примет в свою собственность квартиру общей площадью 105,90 квадратных метров, характеристики которой определены в приложении № к Предварительному договору, расположенную в вышеуказанном жилом доме по адресу: г. Москва, <адрес>). Стоимость квартиры составляет 333585,00 долларов США. Истец обязательство по оплате по указанному договору квартиры исполнил надлежащим образом, что подтверждается платежными документами. Дом полностью готов и сдан в эксплуатацию. Почтовый адрес жилого дома в настоящее время: г. Москва, <адрес>. Оплаченная истцом квартира существует реально и свободна от притязания третьих лиц. Квартира № передана истцу во владение и пользование, что подтверждается Актом открытия допуска в квартиру от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик до настоящего времени не заключил с истцом основной договор купли-продажи квартиры и не предоставил ему необходимый пакет документов, при отсутствии которого он не имеет возможности оформить свое право собственности на квартиру, следовательно, у истца отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную им квартиру. Истец полагает, что выполнив финансовые условия предварительного договора купли-продажи, он приобрел право собственности на оплаченную квартиру (л.д. 6, 61-63).
Истец Аэров А.Ф. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Представитель истца Кулев М.К., действующий на основании доверенности (л.д. 7) в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным выше.
Представитель ответчика ООО «Капитал Груп» в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В представленном ранее письменном отзыве просили о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, против удовлетворения исковых требований не возражали.
Представители ответчиков - Правительство Москвы, Московская городская организация Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, против удовлетворения иска возражений не представили.
Представители третьих лиц – УФРС России по г. Москве, ОАО «Газпромбанк» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом. Согласно справке ОАО «Газпромбанк» следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ обязательства по уплате процентов и погашению основного долга по договору № заемщиком исполнены в полном объеме (л.д. 65).
Суд, заслушав пояснения представителя истца, исследовав в открытом судебном заседании письменные доказательства в материалах дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
Из исследованных материалов дела судом установлено, что между Правительством Москвы, ВФСО «Динамо» и ООО «Капитал Груп» заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за № 13-001283-5501-0148-00001-04 от 19.11.2004г. на строительство жилого дома на земельном участке по строительному адресу: г. Москва, <адрес>, в соответствии с которым в собственность Инвестора (ООО «Капитал Груп») и привлеченных соинвесторов передается 100% общей жилой площади (п.3.1.1. договора). Срок ввода дома в эксплуатацию, в соответствии с п. 2.2 абз. 2 Инвестиционного контракта определен декабрь 2006 года. Согласно, дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 17.11.2004 года (от 09 апреля 2008 года) срок строительства был продлен до 31.12.2009 г. (л.д. 27-46).
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал Груп» и Аэровым А.Ф. был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с условиями которого, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении № к Предварительному договору, по которому ответчик передаст в собственность Аэров А.Ф., а Аэров А.Ф. примет в свою собственность квартиру общей площадью 105,90 квадратных метра, характеристики которой определены в приложении № к Предварительному договору, расположенную в вышеуказанном жилом доме. Согласно п. 3.1. договора, стоимость квартиры составляет 333585,00 долларов США. Стоимость квартиры, указанная в настоящем договоре, подлежит изменению при уточнении площади квартиры по данным обмеров БТИ при заключении основного договора. Оплата стоимости квартиры производится покупателем как за счет собственных средств, так и за счет кредитных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором, заключенным в г. Москве между покупателем и «Газпромбанк» (ОАО), являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации.
Согласно п. 2.1. Договора, продавец обязуется подписать с покупателем Основной договор в течение 6 (шести) месяцев с даты государственной регистрации прав собственности продавца на квартиру (л.д. 8-11).
Аэровым А.Ф. обязательство по оплате по указанному договору квартиры исполнено надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2798331,57 рублей (л.д. 24), № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6900000,00 рублей (л.д. 25), Актом о выполнении обязательства от ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствующим о том, что покупатель выполнил в полном объеме условия пункта 3.3. Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26), а также справкой ООО «Капитал Груп» о том, что финансовые обязательства по оплате квартиры № в жилом доме по адресу: город Москва, <адрес>, исполнены в полном объеме в сумме 9698331,57 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал Груп» и Аэровым А.Ф. было заключено дополнительное соглашение № к Предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно ст. 2 (п.1.1) которого следует, что в соответствии с условиями настоящего договора стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении № к договору, по которому продавец передаст в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность квартиру № общей площадью 104,7 кв.м., расположенную в многофункциональном жилом комплексе по адресу: город Москва, <адрес>. Согласно п. 3.1. договора, стоимость квартиры составляет рублевый эквивалент 329805,00 долларов США. Согласно п. 2.4. Договора, принимая во внимание, что общая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ составляет 104,7 кв.м., а перечисленный покупателем, в соответствии с условиями договора, гарантийный взнос рассчитывался исходя из ориентировочной площади квартиры составлявшей 105,9 кв.м., стороны согласились, что продавец обязуется вернуть покупателю излишне перечисленные денежные средства в размере рублевый эквивалент 3780 долларов США в течение 30 дней с момента оформления права собственности покупателя на квартиру (л.д. 22).
Согласно Приложения № к Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к Предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры № составляет 104,7 кв.м. (л.д. 23).
Квартира фактически передана истцу ответчиком, истец получил Акт открытия допуска в квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ООО «Капитал Груп» и Аэровым А.Ф (л.д. 20).
Жилая площадь дома по адресу: г. Москва, <адрес> введена в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным МОСГОССТРОЙНАДЗОРОМ 18.01.2010 г. за № RU77217000-002563, а также сообщением МОСГОССТРОЙНАДЗОРА, дом имеет почтовый адрес г. Москва, <адрес>. Материалами дела подтверждается, что квартира истца имеет №. Согласно данным БТИ общая площадь квартиры составляет 104,7 кв.м.
В соответствии с Уведомлением Управления Росреестра по Москве, сведений о регистрации чьих-либо прав на спорную квартиру не имеется.
По условиям пункта 3.1.1. Инвестиционного контракта, заключенного между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» и ООО «Капитал Груп» зарегистрированного в «Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы» за №13-001283-5501-0148-00001-04 от 19 ноября 2004 года 100 (Сто) процентов построенной общей жилой площади передается в собственность ООО «Капитал Груп» и привлеченных соинвесторов.
Несмотря на то, что истцом надлежащим образом исполнены все обязательства по Предварительному договору с ним до настоящего времени на заключен Основной договор купли-продажи квартиры, у истца отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную им квартиру.
Ответчик уклоняется от государственной регистрации своего права собственности на спорную квартиру.
В соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора он может считаться заключенным на основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию права собственности на объект недвижимости с учетом исполнения инвестором условий предварительного договора.
Суд считает, что заключенный между сторонами Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости или инвестиционного договора, которые истцом Аэров А.Ф. были исполнены в полном объеме. Обязательства, принятые на себя ответчиком в полном объеме исполнены не были, в связи с чем, истец лишен возможности реализовать свое право на приобретение квартиры в собственность.
Как следует из Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен с истцом в течение 6 (шести) месяцев с даты государственной регистрации прав собственности ответчика на квартиру.
Суд считает, что государственная регистрация права собственности на жилое помещение не является событием, с которым может быть связано начало течения срока (ст. 190 ГК РФ). Срок, в течение которого ответчик должен был заключить с истцом основной договор купли-продажи, необходимо определять в соответствии с п.4 ст. 429 ГК РФ и он равен одному году.
Ответчик ООО «Капитал Груп» не отрицает, что не имеет возможности выполнить условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и что пакет документов, необходимый истцу для оформления его права собственности на спорную квартиру, ему не передан, однако подтверждает фактические обстоятельства дела, признает доказательства, на которые ссылается истец и не отрицает, что у истца возникло право собственности на оплаченную им квартиру.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции РФ, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
В соответствии ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
По смыслу приведенных выше норм, представляемая по договору инвестирования квартира должна быть предоставлена в собственность истца, так как он в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры, которая реально существует, передана ему, ответчиком его право на указанную квартиру не оспаривается, строительство жилого дома завершено, в судебном заседании установлен факт возникновения у истца права именно на заявленную им квартиру, иных лиц, которые могли бы претендовать на спорную квартиру как на свою собственность, судом не выявлено, в связи с чем, суд полагает исковые требования истца о признании права собственности на спорную квартиру подлежащими удовлетворению.
Суд также учитывает, что с момента исполнения истцом своих обязательств по Договору в полном объеме прошел значительный период времени, в течение которого истец не может воспользоваться в полной мере правами собственника, кроме того, судом установлено, согласно ответам на запросы суда из Тендерного комитета и Префектуры ЮАО города Москвы, что Акт о реализации инвестиционного контракта на момент принятия решения не подписан стороной инвестиционного контракта – МГО ВФСО «Динамо».
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ответчиком не представлено суду достоверных доказательств, опровергающих доводы истца.
Отсутствие регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не является препятствием к признанию судом права собственности на нее истца Аэрова А.Ф.
Таким образом, избранный истцом способ защиты своих интересов не противоречит ст.12 ГК РФ.
Поскольку истцом исполнены все обязательства, предусмотренные договором, а также принимая во внимание указанные им основания невозможности проведения государственной регистрации права собственности в заявительном порядке, за ним должно быть признано право собственности на оплаченную им квартиру №, общей площадью 104,7 кв.м. в жилом доме по адресу: город Москва, <адрес>.
Суд также учитывает, что Правительство Москвы и Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» не принимало на себя обязательств по передаче спорной квартиры истцу. Согласно п. 3.1.1 инвестиционного контракта и Распоряжения Правительства Москвы от 05.04.2004 г. № 376-РП, 100% жилой площади дома по адресу: г. Москва, <адрес> переходит в собственность инвестора-застройщика ООО «Капитал Груп», то есть такое обязательство возникло у ООО «Капитал Груп» перед истцом. Суд не усматривает каких-либо нарушений обязательств по инвестиционному договору со стороны Правительства Москвы, Общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо», поэтому отказывает в удовлетворении иска к указанным ответчикам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Аэровым ФИО10 право собственности на объект недвижимого имущества - отдельную однокомнатную квартиру №, расположенную по адресу: г. Москва, <адрес>, общей площадью 104,7 кв.м., жилой площадью 90,2 кв.м.
Данное решение является основанием для регистрации права собственности Аэрова ФИО11 на объект недвижимого имущества – отдельную однокомнатную квартиру №, общей площадью 104,7 кв.м., жилой площадью 90,2 кв.м., расположенную по адресу: город Москва, <адрес>, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Аэрова ФИО12 на указанный объект.
В удовлетворении остальной части исковых требований Аэрова А.Ф. к Правительству Москвы, Общественно-государственному объединению «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд г. Москвы в течение десяти дней со дня его принятия его судом в окончательной форме.
Судья: