ДЕЛО № 2-6268/2011
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13 декабря 2011 года Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Бондаревой Н.А., при секретаре Жирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова ФИО12, Ивановой ФИО13 к ООО «Капитал Груп», Правительству города Москвы (третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, Московская государственная организация Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо», Серви Ю.Б., Банк ВТБ 24 (ЗАО)) о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: г. Москва, <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Иванов М.В., Иванова Я.Ю. обратились в суд с иском к ООО «Капитал Груп», Правительству Москвы о признании права собственности на квартиру № по адресу: г. Москва, <адрес>. В обосновании иска указывают, что 07 ноября 2006 года между ООО «Капитал Груп» и Серви Ю.Б. был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с условиями которого, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении № к Предварительному договору, по которому ответчик передаст в собственность Серви Ю.Б., а последняя примет в свою собственность квартиру общей площадью 97,70 квадратных метра, характеристики которой определены в приложении № к Предварительному договору, расположенную в вышеуказанном Жилом доме, стоимостью 265744,00 долларов США. Серви Ю.Б. обязательство по оплате по указанному договору квартиры исполнила надлежащим образом, что подтверждается платежными документами, а также Актом о выполнении обязательств. 07 июня 2011 года истцы приобрели у Серви Ю.Б. в полном объеме права и обязательства, принадлежавшие последней по Предварительному договору, путем заключения с ней Договора о замене стороны в обязательстве, а также путем подписания с Серви Ю.Б. и ответчиком ООО «Капитал Груп» Дополнительного соглашения к Предварительному договору. Дом полностью готов и сдан в эксплуатацию. Почтовый адрес жилого дома в настоящее время: г. Москва, <адрес>. Оплаченная истцами квартира существует реально и свободна от притязания третьих лиц. Квартира № передана истцам во владение и пользование. Однако ответчик до настоящего времени не заключил с истцами основной договор купли-продажи квартиры и не предоставил им необходимый пакет документов, при отсутствии которого они не имеют возможности оформить свое право собственности на квартиру, следовательно, у истцов отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную ими квартиру. Истцы полагают, что выполнив финансовые условия предварительного договора купли-продажи, они приобрели право собственности на оплаченную ими квартиру (л.д. 5-7, 65-67).
Истцы Иванов М.В. и Иванова Я.Ю. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Представитель истцов – Зорина Е.К., действующая на основании доверенности (л.д. 8), в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным выше.
Представитель ответчика ООО «Капитал Груп» Феоктистова А.М., действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований истцов возражала, пояснив, что с их стороны права истцов не нарушены, в настоящее время Акт о реализации инвестиционного контракта находится в Тендерном комитете на оформлении и регистрации, подписан всеми согласующими органами и сторонами Инвестиционного контракта, после регистрации которого, ответчик сможет приступить к оформлению права собственности истцов на квартиру, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Представитель ответчика Правительство Москвы в судебное заседание не явился, о слушании дела извещались надлежащим образом, против удовлетворения иска возражений не представили.
Представители третьи лиц Московской городской организации Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, Серви Ю.Б., Банк ВТБ 24 (ЗАО) в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, против удовлетворения иска возражений не представили.
Суд, заслушав пояснения представителя истцов, представителя ответчика, исследовав в открытом судебном заседании письменные доказательства в материалах дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
Из исследованных материалов дела судом установлено, что между Правительством Москвы, ВФСО «Динамо» и ООО «Капитал Груп» заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за № 13-001283-5501-0148-00001-04 от 19.11.2004г. на строительство жилого дома на земельном участке по строительному адресу: г. Москва, Северное Чертаново, вл. 1А, в соответствии с которым в собственность Инвестора (ООО «Капитал Груп») и привлеченных соинвесторов передается 100% общей жилой площади (п.3.1.1. договора). Срок ввода дома в эксплуатацию, в соответствии с п. 2.2 абз. 2 Инвестиционного контракта определен декабрь 2006 года. Согласно, дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 17.11.2004 года (от 09 апреля 2008 года) срок строительства был продлен до 31.12.2009г. (л.д. 93-102).
Судом также установлено, что 07 ноября 2006 года между ООО «Капитал Груп» и Серви Ю.Б. был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с условиями которого, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении № к Предварительному договору, по которому ответчик передаст в собственность Серви Ю.Б., а последняя примет в свою собственность квартиру общей площадью 97,70 квадратных метра, характеристики которой определены в приложении № к Предварительному договору, расположенную в вышеуказанном жилом доме. Согласно п. 3.1. договора, стоимость квартиры составляет 265744,00 долларов США. Стоимость квартиры, указанная в настоящем договоре, подлежит изменению при уточнении площади квартиры по данным обмеров БТИ при заключении основного договора.
Согласно п. 2.1. Договора, продавец обязуется подписать с покупателями основной договор в течение 6 (шести) месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру (л.д. 10-13).
Актом о выполнении обязательств от 27 марта 2007 года по Предварительному договору № от 07 ноября 2006 года, подтверждается, что покупатель выполнил в полном объеме условий пункта 3.3. Предварительного договора № от 07 ноября 2006 года купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 14).
07 июня 2011 года между Серви Ю.Б. и Ивановым М.В., Ивановой Я.Ю. был заключен договор о замене стороны в обязательстве, согласно которому, покупатель (Серви Ю.Б.) передает, а новые покупатели (Иванов М.В., Иванова Я.Ю.) принимают на себя в полном объеме права и обязательства по договору на условиях настоящего договора. Стоимость уступаемых прав определена сторонами в размере 7083432,00 рублей. Расчеты между сторонами произведены полностью.
Согласно п. 5 Договора, оплата уступаемых прав на квартиру осуществляется новыми покупателями с использованием собственных и привлеченных кредитных средств предоставляемых новым покупателям Банком ВТБ 24 (ЗАО), согласно кредитному договору, заключаемому Банком с Новыми покупателями. В соответствие с п. 13 Договора о замене стороны в обязательстве, с момента государственной регистрации права общей совместной собственности Новыми покупателями на квартиру, она считается находящейся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 58 Закона «О залоге» и ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» (залог недвижимости). При регистрации права общей совместной собственности Новыми покупателями на квартиру одновременно подлежит государственной регистрации ее залог (ипотека), возникающий на основании закона. Залогодержателем данного залога является Банк, залогодателем Новые покупатели. Права Банка как залогодержателя удостоверяются закладной, оформляемой Новыми покупателями и Банком одновременно с заключением договора купли-продажи (л.д. 15).
Таким образом, истцы приобрели у Серви Ю.Б. в полном объеме права и обязательства, принадлежавшие последней по Предварительному договору, путем заключения с ней Договора о замене стороны в обязательстве.
07 июня 2011 года между ООО «Капитал Груп», Серви Ю.Б. и Ивановым М.В., Ивановой Я.Ю. было заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от 07 ноября 2006 года, согласно п. 3 которого, продавец не возражает против вышеуказанной замены лиц по Предварительному договору и дает свое согласие на замену в Предварительном договоре покупателя на Нового покупателя, при условии принятия Новым покупателем в полном объеме обязательств покупателя по Предварительному договору.
Согласно п. 6 Договора, следует, что с момента государственной регистрации права общей совместной собственности Новыми покупателями на квартиру, она считается находящейся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 58 Закона «О залоге» и ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» (залог недвижимости). При регистрации права общей совместной собственности Новых покупателей на квартиру одновременно подлежит государственной регистрации ее залог (ипотека), возникающий на основании закона. Залогодержателем данного залога является Банк, залогодателем Новые покупатели. Права Банка как залогодержателя удостоверяются закладной, оформляемой Новыми покупателями и Банком одновременно с заключением договора купли-продажи (л.д. 17-18).
03 августа 2011 года между ООО «Капитал Груп» и Ивановой Я.Ю., Ивановым М.В. было заключено дополнительное соглашение № к Предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от 07 ноября 2006 года, согласно п. 2 (1.1) которого следует, что в соответствии с условиями настоящего договора стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении № к договору, по которому продавец передаст в собственность покупателям, а покупатели примут в свою собственность квартиру № общей площадью 97,6 кв.м., расположенную в многофункциональном жилом комплексе по адресу: город Москва, <адрес>. Согласно п. 3.1. договора, стоимость квартиры составляет рублевый эквивалент 265472 долларов США. Согласно п. 2.4. Договора, принимая во внимание, что общая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ составляет 97,6 кв.м., а перечисленный покупателями, в соответствии с условиями Договора, Гарантийный взнос рассчитывался исходя из ориентировочной площади квартиры составлявшей 97,7 кв.м., стороны согласились, что продавец обязуется вернуть покупателям излишне перечисленные денежные средства в размере рублевого эквивалента 272 долларов США в течение 30 календарных дней с момента оформления права собственности покупателя на квартиру (л.д. 19-20).
Согласно Приложения № к Дополнительному соглашению № от 03 августа 2011 года к предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от 07 ноября 2006 года, общая площадь квартиры № составляет 97,6 кв.м. (л.д. 21).
Квартира осмотрена истцами, фактически передана истцам ответчиком, истцы получили Акт открытия допуска в квартиру от 17 августа 2011 г. (л.д. 22).
Жилая площадь дома по адресу: г. Москва, <адрес> введена в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным МОСГОССТРОЙНАДЗОРОМ 18.01.2010 г. за № RU77217000-002563, а также сообщением МОСГОССТРОЙНАДЗОРА, дом имеет почтовый адрес г. Москва, <адрес> Материалами дела подтверждается, что квартира истцов имеет №. Согласно данным БТИ общая площадь квартиры составляет 97,6 кв.м.
В соответствии с Уведомлением Управления Росреестра по Москве, сведений о регистрации чьих-либо прав на спорную квартиру не имеется.
Несмотря на то, что истцами надлежащим образом исполнены все обязательства по Предварительному договору с ними до настоящего времени на заключен Основной договор купли-продажи квартиры, у истцов отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную ими квартиру.
Ответчик уклоняется от государственной регистрации своего права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора он может считаться заключенным на основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию права собственности на объект недвижимости с учетом исполнения инвестором условий предварительного договора.
Суд считает, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № от 07 ноября 2006 года содержит все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости или инвестиционного договора, которые Серви Ю.Б., а затем истцами были исполнены в полном объеме. Обязательства, принятые на себя ответчиком в полном объеме исполненным не были, в связи с чем, истцы лишены возможности реализовать свое право на приобретение квартиры в собственность.
Как следует из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от 07 ноября 2006 года основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен с истцами в течение 6 (шести) месяцев с даты государственной регистрации прав собственности ответчика на квартиру.
Суд считает, что государственная регистрация права собственности на жилое помещение не является событием, с которым может быть связано начало течения срока (ст. 190 ГК РФ). Срок, в течение которого ответчик должен был заключить с истцами основной договор купли-продажи, необходимо определять в соответствии с п.4 ст. 429 ГК РФ и он равен одному году.
Ответчик ООО «Капитал Груп» не отрицает, что не имеет возможности выполнить условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от 07 ноября 2006 года и что пакет документов, необходимый истцу для оформления его права собственности на спорную квартиру, ему не передан, однако подтверждает фактические обстоятельства дела, признает доказательства, на которые ссылаются истцы и не отрицает, что у истцов возникло право собственности на оплаченную ими квартиру.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции РФ, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
В соответствии ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
По смыслу приведенных выше норм, представляемая по договору инвестирования квартира должна быть предоставлена в собственность истцов, так как они в полном объеме исполнили свои обязательства по оплате стоимости квартиры, которая реально существует, передана им, ответчиком их право на указанную квартиру не оспаривается, строительство жилого дома завершено, в судебном заседании установлен факт возникновения у истцов права именно на заявленную ими квартиру, иных лиц, которые могли бы претендовать на спорную квартиру как на свою собственность, судом не выявлено, в связи с чем, суд полагает исковые требования истцов о признании права собственности на спорную квартиру подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ответчиком не представлено суду достоверных доказательств, опровергающих доводы истца.
Отсутствие регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не является препятствием к признанию судом права собственности на нее истцов Иванова М.В. и Ивановой Я.Ю.
Таким образом, избранный истцами способ защиты своих интересов не противоречит ст.12 ГК РФ.
Поскольку истцами исполнены все обязательства, предусмотренные договором, а также принимая во внимание указанные ими основания невозможности проведения государственной регистрации права собственности в заявительном порядке, за ними должно быть признано право собственности на оплаченную ими квартиру №, общей площадью 97, 6 кв.м. в жилом доме по адресу: город Москва, <адрес>.
Суд также учитывает, что Правительство Москвы и Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» не принимало на себя обязательств по передаче спорной квартиры истцам. Согласно п. 3.1.1 инвестиционного контракта и Распоряжения Правительства Москвы от 05.04.2004 г. № 376-РП, 100% жилой площади дома по адресу: г. Москва, <адрес> переходит в собственность инвестора-застройщика ООО «Капитал Груп», то есть такое обязательство возникло у ООО «Капитал Груп» перед истцами. Суд не усматривает каких-либо нарушений обязательств по инвестиционному договору со стороны Правительства Москвы, поэтому отказывает в удовлетворении иска к указанному ответчику.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Ивановым ФИО15 и Ивановой ФИО16 право общей совместной собственности на объект недвижимого имущества - отдельную однокомнатную квартиру №, расположенную по адресу: г. Москва, <адрес>, общей площадью 97,6 кв.м., жилой площадью 82,5 кв.м.
Решение является основанием к внесению записи о праве общей совместной собственности ФИО1 и Ивановой ФИО17 на объект недвижимого имущества - отдельную однокомнатную квартиру № по адресу: г. Москва, <адрес>, общей площадью 97,6 кв.м., жилой площадью 82,5 кв.м. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Иванова ФИО18 и Ивановой ФИО19 на указанный объект с обременением залога недвижимости (ипотека) в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО).
В удовлетворении остальной части исковых требований Иванова М.В., Ивановой Я.Ю. к Правительству Москвы – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд г. Москвы в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья: