Дело № 2–794/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 сентября 2010 года
г. Чернушка
Чернушинский районный суд Пермского края в составе:
Председательствующего судьи Низаевой Е.Р.,
с участием истца Хайруллиной Н.С.,
при секретаре Черенковой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело по иску Хайруллиной Натальи Степановны к Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным и заключении договора аренды земельного участка;
установил:
Истец Хайруллина Н.С. обратилась с иском к Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, заключении договора аренды земельного участка.
Исковые требования Хайруллина Н.С. мотивировала следующим: по договору аренды земельного участка № 265-11/07 от 26 октября 2007 года Администрацией Чернушинского района передан ФИО2 во временное владение и пользование на основании постановления главы Чернушинского муниципального района от 26.10.2007 № 820 земельный участок общей площадью 2127 кв.м, расположенный по адресу: пер. Сосновый <адрес>, из категории земель – земли населенных пунктов, для целевого использования – для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с п. 1.6 Договора аренды земельного участка, срок аренды на 4 года 11 месяцев, договор аренды заключен с 26.10.2007 года по 25.09.2012 года. Муж истца ФИО2, 23 октября 1941 года рождения, умер 29 августа 2009 года. После смерти супруга ФИО2, истец обратилась в Управление имущественных отношений с заявлением о перезаключении Договора аренды, как с наследником первой очереди. В заключении указанного договора отказано. Отказ мотивирован тем, что Договор аренды с ФИО2 не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Отказ истец считает не законным в связи с тем, что ФИО2 регулярно оплачивал налог за аренду земельного участка, данный земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке истец с арендатором начали строительство частного дома, заложили фундамент. Арендованным земельным участком пользовались на законных основаниях, то, что договор не был надлежащим образом зарегистрирован, не является основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Истец Хайруллина Н.С. просит признать незаконным отказ Управления имущественных отношений <адрес> в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 659: 40 :0220103: 151, размером 2127 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с. <адрес>Сосновый <адрес>, обязать Управление имущественных отношений администрации заключить с истцом договор аренды испрашиваемого земельного участка как за наследником первой очереди.
Истец Хайруллина Н.С. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что с 1985 года она состояла в зарегистрированном браке с ФИО2, муж ФИО2 умер 29 августа 2009 года. На протяжении указанного времени проживали совместно. В 2003 году ФИО2 представили в аренду земельный участок, с указанного периода они постоянно владеют и пользуются земельным участком, своевременно продлевали срок аренды и заключали договор в Управлении имущественных отношений Администрации Чернушинского муниципального района. Своевременно уплачивали арендную плату. На земельном участке запланировали строительство дома, получили разрешение на строительство, начали строительство, залили фундамент. После смерти она продолжает владеть участком. Она намерена построить на участке жилой дом для приемной дочери ФИО4
Представитель ответчика Управления имущественных отношений Администрации Чернушинского муниципального района в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания уведомлен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В письменном отзыве по иску Представитель ответчика Управления имущественных отношений Администрации Чернушинского муниципального района ФИО5 указала, что 08 мая 2010 года в Управление имущественных отношений поступило заявление от Хайруллиной Н.С. о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: пер. Сосновый <адрес>, площадью 2127 кв.метров. Земельный участок предоставлялся ФИО2 на праве аренды земельного участка по договору № 265-11/07 от 26.10.2007 года, срок действия договора 4 года 11 месяцев (с 26.10.2007 года по 25.09.2012 года). Данный договор аренды земельного участка являлся долгосрочным. В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды земельного участка на срок более одного года подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Данный договор не зарегистрирован в регистрационной палате. Поскольку требования закона о государственной регистрации договора аренды не выполнены, следовательно, договор аренды земельного участка, на основании ст. 164, 433 ГК РФ, считается не заключенным. Кроме того, Хайруллиной Н.С. к заявлению не были приложены документы в подтверждение вступления в наследство с включением в наследственную массу договора аренды на спорный земельный участок по адресу: пер.Сосновый <адрес>. На перезаключение договора аренды земельного участка имеют право его наследники. В данном случае документов о принятии наследства на спорный земельный участок истцом предоставлено не было. Ответчик считает, что отказ в предоставлении земельного участка Хайруллиной Н.С. законный, не противоречит действующему законодательству, заявленные истцом требования не обоснованные и не подлежат удовлетворению. (л.д. 23-24)
Свидетель ФИО6 показала, что постоянно проживает в <адрес>, с семьей истца знакома более 20 лет, известно, что ФИО2 был предоставлен земельный участок Администрацией Сульмашинского сельского совета. ФИО2 совместно с женой владели и пользовались, после смерти мужа земельным участком продолжает пользоваться ФИО9 Н.С. Хайруллины намеревались возвести жилой дом, начали строительство дома, заложили фундамент. Хайруллина Н.С. является единственным наследником после смерти мужа.
Свидетель ФИО7 показала, что постоянно проживает в <адрес>, знакома с истцом с 1987 года. Со слов истца известно, что мужу ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок. Хайруллины планировали построить на данном земельном участке дом. До смерти мужа, они успели залить фундамент. Истец намерена продолжить строительство дома.
Заслушав доводы сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно материалов дела, постановлением Администрации Чернушинского муниципального района Пермского края от 26.10.2007 года № 820 ФИО2 предоставлен земельный участок, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, в аренду на срок 4 года 11 месяцев, для ведения личного подсобного хозяйства. (л.д. 11)
По договору аренды земельного участка № 265-11/07 от 26.10.2007 года Арендодатель – Администрация Чернушинского муниципального района в лице начальника Управления имущественных отношений передал во временное владение и пользование Арендатору ФИО2 на основании постановления Администрации Чернушинского района № 820 от 26.10.2007 года земельный участок общей площадью 2127 кв.м, расположенный по адресу: пер. Сосновый <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, договор заключен на срок 4 года 11 месяцев с 26.10.2007 года по 25.09.2012 года, договор подлежит внесению в единый государственный реестр, вступает в силу с момента его государственной регистрации за счет средств арендатора в Чернушинском отделе Главного управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, договором установлено внесение арендатором арендной платы, согласно условий договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при использовании земли не по целевому назначению, а так же способами приводящими к ее порче, при систематическом не внесении арендатором арендной платы, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения; договор аренды подлежит досрочному расторжению, а участок освобождению по требованию Арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в срок, установленный п. 2.1 договора, при использовании участка не в соответствии с разрешенным использованием, при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния участка, подтвержденного уполномоченным органом, при невыполнении требований п. 4.2.9 договора (о получении письменного согласия арендодателя на заключение договоров, связанных с обременением предоставленным арендатору по договору имущественных прав); арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору обязательства, по окончании срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок; согласно п. 9.1 договора, реорганизация сторон, а так же перемена собственника на арендуемый участок не являются основанием для изменения условий или расторжения договора. (л.д. 5-6, 8)
Земельный участок передан Арендатору ФИО2 по Акту приема-передачи. (л.д. 7) Согласно Акта фактического использования земельного участка, при проверке установлено, что арендатор пользуется участком с 2003 года.(л.д. 9)
Согласно свидетельства о смерти, ФИО2 умер 29 августа 2009 года. (л.д.12)
27 июля 2010 года истцу Хайруллиной Н.С. исполняющим обязанности начальника Управления имущественных отношений направлено уведомление об отказе в предоставлении земельного участка, указано, что земельный участок находится в аренде ФИО2 по 25 сентября 2012 года, договор аренды земельного участка от 26.10.2007 года № 265-11/07 не зарегистрирован в установленном порядке, из представленных документов следует, что арендатор умер, основания для заключения договора аренды на указанный земельный участок отсутствуют. (л.д. 17)
Истцом Хайруллиной Н.С. представлены квитанции об уплате арендной платы за земельный участок за 2009, 2010 год (л.д. 18), по информации Управления имущественных отношений задолженности по арендной плате по указанному договору аренды земельного участка № 265-11/07 не имеется, представлено Разрешение на строительство № 30 – 2006 / 5212, выданное администрацией Чернушинского муниципального района ФИО2 28 марта 2006 года, о разрешении строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных строений в с. <адрес> срок действия разрешения до 28 марта 2016 года (л.д. 28), предоставлен Градостроительный паспорт земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства с правом возведения индивидуального одноквартирного жилого дома и бытовых строений по адресу: <адрес>, (л.д. 29-32).
Ранее Постановлением главы администрации Чернушинского района № 2095 от 27.10.2003 года ФИО2 был предоставлен земельный участок общей площадью 2127 кв.м. в <адрес> для проектирования жилого дома и хозяйственных построек в аренду на три года. (л.д. 41) На основании указанного постановления <адрес> и арендатором ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № 724-11/03 от 04 ноября 2003 года на срок 3 года. (л.д. 33-40)
Постановлением Главы Чернушинского муниципального района от 12.12.2005 года № 1748 ФИО2 разрешено строительство индивидуального жилого дома и бытовых построек на земельном участке, расположенном в <адрес>. (л.д. 42)
06 ноября 2009 года Нотариусом Чернушинского нотариального округа ФИО8 заведено наследственное дело к имуществу ФИО2, умершего 29 августа 2009 года, наследником принявшим наследство по закону является жена наследодателя Хайруллина Н.С., 18 марта 2010 года Хайруллиной Н.С. выдано свидетельство о праве собственности на ? долю в общем совместном имуществе, приобретенном супругами в течении брака, и свидетельство о праве на наследство по закону, в наследственное имущество включены ? доля в праве общей собственности на жилой дом в <адрес>, ? доля в праве общей собственности на земельный участок по указанному адресу, ? доля в праве общей собственности на автомобиль, права на денежные средства на денежных вкладах в банке. (л.д. 54-58)
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ, 1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ, 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 617 Гражданского кодекса РФ, 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ, По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ, 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В судебном заседании установлено, что с 2003 года ФИО2 в установленном порядке Администраций Чернушинского муниципального района был предоставлен земельный участок площадью 2127 кв.м. в <адрес> по пер. Сосновый <адрес>, по договору аренды для ведения личного подсобного хозяйства с правом строительства на указанном земельном участке индивидуального жилого дома и бытовых строений, по истечении срока договора аренды с арендатором ФИО2 заключен второй договор аренды земельного участка в 2007 году на срок 4 года 11 месяцев, земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи, при заключении договора установлено, что арендатор земельным участком пользуется, и выполняет свои обязанности по внесению арендной платы.
Арендодателем - администрацией <адрес> и уполномоченным органом Управлением имущественных отношений не заявлялись требования к арендатору и его наследнику о расторжении договора аренды земельного участка, о признании договора недействительным, об истребовании земельного участка. Договор сторонами исполнен, арендодателем принимается арендная плата.
Договор аренды не содержит условий, запрещающих наследникам арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок действия. Доводов, что заключение договора аренды земельного участка было обусловлено личными качествами арендатора, от ответчика не поступало.
При отсутствии государственной регистрации договора аренды земельного участка договор сторонами исполнен в полном объеме.
Частью 1 ст. 418 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Согласно Общим положениям об аренде (глава 34, параграф 1, ч. 2 ст. 617 ГК РФ), в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации имущественные права и обязанности входят в состав наследства, в связи с чем, смерть должника (объявление его умершим) влечет не прекращение обязательства, а перемену соответствующего лица в обязательстве, когда права и обязанности должника переходят к его наследникам или иным лицам, указанным в законе или договоре.
В постановлении администрации о предоставлении земельного участка по договору аренды, в договоре аренды арендатор ФИО2 не был ограничен во времени для государственной регистрации договора. В связи со смертью арендатор не мог произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка.
До настоящего времени стороны не отказывались от исполнения договора аренды земельного участка, срок договора аренды, срок разрешения на строительство жилого дома на арендуемом земельном участке не истекли.
Согласно ст. 1110 Гражданского кодекса РФ, 1. При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. 2. Наследование регулируется настоящим Кодексом и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.
Согласно ст. 1111 ГК РФ, наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.
Согласно ст. 1112 ГК РФ, В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
Истец Хайруллина Н.С. выступает единственным наследником по закону после смерти ФИО2
Согласно ст. 1152 гражданского кодекса РФ, 1. Для приобретения наследства наследник должен его принять. 2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. …4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 1153 Гражданского кодекса РФ, 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. 2. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Истец Хайруллина Н.С. как наследник по закону в установленном порядке подала заявление нотариусу о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство по закону. По истечении шести месяцев Хайруллиной Н.С. выдано свидетельство о праве на наследство по закону. В отношении арендуемого земельного участка истец Хайруллина Н.С. фактически приняла на себя обязательства арендатора по договору аренды земельного участка, владеет и пользуется земельным участком, производит за свой счет выплату арендной платы.
На основании ст. 617 ГК РФ права арендатора должны перейти к наследнику – истцу Хайруллиной Н.С.
С учетом изложенного, суд на основании ст. 617 ГК РФ находит исковые требования истца Хайруллиной Н.С. обоснованными, и признает за истцом Хайруллиной Н.С., как наследником умершего арендатора ФИО2, право аренды, возникшее на основании договора аренды земельного участка № 265-11/07 от 26 октября 2007 года, заключенного с Управлением имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Хайруллиной Натальи Степановны удовлетворить.
Признать отказ Управления имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района в предоставлении Хайруллиной Наталье Степановне земельного участка по договору аренды незаконным.
Признать за Хайруллиной Натальей Степановной в порядке наследования по закону право аренды земельного участка общей площадью 2127 кв.м., расположенного в <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства, на основании договора аренды земельного участка № 265-11/07 от 26 октября 2007 года, заключенного Управлением имущественных отношений администрации Чернушинского района (Арендодателем) с Арендатором ФИО2, умершим 29 августа 2009 года, и обязать Управление имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района заключить с Хайруллиной Натальей Степановной, как наследником по закону после смерти умершего арендатора ФИО2, договор аренды земельного участка общей площадью 2127 кв.м., расположенного в <адрес> <адрес>, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Пермский краевой суд через Чернушинский районный суд в течении 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Е.Р. Низаева