Дело №2-14/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Чернушка
13 января 2010 года
Чернушинский районный суд Пермского края в составе: судьи Лупенских О.С, при секретаре Сальниковой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда с участием:
Представителя истца ОАО АК СБ РФ Мень О.А. Ответчика Банниковой Т.А. Третьего лица Иманаева P.P. Представителя третьего лица Глумовой И.В.
Представителя ФРС Перцевой Е.И.представителя органа опеки и попечительства Колбиной Е.В.
Гражданское дело по иску ОАО Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ к Банниковой Татьяне Алексеевне о признании не действительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ обратились с иском, в котором просят суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между Иманаевым Рамилем Рифовичем и Банниковой Татьяной Алексеевной, применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать регистрационную запись о праве №59-59-17/035/2009-104 недействительной, исключить данную запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Включить квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> в наследственное имущество, умершего Иманаева Рамиля Рифовича. Мотивируют тем, что между Банниковой Т.А. и Иманаевым P.P. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> В двухсторонней сделке купли-продажи Продавцом является Иманаев P.P., Покупателем является ФИО8 Сторонами документы были сданы в Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю Чернушинский отдел для регистрации договора купли-продажи 29.07.2009 года. Впоследствии выяснилось, что Иманаев P.P. умер 31.07.2009 года, что подтверждается свидетельством о смерти, также выяснилось, что между Иманаевым Рамилем Рифовичем ( Заемщик) и Сбербанком России ( ОАО) ( Кредитор) был заключен кредитный договор № 17495 от 02.02.2007 года в соответствии с которым Кредитор обязуется предоставить Заемщику кредит на недвижимость, на приобретение однокомнатной квартиры по адресу: <адрес> в сумме 500000 рублей на срок по 020.02. 2027 года под 15% годовых, а Заемщик обязуется возвратить Кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в срок и на условиях настоящего договора.
Согласно п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Согласно п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Следовательно, приобретенная Иманаевым P.P. квартира за счет кредитных средств Сбербанка считается находящейся в залоге у Банка.
Согласно ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Иманаев P.P. совершил сделку купли-продажи квартиры без согласия залогодержателя Банка, при не соблюдении данного условия при совершении сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации. Документы на регистрацию сторонами были поданы 29.07.2009 года, а переход права был зарегистрирован 27.08.2009 года, согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества № 17/103/2009-002 от 02.11.2009 года, т.е. после смерти Продавца.
Согласно п. 2 ст. 588 НК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации Государственная регистрация прав на объект недвижимости и сделок с ним проводиться путем внесения записи о зарегистрированном праве или сделок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( ЕГРП), данная запись была произведена 27.08.2009 года, т.е. после смерти Продавца, следовательно, данная регистрационная запись о праве считается недействительной и подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а квартира подлежит включению в наследственное имущество умершего Иманаева P.P.
На основании изложенного истец просит суд признать не действительным договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу <адрес> заключенный между Иманаевым P.P. и Банниковой Т.А.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать регистрационную запись о праве № 59-59-17/035/2009-104 не действительной, исключить данную запись из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Включить квартиру, находящуюся по адресу <адрес> в наследственное имущество, умершего Иманаева P.P.
В судебном заседании представитель истца Мень О.А. доводы. изложенные в исковом заявлении поддержала, на его удовлетворении настаивает. Пояснила суду, что после заключения кредитного договора и предоставления Иманаевым P.P. доказательств в том, что полученный кредит был использован именно на приобретение жилья, какой-либо договор залога квартиры с Иманаевым P.P. не заключался, квартира в залог истцу по какому-либо договору не передавалась. Залог квартиры в органе ФРС не регистрировался. Она считает, что производить данные действия какой-либо необходимости не было, т. к. квартира находится в залоге у истца в силу ст. 77 Закона «Об ипотеке».
Ответчик Банникова Т.А. иск не признала, пояснила суду, что ранее в ее собственности и в собственности членов ее семьи находилась 3-х комнатная благоустроенная квартира по адресу <адрес>. Данную квартиру она обменяла с Иманаевым P.P. и Иманаевой СР. на 1-комнатную по адресу <адрес>. Вместо договора мены они заключили 2 договора купли-продажи по которым она продала свою квартиру Иманаеву P.P. за 1 500000 руб., а Иманаев P.P. свою квартиру ей за 1 000000 руб. Разница в 500 ООО руб. и была доплатой за квартиру, проданную ею Иманаеву P.P. Квартиру от имени Иманаева P.P. по доверенности продал его брат Иманаев P.P. О том, что приобретенная ею у Иманаева P.P. квартира находится в залоге у банка, она ничего не знала. Считает, что заявленный иск не может быть удовлетворен.
Третье лицо Иманаев P.P. пояснил суду, что Иманаев P.P. его брат, умерший 31 июля 2009 года. 29 июля 2009 года по доверенности, выданной братом он от его имени по договору купли-продажи передал в собственность ответчику Банниковой Т.А. 1-комнатную квартиру, принадлежавшую брату на праве собственности. Банникова Т.А. по другому договору купли-продажи передала в собственность его супруге Иманаевой СР. 3-х комнатную квартиру. Квартира брата была оценена в 1000000 руб., квартира Банниковой Т.А. в 1 500 000 руб. Деньги на квартиру он занимал у своей знакомой ФИО13 в сумме 1 100000 руб. На момент заключения сделки по проодаже1-комнатной квартиры и на момент сдачи документов в орган ФРС брат был жив. Исковые требования банка он считает не обоснованными и не признает их.
Представитель третьего лица Иманаева P.P. адвокат Глумова И.В. иск не признала, т. к. считает, что он заявлен не обоснованно, какие-либо доказательства нахождения квартиры в залоге у истца представитель банка суду не представил, на момент заключения сделки и сдачи документов на регистрацию Иманаев P.P. был жив. Просила заявленный иск оставить без удовлетворения.
Представитель органа ФРС Перцева Е.И. иск не признала, суду пояснила, что документы поступившие на регистрацию оспариваемой сделки закону соответствовали, оснований для отказа в регистрации сделки не имелось. Какой -либо запрет на совершение регистрационных действий по сделке отсутствовал в связи с чем сделка была зарегистрирована в органе ФРС.
Третье лицо Иманаева СР. законный представитель третьего лица м/л Иманаевой К.Р. 2004 года Дранишникова Т.В. в суд не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие в которых с заявленным иском не согласились в полном объеме, (л.д. 46, 48, 49, 60, 61)
Свидетель ФИО13 подтвердила суду, что третье лицо Иманаев Руслан Рифович брал у нее взаймы в конце июля 2009 года деньги в сумме 1 100000 руб. на покупку квартиры. Деньги она передала Иманаеву P.P. на квартире, которую снимал Руслан в <адрес>.
Свидетель ФИО14 подтвердила суду, что в ее присутствии летом 2009 года третье лицо Иманаев Руслан передал своему брату Иманаеву Рамилю деньги в сумме 1 100000 руб. на покупку квартиры. Деньги передавались по адресу <адрес> в квартире у Иманаева Руслана и его жены Светланы.
Заслушав участников процесса, свидетелей, исследовав представленные письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу :
Из объяснений участников процесса, представленных доказательств, судом установлено, что Иманаев Рамиль Рифович 02 февраля 2007 года заключил с истцом кредитный договор № 17495 от 02 февраля 2007 года по которому банк предоставил Иманаеву P.P. целевой кредит на приобретение квартиры по адресу <адрес> в сумме 500 000 руб. под 15 % годовых на срок до 2 февраля 2027 года. (л.д. 5)
По договору купли-продажи, заключенному 30 января 2007 года Иманаев P.P. купил вышеуказанную квартиру и зарегистрировал свое право собственности на нее в органе ФРС. При этом денежные средства были переданы продавцу в два этапа сначала 200 000 руб., затем еще 500 000 руб. (л.д. 9, 10-11)
По договору купли-продажи от 29 июля 2009 года третье лицо Иманаев Руслан Рифович, действуя от имени своего брата Иманаева P.P. продал квартиру по адресу <адрес> ответчику Банниковой Т.А. (л.д. 15, 18)
Банникова Т.А. и члены ее семьи по договору купли-продажи от 29 июля 2009 года продали, принадлежавшую им на праве собственности квартиру по адресу <адрес> супруге третьего лица Иманаева P.P. третьему лица Иманаевой СР. (л.д. 78)
Документы на регистрацию права собственности на указанные квартиры были сданы в орган ФРС 29 июля 2009 года. (л.д. 51-54)
Возникшее право собственности на квартиры по адресу <адрес> ответчик Банникова Т.А. и третье лицо Иманаева СР. зарегистрировали в органе ФРС. (л. д. 11, 40 )
31 июля 2009 года Иманаев Рамиль Рифович умер, какие-либо наследственные дела после смерти Иманаева P.P. не заводились. (л.д. 8, 32, 34, 41, 43)
Истец ОАО АК СБ РФ в лице ОСБ № 1668 в г. Чернушка обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к Банниковой Т.А.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч. 2 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Согласно ст. 339 ГК РФ
1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
3. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Согласно ч. 1 ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.
Согласно ч. 1 ст. 347 ГК РФ залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя (статьи 301, 302, 305).
Согласно ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Поскольку положениями ч. 2 ст. 346 ГК РФ прямо предусмотрено, что имущество, находящееся в залоге может быть отчуждено залогодателем в пользу третьих лиц с согласия залогодержателя, а суду предоставлены доказательства в том, что денежные средства на приобретение квартиры, впоследствии отчужденной Иманаевым P.P. в пользу ответчика Банниковой Т.А. были предоставлены Иманаеву P.P. Чернушинском ОСБ № 1668 по кредитному договору, истец на основании ст. 168, ч. 2 ст. 346, ч. 1 ст. а 347 ГК РФ, поскольку сделка была заключена без его согласия вправе оспорить заключенную сделку и потребовать возврата квартиры, переданной в собственность ответчика Банниковой Т.А. по договору купли-продажи от 29 июля 2009 года.
В о же время на основании ч. 1 ст. 347 ГК РФ и ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в том, что указанная квартира действительно находилась у него в залоге.
Оспаривая сделку представитель истца полагает, что спорная квартира находилась у него в залоге по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 334 ГК РФ и ч. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», т. е. в силу закона, когда заключение отдельного договора залога недвижимости и государственная регистрация залога не требовалось., |
Позиция представителя истца ошибочная по следующим основаниям:
В соответствие с абзацем 4 ст. 1 Федерального закона РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (Далее Закона № 122-ФЗ...к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество отнесена ипотека-залог недвижимого имущества.
На основании п. 2 ст. 13 Закона № 122-ФЗ... государственная регистрация обременении (ограничений) права собственности третьих лиц на недвижимое имущество может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 Закона № 122-ФЗ...для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
Согласно ст. 16 Закона № 122-ФЗ... предоставление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) осуществляется в т. ч. по правилам, предусмотренным ст. 29 Закона № 122-ФЗ... В силу названной нормы закона государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя в данном случае Иманаева P.P. на приобретенную квартиру.
Оспаривая сделку, представитель истца в своих доводах ссылается на то, что право залога на квартиру, приобретенную Иманаевым P.P. возникло у него в силу ч. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и государственной регистрации права залога после регистрации Иманаевым P.P. права собственности на квартиру от истца не требовалось.
Вместе с тем на основании п. 2 ст. 20 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в обязательном порядке подлежит государственной регистрации Государственная регистрация ипотеки осуществляется без предоставления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество.
На основании п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ... основанием для государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество являются в частности иные документы, которые в соответствие с законодательством РФ подтверждают ограничение (обременение) прав. Применительно к п. 1 ст. 18 Закона № 122-ФЗ. .. для государственной регистрации предоставляются документы, устанавливающие ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.
Между тем в кредитном договоре № 17495 от 2 февраля 2007 года, заключенном между истцом и Иманаевым P.P. не содержится условий в том, что своевременный и полный возврат полученного кредита обеспечивается залогом приобретенной квартиры.
Как следует из содержания п. 2.2, 5.2.1 договора возврат кредита обеспечивается только поручительством третьих лиц, указанных в п. 5.2.1.
Данное обстоятельство является существенным, поскольку указание в договоре на обеспечение Иманаевым P.P. взятых на себя обязательств по полному и своевременному возврату полученного кредита только поручительством третьих лиц ограничивает право банка на залог в силу закона в отношении спорной квартиры.
Кроме того в договоре купли-продажи квартиры от 30.01.07. какие-либо сведения о том, что квартира по <адрес> приобреталась Иманаевым P.P. на денежные средства сумме 700 000 руб., принадлежавшие банку так же отсутствуют.
Какие-либо иные доказательства обстоятельств в том, что спорная квартира приобреталась за счет кредита, предоставленного Иманаеву P.P. истцом в материалах дела отсутствуют и суду так же не предоставлены.
В судебном заседании представитель истца обстоятельства в том, что залог квартиры, приобретенной Иманаевым P.P. в органе ФРС одновременно с -государственной регистрацией права "собственности на квартиру за Иманаевым P.P. зарегистрирован не был и с каким либо заявлением о регистрации залога в орган ФРС банк не обращался, подтвердил.
Таким образом, поскольку судом установлено, что представитель истца не выполнил требования, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, т. е. обстоятельства в том, что спорная квартира находилась у него в залоге не доказал, заявленный иск подлежит оставлению без удовлетворения за необоснованностью.
Так же не могут быть приняты во внимание и доводы представителя истца в том, что спорная сделка была зарегистрирована в органе ФРС после смерти Иманаева P.P., поскольку из имеющихся в материалах дела надлежаще заверенных копий договора купли-продажи квартиры, письменных заявлений третьего лица Иманаева P.P., действующего по доверенности, выданной ему Иманаевым P.P., ответчика Банниковой Т.А., свидетельства о смерти Иманаева P.P. видно, что заключение сделки и обращение указанных лиц в орган ФРС с заявлением о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности было проведено 29 июля 2009 года, при жизни Иманаева P.P.. Какие-либо доказательства в том, что доверенность, выданная Иманаевым P.P. третьему лицу Иманаеву P.P. была отменена суду представлены не были.
Кроме того, поскольку судом установлено, что на момент заключения сделки спорная квартира в залоге у истца не находилась, а участники сделки какие-либо исковые требования об оспаривании договора купли-продажи квартиры по <адрес> и его последующей государственной регистрации не заявляли, доводы представителя истца не могут быть приняты во внимание и по этим основаниям.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ОАО Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ к Банниковой Татьяне Алексеевне о признании не действительным договора купли-продажи у Иманаева Рамиля Рифовича однокомнатной благоустроенной квартиры по адресу <адрес>, применении последствий ничтожной сделки оставить без удовлетворения за необоснованностью.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Чернушинский районный суд.
Судья О.С. Лупенских