РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Серкиной Н.Е. при секретаре Конохове А.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 3530/2012г. по иску Овакимьян П.Н. к ООО «ОРС-Инвест» о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Овакимьян П.Н. обратился в суд с иском к ООО «ОРС-Инвест» о признании за ним права собственности на машино-место № по адресу: г. Москва, <адрес>. В обоснование своих требований истец ссылается на, что права на машино-место приобретены им у ответчика на основании предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик принял решение продать, а истец - купить указанное машино-место; ответчик обязался в дальнейшем заключить с истцом основной договор купли-продажи машино-места. Он полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости машино-места в размере 1 003 275 рублей. Дом и гараж-стоянка введены в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи с ООО «ОРС-Инвест» не заключен, право собственности истца на данный объект недвижимого имущества не оформлены, чем права истца нарушены. Спорное машино-место (парковочное место) истцу передано, находится в его фактическом владении и пользовании. Ответчик ООО «ОРС-Инвест» ссылается на невозможность зарегистрировать свое право собственности на спорный объект недвижимого имущества ввиду отсутствия подписанного между ним и Правительством Москвы акта о результатах реализации инвестиционного проекта. На основании ст.ст. 11, 12, 218 ГК РФ, истец полагает, что у него возникло право собственности на спорное машино-место. Споры между ответчиком по делу и третьими лицами, не должны затрагивать права и интересы истца как физического лица. Получить информацию о дате подписания акта реализации инвестиционного контракта невозможно, подписание между сторонами основного договора при таких обстоятельствах не будет иметь юридической силы. Ответчик до настоящего времени не оформил свои права на построенное имущество и не передает истцу в собственность машино-место (л.д. 3-7).
Истец в суд не явился, его представитель по доверенности - ФИО5 в суд не явилась, просила о рассмотрении дела без её участия, исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ООО «ОРС-Инвест» по доверенности - ФИО6 в суд явилась, не возражала против удовлетворения иска, полагая, что за истцом следует признать право собственности на спорное имущество, подтвердила факт заключения между истцом и ответчиком спорного предварительного договора, цель которого – передача в собственность истца спорного машино-места и факт полной оплаты истцом в пользу ответчика стоимости машино-места по договору.
Представитель Правительства Москвы по доверенности ФИО7 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что Правительство не может согласиться с требованиями истца до подписания Акта реализации инвестиционного контракта, сведениями о том, когда Акт будет подписан, он не располагает, не согласен на подписание итогового документа ответчик – ООО «ОРС-Инвест», также он не располагает сведениями о том, что при распределении спорное машино-место передается Москве, самостоятельных требований по спорному машино-месту Правительство в настоящее время не имеет.
3-е лицо - ОАО «Мосинжстрой» в суд представителя не направил, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без участия своего представителя; первоначально заявил о том, что не имеет возражений против удовлетворения требований истца, позднее просил в иске отказать (л.д.51,53,58).
3-е лицо - Управление Росреестра по Москве - в суд представителя не направил, о месте и времени судебного заседания извещено, отзыв по иску не представлен (л.д.59).
Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав представителя ответчика, третьего лица, исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что между ООО «ОРС-Инвест» и Овакимьяном ФИО9 заключены: предварительный договор купли-продажи машино-места № от ДД.ММ.ГГГГ со строительными характеристиками – машино-место №, расположенное на втором подземном этаже гаража-стоянки в строящемся жилом доме по адресу: г. Москва, <адрес>, определена стоимость машино-места – 1 003 275 рублей (л.д. 10-12); соглашение об обеспечении обязательств отДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16-17); Овакимьяном П.Н. были выполнены обязательства по оплате стоимости машино-места в полном объеме в размере 1 003 275 рублей согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18) и Акту сверки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20), выплату которых в свой адрес со стороны истца ответчик подтвердил.
По заключенному между сторонами ДД.ММ.ГГГГ Предварительному договору ответчик - ООО «ОРС-Инвест» обязался в будущем заключить с истцом основной договор купли-продажи спорного машино-места (п.1.2.). Согласно п. 1.9. договора после проведения оплаты по Основному договору и после исполнения покупателем обязательства, предусмотренного п. 1.6. настоящего договора, стороны подписывают акт, в котором подтверждают факт полной оплаты покупателем приобретенного машино-места и факт приема-передачи машино-места.
Актом от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между ООО «ОРС-Инвест» и Овакимьяном П.Н. стороны подтвердили, что продавцу, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28.04.2009 г. № 378-ПП, в соответствии с Договором № на право соинвестирования строительства объекта по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также в соответствии с Протоколом предварительного распределения нежилой площади и машино-мест в гараже-стоянке по адресу: <адрес> согласно Договора № от ДД.ММ.ГГГГ на право соинвестирования строительства объекта по адресу: ул. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежат права на машино-место №, расположенное в жилом доме по адресу: город Москва, <адрес> (строительный адрес: г. Москва, <адрес>), покупателю предоставлен беспрепятственный доступ к машино-месту (л.д. 21).
Между истцом и управляющей организацией ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение (л.д. 27,28), истец производит оплату коммунальных и эксплуатационных услуг за спорное машино-место (л.д.29-36).
По результатам обмеров БТИ приобретенное истцом машино-место по адресу: город Москва, <адрес>, соответствует машино-месту №, общей площадью 13,7 кв.м (комн. 59) (л.д. 23-26).
Ответчик до настоящего времени свои обязательства не исполнил и основной договор купли-продажи с истцом не заключил, хотя жилой дом с подземной автостоянкой в установленном порядке принят в эксплуатацию, что следует из представленного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ №, регистрационный номер № (л.д. 55,56). Данное обстоятельство лишает истца возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное машино-место.
Права ответчика на получение и оформление в собственность спорного машино-места по окончании реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по строительному адресу: город Москва, <адрес>, подтверждается следующими правоустанавливающими и распорядительными документами: постановлением Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № «О строительстве жилого дома по <адрес>»; инвестиционным контрактом от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между Департаментом внебюджетной политики строительства г. Москвы (ДИПС г. Москвы, Инвестор -1) и ОАО «Мосинжстрой» (Инвестор-2); договором № на право соинвестирования строительства объекта по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ДИПС г. Москвы и ООО «ОРС-Инвест»; протоколом предварительного распределения нежилой площади и машино-мест в гараже-стоянке в жилых корпусах по адресу: г. Москва, <адрес> согласно Постановления Правительства Москвы № 1113 от 07.12.1999 г. от 25 сентября 2008 г. между Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы и ОАО «Мосинжстрой»; протоколом предварительного распределения нежилой площади и машино-мест в гараже-стоянке в жилых корпусах по адресу: г. Москва, <адрес>, согласно Договора № от ДД.ММ.ГГГГ на право соинвестирования строительства объекта по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы и ООО «ОРС-Инвест»; постановлением Правительства Москвы от 28 апреля 2009 № 378-ОО «О завершении реализации инвестиционного проекта строительства жилых домов с подземным гаражом-стоянкой по адресу: <адрес>, вл. 18»; дополнительным соглашением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ на право соинвестирования строительства объекта по адресу: <адрес>, заключенным между Правительством Москвы и ООО «ОРС-Инвест» (л.д.37-54).
Протоколом предварительного распределения нежилой площади и машино-мест в гараже-стоянке в жилых корпусах по адресу: город Москва, <адрес> согласно постановления Правительства Москвы № 1113 от 07 декабря 1999 года от 25 сентября 2008 года между Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы и ОАО «Мосинжстрой» установлено, что Департаменту градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы передаются 84 машино-места, в том числе спорное машино-место № на первом подземном этаже.
Протоколом предварительного распределения нежилой площади и машино-мест в гараже-стоянке по адресу: город Москва, <адрес> согласно Договора № от ДД.ММ.ГГГГ на право соинвестирования строительства объекта по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы и ООО «ОРС-Инвест» установлено, что из указанных выше 84 машино-мест 4 машино-места передаются Департаменту градостроительной политики и реконструкции города Москвы, а 80 машино-мест, включая спорное машино-место №, передаются ООО «ОРС-Инвест».
Указанные протоколы от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответствуют условиям инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ № и договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Результаты предварительного распределения нежилой площади и машино-мест, установленные протоколами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, нашли свое подтверждение в Постановлении Правительства Москвы от 28 апреля 2009 года № 378-ОО.
Так, Постановлением Правительства Москвы от 28 апреля 2009 года № 378-ОО «О завершении реализации инвестиционного проекта строительства жилых домов с подземным гаражом-стоянкой по адресу: <адрес>» установлено, что:
- ДИПС г. Москвы совместно с привлеченным соинвестором ООО «ОРС-Инвест» обеспечивали финансирование проектирования и строительства 50 % площадей в жилом комплексе, состоящем из двух жилых домов с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой по адресу: <адрес>. Финансирование проектирования и строительства остальных 50 % площадей объектов осуществлялось ОАО «Мосинжстрой» (пункт 1.1. Постановления);
- распределение жилых помещений объектов между участниками инвестиционного проекта произведено в соответствии с протоколами предварительного распределения площадей от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, с закреплением за ДИПС г. Москвы всех площадей жилого дома по адресу: <адрес>, а за ОАО «Мосинжстрой» - равного по площади жилого дома по адресу: <адрес> (пункт 1.2. постановления);
- финансирование строительства жилого дома по адресу: <адрес> осуществляется ООО «ОРС-Инвест» на 95% за счет собственных и привлеченных средств;
- жилая площадь <адрес> распределяется в следующем соотношении: 95 % - в собственность ООО «ОРС-Инвест», 5 % - в собственность города Москвы в лице ДЖПиЖФ города Москвы (п. 4.1. Постановления);
- машино-места и площади общего пользования гаража-стоянки <адрес> распределяются в следующем соотношении: 50 % - в собственность ОАО «Мосинжстрой», 2,5 % - в собственность города Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы, 47,5 % - в собственность ООО «ОРС-Инвест»;
- город Москва и ООО «ОРС-Инвест» подпишут дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ на право соинвестирования строительства объекта по адресу: <адрес>, в целях приведения этого договора в соответствии с условиями настоящего постановления (пункт. 5.4.1. Постановления).
В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Таким образом, у ответчика ООО «ОРС-Инвест» возникло право на получение и оформление в собственность спорного машино-места, в отношении которого истцом заявлено требование о признании права собственности.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец осуществил вложение денежных средств в строительство в т.ч. подземного гаража-стоянки, объект в установленном порядке принят в эксплуатацию, машино-место № передано истцу в пользование, другие лица не заявляют прав на спорное помещение, что подтверждается представленным Управлением Росреестра по Москве уведомлением от отсутствии сведений в ЕГРП о правах на спорное машино-место (л.д. 22).
Заключить договор на будущее, в частности предварительный договор, ответчик и истец имели право. Однако при заключении предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях предварительного договора. Условия предварительного договора состояли в том, что истец, как лицо, имеющее намерение приобрести помещение в строящемся доме, вносит свои денежные средства, чтобы после постройки дома ему было передано помещение в собственность.
Обязательства ответчиком в полном объеме исполнены не были, в связи с чем, истец лишен возможности реализовать свое право на приобретение спорного машино-места в собственность.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, отказ от исполнения обязательств недопустим.
В пункте 3 статьи 2 Закона № 1488-1 от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» указано, что инвесторы - это субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В качества инвесторов могут выступать: органы, уполномоченные управлять государственным муниципальным имуществом или имущественными правами; граждане, предприятия предпринимательские объединения и другие юридические лица; иностранные физически и юридические лица, государства и международные организации.
Статья 3 указанного закона предусматривает, что объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства, целевые денежные средства, другие объекты собственности, а также имущественные права.
Таким образом, суд приходит к выводу, что по существу стороны заключили договор соинвестирования.
Конкретно Законом РФ «О защите прав потребителей» договоры соинвестирования не упоминаются. Однако в силу ст. 5 ГК РФ данная форма продажи гражданам является распространенной.
В соответствии с Постановлением пленума ВС РФ от 28.06.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к договорам участия в долевом строительстве применяет закон о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальными законами. К отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК РФ) применяется законодательство о защите прав потребителей.
При установленных обстоятельствах, у суда есть все основания для применения к правоотношениям сторон правил сделки, которую стороны имели в виду при заключении предварительного договора, а именно: последствий договора на предмет инвестирования строительства с последующей передачей машино-места в собственность согласно доле инвестирования.
В соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора он может считаться заключенным на основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию права собственности на объект недвижимости с учетом исполнения инвестором условий предварительного договора.
В соответствии ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Из предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком следует, что истец, заключая и подписывая указанный договор, оплачивая денежные средства, имел намерение на приобретение машино-места в собственность. В период заключения договора объект еще не был создан в полном объеме (не введен в эксплуатацию в установленном порядке). Право собственности возникает в силу договора или в связи с созданием новой вещи (ст. 218 ГК РФ). Право собственности на вновь созданную недвижимость возникает с момента государственной регистрации права собственности на эту недвижимость (ст. 219 ГК РФ).
Суд принимает во внимание тот факт, что истец при заключении предварительного договора имел намерение приобрести товар (машино-место) исключительно для личных, семейных, бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то есть истец, являясь потребителем результата инвестиционной деятельности в виде конкретного машино-места, подпадает под действие п. 13 ст. 13, п. 7 ст. 27 Закона «О защите прав потребителей», что обеспечивает истцу дополнительную правовую защиту.
По смыслу приведенных выше норм, предоставляемое по договору соинвестирования помещение должно быть передано в собственность истца, так как он в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате стоимости машино-места, которое реально существует, передано ему ответчиком, истец несет расходы по содержанию спорного имущества, ответчиком и третьими лицами его право на указанное машино-место не оспорено, строительство жилого дома с подземной автостоянкой завершено, в судебном заседании установлен факт возникновения у истца права именно на заявленное им машино-место.
До настоящего времени стороны инвестиционного контракта не подписали Акт о результатах его реализации.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что кто-либо из сторон инвестиционного контракта претендует на спорное машино-место, переданное истцу.
Избранный истцом способ защиты своих интересов не противоречит ст.12 ГК РФ.
При этом суд также учитывает, что на момент вынесения решения суда право собственности на спорное машино-место за ответчиком – ООО «ОРС-Инвест» не признано.
Возникшие между другими субъектами инвестиционной деятельности споры не могут служить предусмотренным законом основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.
При таких обстоятельствах, когда имеются основания полагать, что обязательства ответчика перед истцом по заключенному между ними предварительному договору не будут выполнены, а также с учетом приведенных норм ГК РФ, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения платы за машино-место в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика ООО «ОРС-Инвест» - и передачи ему машино-места в собственность в разумный срок, а при неисполнении обязательства со стороны ответчика, имеет право на защиту своих прав.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Овакимьяном ФИО10 право собственности на машино-место №, общей площадью 13,7 кв. м. по адресу: г. Москва, <адрес>.
Решение является основанием к внесению записи о праве собственности Овакимьяна ФИО11 на машино-место № по адресу: г. Москва, <адрес>, общей площадью 13,7 кв.м. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и регистрации права собственности Овакимьяна П.Н. на указанный объект.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Н.Е. Серкина.