Дело № 2-711/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 марта 2012 года Чертановский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Столяровой В.В., при секретаре Корнееве Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Миланович ФИО7 к ЗАО «Первая Домостроительная компания», ЗАО «Домостроительный комбинат №», Правительству Москвы о защите прав потребителя и признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Миланович Марко обратился в суд с иском к ЗАО «Первая Домостроительная компания», ЗАО «ДСК №», Правительству Москвы о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: город Москва, <адрес>. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Могутновым Д.И договор уступки прав требования и перевода долга №., в результате чего получил права и обязанности по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ на заключение договора купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 38,7 кв.м., расположенной по строительному адресу: г.Москва, <адрес>. Истец надлежащим образом и в полном объеме оплатил стоимость квартиры в размере 4 290 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ
Дом сдан в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию №. В соответствии с предварительным договором ответчик обязался продать спорную квартиру истцу в течение 60 рабочих дней после оформления права собственности на квартиру. Ответчик до сих пор так и не оформил свое право собственности на спорное жилое помещение. В связи с этим истец, несмотря на выполнение всех своих обязанностей по договору, до сих пор лишен возможности реализовать права собственника (л.д.2-4).
Истец Миланович М. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен. Свои интересы представлять доверил Сурниной Н.Ю.
Представитель истца Сурнина Н.Ю. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика ЗАО «Первая Домостроительная компания-1» Вашуркина А.А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражала.
Представитель ответчика ЗАО «ДСК №» не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.
Представитель ответчика Правительства Москвы в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.
Представитель третьего лица Управления Россреестра по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.
Представитель третьего лица ОАО «ДСК - 1» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.
Суд, заслушав объяснения представителя истца, исследовав в открытом судебном заседании материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Строительство дома, расположенного по адресу: г.Москва, <адрес>, осуществлялось на основании инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Правительством Москвы, ОАО «Домостроительный комбинат №» и ЗАО «НЕВС», предметом которого является реализация инвестиционного проекта реконструкции пятиэтажного жилищного фонда на территории Южного административного округа в части строительства в 2001-2006 годах жилых домов, предназначенных для переселения жителей из сносимых домов, серии П-44Т и ее модификаций на площадке площадью 263,3 тыс.кв.м., функциональным назначением - жилые дома в рамках постановления Правительства Москвы № 667 от 22.08.2000 г. «О комплексной реконструкции территории микрорайона 26 района Чертаново-Южное (л.д.26-33).
ДД.ММ.ГГГГ между ЛАО «ДСК №» и ЗАО «Первая Домостроительная компания» заключен инвестиционный договор №, предметом которого является привлечение Инвестора для инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: <адрес> (л.д.22-25).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ДСК-1» и КТ «ДСК-1 и Компания» заключен предварительный договор №Ю, согласно п.1 которого, продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить квартиры в построенном доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>, в дальнейшем «Квартиры», указанные в приложении №, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Согласно п.2 Договора, стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартир, в дальнейшем именуемый «Основной договор». Основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты регистрации Продавцом своего права собственности на Квартиры, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Площадь квартир с учетом балконов и лоджий являющейся предметом Основного договора ориентировочно составляет 2437,5 кв.м. и может меняться по результатам обмеров БТИ. Согласно п.4 Договора, права и обязанности по Договору могут быть переданы Покупателем третьим лицам только с обязательной регистрацией такой передачи Продавцом (л.д.19).
ДД.ММ.ГГГГ между Товариществом на вере (коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания» и Могутновым ФИО8 заключен Договор № уступки прав требования и перевод долга по Предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.1.1 которого, по договору Покупатель передает Новому Покупателю право требования на заключение договора купли-продажи отдельной 1-однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью ориентировочно 38,8 кв.м., в сроки и на условиях, указанных в Предварительном договоре №Ю от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16-18).
Между Миланович М. и Могутновым Д.И. и ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав требования и перевода долга по Предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, договору № от ДД.ММ.ГГГГ на заключение с ЗАО «Первая Домостроительная компания» договора купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 38,7 кв.м., расположенной по строительному адресу: г.Москва, <адрес> с соблюдением условий, предусмотренных настоящим Предварительным договором. (л.д. 11-13, 16-18).
Согласно п.2.2 Договора уступки прав требования и перевода долга от ДД.ММ.ГГГГ истец обязуется уплатить Продавцу денежные средства в размере 4 290 000,00 на расчетный счет Продавца в обеспечение выполнения настоящего предварительного договора и в доказательство заключения в срок и в порядке, предусмотренным в настоящем договоре, Основного договора. (л.д. 12)
Обязательства по оплате денежных средств выполнены Милановичем М. в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 290 000 руб. 00 коп.(л.д.14).
В настоящее время строительство объекта завершено, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.44-45). Также получены данные обмеров из ТБТИ г. Москвы (л.д. 59).
Квартира Миланович М. фактически передана, что подтверждается временным ордером на вселение в жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15).
Истец пользуется квартирой, осуществляет оплату коммунальных платежей за указанное жилое помещение.
Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца в судебном заседании, основной договор купли-продажи спорной квартиры не заключен, акт реализации с Правительством Москвы не подписан, право собственности за продавцом – ЗАО «Домостроительный комбинат №» не зарегистрировано.
Требования истца фактически основаны на том, что между истцом и ответчиком сложились инвестиционные правоотношения.
В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Согласно статье 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.
Пункт 2 статьи 4 названного Федерального закона допускает осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором - лицом, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.
Кроме того, закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование (субинвестирование). Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций, нежели непосредственно отношения по инвестированию. Так, в силу требований вышеуказанных законов результатом инвестиционной деятельности является переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект.
Таким образом, закон разграничивает правовой статус инвестора, принимающего участие в инвестиционном контракте, и соинвестора, не участвующего непосредственно в реализации инвестиционного контракта, а осуществляющего финансирование инвестора в целях приобретения в будущем у инвестора индивидуально-определенного имущества в объекте инвестиций.
Как указано выше, в соответствии с п. 2.2. инвестиционного контракта в рамках реализации инвестиционного проекта «Инвесторы» обязуются за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить строительство жилых домов.
Истец не является стороной инвестиционного договора, не участвовал в инвестировании строительства в целом и поэтому не имеет права претендовать на долю в общей собственности в объекте инвестиций.
Принятие ЗАО «ДСК-1» денежных средств от истца в размере 4 290 000 руб. 00 коп. и выдача истцу временного ордера на вселение, не являются самостоятельными правовыми основаниями для возникновения у истца права на долю в общей собственности в объекте инвестиционного строительства.
В соответствии со статьей ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что стороны не имели в виду установление между собой в будущем отношений купли-продажи индивидуально определенной квартиры.
Фактическое совершение действий по передаче истцу временного ордера на вселение, принятие денежных средств по предварительному договору в сумме, совпадающей с ценой квартиры подтверждает, что стороны намеревались после регистрации прав ответчика заключить именно договор купли-продажи с зачетом перечисленных истцом денежных средств в счет оплаты квартиры.
В соответствии с ч.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 1,2,3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании, услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, предварительный договор не предполагает совершения в его исполнение каких-либо иных действий, кроме заключения основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях.
Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В данном случае условия предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком, были понятны, согласованы и приняты сторонами, с чем они согласились, выразив свою волю путем подписания Договора. Тем самым истец и ответчик достигли соглашения по всем существенным условиям Договоров (п.1 ст.432 ГК РФ).
Договор в установленном порядке никем не оспорен, не признан недействительным.
Буквальное толкование условий предварительного договора не оставляет сомнений в том, что их стороны намеревались заключить в будущем договоры купли-продажи квартиры, которая должна быть передана ответчиком ЗАО «ДСК №» (как их собственником) в собственность истца.
В настоящее время не имеется законных оснований к удовлетворению заявленного иска, поскольку предварительным договором не было предусмотрено перехода права собственности на квартиру к истцу в случае исполнения обязанностей по данному договору, то есть предварительный договор не являлся основанием к регистрации права собственности на квартиру на имя истца. Напротив, в данном договоре указано, что следствием исполнения сторонами условий договора является возникновение у ответчика права собственности на спорную квартиру, после чего у ответчика возникает обязательство по заключению основного договора купли-продажи данной квартиры истцу.
Кроме того, суд не может расценить правоотношения между истцом и ЗАО «ДСК 1» как сложившиеся в результате участия в долевом строительстве, поскольку в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом ( в ред. Федерального закона от 17..07.2009 г. № 147-ФЗ ).
Суд приходит к выводу, что права истца в настоящее время действиями ответчика не нарушены, так как истец вправе приобрести право собственности на спорную квартиру после передачи ответчику этой квартиры в собственность на основании договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах защита права истца путем предъявления иска о признании права собственности на жилое помещение в виде спорной квартиры не основана на законе и условиях заключенных между сторонами предварительного договора.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 213, 218, 249 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований Милановичу ФИО9 к ЗАО «Первая Домостроительная компания», ЗАО «Домостроительный комбинат №», Правительству Москвы о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: город Москва, <адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья